試論新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的資本營運

摘 要：近幾十年來，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，在國民經(jīng)濟中所占的比重越來越大。房地產(chǎn)行業(yè)要想快速的發(fā)展在資本的運行方式方面不僅要合理還要恰當，這也是房地產(chǎn)健康發(fā)展的關鍵所在。文章針對房地產(chǎn)行業(yè)不僅討論了資本營運方面的理論知識還分析了為什么要加強資本運營。鑒于文章所分析的理論知識和必要性，以某公司為例提出了在運營方面的合理規(guī)劃以及一些建設性意見。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資本運營模式；模式創(chuàng)新

房地產(chǎn)發(fā)展迅速，在國民經(jīng)濟中所占的比重越來越大，近幾年更是起著支柱作用。由于最近幾十年的突飛猛進，我國房地產(chǎn)的投資額也越來越大。然而快速發(fā)展的背后也隱藏著問題，比較明顯的是從2003年至今，都存在的一個現(xiàn)象就是個別地區(qū)對房地產(chǎn)的投資過熱和房價高且持續(xù)上漲。而這種現(xiàn)象在一些大中城市較為明顯，像北、上、廣這些一線城市，房價大幅度的升高，隨之中國的房勢也出現(xiàn)了各種各樣的問題。例如：由于房價的快速上漲，房價上漲迅猛，導致住房供不應求；有些人購房僅僅是為了投資，造成了很多房屋都無人居住；還有部分人對地皮進行投資，致使地價一路飆升；雖然對房地產(chǎn)的投資越來越多，但是這些資金均來源于銀行貸款等。政府部門為了能夠更好地操控房地產(chǎn)行業(yè)、控制好房地產(chǎn)的規(guī)模、使房勢的價格處于穩(wěn)定狀態(tài)，制定了一系列的規(guī)定和政策，以便于政府能夠好好的調(diào)控市場。因此，房地產(chǎn)企業(yè)企圖利用加強資本運營來打破現(xiàn)在的局面，以求跨過這次危機，取得長遠快速的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)資本運營理論分析

1.1 資本運營的概念。所謂資本運營是指以利潤最大化和資本增值為目的，以價值管理為特征，將企業(yè)的各類資本，在企業(yè)內(nèi)部各部門之間，或與其他企業(yè)之間進行流動與重組，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置和產(chǎn)業(yè)結構的動態(tài)重組，以使本企業(yè)的價值最大化。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)的資本運營方式。房地產(chǎn)這個行業(yè)，資本運營這個環(huán)節(jié)是很重要的，而資本運營又包括了幾個方面，主要有融資過程、投資過程以及資本結構優(yōu)化過程。

1.2.1 融資過程。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式有很多，主要有商業(yè)銀行貸款、房地產(chǎn)抵押融資、債券融資、房地產(chǎn)信托融資以及股權融資等方式。

1.2.2 投資活動。房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動主要涉及投資方向、投資方式以及項目投資所處區(qū)域等。

1.2.3 資本結構優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)的資本結構優(yōu)化是指相關企業(yè)通過兼并收購、資產(chǎn)重組等方式，對企業(yè)的資本重新組合，達到優(yōu)化資本結構的過程。

2 房地產(chǎn)企業(yè)加強資本運營的必要性

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)最近幾十年發(fā)展迅速，在國民經(jīng)濟中所占的比重越來越大，而國家對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展干預措施較少，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資本運營方面要給予加強。2003年8月出臺了《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，在這份文件中政府確定把房地產(chǎn)加入到能夠推動國民經(jīng)濟快速發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)行列中。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)會隨著土地政策的變化而變化，而關于土地的這些政策也是資本運營得以正常運營的基礎。2004年國土資源部的71號文件終止了經(jīng)營性土地協(xié)議出讓這一方式。到目前為止，以“招拍掛”為主要方式的土地公開出讓成為土地供應的主要渠道。之后，閑置土地的管理成為了國家管理的重點之一。隨著國家關于土地政策的頒布，使得房地產(chǎn)企業(yè)在土地儲備方面有了一定的困難，一定程度上遏制了炒房企業(yè)的發(fā)展，與之相反的是，對于那些資本運行能力較強的房地產(chǎn)企業(yè)是一個很好的發(fā)展機會，有利于提高其競爭力。

2.3 資本運營的主要來源就是信貸政策，而目前的資本運營處于收緊狀態(tài)，這也是影響資本運營的關鍵所在。2003年，《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，把房地產(chǎn)行業(yè)的信貸要求提高了，因此國內(nèi)的很多銀行對房地產(chǎn)的貸款要求也越來越嚴。2004年，國務院13號文件將房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金比例提高到35%以上。信貸政策的收緊扼住了房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的命脈，資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)面臨被淘汰的危險。

3 北京正陽恒瑞置業(yè)公司資本運營規(guī)劃

由于文章在上面所作出的關于資本運營的論述，根據(jù)這些理論，文章對資本運營做出了一個規(guī)劃。

3.1 市場運作上市?，F(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展很迅速，科技的更新?lián)Q代也越來越快，市場更像是一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，要想做出來成就就必須要有資本，以此作為平臺，使產(chǎn)業(yè)資本與金融資本有機結合，促進企業(yè)健康快速發(fā)展。從現(xiàn)在的情況來看，企業(yè)市場能夠不依賴其他機構且規(guī)范的進行，而且有自己的財務。而這些條件是一個能否上市的基礎，也是房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的一個重要發(fā)展方向。

3.2 發(fā)行企業(yè)債券?，F(xiàn)在的公司都面臨著一個共同的問題那就是資金不足，而這個壓力不僅會使項目工程款的資金不充足還會帶來一個更大的壓力，那就是還貸。鑒于這種種原因，現(xiàn)在的融資渠道不再局限于過去的方式，申請發(fā)行企業(yè)債券，以籌集項目開發(fā)資金和補充企業(yè)流動資金。

在與中信建投證券股份有限公司就公司發(fā)行企業(yè)債券展開充分的論證后，筆者起草了公司發(fā)行企業(yè)債券方案，推進公司發(fā)債前期工作。在政府等部門的支持下，通過國資系統(tǒng)企業(yè)資源整合、資產(chǎn)劃撥，某公司發(fā)行企業(yè)債券的基本條件已具備。下一步工作是確定募集資金投向及發(fā)行規(guī)模，確定中介機構和債券發(fā)行方案，然后向國家發(fā)改委申報，最后獲得批文公開發(fā)行。

3.3 整合下屬物業(yè)公司。在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，有很多下屬公司是一種常見的現(xiàn)象，如果對這些下屬的物業(yè)公司進行整合，推動其建立現(xiàn)代化物業(yè)管理運營模式，就能形成區(qū)域物業(yè)管理核心競爭力。物業(yè)公司整合的首要工作是推動其建立現(xiàn)代企業(yè)制度，完善其法人治理結構，加強企業(yè)內(nèi)部管理。

3.4 提高房產(chǎn)經(jīng)營效率。某房地產(chǎn)公司在日常運行中公司收入最大的來源是租戶所繳納的租金，而這一項收入還是可以再提高的。一旦把這些房產(chǎn)重新整頓，就可以連鎖出租，這種方式可以用最低的成本獲得最高的房屋租金。

根據(jù)文章中以上所討論，房地產(chǎn)雖然現(xiàn)在發(fā)展得很好，但能否發(fā)展的長遠主要依賴它的運營能力，這也是房地產(chǎn)能否擴張的基礎和關鍵。由于每個企業(yè)的情況不盡相同，因此我們制定的每一個運營模式都要從企業(yè)的自身情況出發(fā)，而不能套用。

鑒于以上的種種情況，文章給出了幾個觀點：對公司的賬戶進行嚴格的管理，多釋放些現(xiàn)金以保障公司的正常運營；積極開發(fā)其它的籌集資金的方法，進行融資方式的改革；學習國際跨國集團的融資方式，與國際社會接軌；和其它的企業(yè)進行相互合作，引入資金來幫助公司的發(fā)展。只要能夠很好地運用以上的方法來進行資本的運作，使企業(yè)一直擁有充足的資金，這樣就使企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的大潮中屹立不倒，從而幫助企業(yè)向國際化的大集團靠攏，為公司以后的發(fā)展奠定堅實的基礎。

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作者簡介：李曉暉（1975，4-），女，漢，河北秦皇島市撫寧縣，干部，單位：撫寧縣房地產(chǎn)業(yè)管理處，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。