房地產(chǎn) 平平淡淡才是真

黃嫀淓

回顧當(dāng)下，房鬧不斷，口水戰(zhàn)不息，土豪批量拋售引熱議，取消限購(gòu)“一日游”，連芙蓉姐姐都忍不住站出來(lái)參與討論樓市政策。中國(guó)樓市的形勢(shì)越發(fā)顯得復(fù)雜。其實(shí)，“不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中”。從開(kāi)發(fā)商們近期的動(dòng)作，還是能看出一些端倪。樓市的現(xiàn)狀，用“兩極分化，內(nèi)冷外熱”八個(gè)字來(lái)形容也算貼切。

在世界杯的哨聲響起之前，意大利隊(duì)核心球員皮爾洛就宣布，他將在本屆世界杯結(jié)束后從國(guó)家隊(duì)退役，將位置留給年輕球員。這意味著， 意大利隊(duì)的“皮爾洛”時(shí)代即將結(jié)束。

同時(shí)結(jié)束的，還有中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代。在過(guò)去10年，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“核心”力量，成為各地政府最重要的財(cái)政來(lái)源。隨著行業(yè)發(fā)展的巔峰過(guò)去，房地產(chǎn)的重要性可能逐漸被一些新興產(chǎn)業(yè)所替代。

內(nèi)冷外熱

近期，德意志銀行發(fā)布了關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究報(bào)告。報(bào)告指出，該行所追蹤的31家中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商5月份的銷售情況令人失望，累計(jì)銷售量增長(zhǎng)基本上呈現(xiàn)出負(fù)面表現(xiàn)，整體銷售量與去年同期相比落后一個(gè)月左右。

“紅五月”遭冷遇，也是眼下中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影?？v使地產(chǎn)商促銷不斷，但在“買漲不買跌”的心態(tài)影響下，潛在購(gòu)房者多選擇觀望，就連龍頭企業(yè)也無(wú)法幸免。

保利地產(chǎn)今年4月簽約面積同比減少了16.88%，簽約金額同比減少11.77%，環(huán)比下降多達(dá)19.74%。從4月份銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)情況來(lái)看，富力地產(chǎn)和龍湖地產(chǎn)分別下滑了58%和14%，綠地集團(tuán)和金地集團(tuán)分別下降31%和45%，就連對(duì)此輪調(diào)整先知先覺(jué)的萬(wàn)科，4月份銷售金額環(huán)比也下滑了11%。

在銷售不暢的情況下，開(kāi)發(fā)商投資的沖動(dòng)也受到壓抑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)14.7%，增速比前4月再回落1.7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)57個(gè)月新低。

國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)滯銷，一些地產(chǎn)商已悄悄轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外，做起了生意。龍頭企業(yè)萬(wàn)科正在謀求中國(guó)香港上市，為擴(kuò)大海外市場(chǎng)架橋鋪路。事實(shí)上，萬(wàn)科早在5年前就開(kāi)始耕耘海外市場(chǎng)，在今年較早時(shí)候，萬(wàn)科就聯(lián)手美國(guó)兩家公司和一家中國(guó)投資基金，在曼哈頓破土興建61層住宅樓，這是定位于國(guó)內(nèi)富?？蛻舻母叨斯ⅰ?月中，萬(wàn)達(dá)收購(gòu)馬德里地標(biāo)西班牙大廈的消息，再度提醒投資者，地產(chǎn)商越來(lái)越把心思投向了國(guó)外。

如果說(shuō)，國(guó)內(nèi)樓市還有熱點(diǎn)，那無(wú)疑是華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)莫屬。

作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“死多頭”，即使在多數(shù)人認(rèn)為地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的大勢(shì)下，任志強(qiáng)仍然不失樂(lè)觀。他連續(xù)駁斥多個(gè)看空言論，并指在宏觀經(jīng)濟(jì)下滑的情況下， 房地產(chǎn)行業(yè)肯定會(huì)一并下行，但緊接著會(huì)迎來(lái)反彈。對(duì)于有能力或有需求的購(gòu)房者，他的建議是“該買就買”。 在有報(bào)道傳出，深圳的空置率高達(dá)85%時(shí)，任志強(qiáng)發(fā)飆了，他連續(xù)撰寫(xiě)多條長(zhǎng)微博對(duì)該報(bào)道內(nèi)容進(jìn)行“批斗”。

反觀眼下，雖然各地限購(gòu)陸續(xù)出現(xiàn)松動(dòng)，但目前取消限購(gòu)的嘗試仍然停留在“一日游”的階段，顯示地方政府雖然“神女有心”，但中央政府仍是“襄王無(wú)夢(mèng)”。此外，央行定向降準(zhǔn)，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)刺激有限，再加上前5個(gè)月地產(chǎn)商銷售不暢，在政策維持不變的情況下，樓市下半年可能迎來(lái)新一輪的降價(jià)。

兩極分化

所謂墻倒眾人推。今年以來(lái)，樓市形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，于是，各種崩盤論、泡沫論、拐點(diǎn)論和冰山論等觀點(diǎn)大行其道。潘石屹更是把中國(guó)的房地產(chǎn)比喻為泰坦尼克號(hào)，指其馬上就要撞到前面的冰山。

然而，最早提出“拐點(diǎn)論”的萬(wàn)科卻沒(méi)有這么悲觀。萬(wàn)科總裁郁亮一再?gòu)?qiáng)調(diào)，內(nèi)地樓價(jià)增長(zhǎng)減速，只是反映中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代結(jié)束，但行業(yè)前景仍然健康，中國(guó)樓市仍然有“白銀時(shí)代”——政府的城市化進(jìn)程，將在未來(lái)15年繼續(xù)拉動(dòng)需求。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭旗幟鮮明地反對(duì)“泡沫論”和“崩盤論”，并堅(jiān)持認(rèn)為中國(guó)樓市還有“白銀十年”。他認(rèn)為，中國(guó)樓市只是出現(xiàn)小拐點(diǎn)，長(zhǎng)期仍然謹(jǐn)慎看好。

事實(shí)上，該機(jī)構(gòu)6月17日發(fā)布了《5月份一線城市樓市報(bào)告》指出，5月份，一線城市雖看跌情緒加重，但房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺。當(dāng)月，一線新建商品住宅成交均價(jià)為23072元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.7%，同比增長(zhǎng)10.6%。在地產(chǎn)市場(chǎng)一片下跌的輿論中，有人把一線城市的房?jī)r(jià)仍然看漲比喻為“假摔”。

《CM華夏理財(cái)》調(diào)查所知，在上海，投資客撤離的情況并不多見(jiàn)，不少手上持有資金的人，仍然在等待合適的入市機(jī)會(huì)?！暗囟魏玫臉潜P不要說(shuō)下跌20%，就算下跌10%都會(huì)有人接盤?！币晃坏禺a(chǎn)從業(yè)者說(shuō)，比如上海自貿(mào)園區(qū)附近的房子，今年以來(lái)還在繼續(xù)上漲，看不到下跌。

事實(shí)上，即便是本輪最早發(fā)動(dòng)降價(jià)的萬(wàn)科，也并不看空一線城市房?jī)r(jià)。郁亮認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)每年漲幅應(yīng)該在10%左右。

與一線城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺相比，不少三四線城市以及一些存庫(kù)高的二線城市形勢(shì)則較為悲壯。比如溫州，從2011年開(kāi)始房?jī)r(jià)就進(jìn)入下跌通道，經(jīng)過(guò)2013年的暴跌，現(xiàn)在還沒(méi)有止跌的跡象。

事實(shí)上，不少開(kāi)發(fā)商早就看到了三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)。早在2013年，一系列“回歸一線”的行動(dòng)已經(jīng)展開(kāi)。這樣做的結(jié)果是，“鬼城”與“天價(jià)地王”并存著，且都是中國(guó)樓市的現(xiàn)實(shí)寫(xiě)照。

因此，對(duì)于中國(guó)樓市，過(guò)分悲觀和過(guò)分樂(lè)觀似乎都不可取，分化是未來(lái)幾年的重要關(guān)鍵字，一線城市與三四線城市無(wú)法放在同一個(gè)緯度上討論。但無(wú)論是易居楊紅旭的觀點(diǎn)，還是萬(wàn)科的觀點(diǎn)，都說(shuō)明中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)最甜的那段甘蔗，已被啃噬完畢。接下來(lái)，甘蔗還是甜的，但不是最甜。轟轟烈烈的投資不能永續(xù)，中國(guó)樓市回歸平淡，也許是長(zhǎng)久之計(jì)。

買房宜緩不宜急

縱使房?jī)r(jià)正在經(jīng)歷波動(dòng)，但大家對(duì)房地產(chǎn)投資的熱情未減。在各種論壇上、微博上，大家不停地討論著什么時(shí)候能出手買房的問(wèn)題。

不過(guò)，在房?jī)r(jià)走向仍然不明朗的情況下，任志強(qiáng)的“該買就買”言論，并沒(méi)有得到大多數(shù)人的肯定?！禖M華夏理財(cái)》從上海、深圳多個(gè)房地產(chǎn)商和中介處了解到，除了超剛需，多數(shù)購(gòu)買者都處于觀望狀態(tài)，尤其是以投資為目的的購(gòu)買者。在6月8日至14日這一周，深圳新房市場(chǎng)5個(gè)樓盤扎堆開(kāi)盤，推盤量創(chuàng)下年內(nèi)的最高紀(jì)錄，但平均開(kāi)盤銷售率僅為四成左右，與去年同期相比足足少了三成。

由于前5個(gè)月銷售不暢，多位市場(chǎng)人士預(yù)言下半年地產(chǎn)商為完成全年銷售目標(biāo)，不得不“以價(jià)換量”，也就是說(shuō)，樓市下半年仍有降價(jià)空間。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，由于去年結(jié)轉(zhuǎn)的部分銷售額，地產(chǎn)商的實(shí)際壓力可能要高于預(yù)期，他預(yù)計(jì)，下半年地產(chǎn)商將有更多項(xiàng)目主動(dòng)加入降價(jià)行列。言下之意，目前仍不是買房的最佳時(shí)機(jī)。

對(duì)于何時(shí)出手，楊紅旭給出這樣的建議：投資需求宜暫停，超剛需不必久等，多關(guān)注“內(nèi)火旺、庫(kù)存少、暫被抑”的城市。他指出，全民炒房時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，城市分化、地段分化、產(chǎn)品分化，注定只有少數(shù)人才能從 “白銀十年”中分得一杯羹，這些人包括懂行者、一線和少數(shù)二線城市居民。

除了住宅，實(shí)際上，養(yǎng)老地產(chǎn)也是近年房地產(chǎn)最大的熱點(diǎn)，各大地產(chǎn)商的參與，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的介入，各路資本虎視眈眈，使得這個(gè)年輕的產(chǎn)業(yè)變得炙手可熱。

早在2010年，國(guó)內(nèi)第一家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金公司便已經(jīng)成立，旨在發(fā)起、運(yùn)作養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金。不過(guò)，時(shí)至今日，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金仍然沒(méi)有迎來(lái)它的“黃金時(shí)代”。 目前，市場(chǎng)上成型的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金，主要是由養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方自行成立，如深圳平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司發(fā)起成立的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金，計(jì)劃募集資金100億元人民幣，其中平安集團(tuán)認(rèn)繳30%，社保基金認(rèn)繳規(guī)模的40%，普通合伙人認(rèn)繳10%，其他投資者認(rèn)繳20%。另外，卓達(dá)集團(tuán)發(fā)起成立了中科創(chuàng)·卓達(dá)養(yǎng)老地產(chǎn)基金，募集資金2億元。

一邊是龐大的市場(chǎng)，一邊是較長(zhǎng)的投資回報(bào)期，眾多資本在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的門外徘徊，靜靜等待更好的時(shí)機(jī)。對(duì)PE而言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)極具吸引力，但是其操作性仍需探索，主要原因是作為財(cái)務(wù)投資者，PE更偏愛(ài)短周期項(xiàng)目，而投資養(yǎng)老地產(chǎn)，周期較長(zhǎng)，一般在8年至10年。PE與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)之間，還需不斷實(shí)踐與磨合。

不過(guò)，已有一些PE機(jī)構(gòu)明確把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金作為自己今后的投資方向之一。早在2011年，復(fù)星國(guó)際董事長(zhǎng)郭廣昌就表示，公司未來(lái)看好旅游地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)——特別是養(yǎng)老地產(chǎn)，會(huì)加大這兩個(gè)產(chǎn)品類型的投資。

近年來(lái)，也有PE在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金上躍躍欲試。常青藤基金把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金作為旗下6只子基金之一。據(jù)悉，該公司對(duì)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出深厚興趣，近年也有積極尋找適合的養(yǎng)老項(xiàng)目。