改善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思路

苗雪

【摘 要】作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)存在成本大、項目周期長、風(fēng)險高等特殊性質(zhì)。其資金管理工作還有一些薄弱之處，致使房地產(chǎn)銷售量大，但資金鏈斷裂現(xiàn)象的現(xiàn)象屢見不鮮。筆者根據(jù)自身的工作經(jīng)驗首先指出了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題，其次提出了加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；問題；對策

房地產(chǎn)企業(yè)要想正常順利的運營，就必須擁有充足順暢的現(xiàn)金流。對現(xiàn)金流有效控制在房地產(chǎn)企業(yè)資金運作能力中占據(jù)重要地位。對于管理效率高、運行穩(wěn)定的房地產(chǎn)企業(yè)而言，保證資金的有效利用和融資、投資、經(jīng)營性現(xiàn)金流量的平衡是其前提條件。現(xiàn)階段，我國加大了房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資與銷售過程中面臨不小的壓力，所以做好資金管理工作是目前的首要任務(wù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

1.缺乏完善的資金管理制度

當(dāng)前，我國有部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有樹立正確的資金管理意識，從事資金管理工作的人員大都不專業(yè)，缺乏有效的資金預(yù)算管理，未根據(jù)自身情況構(gòu)建一套相匹配的資金預(yù)算管理制度。在土地開發(fā)、項目投資、營銷等環(huán)節(jié)忽視了必要的資金預(yù)算及優(yōu)化分配，最終使得部分環(huán)節(jié)成本費用高出預(yù)算，企業(yè)資金運行計劃被打亂，整體資金不足。

2.資金管理意識薄弱

有不少房地產(chǎn)企業(yè)均實行項目承包責(zé)任制度，將項目各責(zé)任全部分散給了項目承包責(zé)任人，因企業(yè)相關(guān)管理者的資金管理意識薄弱，這些項目承包責(zé)任人將重心放在了工程質(zhì)量控制上，而很少想到加強資金控制。與此同時，這些項目承包責(zé)任人在享有財務(wù)權(quán)的同時還具有采購權(quán)，此管理結(jié)構(gòu)問題重重，不僅無法對成本有效控制，還無法將企業(yè)具體資金使用情況進行系統(tǒng)反映。由于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對資金管理缺乏必要的重視度，致使工程項目考核過程中只對項目質(zhì)量與安全等加強關(guān)注，而沒有及時全面的掌握了解項目中資金具體使用情況，現(xiàn)行的項目資金管理考核制度不夠健全，給項目資金被挪用提供了機會，使房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了在建項目風(fēng)險。

3.融資渠道單一

在當(dāng)前市場經(jīng)濟體制下，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，使企業(yè)背負了較高的資產(chǎn)負債率，銀行相應(yīng)的承擔(dān)了企業(yè)的風(fēng)險，該融資方式在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資中極為不合理。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策

1.完善資金管理制度

在構(gòu)建完善有效的資金管理制度時，應(yīng)先構(gòu)建科學(xué)的資金預(yù)算制度。安排專門的資金預(yù)算小組，清晰劃分各小組的職責(zé)權(quán)限，嚴格根據(jù)整體資金制度確立相應(yīng)的資金預(yù)算計劃，認真細致檢查項目各環(huán)節(jié)階段，了解項目實際情況，以提出有利于解決問題的改進對策。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是一個預(yù)算、籌集、分配、資金利用的過程，所以構(gòu)建資金管理制度時，應(yīng)結(jié)合具體的環(huán)節(jié)明確專門的資金管理小組，并且企業(yè)各部門間應(yīng)積極配合協(xié)作，交流項目計劃、資金安排計劃，從而保障企業(yè)資金順暢流轉(zhuǎn)。

2.強化企業(yè)全員的資金管理意識

一方面，要求房地產(chǎn)企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)對資金管理在企業(yè)生存發(fā)展中發(fā)揮的作用予以充分認識，從支出角度強化資金管控。另一方面，培養(yǎng)企業(yè)全員的成本管理意識，系統(tǒng)全面的進行成本控制，防止資金使用的財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。企業(yè)應(yīng)通過先進的網(wǎng)絡(luò)平臺，做好資金在線監(jiān)控。對各項目實際資金流動情況進行在線監(jiān)控，有助于企業(yè)及時找出資金使用方面的問題，并采取相應(yīng)措施予以處理，消除或降低了項目的資金使用風(fēng)險，保證各項目在資金的投向和使用上更加趨近于企業(yè)的整體利益。

3.拓寬企業(yè)融資渠道

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，擁有多樣化的融資渠道非常必要，除了銀行貸款這一方式外，在自身條件允許下還可進行上市或發(fā)行債券。一些大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有相應(yīng)的房地產(chǎn)投資信托，其特點是證券化。以長遠角度分析，良好的房地產(chǎn)投資信托可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足穩(wěn)定資金，促進企業(yè)多樣化融資渠道的形成。對于一般的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過同行業(yè)配合協(xié)作、聯(lián)合集資等方式，防止企業(yè)存在過高的融資壓力。

4.科學(xué)安排資金收付，加強資金管理

首先，制定并執(zhí)行資金預(yù)算；結(jié)合項目周期，共存在整個項目周期的預(yù)算與年度、季度、月度的預(yù)算。這兩種預(yù)算均以資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出為核心內(nèi)容。其中在資金收入預(yù)算中占據(jù)重要位置的是企業(yè)利用房屋產(chǎn)品銷售及對外籌資的方式獲取現(xiàn)金凈增加額；資金支出預(yù)算將企業(yè)開發(fā)投資、支付稅費所需資金支出作為了主要內(nèi)容。兩種預(yù)算形式雖有各自的側(cè)重點但又彼此相配合，合理調(diào)整。企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)將預(yù)算本有的權(quán)威性充分發(fā)揮，始終在預(yù)算控制框架范圍內(nèi)運轉(zhuǎn)現(xiàn)金流。其次，加強土地款、工程款的計量支付；土地成本與建筑安裝工程款在房地產(chǎn)產(chǎn)品成本中占有重大比例，對工地購置款與工程款科學(xué)管理同樣屬于企業(yè)現(xiàn)金流管理的核心。支付控制過程中，不僅要始終圍繞合同中規(guī)定的進度條件和質(zhì)量標準進行相關(guān)款項的支付，避免工程存在較高的暫估單價，超付工程款；同時有關(guān)工程量變更過程中，應(yīng)與成本部門、工程部門合作共同復(fù)核或者制定專項申請，以免錯誤和弊端問題。

三、結(jié)論

綜上所述可知，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是一項系統(tǒng)性工程，貫穿于企業(yè)管理各環(huán)節(jié)。生存與發(fā)展是企業(yè)的長遠戰(zhàn)略，而資金管理對企業(yè)生存發(fā)展有著決定性作用，只有資金管理水平提高了，成本下降了，企業(yè)才會實現(xiàn)效益最大化。所以加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，是保證企業(yè)良好經(jīng)濟效益，推動企業(yè)健康有序發(fā)展的前提，應(yīng)對該項工作予以高度重視，及時找出存在的問題，并采取有效措施解決。

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