芻議物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的研究

曹維清

引言：文章指出了當(dāng)前物業(yè)管理中所存在的問題，并對所存在的問題提出了自己的看法和建議。

一、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的特點

概括來講，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理具有以下幾個特點：

1、關(guān)系到業(yè)主的最根本利益。物業(yè)設(shè)備設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，資產(chǎn)絕對值很大，視物業(yè)規(guī)模和檔次不同，多則數(shù)億元，少則幾百萬上千萬元，對于高層高檔寫字樓而言，設(shè)備設(shè)施占總投入的1/4-1/3。物業(yè)的正常使用決定于設(shè)備設(shè)施的正常運行，管理如不到位，不僅影響設(shè)備設(shè)施的使用壽命，更會影響整個物業(yè)的使用功能，甚至造成隱患和事故，最終影響物業(yè)的保值升值。

2、技術(shù)性強。隨著技術(shù)全面進步，越來越多的高科技設(shè)備設(shè)施被應(yīng)用到物業(yè)建筑中，門類繁多，涉及專業(yè)面廣。通常的物業(yè)都具有供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、消防滅火系統(tǒng)、交通（電梯）系統(tǒng)、自動化控制系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)（含各類門禁識別系統(tǒng)）、樓內(nèi)綜合布線系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)以及有線電視系統(tǒng)等，而一些新型的高科技智能化物業(yè)，如北京的奧運鳥巢、水立方等，更是應(yīng)用了最先進的科技成果。盡管物業(yè)管理仍具有勞動密集型的特征，但是物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理卻越來越顯示出技術(shù)密集型的趨勢。正因如此，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理成為物業(yè)管理最本質(zhì)、最需專業(yè)技術(shù)的核心內(nèi)容。

3、是“顯性服務(wù)”的基礎(chǔ)。目前，很多物業(yè)企業(yè)由“管理公司”更名為“服務(wù)公司”，并在形象禮儀、保潔綠化、客戶服務(wù)等“顯性服務(wù)”方面下足功夫，突出“為業(yè)主服務(wù)”的宗旨，應(yīng)該說，這是一種企業(yè)經(jīng)營定位方面的進步。但要看到，安居才能樂業(yè)，為業(yè)主的“安居”提供保障，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)無旁貸的義務(wù)，而物業(yè)設(shè)備設(shè)施的安全正常運行，是“安居”的前提和保障，是物業(yè)服務(wù)的底線。盡管這項工作不為多數(shù)業(yè)主所常見，具有“隱性管理”特點，但只有做好此項工作，其他各項“顯性服務(wù)”才有意義。換言之，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的水平從根本上決定了物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)。

4、要求有可繼承性和可延續(xù)性。一棟物業(yè)使用壽命少則四、五十年，長則上百年，即使由一家物業(yè)服務(wù)公司長期管理，也需要幾代人的銜接，而且隨著物業(yè)管理的市場化和招投標(biāo)制度的實施，物業(yè)服務(wù)公司的更換成為常態(tài)。在此情況下，設(shè)備設(shè)施的管理就要求具有很好的可繼承性和可延續(xù)性，由此也決定了物業(yè)管理的指導(dǎo)思想必須具有長期性、連續(xù)性和可繼承性。

二、當(dāng)前物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中存在的問題

作為相對新生的事物，目前物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理還存在著許多不完善的地方，尤其在資源、人才、技術(shù)和管理模式方面，與國外還有一定差距。

1、重運行維修，輕預(yù)測保養(yǎng)。相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)還屬于“看守型”操作，重視運行維修，輕視日常保養(yǎng)，更少考慮“預(yù)測和預(yù)防”。這種“維持型”管理，不僅對設(shè)備設(shè)施的壽命影響很大，損害業(yè)主切身利益，而且增加事故隱患，增大經(jīng)營風(fēng)險，弱化企業(yè)自身技術(shù)實力，對物業(yè)服務(wù)公司也是一種根本性損失。這里面固然有業(yè)主對物業(yè)使用的短期思維和物權(quán)多元化的因素，但是也反映出部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)“綜合經(jīng)營成本意識”淡薄，缺乏深化管理的意識，實際上也是對服務(wù)責(zé)任的漠視。

2、專業(yè)人才匱乏，技術(shù)力量相對薄弱。物業(yè)管理屬于微利行業(yè)，與建筑、房地產(chǎn)業(yè)相比，同類型人員的收入普遍偏低，專業(yè)技術(shù)人員差距更大。同時，受資源和認識水平的制約，除少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，在人才培養(yǎng)方面投入明顯不足，使得技術(shù)隊伍不穩(wěn)定，難以吸引高素質(zhì)人才。有資料顯示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)中工程技術(shù)人員流動率高達35%—50%。人員構(gòu)成上，本科以上學(xué)歷人員比例僅為百分之幾，主要是操作層面為主導(dǎo)，技術(shù)管理層面相對弱化。如果這種專業(yè)技術(shù)弱化的趨勢繼續(xù)下去，不重視和不強化對各專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)指導(dǎo)和系統(tǒng)控制，那么隨著“三高建筑”（高層、高檔次和高科技）的不斷興建，各類復(fù)雜的技術(shù)問題將會成為矛盾焦點，并成為制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸。

3、認識相對滯后，粗放式管理仍較普遍。不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的認識，僅停留在“只要無故障、開得動就行”的層面上，并沒有認識到物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的服務(wù)對象是人，更沒有意識到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)（即各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運行效果）才是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的最高工作目標(biāo)。由此使得管理粗放，表現(xiàn)為制度不健全、臺帳檔案不完整、監(jiān)督檢查不到位、作業(yè)指導(dǎo)不明確等，而且設(shè)備技術(shù)落后，甚至還存在著手工作坊式的作業(yè)方式。同時，專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)缺乏，無論內(nèi)容上還是形式上，都滯后于物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的發(fā)展形勢。

4、法律法規(guī)建設(shè)滯后。目前，物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)還很不健全，這使得物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理缺乏完善的專業(yè)法規(guī)的硬性約束，也使得日常管理中遇到的許多問題久拖不決?！段飿I(yè)管理條例》及各地方貫徹細則的出臺，對這一問題的解決起到了積極的推動作用，但是要解決設(shè)備設(shè)施管理中的深層次問題，還需盡快制定物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的專項法規(guī)、管理規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

三、做好物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的幾點建議

設(shè)備設(shè)施管理是物業(yè)管理的重中之重，應(yīng)著重做好如下幾方面工作：

1、加強相關(guān)培訓(xùn)，切實提升認識水平和技術(shù)水平物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的服務(wù)水平問題，關(guān)鍵是各級人員對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的理解問題。例如，防火卷簾門的功能是在火災(zāi)時自動降落，阻斷火勢蔓延，因此不能有物品阻擋其下落。但實際管理中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)防火卷簾門下堆放物品或無指示標(biāo)識，原因就在于管理人員或巡查人員對其作用不甚了解。再比如，一些開關(guān)和閥門正常運行的狀態(tài)或開或閉，如果混淆就會影響使用，站在維修人員和巡查人員的角度就會發(fā)現(xiàn)，如果不標(biāo)示出工作狀態(tài)的開關(guān)位置，那么檢修時就可能誤操作，日常巡檢時就無法判斷是否正常，這時就會將標(biāo)識細化。所以，設(shè)備設(shè)施的管理好壞，很多時候受認識深度的限制。

2、著眼于工作效率和服務(wù)質(zhì)量，實現(xiàn)設(shè)備設(shè)施運行科學(xué)化管理實現(xiàn)設(shè)備設(shè)施運行科學(xué)化管理，就是通過科學(xué)的管理規(guī)程和適宜的技術(shù)手段，以盡可能低的管理成本，實現(xiàn)設(shè)備的安全、高效運行。

3、貫徹預(yù)防為主思想，做好設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)化保養(yǎng)

“保養(yǎng)重于維修”，任何故障都有一個從小到大積累的過程，許多重大事故都是由細小問題引起，如電源線壓緊螺絲松動導(dǎo)致局部過熱引發(fā)停電、失火或者燒毀設(shè)備等。

設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)重在系統(tǒng)化、常態(tài)化，要加強計劃管理，尤其要抓好三個環(huán)節(jié)：1是設(shè)備臺帳的建立與維護。建立臺帳的原則是帳實相符，原先有臺帳的，也要由專業(yè)技術(shù)人員進行實地核查，對不符之處做出修改；而設(shè)備臺帳缺失，或新增、更換設(shè)備的，則要通過現(xiàn)場逐個檢測，重新建立臺帳。臺帳維護重在即時更新，如實反映設(shè)備設(shè)施的實際狀況。2是保養(yǎng)計劃的制定。要根據(jù)設(shè)備設(shè)施的性能、運行狀況、新舊程度、使用環(huán)境和使用要求、歷史維修保養(yǎng)記錄等，以“確保運行、預(yù)防故障、經(jīng)濟高效”為原則，制定針對性的保養(yǎng)計劃。3是原始保養(yǎng)記錄的建立與保存。保養(yǎng)要嚴(yán)格按計劃執(zhí)行，規(guī)范填寫相關(guān)記錄并妥善保管。 上述三個環(huán)節(jié)相互聯(lián)系，構(gòu)成一個可以互相印證的整體。要確保有設(shè)備必有臺帳，有臺帳必有保養(yǎng)計劃，有保養(yǎng)計劃必有原始保養(yǎng)記錄，有記錄必有實際作業(yè)。這樣，對設(shè)備設(shè)施日常保養(yǎng)工作的監(jiān)督檢查就可從任何一個環(huán)節(jié)入手。

4、不可忽視對外包服務(wù)的質(zhì)量管理

當(dāng)設(shè)備設(shè)施維護項目超出企業(yè)自身技術(shù)實力時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般會將其交由第三方的專業(yè)公司來完成。這種外包服務(wù)本身是一種優(yōu)勢互補、資源共享的業(yè)務(wù)協(xié)作方式，有利于社會資源的優(yōu)化配置。

參考文獻

[1]胡百駒，高層建筑物業(yè)設(shè)備管理，2005，10.

[2]張建芳，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會在設(shè)備管理中的協(xié)調(diào)關(guān)系，2006，11.

（作者單位：上海寶房集團大樓物業(yè)管理有限本公司）