城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的形成原因與調(diào)整思路

陳小亮　陳彥斌

內(nèi)容提要 由于富裕家庭持有大量投資性房產(chǎn)而貧窮家庭房產(chǎn)持有量較少，城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的程度非常嚴重。究其原因，實體經(jīng)濟發(fā)展不足和金融市場發(fā)展滯后導致投資渠道匱乏，房產(chǎn)投資的高收益誘使富裕家庭大量投資于房產(chǎn)，貧窮家庭則因為購買能力不足和政府政策執(zhí)行不力而難以獲得房產(chǎn)。通過使富裕家庭釋放所持有的過量房產(chǎn)來縮小房產(chǎn)持有不平等程度，不僅可以縮小貧富差距，而且所釋放的房產(chǎn)能夠滿足當前住房供需缺口的3/4，從而有效緩解無房家庭對社會的不滿情緒。要想使富裕家庭釋放房產(chǎn)，主要措施是發(fā)展實體經(jīng)濟和金融市場以拓寬投資渠道，并通過征收房產(chǎn)稅降低房產(chǎn)投資收益，從而削弱富裕家庭投資房產(chǎn)的動機。

關鍵詞 貧富差距 房產(chǎn)持有不平等 實體經(jīng)濟 投資渠道 房產(chǎn)稅

〔中圖分類號〕F293.31 〔文獻標識碼〕A 〔文章編號〕0447-662X（2014）07-0030-09

一、引言

中國的貧富差距日益加劇，既表現(xiàn)在收入差距的不斷拉大，又表現(xiàn)在財產(chǎn)差距的持續(xù)擴大。就收入差距而言，中國的收入基尼系數(shù)已經(jīng)從1981年的0.29快速提高到了2012年的0.47，①遠超過國際警戒線水平。如果將“隱性收入”考慮在內(nèi)，實際收入差距將會更大：2011年城鎮(zhèn)最高收入組家庭與最低收入組家庭的實際收入差距是20.9倍，顯著高于官方統(tǒng)計的8.6倍。②就財產(chǎn)差距而言，城鎮(zhèn)家庭的財產(chǎn)基尼系數(shù)已經(jīng)從1995年的0.52提高到了2012年的0.59。③

對城鎮(zhèn)家庭而言，貧富差距最直觀的表現(xiàn)就是房產(chǎn)持有不平等。房產(chǎn)是中國城鎮(zhèn)家庭財產(chǎn)的最重要組成部分，房產(chǎn)對城鎮(zhèn)家庭的重要性已經(jīng)大大超越了傳統(tǒng)意義上的住房。2005年房產(chǎn)占城鎮(zhèn)家庭財產(chǎn)的比重高達67%，2012年也達到了56%。④但是，房產(chǎn)在不同家庭之間的分布極度不均勻，而且房產(chǎn)不平等程度已經(jīng)超過了財產(chǎn)不平等程度，房產(chǎn)不平等對財產(chǎn)不平等的貢獻度達到了60%左右。⑤

由于房產(chǎn)是一種特殊的商品，兼具投資品和消費品的雙重屬性，房產(chǎn)持有不平等不僅導致貧富差距不斷拉大，而且不利于社會穩(wěn)定。城鎮(zhèn)建設用地的有限供給決定了住房供給相對有限，而首次置業(yè)需求和改善性需求等剛性住房需求以及投資性住房需求卻持續(xù)旺盛，因此城鎮(zhèn)住房處于明顯的供不應求狀態(tài)。由于很多富裕家庭持有過量的投資性房產(chǎn)，進一步加劇了房產(chǎn)的供不應求程度。再加上中國的住房保障體系和住房租賃市場仍然很不完善，不少城鎮(zhèn)貧窮家庭連最基本的住房需求都無法得到滿足，這導致他們對社會產(chǎn)生不滿情緒，長此以往會威脅到社會穩(wěn)定。正因如此，應該從經(jīng)濟和社會的雙重視角來看待房產(chǎn)持有不平等問題，只有這樣才能找到縮小房產(chǎn)持有不平等的有效對策。

二、城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等程度的判斷

中國社會科學院收入分配課題組城鎮(zhèn)住戶調(diào)查數(shù)據(jù)庫（以下簡稱CHIPS數(shù)據(jù)庫）和北京奧爾多投資研究中心“中國投資者行為調(diào)查問卷”數(shù)據(jù)庫（以下簡稱Aordo數(shù)據(jù)庫）是城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)相關研究中應用較為廣泛的兩個數(shù)據(jù)庫?？紤]到中國房地產(chǎn)市場化改革的標志性年份是1998年，CHIPS數(shù)據(jù)庫擁有2002年的城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)，而Aordo數(shù)據(jù)庫擁有2005年和2012年等年份的城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)，因此綜合使用兩個數(shù)據(jù)庫來研究住房商品化以來城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的特點。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的程度在不斷加劇，集中表現(xiàn)為富裕家庭持有大量房產(chǎn)。

1.中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的程度不斷加劇

為了說明房產(chǎn)持有不平等程度，本文選用了房產(chǎn)基尼系數(shù)這一常用指標。表1中的計算結(jié)果顯示，2002年中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)基尼系數(shù)為0.536，到2005年已經(jīng)升至0.592，2012年雖然略有回落，不過仍然居于0.563的高位?？梢姡袊慨a(chǎn)持有不平等程度已經(jīng)非常嚴重，總體而言呈現(xiàn)出不斷加劇的趨勢。

數(shù)據(jù)來源：中國的數(shù)據(jù)是根據(jù)CHIPS（2002）和Aordo（2005，2012）計算得到，英國的數(shù)據(jù)是根據(jù)家庭調(diào)查數(shù)據(jù)庫（British Household Panel Sruvey，簡稱BHPS）計算得到，美國數(shù)據(jù)根據(jù)消費者金融譜查數(shù)據(jù)庫（Swvey of Consumer Finances，下文簡稱SCF）計算得到，意大利數(shù)據(jù)引自DAlessio（2012）。 DAlessio， G.， “Wealth and Inequality in Italy，” Bank of Italy Occasional Papers， no.115， 2012.由于發(fā)達國家土地大都私有化，其住房價值是土地與房產(chǎn)市場價值之和。

通過國際對比進一步顯示，中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)基尼系數(shù)已經(jīng)超過了西班牙和英國等發(fā)達國家。西班牙的房產(chǎn)基尼系數(shù)只有0.48，西班牙的房產(chǎn)基尼系數(shù)是2002年的數(shù)據(jù)，引自：Azpitarte， F.， “The Household Wealth Distribution in Spain： The Role of Housing and Financial Wealth，” Hacienda Pública Espaola， vol.194， no.3， 2010.明顯小于中國。英國2000年的房產(chǎn)基尼系數(shù)為0.59，尚且高于中國，但是2005年以來已經(jīng)被中國超越。雖然中國房產(chǎn)基尼系數(shù)仍低于意大利和美國，不過這些國家擁有發(fā)達的住房租賃市場，貧困家庭可通過租賃市場就可以解決居住問題。也正因如此，雖然美國最貧窮的10%和20%家庭中無房產(chǎn)家庭占比分別高達84.9%和86.2%，但是他們并沒有因此而表現(xiàn)出對社會的不滿。數(shù)據(jù)來源：根據(jù)SCF（2010）計算得到。與之相比，中國住房租賃市場存在供給不足、租賃合同不能充分執(zhí)行和承租人利益難以保障等問題，不能有效解決貧窮家庭的住房問題。所以，雖然房產(chǎn)基尼系數(shù)低于意大利和美國，但是中國房產(chǎn)持有不平等所反映的問題卻更加嚴峻。

2.房產(chǎn)持有不平等的重要特征是富裕家庭持有大量房產(chǎn)而貧窮家庭房產(chǎn)持有量卻相對較少

與貧窮家庭相比，富裕家庭房產(chǎn)持有量明顯偏高，而且二者差距不斷拉大。圖1表明，2002年中國城鎮(zhèn)最貧窮10%家庭房產(chǎn)持有量平均僅為0.5萬元，而最富裕10%家庭的房產(chǎn)持有量平均則為28.9萬元。到2012年，中國城鎮(zhèn)最貧窮10%家庭平均房產(chǎn)持有量增加到了7.8萬元，但是最富裕10%家庭的平均房產(chǎn)持有量已經(jīng)躍升到了266.3萬元。十年間，兩組家庭的房產(chǎn)差距從28.4萬元急劇擴大到258.5萬元。

計算結(jié)果顯示，最富裕的10%城鎮(zhèn)家庭持有的房產(chǎn)占全社會房產(chǎn)總值的比重已經(jīng)從2002年的34.1%提高到了2012年的40.3%。相比之下，2002年中國最貧窮的10%和20%家庭持有的房產(chǎn)占比僅為0.6%和2.1%，2012年該比例有所上升，但是依然只有1.2%和2.6%。這是因為：其一，富裕家庭往往持有多套住房，而很大比重的貧窮家庭沒有房產(chǎn)；其二，富裕家庭住房面積和住房質(zhì)量遠遠超過貧窮家庭，所持有房產(chǎn)的市場價值大大高于貧窮家庭?？梢?，中國城鎮(zhèn)地區(qū)的房產(chǎn)絕大多數(shù)都集中到了富裕家庭。

三、房產(chǎn)持有不平等的形成原因分析不少文獻研究了房改對房產(chǎn)持有不平等的影響，發(fā)現(xiàn)其中的公有住房出售環(huán)節(jié)是導致房產(chǎn)持有不平等的重要原因。我們贊同這一觀點，但是正如表1所示，房改完成以后房產(chǎn)持有不平等的程度仍然呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢，因此肯定還有其他重要因素導致近年來房產(chǎn)持有不平等加劇，而這正是本文關注的焦點。

要解釋城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的形成原因，需要回答兩個關鍵問題：一是為什么富裕家庭會持有如此大量的房產(chǎn)；二是為什么貧窮家庭持有房產(chǎn)過少甚至沒有房產(chǎn)。對中國城鎮(zhèn)家庭而言，住房不僅僅是消費品，更多的被視為投資品。要想解釋房產(chǎn)持有不平等的原因，應該從家庭的資產(chǎn)組合入手分析。通過對比中國城鎮(zhèn)家庭和美國家庭的資產(chǎn)組合（參見表2和表3），可以發(fā)現(xiàn)：房產(chǎn)是中國富裕家庭最重要的資產(chǎn)組成部分，而生產(chǎn)經(jīng)營資產(chǎn)是美國富裕家庭最重要的資產(chǎn)組成部分；中國家庭更多的以現(xiàn)金和銀行存款的形式持有金融資產(chǎn)，而美國家庭則擁有股票、債券、基金和養(yǎng)老保險金等多項選擇。

基于中國家庭和美國家庭資產(chǎn)組合的上述顯著差異，可從實體經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境、金融市場發(fā)展程度、房產(chǎn)投資收益和家庭房產(chǎn)購買能力等方面，尋找中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的形成原因。

1.實體經(jīng)濟吸引力不足，富裕家庭不愿意經(jīng)營實業(yè)

中國實體經(jīng)濟尤其是以中小企業(yè)為主的民營經(jīng)濟所處的發(fā)展環(huán)境比較惡劣，稅負過重、融資成本過高和市場進入壁壘等不利因素的存在導致創(chuàng)辦實業(yè)困難重重而且盈利空間較小，大大減弱了實體經(jīng)濟對富裕家庭的吸引力。

第一，中小企業(yè)承擔的稅費負擔過重。由于稅收制度不健全和稅收優(yōu)惠政策不合理等問題的存在，企業(yè)需要繳納種類繁雜的稅費，不僅包括營業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅，還包括城市建設維護費等各項費用。目前，針對中小企業(yè)的收費項目多達69個大類，全國工商聯(lián)：《2011年中國中小企業(yè)調(diào)研報告》，中華工商聯(lián)合出版社，2011年。73.4%的民營企業(yè)家感覺稅負過重。零點研究咨詢集團：《2011年中國企業(yè)家生存環(huán)境指數(shù)研究》，2012年。

第二，中小企業(yè)普遍面臨“融資難”困境。間接融資方面，中小企業(yè)主要依賴于銀行貸款，但是銀行惜貸和對抵押品要求過高等問題導致信貸融資難度很高。國家統(tǒng)計局2011年的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，只有15.5%的小微企業(yè)能夠獲得銀行貸款。李建軍、胡鳳云：《中國中小企業(yè)融資結(jié)構(gòu)、融資成本與影子信貸市場發(fā)展》，《宏觀經(jīng)濟研究》2013年第5期。直接融資方面，由于資產(chǎn)規(guī)模和信息披露等方面不符合準入條件，中小企業(yè)難以通過發(fā)行股票融資；投資人對信用風險等的顧慮使其亦難以借助債券融資?！?011年中國企業(yè)家生存環(huán)境指數(shù)研究》顯示，通過發(fā)行股票和債券融資的中型企業(yè)占比分別為4.6%和5.6%，小型企業(yè)則只有4.3%和1.4%。

第三，市場進入壁壘導致中小企業(yè)發(fā)展空間不足。長期以來，電力、電信、石油和金融等重要行業(yè)都被國有企業(yè)壟斷。盡管“舊36條”和“新36條”理論上大大提高了壟斷行業(yè)向民營經(jīng)濟的開放程度，但事實并非如此，“玻璃門”和“彈簧門”等隱形障礙繼續(xù)阻擋著民營中小企業(yè)的進入。以石油行業(yè)為例，商務部發(fā)布的《成品油批發(fā)企業(yè)管理技術(shù)規(guī)范》規(guī)定，申請設立成品油批發(fā)的企業(yè)注冊資本應不低于3000萬元，原油一次加工能力需要在100萬噸以上，這對中小企業(yè)而言是很難跨越的。中小企業(yè)只能在有限的行業(yè)展開激烈競爭甚至是惡性競爭，發(fā)展空間被大幅壓縮。

2.金融市場發(fā)展滯后，富裕家庭投資渠道匱乏

表面上看，目前中國已經(jīng)具備了比較豐富的投資渠道和投資產(chǎn)品，不僅有股票、債券和基金，而且還有期貨和信托等金融衍生品，但是富裕家庭能夠真正參與其中并且實現(xiàn)財產(chǎn)保值增值的投資渠道并不多。

第一，中國股票市場長期低迷，投資收益沒有保障，富裕家庭很難通過投資股市獲利。中國的上市企業(yè)大都以融資為目的，很少分紅，投資者難以享受到企業(yè)的盈利；擴容過快使得股市資金“失血”嚴重，致使市場整體低迷并進一步降低了投資收益。1992～2005年間，上證綜合指數(shù)幾乎一直位于2000點以下（僅2000年達到了2073點），深證綜合指數(shù)則始終位于500點以下（僅2000年達到了636點）；經(jīng)歷了2006和2007的短暫牛市后，中國股市再次跌入低谷。國家統(tǒng)計局：《中國統(tǒng)計年鑒（2013）》，中國統(tǒng)計出版社，2013年?！吨袊彝ソ鹑谡{(diào)查報告（2012）》顯示，投資于股市的中國家庭中只有22.3%能夠盈利，多達56%處于虧損狀態(tài)。

第二，與股票類似，基金盈利性同樣較差，亦不是富裕家庭的理想選擇。由于金融市場發(fā)展滯后，金融產(chǎn)品種類有限，基金的投資范圍僅限于股票等少數(shù)幾類，股票市場的持續(xù)低迷很大程度上決定了基金盈利性同樣不佳，而股票市場上期貨和期權(quán)等衍生工具的缺失進一步制約了基金公司的風險管理能力。陳曉虹、劉肯、楊婕：《我國證券投資基金市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題》，《中國貨幣市場》2008年第10期?！痘鹜顿Y者情況調(diào)查分析報告》顯示，2008年以來，投資于基金的家庭中獲利家庭占比從未超過50%，2008年、2011年和2012年僅為20%左右。而且很多家庭處于虧損狀態(tài)，如果將“虧損超過30%”視為嚴重虧損，那么2008年基金嚴重虧損的家庭達到了31.2%，2011年和2012年也有20%左右。

第三，債券種類有限而且主要面向機構(gòu)投資者，富裕家庭很難參與其中。中國目前發(fā)行的債券僅包括國債和金融債券等少數(shù)幾種；相比之下，發(fā)達國家債券品種繁多，例如美國除了國債等常見債券外，還有住房抵押貸款債券、資產(chǎn)抵押貸款債券、通貨膨脹指數(shù)型債券和金融創(chuàng)新產(chǎn)品本息剝離債券等等。此外，當前中國的債券主要面向機構(gòu)投資者，富裕家庭投資機會很少。以國債為例，中國個人持有的國債僅占國債發(fā)行總額的0.08%，而美國個人投資者持有的國債占國債發(fā)行總額的10.2%，是國債的持有主體之一。郭玉潔：《債券市場產(chǎn)品的國際比較及其多維度改進》，《改革》2011年第6期。

第四，期貨等其他金融衍生品發(fā)展尚不充分而且專業(yè)性強，投資者很難駕馭。一方面，中國金融衍生品市場尚處于起步階段，規(guī)模有限。2008年中國金融衍生品市場規(guī)模不足GDP的15%，而美國金融衍生品市場規(guī)模是GDP的14倍之多。王屯于、金酉：《金融危機背景下中國金融衍生品市場的發(fā)展》，《金融論壇》2010年第2期。另一方面，期權(quán)、期貨等金融衍生品與股票、基金等一般金融投資產(chǎn)品相比，需要更為復雜的專業(yè)知識和投資經(jīng)驗來控制風險，而目前中國絕大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭并不具備這些條件。數(shù)字100市場研究公司調(diào)查結(jié)果表明，87%的居民根本不了解期貨投資，而且只有32.8%的期貨投資者實現(xiàn)盈利。數(shù)字100市場研究公司：《中國人期貨投資情況調(diào)查》，《金融博覽財富》第2013年第2期。

3.房產(chǎn)投資收益高、成本低，富裕家庭因此而大量投資房產(chǎn)

第一，房產(chǎn)需求持續(xù)旺盛和供給相對不足使得房價不斷走高。需求方面，城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進、家庭規(guī)模不斷小型化、適齡購房人口規(guī)?？焖僭黾拥纫蛩毓餐呱舜罅縿傂宰》啃枨?，家庭可支配收入的不斷提高創(chuàng)造了大量的改善性住房需求，因此中國城鎮(zhèn)住房需求持續(xù)居于高位。陳彥斌、陳小亮：《人口老齡化對中國城鎮(zhèn)住房需求的影響》，《經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理》2013年第5期。供給方面，為了維持居住用地價格、保證土地出讓金收入，地方政府嚴格控制居住用地供應量，最終導致住房供應不足，房價因此不斷上漲。全國城鎮(zhèn)平均房價已經(jīng)由1998年的1854元/平方米升高到了2012年的5430元/平方米，年均房價增長率達到了8%。全國主要城市的房價增長率更高，2002～2012年35個大中城市年均房價增長率達到了12.8%，福州、廈門、寧波和杭州更是在15%以上。根據(jù)歷年《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)計算得到。

房價的持續(xù)快速上漲意味著房產(chǎn)投資的預期收益率很高?！吨袊彝ソ鹑谡{(diào)查報告（2012）》將家庭持有房產(chǎn)的當前市場價值和購買時的價值進行了對比，發(fā)現(xiàn)家庭持有的第一套房產(chǎn)的當前市場價值是購買時價值的4.4倍，持有的第二套和第三套房產(chǎn)的當前市場價值也分別高達購買時價值的2.4倍和2倍。在其他投資渠道均不理想的情況下，房產(chǎn)投資的高收益（和低風險）刺激富裕家庭大量持有房產(chǎn)。

第二，房產(chǎn)稅的缺失使房產(chǎn)持有成本極低，強化了房產(chǎn)的投資品屬性。個人住房房產(chǎn)稅（以下簡稱房產(chǎn)稅）可以有效提高房產(chǎn)的持有成本，抑制投資和投機性房產(chǎn)需求，從而穩(wěn)定房價以促進房產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。目前全世界發(fā)達國家普遍征收房產(chǎn)稅，澳大利亞、奧地利、比利時、加拿大、芬蘭、法國、德國、愛爾蘭、意大利、丹麥、荷蘭、新西蘭、西班牙、瑞士和美國等15個OECD國家2000～2009年的平均實際房產(chǎn)稅率為4%，其中加拿大、意大利、西班牙、瑞士和美國實際房產(chǎn)稅率超過了5%，法國更是高達8.7%。況偉大：《房產(chǎn)稅對房價的影響：來自OECD國家的證據(jù)》，《財貿(mào)經(jīng)濟》2012年第5期。不少國家針對不同地區(qū)、不同家庭和不同類型的房產(chǎn)制定了差異化的房產(chǎn)稅率，為了方便國際對比，況偉大（2012）計算了各國的實際房產(chǎn)稅率，即各國本年所征房產(chǎn)稅總額占上一年房產(chǎn)價值總額的比重。

與發(fā)達國家不同，中國的房產(chǎn)稅一直處于缺位狀態(tài)。1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅”。除了上海和重慶從2011年開始進行房產(chǎn)稅試點之外，其他城鎮(zhèn)并沒有開征房產(chǎn)稅。而且，目前上海和重慶試點的房產(chǎn)稅率偏低，上海房產(chǎn)稅率僅有0.4%和0.6%兩檔，重慶也只有0.5%、1%和1.2%三檔。

房產(chǎn)稅的缺失使得房產(chǎn)持有成本極低，富裕家庭購買房產(chǎn)之后幾乎可以毫無成本、毫無風險的等待房價上漲，坐享房產(chǎn)升值的收益，這便是中國富裕家庭大量持有房產(chǎn)的根本原因。根據(jù)上一節(jié)計算出的房價增長率，在不開征房產(chǎn)稅的情況下，扣除CPI之后，城鎮(zhèn)家庭持有房產(chǎn)的年均凈收益率將高達6%，35個大中城市更能達到10%。如果參照OECD國家的平均水平征收4%的房產(chǎn)稅，則相應的凈收益率就會分別下降到2%和6%，這無疑將大大削弱富裕家庭投資房產(chǎn)的動機。

4.購買房產(chǎn)需要大量資金，貧窮家庭無力支付

第一，與股票和債券等資產(chǎn)不同，房產(chǎn)具有不可分割的大宗資產(chǎn)屬性，購買房產(chǎn)需要大量資金，持續(xù)飆升的房價增加了貧窮家庭購買房產(chǎn)的難度。本文選用房價收入比這一常用指標來闡明貧窮家庭房產(chǎn)購買能力不足的問題。呂江林在綜合考慮消費傾向、按揭貸款利率水平和首付比例等因素后，計算得出中國城鎮(zhèn)家庭可以承受的房價收入比的合理上限在4.4～6.8之間。呂江林：《我國城市住房市場泡沫水平的度量》，《經(jīng)濟研究》2010年第6期。毫無疑問，當前中國城鎮(zhèn)貧窮家庭的房價收入比大大超出了這一合理區(qū)間。2000～2012年城鎮(zhèn)最低收入戶（10%）的房價收入比一直大于20，這意味著他們要積攢20多年的所有可支配收入才能夠購買一套房子?？墒?，貧窮家庭還需要在日常生活中進行必要的生活開支，靠積攢收入來購買房產(chǎn)所需要的時間之漫長可想而知。

第二，貧窮家庭也難以借助住房貸款和住房公積金服務提升房產(chǎn)購買能力。由于貧窮家庭收入和財產(chǎn)水平極其有限，而住房抵押貸款對借款人收入和財產(chǎn)都有嚴格要求，因此貧窮家庭往往難以獲得住房貸款。Aordo數(shù)據(jù)顯示，2007年資產(chǎn)水平最低組家庭中只有8.5%獲得了住房貸款，2012年是降到了5%。富裕家庭中獲得住房貸款家庭的比重則明顯偏高，2007年資產(chǎn)水平最高組家庭中有37.8%獲得了住房貸款；隨著房產(chǎn)“限貸”政策的實施，2012年資產(chǎn)水平最高組家庭辦理住房貸款的比重有所降低，但是依舊達到了22.1%。

與住房貸款類似，貧窮家庭也很難使用住房公積金服務購買房產(chǎn)。國家住建部數(shù)據(jù)顯示，截至2011年9月，全國住房公積金的繳存人數(shù)是9100余萬，其中政府機關、事業(yè)單位和國有企業(yè)職工占到了繳存人數(shù)的67%。由此不難推測，貧窮家庭的住房公積金參與度很低。由于自身財力有限，大部分貧窮家庭即便繳納了住房公積金、能夠使用公積金貸款，也無法邁過住房首付的門檻，因此難以有效使用住房公積金服務。世界銀行發(fā)布的《中國經(jīng)濟季報》指出，截至2005年底，只有17%的繳費者獲得了公積金貸款，并且他們基本上都是富裕家庭，而貧窮家庭很少受益。

第三，由于政策執(zhí)行不力，貧窮家庭鮮有機會購買相對廉價的經(jīng)濟適用房。由于房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府缺乏建設經(jīng)濟適用房的動機，全國經(jīng)濟適用房供給量明顯不足。為了限制經(jīng)濟適用房的價格，提高貧窮家庭的房產(chǎn)購買能力，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)建設的經(jīng)濟適用房的利潤率按不高于3%核定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)建造經(jīng)濟適用房的盈利空間很小。同時，免征土地出讓金等規(guī)定也大大降低了地方政府的收入，使得地方政府缺乏建設經(jīng)濟適用房的激勵。正因如此，全國經(jīng)濟適用房一直處于供給不足的狀態(tài)。2000～2010年，城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房建成量只有482.5萬套。根據(jù)歷年《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)計算得到。根據(jù)第六次人口普查的結(jié)果，全國有2.07億個城鎮(zhèn)家庭，這意味著2000～2010年建設的經(jīng)濟適用房只能滿足2.3%家庭的住房需求，而城鎮(zhèn)中實際需要經(jīng)濟適用房的家庭占比顯然大大超過2.3%。說明：2000～2010年經(jīng)濟適用房總共為482.5萬套，而2010年中國家庭總數(shù)為2.07億，前者占后者的比重為2.33%。

四、為什么要縮小房產(chǎn)持有不平等

現(xiàn)實生活中，城鎮(zhèn)家庭之間消費品（如服裝、電器）或者投資品（如股票、期貨）的持有量不平等是非常普遍的，這是市場經(jīng)濟的正常表現(xiàn)，政府不需要做出過多干預。因為，這些商品并沒有由于富裕家庭持有過多而導致嚴重的供不應求或者價格持續(xù)高漲等問題，而且這些商品持有量不平等的事實并沒有對貧窮家庭的基本生活造成實質(zhì)性的障礙。與之不同，房產(chǎn)兼具投資品和消費品的屬性，房產(chǎn)市場在一定程度上存在著“市場失靈”，需要政府加以干預，縮小房產(chǎn)持有不平等程度。

1.房產(chǎn)的特殊性決定了房產(chǎn)持有不平等能夠威脅到社會穩(wěn)定

為了更好的理解房產(chǎn)持有不平等引發(fā)社會問題的作用機理，可以借助于服裝和汽車等普通商品進行比較分析。雖然服裝和汽車市場上分別存在著價格不菲的奢侈服裝和豪華汽車，其價格甚至不低于一套房產(chǎn)，但是居民并沒有表現(xiàn)出對服裝和汽車市場的明顯不滿情緒。這是因為，服裝和汽車市場上提供商品的種類和檔次繁多，市場上不僅有高檔的服裝和價值千萬的汽車，也有幾十元甚至幾元一件的服裝，有普通家庭轎車、摩托車、電動車和自行車等交通工具，因此居民可以根據(jù)自己的購買能力選擇合適的產(chǎn)品進行消費。

房產(chǎn)與普通商品在如下兩個方面的差異決定了房產(chǎn)持有不平等能夠威脅到社會穩(wěn)定：其一，房產(chǎn)的大宗商品屬性決定了其供給量不可能像服裝和汽車等普通商品那樣充裕，一旦富裕家庭以投資為目的持有了大量房產(chǎn)，必將加重住房市場的供需矛盾繼而推高房價，這將大大提高貧窮家庭的購房難度。由于房產(chǎn)持有成本幾乎為零，富裕家庭持有的投資性住房很多處于閑置狀態(tài)，造成了資源的極大浪費。如果將“偶爾居住”的存量住房視為空置房，全國城鎮(zhèn)存量房空置率已經(jīng)從2007年的2.8%大幅提高到2011年的3.8%，東部地區(qū)城鎮(zhèn)存量房空置率更是從3.2%提高到了4.5%。資料來源：REICO工作室發(fā)布的歷年《中國房地產(chǎn)市場報告》。其二，房產(chǎn)不像服裝和汽車等普通商品那樣隨著時間的推移會逐漸貶值，與之相反，房價在不斷升高，因此房產(chǎn)也在持續(xù)升值，導致貧富差距不斷拉大。富裕家庭只要購買房產(chǎn)之后便可以坐享其成、不勞而獲；而貧窮家庭卻在與房價賽跑，積攢存款的速度甚至比不過房價上漲的速度，貧窮家庭因此而產(chǎn)生不公平和被剝削的心理落差。不僅如此，保障性住房體系和住房租賃市場的缺陷使得很多貧窮家庭不得不通過商品房買賣市場解決住房需求，然而他們根本無力購買普通商品住房，最終處于沒有居住場所的窘境，無房家庭便產(chǎn)生了對社會的不滿情緒，進而威脅到社會穩(wěn)定。從這個角度來講，政府所實施的房產(chǎn)“限購”和“限貸”政策有其存在的合理性和必要性。

2.縮小房產(chǎn)持有不平等可以緩解住房供需矛盾、降低房價

如果政府能夠削弱富裕家庭投資房產(chǎn)的動機，讓富裕家庭釋放所持有的過多投資性房產(chǎn)，那么無房家庭便可以通過購買或者租賃富裕家庭所釋放的房產(chǎn)來解決住房需求問題。而且，富裕家庭投資性住房需求的減少和其所釋放房產(chǎn)帶來的市場上房產(chǎn)供給量的增加能夠緩解房產(chǎn)供求矛盾，從而削弱房價的增長態(tài)勢，這也能夠在一定程度上提高貧窮家庭的房產(chǎn)購買能力。

調(diào)查結(jié)果顯示，中國城鎮(zhèn)家庭擁有兩套住房的家庭所占比重為13%，擁有三套及三套以上住房的家庭占比為2.51%，甘犁、尹志超、賈男、徐舒、馬雙：《中國家庭資產(chǎn)狀況及住房需求分析》，《金融研究》2013年第4期。下面以此為基準展開計算。供給方面，假設每個家庭只保留一套住房，那么擁有多套房產(chǎn)的家庭累計釋放的住房數(shù)量相當于當前城鎮(zhèn)家庭總量的18.02%。需求方面，目前城鎮(zhèn)主要有兩類家庭存在剛需，一類是沒有住房的城鎮(zhèn)常住家庭（占15.3%），還有一類是沒有住房的進城農(nóng)民工家庭和“北漂”家庭（占8.8%），累計有24.1%的家庭需要住房。因此，如果能夠有效的將富裕家庭所持有的過多房產(chǎn)釋放出來，那么將有18.02%的城鎮(zhèn)無房家庭有機會獲得房產(chǎn)，這意味著目前住房供需缺口的3/4將會得到滿足。

富裕家庭釋放的房產(chǎn)能夠大大緩解房產(chǎn)市場的供需矛盾，從而使房價上漲態(tài)勢得以緩解，以便一定程度上提高貧窮家庭的購房能力。關于如何解決高房價的問題，目前主要有兩派代表性觀點。一派期望通過打壓投資和投機性房產(chǎn)需求來減少富裕家庭的住房需求，從而使房價降低。另一派則認為房價持續(xù)高漲的根本原因是住房供應不足，因此期望通過增加住房供給量來降低房價。對于前者，畢竟城鎮(zhèn)化和家庭規(guī)模小型化還在不斷進行，經(jīng)濟發(fā)展水平的提高也在繼續(xù)催生改善性住房需求，因此剛需相對旺盛，打壓需求政策在執(zhí)行過程中通常會“誤傷”剛需，而且政府越是出臺打壓需求的政策，越會使投資和投機者形成房價還會繼續(xù)上漲的預期，無益于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對于后者，雖然政策方向是對的，但是增加建設性土地供給并不符合地方政府的激勵機制，實施難度很大。本文認為要想降低房價，更加有效的措施或許是通過調(diào)整房產(chǎn)持有結(jié)構(gòu)縮小房產(chǎn)持有不平等程度。決定房價走勢的除了存量住房供給和需求，還有新增需求和新增供給。圖2顯示，2014～2018年間城鎮(zhèn)化和家庭規(guī)模小型化等因素平均每年將催生8億平方米左右的新增住房需求。憑借房地產(chǎn)商現(xiàn)有的供應能力，再加上“十二五”期間的保障房供給，未來5年城鎮(zhèn)新增住房供給將會超過新增住房需求。因此，將新增住房供給和新增住房需求考慮在內(nèi)之后可以發(fā)現(xiàn)，未來城鎮(zhèn)房價上漲的壓力將會進一步減小。

五、縮小房產(chǎn)持有不平等的具體措施

本文研究結(jié)果表明，中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等程度非常嚴重，主要表現(xiàn)為富裕家庭持有大量房產(chǎn)，而貧窮家庭持有房產(chǎn)太少甚至沒有房產(chǎn)。究其原因：實體經(jīng)濟發(fā)展不足導致富裕家庭很少從事實業(yè)，而投資渠道匱乏又使得富裕家庭難以實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，房產(chǎn)投資的高收益吸引富裕家庭持有大量房產(chǎn)；貧窮家庭不僅自身的購買能力極其有限難以購買普通商品房，而且難以獲得相對廉價的經(jīng)濟適用房，最終導致持有房產(chǎn)水平很低。富裕家庭持有的房產(chǎn)大大超過了自身需求，導致了住房資源的閑置和浪費，加重了房地產(chǎn)市場的供需矛盾。住房保障體系和住房租賃市場的不完善使得貧窮家庭的住房需求難以滿足，引發(fā)了他們對社會的不滿情緒。若能夠通過調(diào)整房產(chǎn)持有結(jié)構(gòu)來縮小房產(chǎn)持有不平等狀況，富裕家庭釋放的房產(chǎn)將會解決住房供需缺口的3/4，從而有效緩解房地產(chǎn)市場面臨的問題，并且縮小貧富差距。

因此，縮小房產(chǎn)持有不平等的核心內(nèi)容是減少富裕家庭的房產(chǎn)持有量。要想實現(xiàn)這一目標，需要提高房產(chǎn)持有成本，降低房產(chǎn)投資收益，從而降低富裕家庭的房產(chǎn)投資動機。

1.在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅，提高房產(chǎn)持有成本

征收房產(chǎn)稅可以顯著提高房產(chǎn)持有成本，削弱富裕家庭的房產(chǎn)投資激勵。然而，目前關于中國是否應該征收房產(chǎn)稅還存在不少爭議，不少學者反對征收房產(chǎn)稅。郎咸平認為，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，征房產(chǎn)稅的前提是家庭擁有土地所有權(quán)，然而中國的土地是國有的，因此不應該征收房產(chǎn)稅；而且目前沒有相關立法出臺，征收房產(chǎn)稅是不合法的。郎咸平：《郎咸平說：我們的日子為什么這么難》，東方出版社，2011年。許善達認為房產(chǎn)稅是在房產(chǎn)沒有帶來任何實際收益的情況下征收的，需要家庭用其他稅后收入來交房產(chǎn)稅，是不合理的。許善達：《開征房產(chǎn)稅不符合中國國情》，《新京報》2013年11月15日。作為回應，十八屆三中全會已經(jīng)明確規(guī)定，“加快房地產(chǎn)稅立法”，“建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進部門信息共享”，這將為房產(chǎn)稅提供法律基礎和信息基礎，有助于盡快在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅。

2.發(fā)展實體經(jīng)濟和金融市場，拓寬投資渠道，降低房產(chǎn)投資吸引力

實體經(jīng)濟應該成為富裕家庭資金的重要目的地。要想增加實體經(jīng)濟對富裕家庭的吸引力，需要重點在三方面做出改進：一是加快稅制改革，減輕中小企業(yè)的稅費負擔；二是加快金融體制改革，拓寬中小企業(yè)融資渠道，破解“融資難”困境；三是進一步破除壟斷，為中小企業(yè)創(chuàng)造更加寬松的市場環(huán)境和發(fā)展空間。

由于投資渠道匱乏，富裕家庭的大量資金流向了房地產(chǎn)市場，要想減少富裕家庭的房產(chǎn)持有量，就要加快金融市場建設的步伐，拓寬富裕家庭可選擇的投資渠道。尤其需要注意，不僅應該增加投資產(chǎn)品的種類，更應該完善金融市場運行機制，加強市場監(jiān)管，切實保證投資者的合理投資收益。如此，才能減少富裕家庭的投資和投機性房產(chǎn)的持有量。

3.加快住房保障體系和住房租賃市場（尤其是長期租賃市場）的發(fā)展，著力解決貧窮家庭的住房需求

政府應該繼續(xù)增加經(jīng)濟適用房等保障房的供給。目前還有不少城鎮(zhèn)貧窮家庭亟需解決基本的住房需求，而城鎮(zhèn)化的快速推進意味著將有更多的貧窮家庭進入城鎮(zhèn)。為了增加這些家庭的房產(chǎn)持有量，需要政府制定政策加大經(jīng)濟適用房供給量，并且提高對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度，有效控制經(jīng)濟適用房的面積和價格，確保政策執(zhí)行到位，讓貧窮家庭真正“有得買”，而且能夠“買得起”。

除此之外，政府還應該加快發(fā)展住房租賃市場，讓更多的貧窮家庭通過租房來解決住房需求。應該盡快完善住房租賃市場的相關立法，加強住房租賃市場的監(jiān)管力度，尤其要關注長期租賃市場的發(fā)展，確保承租人的權(quán)益能夠得到充分保護，改變社會上“重購輕租”的觀念，使貧窮家庭能夠更好的解決住房問題。

作者單位：中國人民大學經(jīng)濟學院

責任編輯：韓海燕