旅游景區(qū)地產(chǎn)運(yùn)營模式及發(fā)展建議

作者簡介：劉燁（1983-）；男；籍貫：陜西；學(xué)歷：本科；單位：寶雞市文化旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)管理委員會；研究方向：文化旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)管理，旅游景區(qū)開發(fā)。

摘要：旅游景區(qū)地產(chǎn)充分融合了旅游業(yè)和房地產(chǎn)兩大行業(yè)，是發(fā)展社會經(jīng)濟(jì)和活躍城市經(jīng)營的重要舉措。新時(shí)期，人們生活水平在不斷提升，眾多人群都選擇旅游景區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)品來開展休閑假期活動。被譽(yù)為朝陽產(chǎn)業(yè)的旅游景區(qū)地產(chǎn)，其發(fā)展能有效促進(jìn)旅游業(yè)從規(guī)模轉(zhuǎn)變?yōu)橄到y(tǒng)經(jīng)濟(jì)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)之間的全面融合。文章將簡要介紹旅游景區(qū)地產(chǎn)的幾種運(yùn)營模式，并就其存在問題提出幾點(diǎn)發(fā)展建議。

關(guān)鍵詞：旅游景區(qū)地產(chǎn)；運(yùn)營模式；發(fā)展

旅游景區(qū)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能有效推動國家旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)向前發(fā)展，其對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長，也有很大的促進(jìn)作用。從整體上看，我國旅游景區(qū)地產(chǎn)行業(yè)還處于發(fā)展初期，雖然速度在逐步加快，但在運(yùn)營模式和管理機(jī)制上存在較多問題。隨著國民經(jīng)濟(jì)的騰飛，旅游景區(qū)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將對地產(chǎn)行業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)做出更大的貢獻(xiàn)。

一、旅游地產(chǎn)運(yùn)營模式

（一）旅游-地產(chǎn)運(yùn)營模式

該運(yùn)營模式主要是借助地區(qū)的自然、人造及主題公園等景觀，并逐步完善旅游景區(qū)附近的地產(chǎn)配套設(shè)施，從而為開發(fā)商創(chuàng)造可觀的投資效益。旅游-地產(chǎn)運(yùn)營模式，如今已是我國旅游景區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商最為重要的營運(yùn)選擇。該運(yùn)營模式最主要的開發(fā)產(chǎn)品在于：大規(guī)模主題社區(qū)的別墅及周邊住宅，其投資的開發(fā)項(xiàng)目成本較高，開發(fā)時(shí)間相對較長，且通常需產(chǎn)生較大的資金積壓，這就要求該運(yùn)營模式必須以銷售產(chǎn)品為主營，并在地產(chǎn)周邊附屬超市、咖啡廳及其他附屬配套經(jīng)營行業(yè)。

（二）地產(chǎn)-旅游運(yùn)營模式

該模式的開發(fā)對象，主要是還未得到充分開發(fā)的自然景區(qū)，其地產(chǎn)結(jié)構(gòu)基本是景區(qū)周邊的產(chǎn)權(quán)式酒店或者是旅游度假區(qū)等地產(chǎn)。等到全面建設(shè)和完善該景區(qū)周邊的配套設(shè)施后，再對景區(qū)旅游項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的一種運(yùn)營模式。地產(chǎn)-旅游模式最核心的產(chǎn)品在于旅游休閑地產(chǎn)，且大部分都是建設(shè)在一二線城市的郊區(qū)或者是離大城市距離較遠(yuǎn)的風(fēng)景圣地等處。它不僅需要以當(dāng)前的旅游景區(qū)為依托，同時(shí)還必須加快建設(shè)休閑度假配套設(shè)施，努力構(gòu)建和諧的度假氛圍。該模式主要開發(fā)度假區(qū)或者是酒店等，該類產(chǎn)品不需要太大投入，且沒有什么資金積，開發(fā)企業(yè)通常都是親自經(jīng)營或者是租賃給他人來經(jīng)營。

（三）華僑城模式

華僑城模式，其特點(diǎn)主要表現(xiàn)為：成片對土地進(jìn)行開發(fā)，憑借知名的旅游品牌來來打造、包裝環(huán)境景觀，并在房地產(chǎn)業(yè)中添加濃郁的文化韻味，使文化和景區(qū)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全面融合。旅游業(yè)所具有的投資、收益高等特點(diǎn)，通過發(fā)展房地業(yè)，能為之帶來可靠的資金渠道，同時(shí)有效規(guī)避各類經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在開發(fā)和銷售旅游景區(qū)地產(chǎn)時(shí)，華僑城被譽(yù)為國內(nèi)旅游景區(qū)、房地產(chǎn)業(yè)融合的成功典例。華僑城提倡“規(guī)劃意味著財(cái)富，環(huán)境相當(dāng)于優(yōu)勢”的行業(yè)發(fā)展觀，對于旅游景區(qū)地產(chǎn)業(yè)有著極大的示范和導(dǎo)向作用。

二、旅游地產(chǎn)運(yùn)營模式面臨的困難

（一）未形成完善的法律法規(guī)

第一，缺乏一套完善的法律法規(guī)?，F(xiàn)階段，旅游景區(qū)地產(chǎn)對我國的發(fā)展時(shí)間較短，未形成相應(yīng)的管理法規(guī)，無法對旅游景區(qū)地產(chǎn)設(shè)計(jì)、規(guī)劃及建設(shè)工作進(jìn)行有效監(jiān)督。在銷售過程中，旅游景區(qū)地產(chǎn)出現(xiàn)欺詐行為的原因，主要是因?yàn)樵谡麄€(gè)行業(yè)，甚至是國內(nèi)均未制定與之相應(yīng)的銷售規(guī)范。第二，未形成合理的房地產(chǎn)誠信機(jī)制，且懲處力度過小。我國當(dāng)前還未形成基于信用體系的監(jiān)督制度，加之有些開發(fā)企業(yè)服務(wù)水平不高，未制定持續(xù)的發(fā)展規(guī)劃，使業(yè)主的權(quán)益得不到保障。

（二）開發(fā)企業(yè)經(jīng)營理念滯后，缺乏信用

首先，缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)。整體來看，國內(nèi)房地產(chǎn)商的經(jīng)營理念還比較滯后，缺乏相應(yīng)的品牌和質(zhì)量意識，久而久之，這些企業(yè)必將被市場所淘汰。其次，消費(fèi)水平頗高。大部分消費(fèi)者對其認(rèn)知程度較低，加之國人在消費(fèi)方面缺乏相應(yīng)的超前意識，無力購買某些景區(qū)產(chǎn)品。再者，國內(nèi)企業(yè)還未實(shí)施帶薪休假制度，消費(fèi)者不敢涉足與旅游景區(qū)地產(chǎn)相關(guān)的投資領(lǐng)域。再者，市場信譽(yù)度不高?，F(xiàn)階段，旅游房地業(yè)行業(yè)中的“失信”糾紛，其原因在于銷售商存在嚴(yán)重的欺騙行為。旅游地產(chǎn)業(yè)如果缺乏有效的信用制度，則無法同國際社會接軌，因而也就吸引不了外資投入。

（三）企業(yè)未建立完善的內(nèi)部管理制度

第一，房產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理制度不健全?，F(xiàn)階段，旅游地產(chǎn)處于高速發(fā)展時(shí)期，這就對企業(yè)管理帶來了新的變化和要求。而企業(yè)在管理機(jī)制、財(cái)務(wù)管理及人力儲備、等環(huán)節(jié)存在的缺陷，很大程度上阻礙了地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。第二，公關(guān)協(xié)調(diào)能力有待提升。由于未制定相應(yīng)的互動溝通機(jī)制，旅游地產(chǎn)企業(yè)通常無法直接同政府部門進(jìn)行聯(lián)系與溝通，這不僅不利于項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)也將阻礙企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。第三，企業(yè)缺乏足夠的創(chuàng)新力。當(dāng)前，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品類型、模式上存在同化現(xiàn)象，這不僅使企業(yè)處于不利的市場競爭狀態(tài)，同時(shí)還將帶來很大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

三、對旅游景區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展建議

（一）建立健全旅游地產(chǎn)法律機(jī)制

要發(fā)展旅游景區(qū)地產(chǎn)業(yè)，就應(yīng)編制和出臺與之相適應(yīng)的法律法規(guī)?，F(xiàn)行《商品房銷售管理辦法》中明確提出，不允許通過售后包租或者是零散等形式來銷售各類商品房。這就命令限制了開發(fā)旅游景區(qū)地產(chǎn)中的養(yǎng)老型及產(chǎn)權(quán)酒店等產(chǎn)品?；诖?，旅游局應(yīng)積極同建設(shè)部進(jìn)行商討，根據(jù)旅游地產(chǎn)所具有的性質(zhì)及特點(diǎn)，出臺與之相適應(yīng)的法規(guī)章程，以規(guī)范旅游景區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展。與此同時(shí)，各事業(yè)、企業(yè)單位應(yīng)酌情調(diào)整帶薪休假制度，允許個(gè)人自由調(diào)價(jià)休假，促進(jìn)旅游景區(qū)地產(chǎn)的循環(huán)利用。此外，還必須完善行業(yè)自律機(jī)制，組建旅游景區(qū)地產(chǎn)協(xié)會，使企業(yè)及相關(guān)單位能共同監(jiān)督，從而有效緩和行業(yè)矛盾，提高消費(fèi)者的購買信心。

（二）逐步改善旅游景區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商的管理質(zhì)量

旅游景區(qū)地產(chǎn)的規(guī)劃與開發(fā)，屬于整體、綜合性工程。從目前的市場形勢分析，國內(nèi)不少旅游地產(chǎn)開發(fā)商的管理意識大多比較滯后，無法做到與時(shí)俱進(jìn)，企業(yè)還未能形成專業(yè)化、規(guī)范化的管理機(jī)制。這無法增加了旅游景區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)難度及風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，相關(guān)部門必須做好地產(chǎn)宣傳工作，逐步增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)化管理意識及能力，使整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)都能實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理，從而不斷提升企業(yè)在市場中的競爭優(yōu)勢。開發(fā)商應(yīng)積極參與旅游資源開發(fā)過程，抓好商機(jī)；要根據(jù)不同市場來采取有效的營銷策略，實(shí)現(xiàn)投資、度假功能的融合發(fā)揮。

（三）合理調(diào)配旅游與房地產(chǎn)資源

不同景區(qū)中擁有的旅游資源，很大程度上決定了該區(qū)域地產(chǎn)的規(guī)模大小。只有以景區(qū)的發(fā)展特征為基礎(chǔ)，對之進(jìn)行市場規(guī)劃，方可在全國區(qū)域內(nèi)對旅游景區(qū)及其地產(chǎn)資源進(jìn)行有效整合，從而形成合理的產(chǎn)業(yè)模式。在酒店規(guī)劃開發(fā)過程中，應(yīng)融合本地色彩及地方實(shí)際。一切地產(chǎn)景區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，都必須事先做好統(tǒng)籌規(guī)劃，要將地產(chǎn)開發(fā)和景區(qū)生態(tài)環(huán)保、資源開發(fā)等結(jié)合起來，做到均衡布局，使景區(qū)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會與環(huán)境效益三者間的有效統(tǒng)一。只有對休閑、度假及體育運(yùn)動等旅游市場進(jìn)行細(xì)分，方可提供集規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)及營銷等為一體的配套管理服務(wù)，最終構(gòu)建相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營模式。

四、結(jié)束語

旅游景區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展，對于旅游地產(chǎn)業(yè)及區(qū)域經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用。只有從政府、行業(yè)及企業(yè)管理三個(gè)方面入手，充分突出本地化色彩，并選擇相應(yīng)的運(yùn)營模式，才能推動旅游景區(qū)地產(chǎn)業(yè)快步向前發(fā)展。（作者單位：寶雞市文化旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)管理委員會）

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