對房屋的鑒定與處理措施的探討

作者簡介：高瑞欣（1967-），女，本科，中級職稱，項目主管，工作單位：西安恒安建設(shè)工程監(jiān)理有限公司，現(xiàn)從事專業(yè)：建筑。

摘要：房屋是具有較長使用壽命和使用功能的物業(yè)工程，在其使用過程中，由于材料的老化、構(gòu)件強度的降低、結(jié)構(gòu)安全儲備的減少，必然會產(chǎn)生由完好到損壞、有小損到大損、由大損到危險。導致房屋產(chǎn)生危險的因素是多方面的，只有更好地進行安全管理，才能達到保障房屋使用安全，延長使用壽命的目標。這其中房屋安全鑒定工作發(fā)揮著重要作用，同時如何解決房屋的問題也尤為重要。本文就房屋的鑒定和處理措施做了詳細的探討。

關(guān)鍵詞：房屋;鑒定;處理;安全1.房屋安全性鑒定的內(nèi)容

房屋安全鑒定的內(nèi)容主要有四部分組成，首先需要對房屋進行檢測，這些檢測主要包括房屋周邊環(huán)境、房屋自身，再加之原始資料的反復查閱和一些實驗與鹽酸，找出房屋的安全性問題。其次，找到問題以后偶需要查明這些問題存在的原因，并根據(jù)國家相關(guān)的規(guī)范標準和程序得房屋安全系數(shù)。最后根據(jù)這些問題得出相應的解決方法以及一些必要的建議，以此來保證公眾的人身和財產(chǎn)安全。此外，還需要對房屋進行定期或者隨機的鑒定和檢測，隨時發(fā)現(xiàn)問題并及時解決。

2.房屋鑒定的標準

2.1房屋安全鑒定的涵義

房屋安全鑒定是指房屋安全鑒定單位依法按照國家頒布的行業(yè)標準和其他相關(guān)建筑規(guī)范，對房屋進行查勘、檢測和驗算，對房屋的完損狀況和危險程度做出科學鑒定的技術(shù)性服務工作。

2.2房屋安全鑒定的范圍

有下列情況之一的，應申請房屋安全鑒定：（1）房屋達到規(guī)定使用年限的（鋼、鋼混結(jié)構(gòu)五十五年、磚混結(jié)構(gòu)五十年、磚木結(jié)構(gòu)四十年、簡易結(jié)構(gòu)十年）;（2）特殊用房三年未作安全鑒定的;（3）裝飾裝修拆改房屋主體結(jié)構(gòu)或明顯增加荷載的;（4）房屋改變用途需確認能否安全使用的;（5）因毗連或鄰近興建、擴建、改建而可能影響房屋安全的;（6）房屋擬進行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等活動的;（7）發(fā)生自然災害、火災事故和其他不安全因素危及房屋安全的;（8）超過前一次鑒定的安全有效期限的;（9）其他認為有必要的鑒定的。

2.3房屋安全鑒定執(zhí)行的技術(shù)標準

房屋安全鑒定主要執(zhí)行國家建設(shè)部頒布的《房屋鑒定標準》和國家原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部發(fā)布的《房屋完損等級評定標準》（試行本）以及相關(guān)的建筑規(guī)范、標準。

（1）《房屋鑒定標準》是中華人民共和國行業(yè)標準，1999年11月24日通過，2000年3月1日施行，編號JGJ125-99，是對原部頒標準CJ13-86進行修訂的新標準，并于2004年進行了修訂，簡稱新危標。

（2）《房屋完損等級評定標準》是原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部1985年1月1日發(fā)布并執(zhí)行的試行標準，它是對房屋完損現(xiàn)狀進行評判的標準，簡稱完標。

3.房屋的處理措施

3.1確保各類房屋的住用安全

房屋開始使用后，各種損傷或者有形或者無形就開始發(fā)生，甚至隨時都有可能出現(xiàn)問題，因此房屋的維修就變得至關(guān)重要，不僅要及時處理出現(xiàn)的問題還要時時做好維護工作。否則，房屋的安全系數(shù)就會降低，可靠性得不到保障，使命壽命必然大幅度的下降。房屋工程當中，我國一直以來以建設(shè)為重，忽視了安全管理的作用，還沒有形成一套健全的有關(guān)房屋安全管理的體質(zhì)，對于已經(jīng)建成的房屋維護工作做地遠遠不夠，沒有定期的建成，很多必要的維護工作也不能夠保證，經(jīng)常是房屋嚴重損壞以后才開始維修，這樣一來不僅錯過了最佳維護時間，縮短了房屋使用壽命，還大大增加了房屋維修的費用，造成一些不必要的損失。而要保證房屋安全，不僅僅要正確使用，定期的檢查和維護必不可少，正確使用再加上定期檢查鑒定和合理維護，才能保證房屋處于正常安全狀態(tài)。對于我們一直忽視的維護鑒定問題，一定要引起重視，同時，注意未雨綢繆，保證房屋質(zhì)量，及時排查問題，防患于未然。

3.2促進城市危舊房屋的改造

還存在的二十世紀五、六十年代甚至是解放前建造的磚木或簡易結(jié)構(gòu)房屋，經(jīng)過幾十年的風雨剝蝕和各種自然的、人為的損壞，絕大部分已淪為房屋。通過對這些房屋實施安全管理與鑒定，可以盡早地發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時采取排險解危措施，最大限度地減少房屋倒塌事故的發(fā)生和人員財產(chǎn)損失。

3.3防災和減災

自然災害通常是不可預料難以控制的，其造成的損壞卻通常非常大。遭受自然災害的房屋，一般情況下，其房屋結(jié)構(gòu)會遭到不同程度的破壞，對于這種情況，一定要仔細嚴格鑒定，確定其損壞程度并據(jù)此提出相應的解決方案。同時，通過對受損房屋的鑒定，判斷房屋是否符合繼續(xù)使用條件，對于能繼續(xù)使用的房屋一定要做好維護措施，解決好各種問題，排查各種安全隱患，待房屋達到一定的安全系數(shù)繼續(xù)投入使用。使用之后，一定要加強其管理力度，做好檢測盒維護工作?？蛇m當提高檢測的頻率。對于不能繼續(xù)使用的房屋，堅決不能冒險使用，可以提出其他解決方案，或做他用。

3.4對拆改結(jié)構(gòu)、明顯加大荷載的房屋裝飾裝修進行安全性審定

近年來，各類房屋拆改結(jié)構(gòu)、改為經(jīng)商辦企業(yè)的現(xiàn)象不斷發(fā)生。很多居民住房在二次裝修的過程中隨意拆改結(jié)構(gòu)，加大了房屋的使用荷載，也因此引發(fā)了不少事故和糾紛。應該充分發(fā)揮安全鑒定的作用，嚴格按照相關(guān)規(guī)定對拆改主體結(jié)構(gòu)以及加大荷載的裝修方案進行審核，及時遏制破壞性裝修，從而保障房屋居住安全和社會公共安全。

3.5.建筑施工企業(yè)安全作業(yè)中實施人性化管理

人性化管理是建立在科學安全管理之上的，它以人為中心，代表著現(xiàn)代企業(yè)的精神風貌和發(fā)展理念。也反映著現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的心態(tài)勢和新趨勢。人性化管理使得管理科學理論日趨完善，更加成熟。人性化管理的中心是人，因此一定要充分調(diào)動人的積極性，不斷健全施工單位有關(guān)安全管理的體制。房屋建設(shè)是房屋安全的保證，只有高質(zhì)量的房屋建設(shè)才能保證房屋安全的系數(shù)，而直接參與房屋建設(shè)就是大量各階層的員工，員工是整個房屋建設(shè)工程的執(zhí)行者，對于從業(yè)人員的培訓就必不可少，給員工灌輸房屋安全理念，定期組織員工學習房屋安全建設(shè)相關(guān)的知識，制定相應的獎勵和懲罰規(guī)章，對于積極學習的員工給予獎勵，對于違反相關(guān)規(guī)章的員工嚴厲批評，獎懲并重，不僅要提高員工的房屋安全建設(shè)意識更要注重培養(yǎng)提高他們的執(zhí)行能力。

3.6房地產(chǎn)行政主管部門建立健全房屋安全管理動態(tài)信息系統(tǒng)

隨著計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷發(fā)展和提高，現(xiàn)代社會已經(jīng)進入了信息化社會，信息化讓管理變得更加簡便且易于維護。因此，房屋安全管理也可以采用計算機來提高管理水平，建立房屋數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，實現(xiàn)房屋的信息化管理。有了這樣一個動態(tài)的系統(tǒng)，就可以實現(xiàn)對房屋的實時監(jiān)測，保證房屋信息的及時性。準確性。和完整性。

4.總結(jié)

房屋與我們息息相關(guān)，每個人的日常生活都離不開它，提高房屋安全系數(shù)，預防房屋并且及時處理房屋安全問題是重中之重的任務。而這其中必不可少的就是房屋的鑒定，因此各相關(guān)機構(gòu)必須高度重視房屋的鑒定并做好鑒定和處理工作。政府代表著權(quán)威，必須起帶頭作用，做好房屋安全管理工作，而對于公眾來說也要積極主動的了解和學習有關(guān)房屋安全的知識，為自身的生命安全和財產(chǎn)安全盡責。（作者單位：西安恒安建設(shè)工程監(jiān)理有限公司）

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