“白銀時代”房企轉(zhuǎn)型路徑淺析

淳潔

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了躺著賺錢的黃金歲月，轉(zhuǎn)而進(jìn)入了白銀時代。面對樓市的持續(xù)調(diào)整震蕩，行業(yè)驟變，房企紛紛創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，以謀求更好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：白銀時代；房企；轉(zhuǎn)型

一、中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入“白銀時代”

（一）“白銀時代”的定義及特征

當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深化改革與轉(zhuǎn)型繼續(xù)推進(jìn)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速下滑壓力加大，房地產(chǎn)投資增速下滑，樓市亦供大于求，成交量往下走，中國樓市由“人人都能賺錢”的黃金時代進(jìn)入了投資需求減少、以剛需為主的“白銀時代”?！鞍足y時代”有以下幾個特點(diǎn)：成交量往下走；房地產(chǎn)市場步入均利時代；開發(fā)商從賣產(chǎn)品向賣服務(wù)、賣品牌轉(zhuǎn)變。最明顯的是萬科的轉(zhuǎn)變，過去萬科是為普通人蓋房子，后來是“蓋有人住的房子”，到現(xiàn)在是“蓋有人用的房子”。

（二）未來10年樓市依然有利可圖

衣食住行是老百姓的基本生活需求，也是拉動國民經(jīng)濟(jì)的主要內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)的影響范圍廣，涉及到幾十個行業(yè)、幾千種產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的一個前提條件。此外，2013年，我國城鎮(zhèn)化率53%左右，按照近10年來每年1%點(diǎn)多的增速，要達(dá)到發(fā)達(dá)國家75%以上的城鎮(zhèn)化率，還需要20年左，城鎮(zhèn)化為城市房地產(chǎn)業(yè)提供了巨量需求。再者，各種產(chǎn)業(yè)升級換代也為房地產(chǎn)業(yè)提供了新的機(jī)會，如養(yǎng)生房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、養(yǎng)老房地產(chǎn)等。因此，未來10年樓市依然有利可圖。

二、轉(zhuǎn)型成為房企生存發(fā)展必然的選擇、

房企轉(zhuǎn)型是指房企長期經(jīng)營方向、運(yùn)營模式及其相應(yīng)的組織方式、資源配置方式的整體性轉(zhuǎn)變，是企業(yè)重塑競爭優(yōu)勢、提升社會價值，達(dá)到新的企業(yè)形態(tài)的過程。

賣得少，庫存高正是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的困境。一方面，2003至2013年“黃金十年”期間，開發(fā)商的大規(guī)模投資，已在近些年形成結(jié)構(gòu)性供給過剩；另一方面，居民需求熱點(diǎn)已從“住上房”變?yōu)椤白『梅俊?，“提供住所”的老思路已不適應(yīng)市場出現(xiàn)的新需求。單從供給與需求來看，轉(zhuǎn)型已成為房企生存發(fā)展必然的選擇。

三、房企四大轉(zhuǎn)型路徑分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求得生存和發(fā)展，就必須認(rèn)清形勢，與時俱進(jìn)。

房企轉(zhuǎn)型路徑圖

（一）多元化

白銀時代來臨，住宅開發(fā)獲利走低，開發(fā)商開始意識到以單純的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)為主的模式難以為繼，標(biāo)桿房企早已開始加速向其他行業(yè)滲透，如圖所示分為二個方向，一個是投資其他行業(yè)，另一個是延伸房地產(chǎn)業(yè)鏈。例如，萬達(dá)瞄準(zhǔn)兒童消費(fèi)，宣布到2020年將開業(yè)200家兒童樂園；恒大涉足食品快消行業(yè)，2014年8月，贏商網(wǎng)恒大集團(tuán)成立了恒大乳業(yè)集團(tuán)、恒大畜牧集團(tuán)和恒大糧油集團(tuán)三個新業(yè)務(wù)公司；目前保利已在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽江等6個城市規(guī)劃及建設(shè)了7個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

多元化有利于平滑房企的運(yùn)營風(fēng)險、提升公司業(yè)績的穩(wěn)定性、降低融資成本。然而，如何才能使互不相干的產(chǎn)業(yè)更有效的組合在一起就就目前而言還是一難題。

（二）地域擴(kuò)張

2010年以來，我國一線城市房價上漲過快，受政策調(diào)控壓制過多，開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)受政策調(diào)控較少的二三四線城市，引得二三四線城市房價飆升，很快使得其庫存積壓，開發(fā)商又重回需求更強(qiáng)勁和持續(xù)的一線城市。一線城市雖真實(shí)需求強(qiáng)勁，但卻不符合城鎮(zhèn)化的政策導(dǎo)向。今年正式發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出“常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右”的目標(biāo)。其實(shí)，早在2013年中，綠地集團(tuán)就正式啟動“智慧城鎮(zhèn)戰(zhàn)略”。

隨著國內(nèi)市場競爭越發(fā)激烈，地價高漲、限購政策施壓等一系列因素的影響，加上國外融資成本、土地成本相對較低，今年出現(xiàn)房企“集中出?！爆F(xiàn)象。從一線城市到小城鎮(zhèn)，從國內(nèi)到海外，房企戰(zhàn)略布局從全國化擴(kuò)展至國際化，無疑好處多多（海外項目資金使用效率較高、可以吸引國內(nèi)高端置業(yè)客群海外置業(yè)獲取細(xì)分市場收益等），不過在國際化過程中將面臨復(fù)雜的政治、匯率、人才等難題，經(jīng)驗匱乏的房地產(chǎn)企業(yè)能否解決好這些問題仍是未知數(shù)。

（三）借力金融

房地產(chǎn)的核心就是金融問題，轉(zhuǎn)型路上，資金更加重要。入股銀行業(yè)意味著房企融資更加方便，隨著民營銀行政策的放開，開發(fā)商進(jìn)軍銀行就更加容易。2013年至今，先后有越秀集團(tuán)、萬科、恒大地產(chǎn)等打通銀行融資渠道，或控股或入股，成為不同銀行的股東。除與銀行聯(lián)姻，金融板塊也成為房企的新盈利點(diǎn)，很多房企都涉足了小額貸款、金融租賃、產(chǎn)投基金等業(yè)態(tài)?！懊绹Ｊ健眲t是另一種探索方式，即成為金融服務(wù)型地產(chǎn)公司，萬科是學(xué)習(xí)“美國模式”的典型房企之一。今年3月份，萬科宣布將探索“小股操盤”的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。

對于房企而言，入股銀行，從前期融資到中期按揭，及后續(xù)社區(qū)金融體驗，各個環(huán)節(jié)的成本均可下降，具有穩(wěn)定回報。但房地產(chǎn)向銀行進(jìn)行股權(quán)滲透，銀行的獨(dú)立性會被削弱，這不利于銀行系統(tǒng)的穩(wěn)健性。

（四）互聯(lián)網(wǎng)思維

互聯(lián)網(wǎng)思維的價值放到到地產(chǎn)行業(yè)，可以理解為找到業(yè)主痛點(diǎn)，為業(yè)主創(chuàng)造價值。對于房企來說，數(shù)量巨大的業(yè)主群是一筆寶貴的財富，那么增加客戶粘性就顯得尤為重要，經(jīng)過探索，萬科開始推進(jìn)社區(qū)商業(yè)，這也成為了增加客戶粘性的最有效方式。不僅是萬科，作為招商地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)方面的探索，2013年，“到家網(wǎng)”成功上線試點(diǎn)運(yùn)行，“到家網(wǎng)”已初步實(shí)現(xiàn)了“數(shù)字化、集成化、智慧化”的服務(wù)應(yīng)用，成為打造了O2O的新型物業(yè)服務(wù)模式。

互聯(lián)網(wǎng)的本質(zhì)是開放的，房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)化思維結(jié)合是一種趨勢，經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)思維改造的房地產(chǎn)，各類配套服務(wù)及項目附加值都可以得到提升——以更好的品質(zhì)去面向市場。但有一點(diǎn)不可忽視，不管是互聯(lián)網(wǎng)思維下的商業(yè)社區(qū)，還是傳統(tǒng)商業(yè)社區(qū)，開發(fā)商都應(yīng)抓住最根本的東西——服務(wù)好客戶。

四、結(jié)語

在市場環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生重大變化的背景下，為了突破增長瓶頸，房地產(chǎn)商們紛紛開始轉(zhuǎn)型，縱向方面，向上游探索金融，下游開發(fā)房地產(chǎn)配套服務(wù)；橫向方面，由一線城市向小城鎮(zhèn)下沉、尋路海外，并拓展房地產(chǎn)業(yè)鏈、投資其他行業(yè)，多元化經(jīng)營。但在這種“混沌”的環(huán)境中，鹿死誰手還很難說，轉(zhuǎn)型成功關(guān)鍵在于怎樣并把四種轉(zhuǎn)型的元素整合起來形成一個新的核心競爭力。（作者單位：四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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