中國(guó)樓市調(diào)控深探

摘 要：運(yùn)用詳實(shí)數(shù)據(jù)證實(shí)中國(guó)樓市十年調(diào)控收效甚微，屢調(diào)屢高。深度闡述樓市調(diào)控與經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、房?jī)r(jià)收入比精確統(tǒng)計(jì)的關(guān)聯(lián)。論述宏觀調(diào)控常態(tài)化是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)特征。用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)調(diào)控，提出科學(xué)有效諸對(duì)策。

關(guān)鍵詞：樓市；屢漲；調(diào)控；常態(tài)化；對(duì)策

去年兩會(huì)新華視點(diǎn)《樓市十年九調(diào)，房?jī)r(jià)屢調(diào)屢高》一文稱：2003年國(guó)發(fā)18號(hào)文件催生了中國(guó)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，同時(shí)也啟開了樓市調(diào)控的序幕。隨后出臺(tái)的國(guó)八條、國(guó)六條、國(guó)十條、新國(guó)八條及近年出爐的國(guó)五條，十年持續(xù)調(diào)控，房?jī)r(jià)一路走高（本文中“房?jī)r(jià)”未經(jīng)注明時(shí)，均指住宅均價(jià)）。今年5月以來，房?jī)r(jià)開始穩(wěn)中有降。這固然可喜，但其背后所潛伏的隱患卻不容小噓。對(duì)“樓市十年九調(diào)”業(yè)內(nèi)人士所持觀點(diǎn)分歧較大。樓市調(diào)控成效顯著或者收效甚微？是否需還要繼續(xù)調(diào)控？中國(guó)樓市究竟需要怎樣的調(diào)控？這些問題都是關(guān)系國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和社會(huì)民生的大問題。下文將予以探究。

一、樓市調(diào)控收效甚微

（一）屢漲和屢高

1、屢漲不足為奇 過去十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速?gòu)?qiáng)勁，據(jù)統(tǒng)計(jì)2012年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總量、財(cái)政收入、城鎮(zhèn)居民平均收入和居民消費(fèi)價(jià)格分別是2002年的4.3倍、5倍、3.19倍和1.25倍，故房?jī)r(jià)屢漲不足為奇。關(guān)鍵在于漲幅幅度是正常，是較大、偏大或過大。為了簡(jiǎn)便，我們用α、β、γ分別表示居民消費(fèi)價(jià)格漲幅、居民平均收入漲幅和房?jī)r(jià)漲幅。一般情況下：

①當(dāng)α≤γ<1/2β時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅屬正常；

②當(dāng)1/2β≤γ<2/3β時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅屬較大；

③當(dāng)2/3β≤γ<β時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅屬偏大；

④當(dāng)β≤γ時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅屬過大；

關(guān)于房?jī)r(jià)漲幅性質(zhì)的界定標(biāo)準(zhǔn)也是動(dòng)態(tài)的。當(dāng)房?jī)r(jià)高企時(shí)界定標(biāo)準(zhǔn)可提高，如東歐諸國(guó)和近年的中國(guó)；當(dāng)房?jī)r(jià)較低時(shí)界定標(biāo)準(zhǔn)可降低，即便有的年份γ≈β也是被允許的。如北歐諸國(guó)和20年前的中國(guó)。

2、屢高需要精確統(tǒng)計(jì) 中國(guó)房?jī)r(jià)究竟是否屢高，需要逐年精確統(tǒng)計(jì)并公布α、β、γ、λ之值，作為國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)之依據(jù)。精確統(tǒng)計(jì)的重要性有如軍隊(duì)?wèi)?zhàn)時(shí)偵察敵情，敵情偵察有誤，定吃敗仗。我們的統(tǒng)計(jì)部門并沒有充當(dāng)好偵察兵的角色。查閱歷年國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)：

①?zèng)]有哪一年統(tǒng)計(jì)公布過房?jī)r(jià)收入比λ之值。

②沒有哪一年統(tǒng)計(jì)公布過全國(guó)平均房?jī)r(jià)和全國(guó)70城市平均房?jī)r(jià)（注：僅少數(shù)年份統(tǒng)計(jì)過全國(guó)商品房——含住房、商用房和商住房的綜合均價(jià)）。

③10年中僅有5年（2005——2009年）統(tǒng)計(jì)和公布過全國(guó)70城市平均房?jī)r(jià)漲幅λ，但數(shù)據(jù)的可靠性卻大打折扣。如2009年統(tǒng)計(jì)并公布全國(guó)70城市平均房?jī)r(jià)漲幅為1.5%，不久就廣遭質(zhì)疑。國(guó)土資源部規(guī)劃院公布報(bào)告顯示同年漲幅為25.1%；全國(guó)工商聯(lián)和居易房研究院分別計(jì)算2009年房?jī)r(jià)漲幅均為24%左右；這個(gè)漲幅1.5%，被中國(guó)社科院經(jīng)研所研究員袁鋼明視為當(dāng)年“最嚴(yán)重的失真數(shù)據(jù)，完全是個(gè)笑話”。

④關(guān)于城鎮(zhèn)居民平均收入β值，統(tǒng)計(jì)覆蓋面過窄。如工資收入，按現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)規(guī)則私營(yíng)企業(yè)員工、非全日制就業(yè)人員等約1億勞動(dòng)者被排除在外。中國(guó)勞動(dòng)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)蘇海南說：“漏統(tǒng)計(jì)了近半數(shù)從業(yè)人員，恰恰這部分人員工資水平又普遍低于體制內(nèi)人員，工資實(shí)際是被增長(zhǎng)”。一方面是房?jī)r(jià)漲幅“被減少”，另一方面是居民收入“被增長(zhǎng)”，無怪我國(guó)房?jī)r(jià)收入比成為無法計(jì)算的無頭公案。

（二）樓市調(diào)控收效甚微

房?jī)r(jià)是否高，樓市泡沫是否大？國(guó)際通用的方法是計(jì)算房?jī)r(jià)收入比：3≤λ≤6被視為正常范圍。鑒于我國(guó)獨(dú)生子女多和民居風(fēng)情等，我國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)者多認(rèn)定6≤λ≤8較適于國(guó)情。問題是我們不能由缺失不全而又失真的數(shù)據(jù)推算出真實(shí)的房?jī)r(jià)收入比。更何況在近兩年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)里，關(guān)于房?jī)r(jià)所能找到的僅為70城市中漲跌城市的個(gè)數(shù)。

1、調(diào)準(zhǔn)視角。伴隨工業(yè)化和信息化的步伐，我國(guó)城鎮(zhèn)化率2012年已達(dá)到52.57%，且連續(xù)以1%以上的速率邁向城鎮(zhèn)化的終極目標(biāo)80%以上。在這樣的趨勢(shì)下，用全國(guó)居民戶平住房擁有率1.02%或用農(nóng)村與邊遠(yuǎn)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)如何低廉說事都是徒勞的，那里的居民大多要進(jìn)城了，其住房將多遭空置甚至遺棄。我們無需計(jì)算那里的房?jī)r(jià)收入比。由此可知，全國(guó)住房平均價(jià)也將越來越缺乏代表性。我們統(tǒng)計(jì)的視角應(yīng)遠(yuǎn)眺未來，瞄準(zhǔn)城市和部分潛力鎮(zhèn)。

2、看點(diǎn)在城市。2012年3月人民日?qǐng)?bào)：一線城市房?jī)r(jià)收入比達(dá)15倍，民眾難于承受，如果算上貸款利息，房?jī)r(jià)收入比就達(dá)到22-23。2012年9月“十八大”專題首頁《十年·跨越：調(diào)控房?jī)r(jià)》稱：2003年北京朝陽區(qū)珠江羅馬嘉園開盤均價(jià)約5000元/平方米，今天，二手房?jī)r(jià)已漲到30000元/平方米左右，9年6倍的房?jī)r(jià)變化。2013年3月兩會(huì)新華視點(diǎn)報(bào)到2005——2008年上半年，北京新建住房均價(jià)從約5000元/平方米飚升至15000元/平方米，2年半3倍的房?jī)r(jià)變化。2013年2月《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》：上海2001年一手樓均價(jià)約3500元/平方米，2010年約為21000元/平方米，9年6倍房?jī)r(jià)變化。2012年11月長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)：《武漢首批房奴“解套”房產(chǎn)增值10倍》。綜上所述，樓市調(diào)控屢調(diào)屢高，調(diào)控收效甚微的結(jié)論不虛。

二、樓市調(diào)控常態(tài)化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)特征

對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控，有業(yè)內(nèi)人士持不同見解，認(rèn)為調(diào)控效果微弱且有違市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律；住房能賣得出去就是合理房?jī)r(jià)，主張價(jià)格由市場(chǎng)決定。對(duì)此筆者持不同看法。

（一）不調(diào)控房?jī)r(jià)會(huì)更高。清華大學(xué)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究所近幾年對(duì)全國(guó)40城市房?jī)r(jià)的顯示，2008年政府執(zhí)行鼓勵(lì)購(gòu)房的政策之后，40城市房?jī)r(jià)連續(xù)兩年均以27%以上的漲幅飚升，之后兩年加強(qiáng)調(diào)控，漲幅明顯縮?。?011年為3.6%，2012年為5.97%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：房?jī)r(jià)屢調(diào)屢高，不調(diào)控房?jī)r(jià)會(huì)更高。

（二）高房?jī)r(jià)是一劑毒藥。高房?jī)r(jià)危害大，危害民眾工作生活，危害社會(huì)公平穩(wěn)定，危害經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。高價(jià)房還會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)泡沫。去年3月IMF副總裁朱民在回答鳳凰衛(wèi)視提問時(shí)指出：“中國(guó)住房?jī)r(jià)格跟人民所得相比還是太高太高”，“中國(guó)房市面臨泡沫化風(fēng)險(xiǎn)”。1997亞洲金融風(fēng)暴，1998年開始的歷經(jīng)20年的日本經(jīng)濟(jì)大蕭條，2008年由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)無一不為房地產(chǎn)泡沫化所引暴。我國(guó)應(yīng)以此為鑒。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌指出：“福布斯列舉的2010年金融風(fēng)險(xiǎn)中，中國(guó)房地產(chǎn)被排在了第二位。一旦我國(guó)房地產(chǎn)泡沫化，其危害難以估量”。

（三）宏觀調(diào)控常態(tài)化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制決定的。我國(guó)經(jīng)濟(jì)是在社會(huì)主義制度下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，無論其性質(zhì)是社會(huì)主義還是資本主義，其固有貨幣信用機(jī)制和市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制都可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)。不同的是，資本主義由于受到基本制度的催化使矛盾更加激化，經(jīng)濟(jì)危機(jī)更難于避免。而在社會(huì)主義制度下，只要有強(qiáng)力高效的中央政府高度重視，把準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)脈搏，切實(shí)搞好經(jīng)濟(jì)調(diào)控，就可增強(qiáng)對(duì)內(nèi)生或外生經(jīng)濟(jì)危機(jī)的防范能力。由此可見，（樓市）宏觀調(diào)控常態(tài)化是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)特征。

三、運(yùn)用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)調(diào)控

中國(guó)樓市之前何以步入越調(diào)越高的怪圈？原因諸多，如棄疏導(dǎo)，單堵截；調(diào)控手段單一，經(jīng)濟(jì)手段限購(gòu)，施堵于中低收入自住房需求者；行政手段限購(gòu)錯(cuò)過良機(jī)，未堵住投資性需求購(gòu)房潮；買也堵，賣也堵，房?jī)r(jià)越堵越高。限于篇幅不于贅述。中國(guó)樓市究竟需要怎樣的調(diào)控？本文以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向提出諸對(duì)策如下。

（一）調(diào)控要堅(jiān)持以人為本?！吨袊?guó)房地產(chǎn)金融安全評(píng)估報(bào)告》（北師大，2012.12）稱，“中國(guó)只有最富有的20%的人口具備購(gòu)房能力”。據(jù)統(tǒng)計(jì)2012年進(jìn)城農(nóng)民工約有16372萬（另有家屬約2300萬），但在城中購(gòu)房者不足1%?！爸袊?guó)夢(mèng)歸根結(jié)底是人民的夢(mèng)”，離開了人我們還要什么高樓林立。今年5月以來房?jī)r(jià)雖開始穩(wěn)中微降，但還是太高太高，與居民（特別是農(nóng)民工）的收入狀況不相匹配。要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房特別是公租房的供給。

（二）調(diào)控要標(biāo)本兼治。樓市調(diào)控既要治標(biāo)，更要治本。例如：

住房?jī)r(jià)格=成本+利潤(rùn)=（土地金+稅費(fèi)+建安費(fèi)）+利潤(rùn)

在成本中建安費(fèi)這一塊壓縮空間甚微。據(jù)中央黨校教授周天勇和著名開發(fā)商任志強(qiáng)分別計(jì)算，土地金和稅費(fèi)占房?jī)r(jià)70%。可見調(diào)控房?jī)r(jià)，控制成本，這70%才是重頭戲。

（三）調(diào)控要把準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)脈博。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的精確性十分重要，它是中央政府把脈經(jīng)濟(jì)及時(shí)調(diào)控的主要依據(jù)。我們的相關(guān)部門并沒有做好統(tǒng)計(jì)工作。時(shí)而不作為，時(shí)而亂作為。例如全國(guó)70城近十年住房均價(jià)、房?jī)r(jià)收入比、全國(guó)空置房數(shù)量等，均未能在歷年國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)報(bào)告中體現(xiàn)。而對(duì)房?jī)r(jià)上漲達(dá)24%的2009年，其統(tǒng)計(jì)結(jié)果竟為1.5%，這是一個(gè)完全失真的數(shù)據(jù)。面對(duì)一堆缺失不全而又失真的數(shù)據(jù)，中央政府又如何能把準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)脈博做到有效調(diào)控呢！

（四）調(diào)控要精細(xì)化差別化要擇機(jī)出牌。（1）關(guān)于精細(xì)化。下文從實(shí)例入手于以論述。大家知道，2003——2007年是投資性需求為主力推高房?jī)r(jià)，2009——2014年4月是自住性需求為主力推高房?jī)r(jià)。應(yīng)對(duì)高漲的自住性需求，應(yīng)加大住房供給，調(diào)整供房結(jié)購(gòu)，使低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)。應(yīng)對(duì)過熱的投資性需求，可適時(shí)管控或限購(gòu)。這是常識(shí)范圍內(nèi)的認(rèn)知。然而之前政府出臺(tái)的政策或手段與實(shí)情恰好相反。在投資需求高長(zhǎng)時(shí)期，初始鼓勵(lì)高收入者：購(gòu)房入戶，購(gòu)房送車，送裝修，送家電；中后階段則提高房貸首付和利率，這阻擋不住富有者投資性需求購(gòu)房潮，相反卻限制了低收入者的自住性需求。而在自住性需求高漲時(shí)期，調(diào)控政策卻再三提高房貸首付和利率，增加交易稅費(fèi)，進(jìn)而限貸，并于2011年初首次出臺(tái)了嚴(yán)勵(lì)的行政限購(gòu)，連續(xù)數(shù)年調(diào)控政策競(jìng)一直瞄準(zhǔn)著低收入自住性需求購(gòu)房人群。——調(diào)控要精細(xì)化，要擇機(jī)出牌。切勿狂轟亂炸，誤傷好人。（2）關(guān)于差別化。中國(guó)幅原遼擴(kuò)，各城市情況千差萬別，調(diào)控手段應(yīng)差別化。今年5至9月全國(guó)70城中，房?jī)r(jià)開始穩(wěn)中微降的城市逐漸增多；這固然可喜，但其中潛伏的隱患卻不容小覷：一些地方政府開始出手救市，一些開發(fā)商死扣房?jī)r(jià)，炒家則心存幻想，銀行也耐不住寂寞。中央政府應(yīng)全力應(yīng)對(duì)，分類指導(dǎo)，警惕死灰復(fù)燃，要實(shí)施差別化調(diào)控政策。

（五）調(diào)控要顧全大局。調(diào)控要防止兩個(gè)極端，要顧全國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)全局。政策過猛捅破泡沫，易引曝全局性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，政策不力則調(diào)控低效，亦不可取。調(diào)控可視之為一種藝術(shù)。若能在近七八年內(nèi)穩(wěn)住房?jī)r(jià)（允許小幅波動(dòng)），則伴隨居民收入的逐年提高，房?jī)r(jià)收入比將漸趨合理。房地產(chǎn)泡沫將漸被被擠出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)便可實(shí)現(xiàn)軟著陸。（作者單位：湖北職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

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