探析中國房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資渠道

李學(xué)敬

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)近幾年發(fā)展快速，人們對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情很高。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的“血脈”，資金鏈一旦斷裂，企業(yè)將無法維持生存。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴銀行貸款作為主要融資來源，而今年的銀行房貸緊縮政策讓房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展舉步維艱，開拓多元化的融資渠道勢(shì)在必行。文章主要探討了當(dāng)前房地產(chǎn)的融資方式，并在分析當(dāng)前房地產(chǎn)金融環(huán)境的基礎(chǔ)上，提出了多元化的融資策略，希望推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]融資渠道；多元化；房地產(chǎn)企業(yè)

[中圖分類號(hào)]F29333 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2014）33-0146-02

1 問題的提出

房地產(chǎn)行業(yè)一直是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，是衡量一國發(fā)展水平的重要指標(biāo)，性質(zhì)十分特殊，因?yàn)樗鼘儆凇耙率匙⌒小敝械摹白　?，牽連著每一個(gè)社會(huì)人，房屋是每個(gè)人生活必不可少的需求。房地產(chǎn)行業(yè)正以更深刻的發(fā)展方式改變著人們的生活水平、消費(fèi)理念、社會(huì)財(cái)富的分配與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2010年房地產(chǎn)投資比重占GDP的1304%，2012年為135%，2013年已經(jīng)達(dá)到GDP的148%，這個(gè)比例相當(dāng)?shù)母?，因?yàn)榧词乖诮?jīng)濟(jì)泡沫高峰時(shí)期，日本房地產(chǎn)投資占GDP的數(shù)值從未超過9%；在美國，2008年因“兩房”引發(fā)金融危機(jī)，這一數(shù)值也未超過6%，可見我國的房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，但也可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫有多么嚴(yán)重。

我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)處于發(fā)展低潮期，資金鏈緊繃，許多房地產(chǎn)公司不得不通過降價(jià)與大力度的促銷來回籠資金，即使這樣房地產(chǎn)企業(yè)的資金仍然十分緊張，銷售量下降。這主要?dú)w咎于當(dāng)前的宏觀經(jīng)營環(huán)境，后次債危機(jī)時(shí)代時(shí)期延長(zhǎng)，美國信用等級(jí)下降，人民幣升值，而國內(nèi)雖然有中央投放4萬億元來刺激國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是也帶來了嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象。國內(nèi)外金融環(huán)境的變化引起一系列的連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致銀行貸款額度不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行獲得資金的渠道變得困難。而我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金一直過度依賴著銀行貸款單一的渠道，這樣一來房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就緊繃，發(fā)展緩慢。

近兩年，國家出臺(tái)一系列的政策針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，不僅銀行貸款額度收緊，其他的發(fā)行債券、房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市、海外資金等渠道也受到法律的嚴(yán)格控制，房地產(chǎn)資金壓力巨大，有些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不得不退出市場(chǎng)，有些房地產(chǎn)公司被迫重組。而房地產(chǎn)企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展下去，必須發(fā)展多元化的融資渠道，如此才能籌集足夠的資金支撐發(fā)展。加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是當(dāng)務(wù)之急，平衡現(xiàn)有的各種房地產(chǎn)融資方式，需要拓寬更加多元化的投資渠道。

2 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式

房地產(chǎn)企業(yè)融資，簡(jiǎn)單來說，是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，采用各種方式、方法及工具為本企業(yè)融通資金的金融行為。房地產(chǎn)企業(yè)融資主要有兩種方式：

21 房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資方式

211 房地產(chǎn)銀行貸款

銀行貸款優(yōu)點(diǎn)在于利率低，成本低，且取得時(shí)間快，手續(xù)少，效率高；缺點(diǎn)則在于必須有抵押擔(dān)保，且一旦不能如期償還，則導(dǎo)致企業(yè)有信用污點(diǎn)，導(dǎo)致以后貸款困難，再有就是嚴(yán)格限定使用范圍，銀行監(jiān)控嚴(yán)密。

212 房地產(chǎn)債券融資

債券融資可以大規(guī)模發(fā)行，從而能籌集更大額的資金；對(duì)股東控制權(quán)是一種保證，債券持有人沒有股東會(huì)的表決權(quán)；可以增加公司與股東價(jià)值。但是缺點(diǎn)在于債券融資的實(shí)施條件非常嚴(yán)格，承擔(dān)著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且發(fā)行費(fèi)用與時(shí)間都很長(zhǎng)。

213 房地產(chǎn)企業(yè)信托融資

信托融資是指信托公司擔(dān)任房地產(chǎn)投資者角色，房地產(chǎn)企業(yè)將合法資金委托給信托公司，利用信托公司的專業(yè)功能獲取更多的資金來源，根據(jù)負(fù)債關(guān)系可以分為債務(wù)型信托、股權(quán)回購型信托、權(quán)益型信托等，這是今年比較流行的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，發(fā)行方式較靈活，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供全方位的金融支持，綜合成本費(fèi)用較低，不過實(shí)施起來有一定的局限性，比如購買者資格的限制，由于雙重征稅導(dǎo)致成本高，流動(dòng)性低，房地產(chǎn)的運(yùn)作也受到了信托公司的嚴(yán)格監(jiān)控。

214 其他債權(quán)式融資方式

主要有民間借貸與海外發(fā)債兩種，民間借貸是非常重要的資源，但是利率很高，導(dǎo)致成本非常高，一般只能適用于短期的資金不足；海外發(fā)債已經(jīng)在2010年被限制，防止“熱錢”的流入。

22 房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資方式

房地產(chǎn)股權(quán)融資方式即公司發(fā)行股票來募集資金，一般時(shí)間長(zhǎng)，無固定的還款期限，不必償還本金，這可以減輕公司的資金壓力，適用于長(zhǎng)期發(fā)展的投資；沒有固定的利息額度，壓力小，籌資風(fēng)險(xiǎn)也較??；股票的預(yù)期收益會(huì)較高。房地產(chǎn)企業(yè)上市后會(huì)進(jìn)行完善法人的治理結(jié)構(gòu)與模式，采用現(xiàn)代化的企業(yè)管理方式，降低決策的風(fēng)險(xiǎn)。

這種方式同樣有其缺點(diǎn)，首先就是股權(quán)融資的資本成本通常很高，股東的控制權(quán)被新加的股東表決權(quán)而稀釋。股權(quán)融資受到國家法律更嚴(yán)格的控制，而且時(shí)間長(zhǎng)，手續(xù)多，到最后還有發(fā)行失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

以上是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式，主要是圍繞債權(quán)和股權(quán)兩個(gè)方面展開，且每種方式各有利弊。股權(quán)融資是提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力非常有效的方式，可以籌集大量的資金。

3 我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的動(dòng)因分析

我國目前房地產(chǎn)融資主要依靠債權(quán)融資方式，這種高比例的債權(quán)融資，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了高負(fù)債率。主要依靠銀行貸款為主要融資渠道，帶來了較高的金融風(fēng)險(xiǎn)。整體來說我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道還是很窄的，如果不拓寬融資渠道，勢(shì)必會(huì)帶來更高的金融風(fēng)險(xiǎn)，更高的融資成本，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展舉步維艱。

31 金融政策的改變

銀行貸款容易受到國家金融信貸政策的影響，而國家金融調(diào)控政策每年都在變，特別是關(guān)于信貸方面的政策變化很大。國家在嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行也會(huì)根據(jù)國家的房地產(chǎn)政策而收緊或放松，一旦開發(fā)商過度依賴于銀行融資，當(dāng)房貸處于收緊政策時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與投資風(fēng)險(xiǎn)都變得很大，而且很有可能導(dǎo)致整個(gè)資金鏈的斷裂。另外我國關(guān)于房地產(chǎn)融資的相關(guān)法律法規(guī)還不盡完善，許多地方性法規(guī)自相矛盾，缺乏協(xié)調(diào)性與一致性，在實(shí)際融資過程中法律法規(guī)的缺失增加了操作的難度。在先進(jìn)的成熟的國家中，市場(chǎng)機(jī)制完善，房地產(chǎn)的融資完全依靠市場(chǎng)手段來調(diào)節(jié)并發(fā)揮充分的作用。而我國政府干預(yù)仍然較強(qiáng)，比如說“限購政策”等，并不符合市場(chǎng)規(guī)律，也就不能充分發(fā)展房地產(chǎn)融資的功能。

32 銀行貸款收緊

進(jìn)入2014年，根據(jù)最新的房貸數(shù)據(jù)顯示，房貸政策有緊無松，根據(jù)選取的35個(gè)城市樣本來看，其中有25個(gè)城市有停止貸款的現(xiàn)象，占據(jù)7成，這個(gè)比例創(chuàng)最近3年的新高。這些停貸銀行里，中小商業(yè)銀行是主體，例如廣發(fā)銀行、中信銀行等。在貸款利率方面，之前的85折優(yōu)惠已經(jīng)銷聲匿跡，絕大多數(shù)銀行都恢復(fù)基準(zhǔn)利率，有的銀行已經(jīng)在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%～20%。同時(shí)出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款的審批更加嚴(yán)格，審批手續(xù)更加復(fù)雜，即使是未婚單身人士的第一套房子，也必須追加一名親屬或者未婚對(duì)象作為共同還款人，共同負(fù)責(zé)還貸，由此全國目前房貸市場(chǎng)正在上演著“失血荒”。與此同時(shí)，公積金的貸款額度也在收緊。

4 房地產(chǎn)多元化融資的途徑

房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)了解和學(xué)習(xí)國家的金融政策，要認(rèn)識(shí)到過度依賴銀行貸款可能產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要更新自身企業(yè)的運(yùn)營理念，多探討其他的融資渠道，讓房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)資本和金融資本實(shí)現(xiàn)無縫隙的銜接，而實(shí)現(xiàn)多元化的融資渠道是房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的必然途徑。

41 房地產(chǎn)企業(yè)自身要提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)融資中房地產(chǎn)企業(yè)作為融資的發(fā)起者，必須首先加強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，如此才能吸引更多的資金。①企業(yè)要擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，如此才能降低融資成本，提高市場(chǎng)占有的份額，企業(yè)才有發(fā)展的空間；②企業(yè)要完善財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)企業(yè)信息的透明度；③企業(yè)要盡最大努力降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，高負(fù)債率可能帶來高風(fēng)險(xiǎn)的隱患，因此適當(dāng)?shù)囊越祪r(jià)來回籠資金也是獲取資金的一種手段；④建立有效合理的股權(quán)激勵(lì)和監(jiān)督約束機(jī)制，重點(diǎn)是減少代理成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)營效率；⑤建立科學(xué)的資本運(yùn)營機(jī)制，有了資金必須會(huì)恰到好處的使用，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇時(shí)要謹(jǐn)慎，并且要在法律允許范圍內(nèi)加強(qiáng)融資渠道的創(chuàng)新與發(fā)展。

42 創(chuàng)新多元化的融資渠道

421 增加房地產(chǎn)融資的金融產(chǎn)品種類

房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)融資除了銀行信貸，主要還有房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)要多擴(kuò)展后兩種融資產(chǎn)品，特別是房地產(chǎn)信托基金，將會(huì)大大提高房地產(chǎn)的融資能力。房地產(chǎn)信托投資基金是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，可以使房地產(chǎn)投資小額化、動(dòng)產(chǎn)化、簡(jiǎn)單化；具有較高的流動(dòng)性；產(chǎn)品收益和分紅相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)又具有一定的成長(zhǎng)性；能優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。完善房地產(chǎn)信托基金具有如此多的優(yōu)點(diǎn)，可以吸引更多的投資者購買，從而籌集更多的資金。

422 借鑒國外先進(jìn)國家的房地產(chǎn)融資模式

美國、新加坡、德國等國家的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)比較成熟，可以借鑒其發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，將其運(yùn)用到國內(nèi)房地產(chǎn)融資二級(jí)市場(chǎng)的建立，進(jìn)而拓展融資渠道。例如美國的房地產(chǎn)信托基金模式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體融資成本，提供多種方式的資金供給，使得融資供求雙方選擇空間增大。新加坡的典型公積金形式，政府采取行政干預(yù)，要求所有受薪人員按一定比例將收入存入公積金賬戶，?？顚Ｓ糜诰用褡≌M(fèi)支出的一種住宅金融類型。德國的政府扶持模式，提倡居民存款置房對(duì)于房地產(chǎn)公司提供一定范圍內(nèi)的稅費(fèi)優(yōu)惠，這種形式可以利用到中國的保障房建設(shè)中。這些先進(jìn)的模式可以為我國借鑒所用，并根據(jù)我國國情發(fā)展出本土化的融資渠道與方式。

參考文獻(xiàn)：

秦京拓展房地產(chǎn)信托融資渠道[J]中國房地產(chǎn)信息，2010（6）：62-65.