淺析我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因及對(duì)策

葛素文

[摘 要]房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，增長(zhǎng)幅度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)，與居民收入水平不相協(xié)調(diào)，政府出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，但效果并不明顯。

[關(guān)鍵詞]房?jī)r(jià)持續(xù)上漲；原因；緊迫性；對(duì)策和建議

[中圖分類號(hào)]F2933 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2014）33-0144-02

1 房地產(chǎn)發(fā)展回顧

1998年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面改革，房屋交易走向市場(chǎng)，福利分房制度退出歷史舞臺(tái)，商品房作為一種新興產(chǎn)品進(jìn)入人們視線，許多人的買房夢(mèng)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，居民需求也驟然擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱同時(shí)拉開序幕，房?jī)r(jià)不斷增長(zhǎng)，甚至連續(xù)幾年持續(xù)上漲，且在政府政策調(diào)控下仍未得到遏制，房?jī)r(jià)問題成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

2 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》2004—2013年。

以上圖可以看出，2003—2012年十年間房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅依次為148%、10%、145%、16%、0、225%、94%、47%、69%，2009年漲幅最高，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)，政府必須盡快出臺(tái)措施加以調(diào)控。

21 房地產(chǎn)投資逐年加大

房地產(chǎn)開發(fā)投資由2003年4005527億元增長(zhǎng)到2012年的35881977億元，是2003年的79倍；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額由2003年的5556661億元增長(zhǎng)到2012年的37469470億元，是2003年的57倍，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資由2003年的72%達(dá)到2012年的95%，增長(zhǎng)23個(gè)百分點(diǎn)。

22 商品房銷售面積、銷售額持續(xù)增長(zhǎng)

2012年商品房銷售面積11130365萬(wàn)平方米，是2003年3371763萬(wàn)平方米的33倍。其中住宅由2977885萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到9846751萬(wàn)平方米；銷售額由2003年的795566億元達(dá)到2012年的6445579億元。

23 房地產(chǎn)開發(fā)面積不斷擴(kuò)大

全國(guó)房地產(chǎn)施工面積由2003年的117526萬(wàn)平方米，上升到2012年的57341752萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20%，開發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)大。

3 房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因分析

31 住房制度改革促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

1998年國(guó)務(wù)院頒布《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)》的通知和1999年中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸》的指導(dǎo)意見之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速活躍起來(lái)，舊體制壓抑下的購(gòu)房需求爆發(fā)出來(lái)，房屋交易市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。當(dāng)需求量增加，供給量不能相應(yīng)增加時(shí)，房屋價(jià)格必然呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

32 居民收入水平提高，住宅檔次需求加大

我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)幾代人共同居住的生活方式隨著社會(huì)的進(jìn)步和人民生活觀念的轉(zhuǎn)變已不能滿足人們需求，家庭規(guī)模要求縮小，住房條件要求改善，居民收入水平提高，對(duì)住房的環(huán)境、質(zhì)量有了更高的要求，原有的兩居室逐漸擴(kuò)大到三居室、三室一廳、三室二廳甚至四室二廳、樓中樓等房屋結(jié)構(gòu)需求。開發(fā)商建設(shè)的步伐遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人們購(gòu)房的需求，進(jìn)而引起房?jī)r(jià)上漲。

33 土地政策的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到催化劑的作用

房屋成本包括土地成本、土地開發(fā)前期費(fèi)用、建筑成本和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用等。土地實(shí)行公開招標(biāo)、公開拍賣的形式，使地方政府有了土地壟斷的權(quán)力，強(qiáng)化了政府征地、拆遷的行為。由于土地不可再生這一特性，大量土地進(jìn)行城市建設(shè)，土地資源越來(lái)越匱乏，導(dǎo)致土地出售價(jià)格在招拍掛的過程中一路攀升，土地價(jià)格的上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)的提高，同時(shí)土地價(jià)格在房地產(chǎn)成本中所占比重較大，對(duì)房?jī)r(jià)的影響較為深遠(yuǎn)。迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)推動(dòng)著相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展，使得原材料價(jià)格上漲，建筑材料成本和勞動(dòng)力成本都有所上漲，房產(chǎn)商為了追求利益必然會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者手中，形成惡性循環(huán)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

34 購(gòu)房動(dòng)機(jī)造成房源供不應(yīng)求

構(gòu)成買房的三種動(dòng)機(jī)：居住、投資（出租）、投機(jī)（低買高賣賺取利潤(rùn)）、預(yù)期心理（貨幣貶值）。受中國(guó)傳統(tǒng)思想觀念的禁錮，有房才有家的感覺，造成房子非買不可的心理；商品房投資利潤(rùn)大，租房人群的高比例，投資房源獲得房租收入，購(gòu)買多套房來(lái)增加收入，造成房屋供不應(yīng)求的局面；部分開發(fā)商為了追求利潤(rùn)的最大化，利用國(guó)家的扶持政策，自買自賣，假按揭，變現(xiàn)利潤(rùn)；開發(fā)商貸款建房，炒房者貸款倒房推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；房產(chǎn)商刻意營(yíng)造“熱銷”氛圍，找“房托兒”來(lái)瘋狂購(gòu)買，造成房源看好的假象，進(jìn)而擾亂了消費(fèi)者的理性思維，誤導(dǎo)了消費(fèi)者的投資需求；經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，居民收入水平提高，房子現(xiàn)在不買，將來(lái)購(gòu)買更加困難的心理預(yù)期。

35 城鎮(zhèn)化進(jìn)程拉動(dòng)住房需求

國(guó)家實(shí)行加快實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展同時(shí)也推動(dòng)城市建設(shè)，城市建設(shè)導(dǎo)致資源短缺，資源短缺造成價(jià)格上升；同時(shí)城鎮(zhèn)化建設(shè)，人口大量流動(dòng)，人口膨脹住房需求加大。建筑成本提高，住房需求加大必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

4 控制房?jī)r(jià)的緊迫性

41 中低收入人群生活更加貧困

這是最明顯的問題，也是最迫切需要解決的問題。隨著房?jī)r(jià)上漲，房租也隨之快速提高，不買房，也租不起房，即使是借款繳納首付，也會(huì)背負(fù)20～30年的按揭貸款，成為“房奴”，給經(jīng)濟(jì)生活造成很大的壓力。

42 貧富差距逐漸拉大

普通民眾貸款買房為了解決居住問題，他們節(jié)衣縮食，變得貧困；中層人群為了買房生活質(zhì)量下降；而另一部分富裕人群購(gòu)買多套房屋用來(lái)出租、出賣，帶來(lái)巨大的財(cái)富，變得更加富有。貧富差距的擴(kuò)大影響社會(huì)的穩(wěn)定。

43 經(jīng)濟(jì)發(fā)展扭曲

房地產(chǎn)投資利潤(rùn)大，稅收高，在全年稅收收入中占據(jù)主導(dǎo)地位；“土地財(cái)政”收入來(lái)源主要依賴土地收入，農(nóng)業(yè)、工業(yè)、其他服務(wù)業(yè)等多元化縮小發(fā)展空間，對(duì)經(jīng)濟(jì)的均衡、持續(xù)發(fā)展不利。

44 房?jī)r(jià)上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利

房?jī)r(jià)上漲是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，但房?jī)r(jià)不可能一直無(wú)休止地漲下去，如果有一天突然爆跌，面臨的將是一系列經(jīng)濟(jì)問題和社會(huì)安定問題。因此，國(guó)家制定有效的調(diào)控政策迫在眉睫。

45 房?jī)r(jià)上漲對(duì)金融信貸蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)

房屋投資者和投機(jī)者大多采取銀行按揭貸款以獲得收益，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅下跌，銀行將遭受巨大的損失。控制房?jī)r(jià)上漲應(yīng)盡量采取軟著陸。

5 緩解房?jī)r(jià)上漲的對(duì)策和建議

51 加大保障房和廉租房的建設(shè)

造成住房供不應(yīng)求的非正常因素是一部分人利用國(guó)家貸款買房?jī)?yōu)惠政策，用于二次轉(zhuǎn)移或出租獲得投資收益。這就需要政府加大保障房的建設(shè)力度，低價(jià)出售，降低無(wú)房者的購(gòu)買門檻，堅(jiān)決杜絕有房者的購(gòu)買，讓低收入人群能夠真正感受到保障房面向困難居民；同時(shí)加緊廉租房的建設(shè)，沒有購(gòu)房能力的居民能夠切實(shí)租到房、租得起房，杜絕有購(gòu)房能力的不去購(gòu)房，長(zhǎng)期占用國(guó)家公共設(shè)施。

52 加大土地資源的管理力度，加快財(cái)稅體制改革步伐

政府應(yīng)制定一套行之有效的管理體制，嚴(yán)格控制建筑用地的審批制度，加強(qiáng)土地資源的監(jiān)管，加強(qiáng)“土地財(cái)政”的監(jiān)管，把土地收入和房屋銷售收入納入政績(jī)考核，兩項(xiàng)收入在全年財(cái)政收入的比重要嚴(yán)格控制，并要列為專戶管理，土地收入要全額上繳財(cái)政用于保障房和廉租房的建設(shè)，房地產(chǎn)的稅收收入要用于調(diào)控房?jī)r(jià)，而且要加強(qiáng)督促檢查控制房?jī)r(jià)政策的執(zhí)行情況，加大對(duì)開發(fā)商的違規(guī)處罰力度，同時(shí)各級(jí)銀行要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的資格審查。

53 征收房產(chǎn)稅及改革居民戶口本內(nèi)容

按人均土地面積計(jì)算，超出部分上稅，必須年年上繳，不管買了多大的房子，買了幾套房子，稅率按階梯式征收，房子套數(shù)越多、面積越大，征收稅率就越高；同時(shí)取消二套房的貸款政策，防止倒房者的泛濫。戶口本的唯一性，避免多處辦理戶口本，內(nèi)容應(yīng)增加居民住房情況，居民在辦理購(gòu)房、貸款等相關(guān)事宜時(shí)要加以核對(duì)，而且城市住房要和農(nóng)村宅基地結(jié)合起來(lái)，農(nóng)村有住房而在城里買房的，要先出售農(nóng)村住房，否則征收房產(chǎn)稅，建立城市住房和農(nóng)村住房聯(lián)網(wǎng)信息，以免多頭占用土地資源。

6 結(jié) 論

調(diào)控房?jī)r(jià)成為目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的重要課題，抑制房?jī)r(jià)過快上漲任重道遠(yuǎn)，需要各方面力量的協(xié)同合作，要從源頭抓起，從根本上解決問題，國(guó)家應(yīng)出臺(tái)長(zhǎng)效的政策加以調(diào)控，只有房?jī)r(jià)穩(wěn)定了，社會(huì)安定了，經(jīng)濟(jì)才會(huì)健康發(fā)展。

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