對個人住房征收房產(chǎn)稅的若干建議

時燕君　任郁楠

摘 要：房產(chǎn)稅無疑是一個國家財產(chǎn)稅的重要組成部分，是地方財政收入的主要來源，我國的房產(chǎn)稅改革已經(jīng)在滬渝兩地的試點工作開展后有了突破性的的發(fā)展，對個人住房征收房產(chǎn)稅的大規(guī)模擴容，以呈無可避免之勢。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅； 困境；建議

0 引言

房產(chǎn)稅是地方政府的主要財源之一，是后“土地財政”時代地方政府的最主要的財政支柱。對個人住房開征房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，不僅可以打擊房產(chǎn)投機和不正當?shù)姆慨a(chǎn)投資行為，又可以藉由機構(gòu)和個人投資者的資金偏好，誘導和調(diào)控實體經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟適當降溫和軟著陸。

1 我國房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀

上海主要增對增量即新規(guī)出臺后本地居民新購的二套及以上住房或非本地居民的新購房，計稅依據(jù)按交易價格的70%，稅率0.6%和0.4%，并按人均面積做了相應稅收減免。重慶則主要針對包含存量在內(nèi)的高檔住房和不在本地工作生活的非本地居民的二套及以上住房，并規(guī)定了0.5-1.2%的階梯稅率，并對免稅面積做了規(guī)定。

政策出臺三年多，作用效果并不明顯，且原先社會大眾預計的更多城市房地產(chǎn)稅試點和擴圍并未出現(xiàn)，這種局面一方面與上述兩個暫行辦法溫和規(guī)制的出發(fā)點及近兩年宏觀調(diào)控的大環(huán)境有關(guān)，另一方面也和現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度不完善造成的征管技術(shù)障礙也密不可分。

2 房產(chǎn)稅改革中的困境

2.1地方土地財政的存在制約房產(chǎn)稅改革進程

由于我國中央和地方實行分稅制，大量的稅收被中央財政收取，地方政府征收房產(chǎn)稅的收入較少，與高價出售土地的收入不對稱，開征房產(chǎn)稅會抑制投資者的投資意愿，影響當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，所以作為房產(chǎn)稅具體執(zhí)行者的地方政府，必然會千方百計放寬征收尺度，以吸引外來投資，激活地方經(jīng)濟。

2.2房地產(chǎn)市場的供需不平衡矛盾突出

房地產(chǎn)行業(yè)在地方諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)中起到了領(lǐng)頭羊的作用，而供需不平衡是房價高居不下的主要原因，調(diào)控房價迫在眉睫的措施是增加供給，而不是增加稅負，推動施行較為嚴厲的房產(chǎn)稅會撼動房地產(chǎn)市場正常的價格預期，進而影響社會穩(wěn)定。

2.3技術(shù)和制度層面存在較大障礙

房產(chǎn)稅征收本身并不復雜，但其前提條件是完善的房產(chǎn)信息登記平臺以及客觀標準的價值評估體系，以便于識別和確定減免條件及適用稅率，而目前全國缺乏統(tǒng)一的信息平臺和征稅標準，地方政府執(zhí)行時各自為政，技術(shù)上也難以執(zhí)行，這就使執(zhí)法者擁有很大的自由裁量權(quán)，為權(quán)力的尋租埋下了隱患。

3 推進我國房產(chǎn)稅改革的建議

3.1完善不動產(chǎn)登記制度

應在隱私保護的基礎(chǔ)上，建立全國統(tǒng)一的房產(chǎn)信息登記制度。首先，要制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，使不動產(chǎn)登記在內(nèi)容、效力、程序等方面具體化實用化；其次要解決不動產(chǎn)登記機關(guān)多頭的亂象，統(tǒng)一登記機關(guān)，避免重復和混亂，提高辦事效率，還應進一步完善不動產(chǎn)登記的實質(zhì)性審查制度。

3.2進行房產(chǎn)稅與其他稅收的配套改革

房產(chǎn)稅改革的一個重要方向是減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅費，增加保有環(huán)節(jié)的稅收。如現(xiàn)行房產(chǎn)稅和營業(yè)稅的重復計征，造成了事實上的重復計稅，在目前“營改增”的大形勢下，要盡快的改革營業(yè)稅，消除這種現(xiàn)象。開展房產(chǎn)稅和個人所得稅的配套改革，進一步完善個稅稅前扣除標準?？傊七M整個稅費體系的整體改革。

3.3優(yōu)化財政轉(zhuǎn)移支付制度

優(yōu)化財政轉(zhuǎn)移支付制度，要解決目前土地財政的現(xiàn)狀，開拓和穩(wěn)固地方政府財政收入。地方政府通過賣地獲得巨大利益的行為俗稱土地財政，高房價的一個重要原因就是高地價的問題，地價問題不解決，房價很難或者不會下降，所以，地方政府要從人民的根本利益出發(fā)，以切實解決好民生問題，對于土地問題個地方政府要有戰(zhàn)略觀點，要顧全大局，走出土地財政的怪圈。

3.4建立房產(chǎn)評估核價制度

制定并頒布《資產(chǎn)評估法》，建立專業(yè)的房產(chǎn)價格評估體系，培養(yǎng)專業(yè)的房產(chǎn)評估人才，對房產(chǎn)價值進行確認，并選取專業(yè)人員和社會人士組成具有獨立性的房產(chǎn)評價委員會，并由稅務機關(guān)核計房屋現(xiàn)值。

4 結(jié)語

總之，個人住房房產(chǎn)稅的開征是一項系統(tǒng)工程，需要充分考慮我國國情，透視房地產(chǎn)稅制設(shè)計中涉及的各種利益關(guān)系，恰當?shù)奶幚矶愂辗峙潢P(guān)系，強化稅收的聚財能力和調(diào)控能力，依照稅制優(yōu)化理論的指導，綜合考慮房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中，市場行為和土地資源的特點、房地產(chǎn)市場自身的特點和分稅制財政體制的要求，才能建立一個科學有效、公平穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅收制度，實現(xiàn)稅收政策的預期目標。 [今]

參考文獻：

[1] 王希巖.房地產(chǎn)稅改革與地方公共財政建設(shè)[J].第一財經(jīng)日報，2013（9）

作者單位：四川大學錦城學院。

（編輯：徐軍旗）