中國(guó)保障房建設(shè)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的作用

劉玉蘭　文偉揚(yáng)　李芹

摘要：近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格迅速攀升呈現(xiàn)“非理性繁榮”之態(tài)，低等收入家庭的住房問(wèn)題亟待解決，保障性住房的擴(kuò)張建設(shè)有效緩和了住房矛盾，然而保障房的規(guī)?；咳朐谝欢ǔ潭壬蠈?duì)商品房的供給和需求起到了抑制作用，供需曲線的同向位移對(duì)實(shí)際房?jī)r(jià)有何影響值得探討。文章引入行為經(jīng)濟(jì)學(xué)塑造新的分析思路，對(duì)保障房建設(shè)和商品房房?jī)r(jià)近年數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)，在供求學(xué)說(shuō)和前景理論的基礎(chǔ)上綜合消費(fèi)者行為研究人們?cè)谫?gòu)房中出現(xiàn)的代表性推斷、錨定心理、損失厭惡、羊群效應(yīng)、過(guò)度自信等現(xiàn)象，從而解釋和推斷出保障房建設(shè)對(duì)房?jī)r(jià)具有重要的抑制作用。

關(guān)鍵詞：保障房建設(shè)；房?jī)r(jià)；房?jī)r(jià)的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)；抑制效應(yīng)

一、引言

為了緩解低收入家庭的安居問(wèn)題，國(guó)家采取了根據(jù)相應(yīng)建造標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及公租房為主的保障性住房政策。官方數(shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套。2014年的保障房建設(shè)計(jì)劃目標(biāo)為新開(kāi)工600萬(wàn)套以上，基本建成480萬(wàn)套以上。我國(guó)住建部計(jì)劃“十二五”期間（包括之前）共建設(shè)3600萬(wàn)套，約能解決1億人左右的城市人口住房問(wèn)題。房產(chǎn)在人們的財(cái)產(chǎn)中占有非常重大的比例，房屋的消費(fèi)量占我國(guó)居民總消費(fèi)量的10%以上，如此龐大數(shù)量的保障房涌入市場(chǎng)必定對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響。由于人們的認(rèn)知、信息以及預(yù)期的不同，個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)中常伴有理性與非理性的因素，觀望、跟風(fēng)等行為屢屢出現(xiàn)，有較大程度受心理因素的干擾。因而除了從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析之外還需要以行為經(jīng)濟(jì)學(xué)原理進(jìn)行探索，結(jié)合供求理論，從消費(fèi)心理角度分析保障房建設(shè)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。我國(guó)近期的房地產(chǎn)價(jià)格劇烈變動(dòng)不能完全歸因于經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，而是國(guó)際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策力量的綜合影響，更多的是房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境給大家造成的心理判斷，所以從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度入手很可能是一種有效的方法。

二、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論基礎(chǔ)——前景理論（Daniel Khaneman&Amos Tversky，1979）指出在人們面臨條件相當(dāng)?shù)膿p失前景時(shí)更加傾向于冒險(xiǎn)賭博（風(fēng)險(xiǎn)偏好），而面臨條件相當(dāng)?shù)挠熬皶r(shí)更傾向于實(shí)現(xiàn)確定性盈利（風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避），同樣的參照點(diǎn)人們對(duì)損失的敏感度大于對(duì)利得的敏感度。在此基礎(chǔ)上不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)個(gè)人選擇行為做了進(jìn)一步延伸。Khaneman&Tversky（1982）證實(shí)了代表性經(jīng)驗(yàn)推斷理論，提出當(dāng)人們進(jìn)行量化決策時(shí)其決策往往受建議的影響，而在進(jìn)行判斷時(shí)則常常過(guò)于看重那些顯著的、難忘的證據(jù)，甚至從中得出歪曲認(rèn)識(shí)，行為學(xué)家將人們?cè)谂袛嘀写嬖诘氖芙ㄗh影響的現(xiàn)象稱為“錨定心理”。Meir Statman&Hersh Shefrin（1985）通過(guò)對(duì)股票市場(chǎng)上投資者的行為的觀察指出在處置資產(chǎn)時(shí)，當(dāng)投資者處于盈利狀態(tài)時(shí)是風(fēng)險(xiǎn)回避者，而處于虧損狀態(tài)時(shí)是風(fēng)險(xiǎn)偏好者，這就是所謂的處置效應(yīng)。同時(shí)他們指出人們通常對(duì)于在投資判斷和決策上由于個(gè)人局限、信息不全等原因?qū)е屡袛嗍д`致使自身利益損失感到非常害怕和痛苦，并采取各種可能的行為避免失誤，這會(huì)導(dǎo)致一些非理性行為的發(fā)生。這種損失厭惡同時(shí)印證了前景理論中人們對(duì)待得失的敏感差異理論。Grifin&Tversky（1992）發(fā)現(xiàn)人們面對(duì)較難問(wèn)題時(shí)傾向于過(guò)度自信，Daniel et.al（1998）指出成功者容易把成功歸因于自我知識(shí)的完整性和個(gè)人能力的突出性，這種自我歸因偏差會(huì)使成功者過(guò)度自信，以自己的意愿代替實(shí)際客觀事物發(fā)展的規(guī)律。羊群效應(yīng)則是指人們經(jīng)常受到多數(shù)人影響而跟從大眾的思想或行為，也被稱為“從眾效應(yīng)”，羊群效應(yīng)是訴諸群眾謬誤的基礎(chǔ)。

三、保障房與商品房房?jī)r(jià)關(guān)系的歷年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析

從供給角度來(lái)看，保障性住房的建設(shè)擠占了部分商品房建設(shè)用地，保障房大量出現(xiàn)在市場(chǎng)上降低了開(kāi)發(fā)商建設(shè)商品性住房的預(yù)期收益和預(yù)期購(gòu)買(mǎi)數(shù)量，所以同期開(kāi)發(fā)商相比商品房更加傾向于開(kāi)發(fā)較多的保障性住房，這一投資傾向作用力降低了商品房的建設(shè)數(shù)量。從需求角度來(lái)看，保障性住房使得一部分滿足保障性住房條件的購(gòu)房者不再考慮購(gòu)買(mǎi)商品住房，而選擇購(gòu)買(mǎi)價(jià)格較為便宜的保障性住房，從而導(dǎo)致商品房需求量下降。商品性住房的供給和需求同時(shí)下降導(dǎo)致供需曲線同時(shí)向左移動(dòng)，這樣只能確定均衡數(shù)量的減少卻不能確定對(duì)價(jià)格的影響，到底價(jià)格是上升還是下降取決于供給和需求對(duì)于保障性住房的敏感性。保障房建設(shè)與商品房房?jī)r(jià)是否存在相關(guān)關(guān)系需要對(duì)歷年實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析，我們搜集到1998～2010年的經(jīng)濟(jì)適用房（由于廉租房等其他保障房數(shù)據(jù)不完整難以統(tǒng)計(jì)，所以以經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)據(jù)為主）和商品房房?jī)r(jià)的幾組相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)數(shù)據(jù)的運(yùn)算得出經(jīng)濟(jì)適用房年竣工套數(shù)占房屋年竣工總套數(shù)的比例以及商品房銷售價(jià)格的年增長(zhǎng)率，如表1所示。

基于以上信息對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房竣工套數(shù)所占比例和商品房銷售價(jià)格年增長(zhǎng)率進(jìn)行回歸分析，結(jié)果得知R值（Pearson Correlation）為-0.543<0，二者為負(fù)相關(guān)關(guān)系，為中度相關(guān)，即經(jīng)濟(jì)適用房竣工套數(shù)增加一個(gè)百分點(diǎn)則對(duì)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率有0.543個(gè)抑制作用。檢驗(yàn)顯著性為0.055，由此我們可以接受經(jīng)濟(jì)適用房與商品房?jī)r(jià)格呈負(fù)相關(guān)假設(shè)。此外需要注明，文章選取的僅僅是經(jīng)濟(jì)適用房竣工的數(shù)據(jù)，如果加上廉住房、公租房等相關(guān)保障房數(shù)據(jù)，那么可以推測(cè)出保障房對(duì)商品房?jī)r(jià)格具有更加明顯的抑制作用，而對(duì)于這種抑制作用下面將從嶄新的角度進(jìn)行詮釋。

四、從消費(fèi)者行為角度探析保障性住房對(duì)房?jī)r(jià)的影響

（一）代表性經(jīng)驗(yàn)推斷與錨定效應(yīng)

保障房供給增加后，國(guó)家的本意是將保障性住房和商品住房市場(chǎng)分開(kāi)，商品性住房是一種同時(shí)具有實(shí)用價(jià)值和投資價(jià)值的特殊實(shí)物商品，而保障性住房則將投資價(jià)值剝離出來(lái)，僅僅提供居住的功能。此外國(guó)家強(qiáng)制每個(gè)省市大面積建設(shè)保障性住房還給了整個(gè)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者一個(gè)價(jià)格上的比對(duì)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)人不可能將兩種住房市場(chǎng)完全劃分，至少在心理上沒(méi)法將兩種住房劃分，所以在人們購(gòu)買(mǎi)一般商品性住房的時(shí)候，就給自己定下了一個(gè)對(duì)比的框架，在考慮商品住房?jī)r(jià)格是否合理這一問(wèn)題的時(shí)候，給自己設(shè)置了一個(gè)參照物，這一參照物即是保障性住房?jī)r(jià)格。保障性住房的價(jià)格是基本的建設(shè)價(jià)格，同時(shí)還享受了土地和稅收等各方面的優(yōu)惠，所以價(jià)格必然比較低。其價(jià)格雖然也將隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況的變化而變化，但變化幅度在國(guó)家可控范圍內(nèi)，小于商品性住房。人們?cè)诖硇酝茢嗪涂蚣苄?yīng)的影響下，使用自己了解的保障性住房?jī)r(jià)格對(duì)比商品性住房?jī)r(jià)格，超出部分過(guò)大的時(shí)候，就會(huì)認(rèn)為價(jià)格不合理。在保障性住房的數(shù)量更多的情況下，這種框架心理就會(huì)愈發(fā)明顯。在經(jīng)濟(jì)比較好的時(shí)候，這種心理導(dǎo)致商品性住房的價(jià)格將一定的熨平商品房周期波動(dòng)，而且無(wú)論何時(shí)，都能起到向下穩(wěn)定的效果。當(dāng)然當(dāng)商品性住房的價(jià)格下降到一定程度的時(shí)候，保障性住房的價(jià)格也會(huì)起到一定的支撐效應(yīng)，因?yàn)樯唐沸宰》慨吘褂辛鲃?dòng)性好、住房面積大等便利特征。

（二）后悔厭惡與處置效應(yīng)

每個(gè)人都不喜歡自己做出的錯(cuò)誤決定，非常厭惡損失，這種厭惡的效應(yīng)往往超過(guò)了得到同樣收益的情況。對(duì)于一項(xiàng)資產(chǎn)，承認(rèn)自己的失誤和損失是一件非常痛苦的事情。這種效應(yīng)也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者期望只能上漲不能下跌的重要原因。例如我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近期有一定的下跌，很多新建樓盤(pán)的業(yè)主都強(qiáng)烈反對(duì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有上下的波動(dòng)其實(shí)是很正常的，為什么業(yè)主反映如此之大，就是因?yàn)槿藗兊膿p失厭惡、后悔厭惡的心理非常嚴(yán)重，不能接受自己投資失敗、損失嚴(yán)重的事實(shí)，反而認(rèn)為是無(wú)良開(kāi)發(fā)商欺騙自己的結(jié)果。保障性住房的增加，加重了處置效應(yīng)，保障性住房減少了商品性住房的總供給和需求，使得市場(chǎng)從理論上來(lái)說(shuō)對(duì)于各種沖擊更加敏感了。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格可能下降的時(shí)候，相對(duì)于保障性住房（價(jià)格基本不波動(dòng)）的購(gòu)買(mǎi)者，雖然商品性住房的產(chǎn)權(quán)擁有者也不一定會(huì)在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，但是商品性住房的購(gòu)買(mǎi)者的損失更明顯了，損失的房屋產(chǎn)權(quán)擁有者不愿意賣掉自己的房屋，認(rèn)為肯定會(huì)上漲，這種心理減少了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。同樣在盈利的時(shí)候，商品性住房的性質(zhì)因?yàn)楸Ｕ闲宰》康奶峁┒用黠@，投機(jī)性更加突出，市場(chǎng)沖擊可能影響更大。商品性住房的產(chǎn)權(quán)擁有者的盈利也因?yàn)橛斜葘?duì)而更加明顯，在市場(chǎng)上漲的時(shí)候售賣房子的人將更多。市場(chǎng)的供給增加，有一定的降低價(jià)格、穩(wěn)定價(jià)格的效果。

（三）過(guò)度自信與羊群效應(yīng)

在房地產(chǎn)交易這樣一個(gè)影響比較重大的交易過(guò)程中，人們對(duì)于自己的的決策往往更有自信，而不是按照實(shí)際情況判斷。人們對(duì)于價(jià)格的合理程度、未來(lái)價(jià)格的趨勢(shì)都會(huì)形成自己的判斷，在這種判斷形成之后，就會(huì)堅(jiān)持這種看法，即使這種看法其實(shí)是一種跟風(fēng)的做法，人們也會(huì)覺(jué)得這是合理的行為，不會(huì)承認(rèn)自己在跟風(fēng)。由于購(gòu)買(mǎi)保障性住房的市場(chǎng)主體和商品性住房的市場(chǎng)主體不同，保障性住房的供給增加對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響實(shí)際是不確定的，但是人們往往不會(huì)相信這一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的推斷。直觀上來(lái)看因?yàn)楸Ｕ闲宰》康膬r(jià)格更低，人們會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)趨勢(shì)很可能會(huì)在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)有下降的趨勢(shì)。所以開(kāi)始觀望不買(mǎi)，而房地產(chǎn)價(jià)格在實(shí)際上很大程度上是和一個(gè)國(guó)家的發(fā)展情況緊密相聯(lián)的。這種對(duì)于房?jī)r(jià)下降的集體推測(cè)導(dǎo)致我國(guó)近期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)有較高的上漲。

五、總結(jié)

由于過(guò)度自信、羊群效應(yīng)，人們大多堅(jiān)信房?jī)r(jià)下跌，將使得房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)因?yàn)樾枨蠼档?，價(jià)格不能穩(wěn)定。雖然考慮了人們的預(yù)期效應(yīng)，但是未能把政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控作為一個(gè)因素進(jìn)行考慮，顯然不能很好反應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是影響消費(fèi)者與房地產(chǎn)供給者預(yù)期與相應(yīng)行為的重要因素之一。從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈維持緩慢上漲趨勢(shì)，雖然上漲幅度不會(huì)很大。保障房的價(jià)格是由政府決定的，而從長(zhǎng)期來(lái)與社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，所以能作為商品房?jī)r(jià)格的評(píng)價(jià)標(biāo)桿。保障性住房?jī)r(jià)格能給未來(lái)的房?jī)r(jià)一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的比對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，從而引導(dǎo)人們對(duì)房?jī)r(jià)的正確認(rèn)識(shí)。

參考文獻(xiàn)：

[1]何大安.理性選擇向非理性選擇轉(zhuǎn)化的行為分析[J].經(jīng)濟(jì)研究，2010（06）.

[2]彭曉蓮.國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述[J]，當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2009（09）.

[3]賀京同，戰(zhàn)昱寧，萬(wàn)志華，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的羊群行為及其對(duì)商品房交易量的影響[J]，浙江大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），2009（02）.

[4]肖經(jīng)建.消費(fèi)者金融行為、消費(fèi)者金融教育和消費(fèi)者福利[J].經(jīng)濟(jì)研究，2011（01）.

[5]張躍松，連宇.基于擠出效應(yīng)的住房保障規(guī)模對(duì)商品住房?jī)r(jià)格的影響[J].工程管理學(xué)報(bào)，2011（04）.

（作者單位：云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）