樓市“漲聲”背后

于洋

2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)局“不同往日”。

杭州、常州樓盤(pán)價(jià)格“跳水”，興業(yè)銀行停貸傳聞，房產(chǎn)稅立法加快進(jìn)程……進(jìn)入2014年以來(lái)，一連串的變化觸動(dòng)著樓市各方敏感的神經(jīng)，“樓市變天說(shuō)”再度發(fā)酵，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片風(fēng)聲鶴唳。王石等行業(yè)意見(jiàn)領(lǐng)袖更是發(fā)出了“2014年形勢(shì)不妙”的聲音。

放眼青島，自年后樓市一直處于波動(dòng)狀態(tài)，銀行收緊房貸利率優(yōu)惠，公積金貸款額度“縮水”，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提上日程，青島六區(qū)住房繼續(xù)限購(gòu)，伴隨而來(lái)的是住宅成交量的持續(xù)下跌。難道，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)真的要開(kāi)始扭轉(zhuǎn)了嗎？在新形勢(shì)的引導(dǎo)下，2014年青島樓市到底會(huì)如何？

近日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布2月份百城房?jī)r(jià)指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10960元/平方米，環(huán)比1月上漲0.54%。與1月份相比，環(huán)比下降的城市數(shù)量并未增加，上漲的城市漲幅逐步縮小。但從總體看，全國(guó)主要城市樓市仍處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。其中，青島新房均價(jià)已連續(xù)出現(xiàn)14個(gè)月的小幅穩(wěn)步上漲。

事實(shí)上，在市場(chǎng)中，價(jià)格向來(lái)都是反應(yīng)市場(chǎng)情況的鏡子。房?jī)r(jià)走勢(shì)自然與市場(chǎng)的整體環(huán)境有著密切地聯(lián)系。那么，是什么原因讓青島樓市在“形勢(shì)不妙”的情況下依舊響起“漲聲”呢？讓我們一起深入市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)樓市“漲聲”背后的故事。

“杭州降價(jià)”被過(guò)度解讀

馬年樓市的第一波降價(jià)發(fā)生在1.5線城市杭州，恐怕出乎了很多人的意料。

2月18日開(kāi)始，兩個(gè)位于杭州市城北新興板塊的緊鄰樓盤(pán)，先后做出了大幅調(diào)整。德信·北海公園宣布以15800元/平方米的特惠價(jià)清盤(pán)。不到24小時(shí)，該樓盤(pán)斜對(duì)面的天鴻·香榭里跟進(jìn)，曝出折后起價(jià)11800元/平方米，均價(jià)為13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。久違的樓市降價(jià)聲音，迅速引爆市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商數(shù)據(jù)顯示，德信·北海公園促銷當(dāng)日去化八成，天鴻·香榭里降價(jià)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化也有九成。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，上述降價(jià)樓盤(pán)無(wú)疑是大贏家。不過(guò)，這種主動(dòng)降價(jià)的行為并未鋪開(kāi)至整個(gè)杭州市場(chǎng)。據(jù)了解，3月，杭州原本Nit有近40個(gè)樓盤(pán)要開(kāi)盤(pán)，其中有新開(kāi)的，也有加推的，包括了九龍倉(cāng)、中海、萬(wàn)科、金地等盤(pán)。但3月1日和2日這個(gè)雙休日，卻是零開(kāi)盤(pán)。剛剛過(guò)去的婦女節(jié)雙休日，也不見(jiàn)有大的起色，只有杭州市中心的武林壹號(hào)、蕭山區(qū)的郡望府和杭州城北的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3個(gè)盤(pán)開(kāi)盤(pán)。

顯然，這場(chǎng)全國(guó)轟動(dòng)的降價(jià)風(fēng)波帶來(lái)了明顯的觀望影響，直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏的打亂，樓盤(pán)推售計(jì)劃普遍被延后。另外，與杭州降價(jià)風(fēng)波幾乎同時(shí)，近年因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)生水起的興業(yè)銀行，亦通過(guò)內(nèi)部業(yè)務(wù)調(diào)整，預(yù)警地產(chǎn)類融資。來(lái)自銀行業(yè)的預(yù)警，又讓人不得不想起蝴蝶的翅膀。難道年初王石等行業(yè)意見(jiàn)領(lǐng)袖的樓市危言真要開(kāi)始應(yīng)驗(yàn)？

“這一次杭州降價(jià)不同于過(guò)去兩次。2008年下半年，萬(wàn)科全國(guó)性降價(jià)，杭州其他房企亦受其波及。2012年三四月份的那一次，房企都撐了一年多，最后迫于資金鏈壓力降價(jià)。經(jīng)過(guò)去年牛市，開(kāi)發(fā)商手上目前都不缺錢(qián)?！睒?lè)觀的開(kāi)發(fā)商并不認(rèn)為這輪降價(jià)會(huì)像超級(jí)病毒一樣迅速蔓延至整個(gè)杭州，甚至全國(guó)。

“從目前了解的情況來(lái)看，杭州、常州的降價(jià)情況屬于個(gè)別樓盤(pán)，個(gè)別開(kāi)發(fā)商的銷售選擇，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成較大的沖擊，同時(shí)也不會(huì)大范圍蔓延，更不會(huì)波及到青島?！痹谇鄭u龍湖置業(yè)營(yíng)銷經(jīng)理趙偉看來(lái)，杭州等地個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)的情況，被過(guò)度解讀了。

房貸逆勢(shì)收緊

一直以來(lái)，房貸都是年初松，年尾緊，然而今年卻是“一反常態(tài)”。盡管各家銀行均否認(rèn)有停貸現(xiàn)象，但整體看來(lái)，年初房貸利率不僅逆勢(shì)上漲，且額度緊張：首套房基準(zhǔn)利率8.5折優(yōu)惠消失的同時(shí)，9折優(yōu)惠也難尋蹤跡，保留利率優(yōu)惠的銀行已經(jīng)越來(lái)越少，各銀行房貸利率普遍上浮。

一位銀行業(yè)人士表示，受互聯(lián)網(wǎng)金融沖擊和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，年初存款上增量很難，這影響了房貸市場(chǎng)的資金供給，除房貸外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸也是各家銀行爭(zhēng)相壓縮的領(lǐng)域。而相比國(guó)有銀行，中小銀行在房貸業(yè)務(wù)上也已顯現(xiàn)“去意”，這與它們?cè)诖婵罾省耙桓〉巾敗毙纬甚r明對(duì)比。

目前，隨著互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)推出的互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品廣受草根階層關(guān)注，以及銀行理財(cái)產(chǎn)品增多，銀行存款規(guī)模迅速萎縮，繼而影響到信貸新增規(guī)模。據(jù)了解，余額寶、微信理財(cái)通等互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品吸引了大量資金進(jìn)入，這些資金多數(shù)為從銀行中“搬家”過(guò)來(lái)。這使得銀行備感壓力。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，隨著利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，未來(lái)銀行競(jìng)爭(zhēng)格局將更激烈，多數(shù)銀行或會(huì)繼續(xù)擠壓房貸占比，今年貸款買(mǎi)房可能不會(huì)太容易。

除了利率普遍上漲，讓剛需一族更揪心的是，個(gè)人住房公積金貸款政策的進(jìn)一步收緊。以青島為例，自2014年3月10日起，建立住房公積金賬戶滿12個(gè)月且在申請(qǐng)貸款的近12個(gè)月內(nèi)連續(xù)正常繳存住房公積金12個(gè)月才具備貸款資格，而此前標(biāo)準(zhǔn)為6個(gè)月。此外60萬(wàn)元的最高貸款額只有借款人及配偶均符合申貸繳存條件才有可能享受到，僅本人符合申貸的，購(gòu)買(mǎi)新房貸款額最高為36萬(wàn)元。

“首套房貸款利率優(yōu)惠不再，個(gè)人公積金貸款額度下調(diào)，這都在一定程度上改變了購(gòu)房者的心理預(yù)期，這對(duì)資金不充裕的買(mǎi)家會(huì)造成一定心理影響，但我認(rèn)為影響不大。”趙偉表示，2014年總體上可能沒(méi)有2013年那么火爆，但占主流的剛性需求依然旺盛，購(gòu)房者的購(gòu)房需求和意愿依然強(qiáng)烈。

據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月青島新房成交10138套，成交面積達(dá)1050716平方米，對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售淡季1月份來(lái)說(shuō)，今年的10138套仍處于高位水平，今年年初的青島樓市“開(kāi)門(mén)紅”。進(jìn)入2月，在春節(jié)長(zhǎng)假的影響下，新建商品房?jī)H成交6384套，總成交面積640053平方米。雖說(shuō)相較1月有很大幅度的下降，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2013年2月新房成交的5076套。有分析人士表示，青島2月份新房成交量的下降，并不能表明樓市正在“降溫”。從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，青島房?jī)r(jià)依舊保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)表明，2月份青島新房?jī)r(jià)格連續(xù)第七個(gè)月上漲，環(huán)比漲幅為0.45%，新建住宅均價(jià)9783元/平方米。endprint

此外，近期計(jì)劃在3月份入市的樓盤(pán)也有所增加。據(jù)了解，2014年3月青島全市預(yù)計(jì)有26個(gè)樓盤(pán)有開(kāi)盤(pán)加推計(jì)劃，其中14個(gè)樓盤(pán)為新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，剩余12個(gè)為加推樓盤(pán)，這無(wú)疑將掀起馬年以來(lái)第一波開(kāi)盤(pán)“小高峰”。

被放大的庫(kù)存壓力

近日，20城樓市存量排名出爐，其中青島樓市存量達(dá)1504.1萬(wàn)平方米，居第一位。而第四位的北京樓市存量為703萬(wàn)平方米，常住人口僅有800多萬(wàn)的青島，不到北京的一半，庫(kù)存量卻是北京的兩倍多，這無(wú)疑引起了業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注。在這樣的基數(shù)下，青島庫(kù)存仍在以同比20%速度在攀升，是否說(shuō)明去庫(kù)存化已經(jīng)很成問(wèn)題了呢？

中置國(guó)際市場(chǎng)總監(jiān)張百忍在其微博上寫(xiě)道，“有關(guān)青島庫(kù)存全國(guó)第一的消息是個(gè)偽命題，因?yàn)榻y(tǒng)一口徑不同。全國(guó)大多數(shù)城市只統(tǒng)計(jì)市里幾個(gè)區(qū)的數(shù)字，而青島包含了好幾個(gè)縣級(jí)市，甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤(pán)都在列，自然數(shù)字龐大?！?/p>

“2006年時(shí)候，開(kāi)發(fā)商只認(rèn)市南、市北這些主城區(qū)，李滄區(qū)都不在考慮范圍，但是伴隨著城市的發(fā)展，李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、黃島區(qū)、紅島新區(qū)等城區(qū)發(fā)展都取得了有目共睹的成績(jī)。這便吸引了大量的全國(guó)知名開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐青島，開(kāi)發(fā)體量也順勢(shì)增長(zhǎng)，一定程度上導(dǎo)致了庫(kù)存壓力增大?！痹谮w偉看來(lái)，對(duì)于常住人口僅有800多萬(wàn)的青島來(lái)說(shuō)，去化是有一定難度的，但是從去年的去化率來(lái)看，還是比較樂(lè)觀的。

“截止到2014年1月，全市住宅存量13萬(wàn)多套，1500多萬(wàn)平方米，存銷比達(dá)17個(gè)月，盡管全市來(lái)看存量居高，但存量大戶主要集中在黃島、膠州、膠南、即墨、城陽(yáng)城市外圍區(qū)域，主城區(qū)需求相對(duì)旺盛，風(fēng)險(xiǎn)較小。另外，市南區(qū)和嶗山區(qū)高端區(qū)域，去化周期明顯較長(zhǎng)，這也是高端市場(chǎng)所具有的顯著特點(diǎn)；小高層、高層住宅存量最大，但剛需一直以來(lái)是成交主力，風(fēng)險(xiǎn)可控?！痹诳硕鹎鄭u首席分析師鄧國(guó)華看來(lái)，青島的整體庫(kù)存量較高，但仍處于風(fēng)險(xiǎn)可控范圍。

實(shí)際上，作為二線城市中的領(lǐng)先城市，青島具有較好的發(fā)展基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)具備準(zhǔn)一線水平。伴隨著星河灣、碧桂園、越秀、金地等大鱷的加入，青島樓市的競(jìng)爭(zhēng)將更加白熱化。那么，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房傷將會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化呢？

在今年政府工作報(bào)告中，體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控、房產(chǎn)稅立法、保障房建設(shè)、城鎮(zhèn)化以及土地改革等大量涉房?jī)?nèi)容，提出保穩(wěn)而非抑制，同時(shí)強(qiáng)調(diào)了要以房產(chǎn)稅為調(diào)節(jié)手段，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸市場(chǎng)化。鄧國(guó)華認(rèn)為，政府工作報(bào)告給房地產(chǎn)行業(yè)一顆定心丸。以人為核心的新型城鎮(zhèn)化將給未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供有力的支撐，而差異化（雙向）調(diào)控更是保證了房?jī)r(jià)至少不會(huì)大跌。

今年以來(lái)，青島市六區(qū)繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，政策層面確保了房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定和市場(chǎng)的平穩(wěn)。盡管青島房地產(chǎn)統(tǒng)一登記已提上日程，政府工作報(bào)告要求推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法，但硬幣的另一面，這也預(yù)示著短期內(nèi)房地產(chǎn)稅難以出臺(tái)。

而在樓市供應(yīng)量方面，青島目前屬于相對(duì)超供的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化對(duì)未來(lái)供需平衡會(huì)有積極的影響，預(yù)計(jì)青島2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)將穩(wěn)中趨緊。

“貨幣政策方面雖然松緊適度，部分開(kāi)發(fā)商還是會(huì)面臨較大的資金壓力，這方面的風(fēng)險(xiǎn)需要警惕?；蛟S不少開(kāi)發(fā)商也會(huì)效仿南京、杭州出現(xiàn)的降價(jià)現(xiàn)象，采取“以價(jià)換量”的策略，維持資金流的充足和穩(wěn)定?！编噰?guó)華說(shuō)。endprint