無錫房地產(chǎn)業(yè)市場分析及展望

貢丹英

2013年，中國樓市發(fā)生了什么？從最初的“國五條”的橫空出世到地王、樓王頻現(xiàn)使得調(diào)控政策不斷升級，再到年末的多地樓市政策調(diào)整。2013年，中國樓市可謂是跌宕起伏。

而無錫，作為全國二三線城市的一個典型代表，卻憑借其走勢“穩(wěn)定”的特點，成為全國房地產(chǎn)市場中的“另類”。2013年，無錫樓市呈現(xiàn)出哪些特點？2014年，無錫市場的走向又將如何？十八屆三中全會后，未來房地產(chǎn)業(yè)將會迎來哪些挑戰(zhàn)與變革？為此，我們專門采訪了無錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長金榮慶，了解他對無錫城市房地產(chǎn)業(yè)未來的分析與展望。

《創(chuàng)新時代》：2013年，中國由新一屆政府執(zhí)政。據(jù)資料顯示，在今年以來歷次政府重要會議中，特別是十八屆三中全會以來，很少提及“調(diào)控”二字，類似“高房價問題”這樣的提法也再未出現(xiàn)在任何公開場合，與上一屆政府形成極其鮮明的對比。這是否是釋放了這樣一個信號：將以更加市場化的手段來解決房地產(chǎn)的問題？

■金榮慶：歷次宏觀調(diào)控都有其調(diào)控的目的與重點，也是一個不斷根據(jù)調(diào)控效應逐步調(diào)整的過程。2013年以來，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯分化，這說明了以往“一刀切”、“講短效”的調(diào)控方式已經(jīng)不能適應目前的市場形勢，需要更注重市場化的調(diào)節(jié)，注重市場中的區(qū)別化和差異化。在此背景下，十八屆三中全會提出，發(fā)揮市場在資源配置中的作用，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立、房產(chǎn)稅試點等舉措為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建立打下基礎，使用市場化的手段將是樓市調(diào)控的趨勢。

對于無錫來說，作為制造業(yè)較為發(fā)達的城市，實體經(jīng)濟的轉型和發(fā)展將為城市帶來更多的人流量和購買力，因此長遠來看，無錫房地產(chǎn)市場剛性需求和購買力的增加也將進一步帶動無錫樓市的發(fā)展。這一切都是以市場為導向，而以往的行政調(diào)控手段也將逐漸淡出。

《創(chuàng)新時代》：2013年，無錫的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出哪些特點？2013年，無錫的樓市產(chǎn)品走向是否也與全國大方向相同？

■金榮慶：總體來看，2013年無錫房地產(chǎn)市場總體保持了平穩(wěn)運行態(tài)勢：

（1）土地市場回暖，企業(yè)信心恢復。2013年無錫市區(qū)共出讓65幅國有建設用地使用權，土地成交總面積433.12萬平方米，同比增長29.54%，成交金額194.72億元，同比增長45.91%。

（2）商品房市場供應充足、成交穩(wěn)定。2013年無錫市區(qū)商品房批準預售面積891.75萬平方米，處歷史高位，同期，商品房銷售面積615.13萬平方米，基本與2012年持平。

（3）二手房市場成交量增長顯著。2013年無錫市區(qū)二手房成交總面積285.04萬平方米，同比增長42.51%。

（4）房屋價格持續(xù)小幅回升，房屋價格全年累計增長約4個百分點。

出現(xiàn)這樣的特點的原因主要在于：

一是無錫交通規(guī)劃及設施較為便利。在歷屆無錫市委市政府的高度重視下，無錫的交通規(guī)劃具有前瞻性，設施建設極為便利。由于無錫地處長三角的中心地帶，獨特的地理優(yōu)勢也為無錫的交通發(fā)展奠定了基礎。無錫與上海和長三角其余發(fā)達城市形成了經(jīng)濟共榮的“都市圈”，隨之帶來的便是巨量的人流、物流以及信息流。這些都為無錫房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了保障條件。

二是由于國內(nèi)一二線城市內(nèi)的土地資源緊張，開發(fā)成本較大，而無錫作為二三線城市的典型代表，有著與部分一二線城市相當?shù)慕?jīng)濟實力，土地儲備量也較為充足，因此，無錫也會得到部分以量、價取勝的全國性開發(fā)商的偏愛。

對于下一步無錫樓市的產(chǎn)品走向，我們認為隨著調(diào)控的深入，投資投機等需求被排除，自住需求成為市場主導，全國房地產(chǎn)市場都是這個趨勢，這在近幾年內(nèi)都是不會出現(xiàn)較大變化的。

《創(chuàng)新時代》：有資料顯示，無錫還有6萬多套的商品住房庫存量，造成庫存較多的原因是什么？“較多數(shù)量”之下，無錫房地產(chǎn)市場方向在哪兒？

■金榮慶：相對來說，無錫樓市一直比較平穩(wěn)健康，商品房庫存不斷增多主要是近幾年的積累問題。

首先，由于2011年限購限貸政策的影響，市場中供大于求的態(tài)勢較為明顯，無錫樓市的存量逐漸增多。無錫庫存增加較快，與新城的開發(fā)也有著密切的聯(lián)系，幾大新城的樓盤新增供應相對較多，從而成為庫存聚集的重點領域。其次，從樓市產(chǎn)品結構上分析，我們發(fā)現(xiàn)無錫的住宅庫存180平方米以上的改善型住房占比較大。造成大戶型住房產(chǎn)品滯銷的主要原因，我們分析認為，一是這類產(chǎn)品本身的去化周期就比較長，二是限購限貸政策對該消費群里影響較大。除此之外，房地產(chǎn)稅征收等問題的不確定性也成為了部分購房者購房時的主要顧慮。

那么在這樣的客觀環(huán)境下，開發(fā)商應合理定價，積極去化存量。在推盤時，做好前期市場調(diào)研，做好產(chǎn)品定位，以迎合市場需求作為首要任務，有效針對剛需與改善型需求的不同特點進行項目開發(fā)。

《創(chuàng)新時代》：如何打好營銷戰(zhàn)，是每個有志之盤必做的事情。2013，無錫樓市的營銷戰(zhàn)術可謂五花八門。降價銷售、體驗式銷售、奢侈品品鑒式銷售等，您覺得哪一種營銷手段是比較符合老百姓需求，應該提倡？您對“樓市的電商時代到來”這句話的看法如何？

■金榮慶：不同的營銷方式，是與相應的產(chǎn)品匹配的，針對的是不同的需求群體。一般來說，自住需求群體對價格敏感，降價促銷對該群體具有較大吸引力；改善群體對產(chǎn)品舒適度要求高，目前市場上的體驗式銷售能夠吸引該部分群體；高端客戶注重的是品位與檔次，對于奢侈品品鑒式銷售方式會比較感興趣。因此，對于定位不同的產(chǎn)品，客戶群體不同，開發(fā)企業(yè)采用的營銷方式也會不同。

樓市電商成為當下比較流行的一種售樓方式。網(wǎng)上售樓具有一定便捷性，能夠節(jié)省一定的時間和精力。但房屋作為特殊的商品，決定了購買方式還是會以傳統(tǒng)的為主，網(wǎng)上售樓對于消費者來說更多的是一種選房過程和新的選房方式。因此，樓市電商對于傳統(tǒng)銷售模式是一種補充，甚至可以促進傳統(tǒng)銷售模式向更多體驗式方向發(fā)展。目前市場上做樓市電商的網(wǎng)絡媒體越來越多，要有一定的競爭優(yōu)勢才能生存。所以，價格方面，電商售樓要比售樓現(xiàn)場更多一些優(yōu)惠，吸引客戶；其次，在信息方面，樓盤信息更全面，價格、優(yōu)惠、活動等動態(tài)信息更新及時，讓潛在客戶能夠全面了解到項目信息；最后，要有客戶無法從售樓現(xiàn)場了解到的信息，比如與周邊類似產(chǎn)品的對比，如價格、產(chǎn)品、配套、物業(yè)等。

《創(chuàng)新時代》：現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)是一個先導性極強的行業(yè)，其產(chǎn)品創(chuàng)造著人們未來的生活環(huán)境和生活方式，甚至決定著未來幾年內(nèi)一些人的生活狀態(tài)。那么，究竟什么樣的產(chǎn)品能夠代表未來生活的方向，在市場中擁有產(chǎn)品力、競爭力？作為無錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長，您有什么建議？

■金榮慶：從房地產(chǎn)市場發(fā)展方向看，人們越來越注重對生活品質(zhì)的追求，對住房的要求也會越來越高，除了對小區(qū)周邊的配套、小區(qū)的綠化、戶型的設計方面提出更高的要求，健康綠色科技是必然的趨勢，環(huán)保型、智能化、貼心全面的安保物業(yè)服務等將是住宅小區(qū)提升品質(zhì)的關鍵點。這類產(chǎn)品在未來會具有較強的市場競爭力。

建議的話，我個人認為，對于開發(fā)商來說，肯定要走在時代的前沿，不僅僅是站在房地產(chǎn)的角度，而要更多地讓科技等領域的新技術產(chǎn)品應用到住宅產(chǎn)品的建設中去，建造更貼心更環(huán)保智能的產(chǎn)品，在服務方面，也將更人性化，滿足業(yè)主的多層次需求；對于政府來說，應該進一步鼓勵開發(fā)企業(yè)建造這類高科技住宅產(chǎn)品，同時在管理上加強市場化引導。

《創(chuàng)新時代》：去年一整年，“新型城鎮(zhèn)化”建設一直是老百姓關注的熱門話題。去年年底，中央還特別召開了城鎮(zhèn)化建設的工作會議。您認為“新型城鎮(zhèn)化”建設對于無錫房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了什么樣的機遇？

■金榮慶：我認為在推進新型城鎮(zhèn)化中，住房作為基礎性、配套性的重要的民生定位不會改變，由此可見新型城鎮(zhèn)化建設確實為無錫提供了發(fā)展的機遇。但是“新型城鎮(zhèn)化”建設應該是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化建設，是以“人”為中心的建設，而不是以“房”為中心的建設。但是客觀上，新型城鎮(zhèn)化建設也為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了機遇。以無錫為例，小城鎮(zhèn)化建設的發(fā)展走勢，帶動了錫東新城、惠山新城板塊的崛起，為該領域的經(jīng)濟發(fā)展提供了巨大的推動力。與此同時，要抓住“新型城鎮(zhèn)化”建設的機遇，整個產(chǎn)業(yè)結構的升級和轉型也要跟上發(fā)展的步伐，由集約型經(jīng)濟替代原有的粗放型經(jīng)濟發(fā)展。相應地，房地產(chǎn)業(yè)也要適時調(diào)整轉型，把握“新型城鎮(zhèn)化建設”的特點，發(fā)展以養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)為代表的節(jié)約集約、生態(tài)宜居、環(huán)保智能的房地產(chǎn)類型，看準機遇，抓住機遇，我對未來的無錫房地產(chǎn)市場發(fā)展還是非常看好的。