地產(chǎn)變局，老百姓得到什么？

棋均

不久前閉幕的全國“兩會”上，房地產(chǎn)話題并未被過多提及，國務(wù)院總理李克強(qiáng)的政府工作報告甚至只字未提房地產(chǎn)。

事實(shí)上，“兩會”之后的房地產(chǎn)形勢并沒有想象中那么悲觀：各大房企有新的轉(zhuǎn)型或新思路；部分房地產(chǎn)私募基金開始獲得牌照；本屆政府提倡的簡政放權(quán)，更讓開發(fā)商有望實(shí)現(xiàn)更短的建設(shè)周期和更有效的資金利用以及更高的凈資產(chǎn)回報率。

濟(jì)南樓市“加價不走量”

從年前開始，李聰就在等待房價給他一個大驚喜。

那段時間，兩會對房地產(chǎn)政策的影響令行業(yè)生態(tài)中的所有人猜測、期待：房企呼吁“簡政放權(quán)”，希望政府推出市場干預(yù)；購房者則呼吁國家繼續(xù)推行限購政策，以期“房價不要瘋長”。直到兩會閉幕，房地產(chǎn)話題并未被過多提及，國務(wù)院總理李克強(qiáng)的政府工作報告甚至只字未提房地產(chǎn)宏觀層面。

這段時間里，李聰看著房價的上揚(yáng)，看中領(lǐng)秀城單價漲了700元，看似不多，一套120平的房子算下來，總價也漲了近十萬。打算從政策中尋找房價走向的他顯然很失望，在慣例“銀四月”到來之前，李聰仍然觀望。

溫州、杭州、長沙等多個城市又先后傳出樓市限購松綁的傳聞。不過，長沙和北京隨后否認(rèn)松綁限購。有評論依然認(rèn)為部分城市確實(shí)存在松綁限購的沖動，甚至有分析明確指出，4月份有可能成為限購松綁的“時間窗口”。

“加價不走量！”這是李聰對樓市的非專業(yè)總結(jié)。數(shù)據(jù)顯示，相比去年3月的成交量而言，今年3月的濟(jì)南樓市成交量明顯下跌。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年三月濟(jì)南商品房成交11782套，而今年只有7869套，同比下降了33.21%。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，濟(jì)南的房價與其他城市相比泡沫較少，加上剛需人群仍占購房大半，房價大幅下降的可能性并不大。所以這在一定程度上可能會刺激部分“金三月”沒有出手的購房者，會在“銀四月”加緊入市。

剛剛過去的這個清明小長假，濟(jì)南市共成交房產(chǎn)533套，與去年同期相比激增26%。值得注意的是，這是在近段時間房產(chǎn)冷風(fēng)勁吹的大背景下的一個數(shù)字，這足以給低迷的濟(jì)南樓市打上一針“強(qiáng)心劑”。

“銀四月”真的回來嗎？

山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授李鐵崗認(rèn)為，在當(dāng)前的情況下，松綁限購只會引來房價更兇猛的上漲，尤其是在濟(jì)南，剛需仍面臨“限購”所困之時?！俺齾s剛需，還有一部分投資客持幣觀望，限購松綁會讓買房再次成為一大投資渠道?！崩铊F崗認(rèn)為，西客站周圍房產(chǎn)有很大的上升空間，一旦取消限購，預(yù)期投資者會蜂擁而至?！暗綍r就怕炒熱房價?！?/p>

綠地轉(zhuǎn)型的濟(jì)南投影

今年年初，綠地新都會項(xiàng)目落地。在英雄山路與二環(huán)南路兩條市區(qū)主干道的黃金交匯點(diǎn)上，綠地集團(tuán)正打算打造南部城心大都會。據(jù)其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，綠地新都會涵蓋200米的超高層摩天寫字樓、大型旗艦商業(yè)、南城首例水岸風(fēng)情商街、綠地新里系高端住宅、版式loft、全能型公寓等多種物業(yè)形態(tài)的城市綜合體。

“目前新都會項(xiàng)目已全面啟動，根據(jù)我們的項(xiàng)目規(guī)劃，首先會推出高端住宅產(chǎn)品，也就是一期新里·塞納公館。”在臨時售樓處，項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說。

實(shí)際上，濟(jì)南的綜合體項(xiàng)目不過是綠地集團(tuán)整體轉(zhuǎn)型思路的折射。

近年來，綠地加快轉(zhuǎn)型升級，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品轉(zhuǎn)型、業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型以及市場轉(zhuǎn)型。其目標(biāo)直指大型服務(wù)業(yè)綜合體項(xiàng)目，特別是西南，2013年綠地西南商業(yè)總體量超過300萬平方米，今年僅成都地區(qū)的商業(yè)開發(fā)量將達(dá)200萬平方米。

而綠地的轉(zhuǎn)型并不僅限于此。近期，綠地集團(tuán)重組金豐投資方案終于出爐，給房地產(chǎn)國資改革提供了一個新的思路。

金豐投資以全部資產(chǎn)及負(fù)債與上海地產(chǎn)集團(tuán)持有的綠地集團(tuán)股權(quán)進(jìn)行等額置換，擬置出資產(chǎn)由上海地產(chǎn)集團(tuán)或其指定的第三方主體承接。金豐投資向綠地集團(tuán)全體股東非公開發(fā)行A股股票購買綠地集團(tuán)股權(quán)。

由綠地集團(tuán)出面重組金豐投資，更好地整合現(xiàn)有國有企業(yè)資源。而從綠地集團(tuán)的角度出發(fā)，金豐投資也是實(shí)現(xiàn)其整體上市夙愿理想的借殼對象?！罢w上市是未來方向”，綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良表示。

在張玉良構(gòu)想的上市藍(lán)圖中，金豐投資將作為綠地集團(tuán)整體上市的平臺，而子公司綠地香港則扮演“海外資本市場窗口”的角色?！拔覀儸F(xiàn)在剛開始‘走出去，需要積累開發(fā)能力、經(jīng)驗(yàn)等海外項(xiàng)目的結(jié)果、收益讓投資者看到了，更受到他們認(rèn)可時，我們會裝進(jìn)去?！睆堄窳急硎尽?/p>

同時轉(zhuǎn)變的還有萬科。在3月7日的業(yè)績會上，萬科總裁郁亮表示，萬科已悄然轉(zhuǎn)換跑道，走 “小股操盤”的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，即萬科在合作項(xiàng)目中不控股，仍由萬科團(tuán)隊(duì)操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。

也許，“兩會”之后的房地產(chǎn)形勢并沒有想象中那么悲觀：3月17日中國證券投資基金業(yè)協(xié)會頒發(fā)的私募基金管理人登記證書中，首批五十家私募基金管理機(jī)構(gòu)就有一部分從事房地產(chǎn)投資基金的管理。

“簡政放權(quán)”帶來哪些紅利？

雖然在剛剛閉幕的全國“兩會”上，民眾最關(guān)注的民生頭條“房地產(chǎn)”話題并未被過多提及，國務(wù)院總理李克強(qiáng)的政府工作報告只字未提“房地產(chǎn)”宏觀層面。

但在業(yè)內(nèi)人士看來，國務(wù)院總理李克強(qiáng)召開國務(wù)院會議時指出的簡政放權(quán)用在調(diào)控房價、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控等上面，有可能松口。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，“簡政放權(quán)”有多大想象空間？恒大地產(chǎn)董事局主席許家印近期在“兩會”上直言房地產(chǎn)行業(yè)繁雜的審批是房價高企的幫兇，簡化審批、規(guī)范政府規(guī)費(fèi)、推進(jìn)稅收改革能降低房地產(chǎn)建設(shè)的時間和資金成本，最終這種節(jié)省或能令房價降低。

記者采訪多位房企內(nèi)部人士發(fā)現(xiàn)，簡政放權(quán)對于前期規(guī)劃能力強(qiáng)的大型房企更有實(shí)際益處，在規(guī)?；咧苻D(zhuǎn)模式下，大型房企往往在拿地時已經(jīng)做好規(guī)劃，報建周期成為影響整個項(xiàng)目周期的重要因素，最終將導(dǎo)致項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度的變化。而對于小型房企而言，“拿到地以后，可能還要花4個月的時間規(guī)劃，這已經(jīng)超過報建走審批所需要的常規(guī)時間，與其要求政府提高效率，不如自己提高項(xiàng)目規(guī)劃效率更有用。”某中小型房企內(nèi)部人士表示。

日前，濟(jì)南改革實(shí)施意見提出，繼續(xù)清理精簡行政審批事項(xiàng)、健全完善集中審批制度、實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目限時審批等改革措施。其實(shí)濟(jì)南的“簡政放權(quán)”是緊跟了兩會中的風(fēng)向，自去年10月16日起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部放權(quán)，不再受理一級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)事項(xiàng)，改由省級住建部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的相關(guān)核準(zhǔn)工作。部分省市也開始針對自身情況量身訂制更“簡短”的審批流程，濟(jì)南就在其列。

“以前得花三四個月的時間跑十幾個部門才能辦完的審批項(xiàng)目，如今只需15個工作日內(nèi)就可在一個窗口辦完?！蓖觖慃愂菨?jì)南一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的員工，主要工作是為公司開發(fā)的項(xiàng)目跑手續(xù)，從事這一行已經(jīng)有8年多時間。近日，王麗麗到濟(jì)南市政務(wù)服務(wù)中心大廳三樓，拿回了項(xiàng)目建設(shè)聯(lián)合審查合格書。這時距她到這個窗口來報送材料、申請施工圖聯(lián)審只過去了十幾天。

據(jù)王麗麗介紹，以前，要想建設(shè)一個項(xiàng)目，要經(jīng)過土地招拍掛、簽訂成交確認(rèn)書及取得出讓合同、設(shè)計(jì)方案的審批、辦理規(guī)劃用地許可證、圖紙技術(shù)審查、圖紙聯(lián)審等十幾個步驟，原來光是審驗(yàn)施工圖，就要三四個月。

現(xiàn)在，王麗麗只需要準(zhǔn)備好相關(guān)的材料，到濟(jì)南市政務(wù)服務(wù)中心大廳遞交材料，各部門根據(jù)相關(guān)情況出具合格或者需要修改的意見，而我們只需集中答復(fù)、集中處理，等待通知?！斑@樣手續(xù)辦得就快了，如果沒問題，15個工作日之內(nèi)就可以拿到項(xiàng)目建設(shè)聯(lián)合審查合格書?！?/p>

“現(xiàn)在審查施工圖的速度就像坐高鐵，過去審施工圖速度跟坐綠皮車一樣?！标P(guān)于施工圖聯(lián)審后速度的變化，王麗麗打了個比方。endprint