美國(guó)反向抵押貸款的制度評(píng)估及經(jīng)驗(yàn)借鑒

尹 航

當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)步入人口快速老齡化國(guó)家的行列，2013年60周歲以上老年人口數(shù)量突破2億大關(guān)，預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)老年人口總數(shù)將超過(guò)4億，人口老齡化水平將提高到30%以上。②吳玉韶主編:《老齡藍(lán)皮書(shū):中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告(2013)》，北京:社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013年版。這對(duì)我國(guó)尚不健全的社會(huì)養(yǎng)老體系構(gòu)成了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，發(fā)展多種養(yǎng)老方式刻不容緩。國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)［2013］35號(hào))中，提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。這即是作為西方國(guó)家比較成熟的養(yǎng)老模式，住房反向抵押貸款(housing reverse mortgage loan)或俗稱的“以房養(yǎng)老”(house-for-pension)制度將固定資產(chǎn)盤(pán)活為現(xiàn)金流，在我國(guó)尚處于探索的階段。本文試圖通過(guò)對(duì)較為成熟和全面的美國(guó)反向抵押貸款制度的比較研究，對(duì)我國(guó)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的試行及相關(guān)政策制定、產(chǎn)品完善有所借鑒和啟示。

一、反向抵押貸款制度的概念內(nèi)涵及特征探析

根據(jù)美國(guó)《銀行法》的有關(guān)規(guī)定，反向抵押貸款是指一定年齡(一般為退休年齡)的老年人以自有產(chǎn)權(quán)的房屋作為抵押，由金融機(jī)構(gòu)向其提供貸款，將房屋價(jià)值全部或部分轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，一次性或定期向借款人發(fā)放;貸款機(jī)構(gòu)獲得以房屋所有權(quán)作為保證的該項(xiàng)貸款的累積利息和本金，當(dāng)借款人死亡或出售該房屋，以及永久性地離開(kāi)自己的住所時(shí)，該貸款到期并需要償還。由于其與普通的住房按揭貸款在貸款余額和資金流向上正好相反，故也被稱為“逆按揭”。反向抵押貸款制度特別適合于解決退休老人房產(chǎn)富有而現(xiàn)金拮據(jù)(house rich and cash poor)的窘困局面，因此在發(fā)達(dá)國(guó)家成為一種行之有效的養(yǎng)老方式。

反向抵押貸款借貸關(guān)系一般具有以下特征:①只有符合一定年齡要求的老年人才有資格申請(qǐng)，一般為60歲以上，這也是該項(xiàng)業(yè)務(wù)存在的目的所在，即解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題。②借款人必須擁有符合貸款要求住房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，且房產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)過(guò)低。這樣貸款方才可以在協(xié)議期滿獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)之后，通過(guò)轉(zhuǎn)讓或處置獲取資金收入用以抵消借款人的全部本息，如果在扣除相關(guān)費(fèi)用后還有剩余，則該剩余部分資金仍歸借款人(或繼承人)所有。③ 協(xié)議簽訂以后，貸款方獲得的是房屋的抵押權(quán)，而借款人仍可無(wú)限期地住在原有房屋內(nèi)，所獲貸款用以改善其晚年生活質(zhì)量。④反向抵押貸款是無(wú)追索權(quán)的，即如協(xié)議終止后貸款的本息超過(guò)了房產(chǎn)的殘值，借款人沒(méi)有義務(wù)將超出部分返還貸款提供機(jī)構(gòu)，貸款提供機(jī)構(gòu)也無(wú)權(quán)就此向借款人索償，這就將借款人的風(fēng)險(xiǎn)縮小到了最低。⑤借款人(或繼承人)可按照協(xié)議規(guī)定解除協(xié)議，償付所借本息，換回房產(chǎn)的抵押權(quán)。這種抵押權(quán)的贖回在有些國(guó)家要支付一定的違約費(fèi)用。⑥反向抵押貸款的最高限額是用貸款相對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)比率(loan-to-value，LTV)和被抵押房產(chǎn)價(jià)值的積來(lái)表示的。

二、反向抵押貸款制度在美國(guó)的發(fā)展歷程及主要類型

反向抵押貸款最早起源于荷蘭，而真正的發(fā)展和成熟是在美國(guó)。20世紀(jì)80年代，為解決大量“二戰(zhàn)”后出生的美國(guó)人的養(yǎng)老保障問(wèn)題，美國(guó)成立了國(guó)家住房資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換中心(NCHEC)，專門(mén)向老年消費(fèi)者進(jìn)行反向抵押貸款產(chǎn)品知識(shí)的宣傳和國(guó)民理財(cái)教育。①柴效武、胡平:《美國(guó)反向抵押貸款發(fā)展歷程及對(duì)我國(guó)的啟迪》，載《經(jīng)濟(jì)與管理研究》2010年第4期。1984年美國(guó)Homestead公司冒險(xiǎn)性地發(fā)行了一款反向抵押貸款產(chǎn)品，允許借款人一直居住在已抵押的住房?jī)?nèi)，②Anthony DePalma，“Tapping Equity for Retirement Income，”New York Times，Sept.16，1984.這具有里程碑意義的產(chǎn)品成為之后美國(guó)政府反向抵押貸款保險(xiǎn)計(jì)劃的基礎(chǔ)。1987年，聯(lián)邦政府頒布《1987年國(guó)家住房法案》，國(guó)會(huì)授權(quán)聯(lián)邦住宅和城市開(kāi)發(fā)部(HUD)設(shè)計(jì)了住房?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款示范項(xiàng)目(HECMs)，且由聯(lián)邦住房管理局(FHA)為此項(xiàng)目提供風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。1989年，美國(guó)住房按揭貸款聯(lián)合會(huì)(即房利美Fannie Mae)，大量在資本市場(chǎng)上融資，并出資購(gòu)買(mǎi)所有合格的HECMs貸款，為反向抵押貸款構(gòu)建了一個(gè)盤(pán)活資本的二級(jí)市場(chǎng)，大大增加了該產(chǎn)品的流動(dòng)性;并于1995年推出了自己的反向抵押貸款產(chǎn)品Home Keeper。雷曼兄弟銀行的財(cái)務(wù)自由老年基金公司也推出了針對(duì)高端客戶(住房?jī)糁党^(guò)40萬(wàn)美元)的反向抵押貸款業(yè)務(wù)，即財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃(Financial Freedom Plan)。以上三種產(chǎn)品幾乎占據(jù)了當(dāng)今美國(guó)反向抵押貸款市場(chǎng)的全部，其中HECM貸款統(tǒng)治了90%乃至更高的市場(chǎng)份額。

表2 美國(guó)反向抵押貸款主要類型比較①柴效武:《反向抵押貸款制度》，杭州:浙江大學(xué)出版社2008年版。

本文以最具普遍性和代表性的HECM來(lái)解釋美國(guó)反向抵押貸款制度的操作要點(diǎn):

(1)借款人條件。要成為HECM的借款人必須滿足以下條件:①(Age)年齡在62周歲以上;② (Ownship)借款人必須擁有房屋的產(chǎn)權(quán);③(Principal residence)借款人必須以該房屋為首要居住地;④(Sole mortgage)任何其他的抵押貸款必須在協(xié)議終結(jié)前付清，借款人可以用HECM貸款來(lái)償還其他貸款;⑤(Property standards)房屋的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)必須符合FHA的規(guī)定。

(2)借款人責(zé)任。在協(xié)議生效后，借款人需要按照協(xié)議要求完成一些持續(xù)性的責(zé)任:①(Principal residence)借款人必須繼續(xù)把該物業(yè)作為首要居住地，如果有共同借款人(co-borrowers)，至少有一個(gè)借款人必須占用該物業(yè)作為主要居住地。如借款人居住在別處超過(guò)12個(gè)月，反向抵押貸款可能即時(shí)到期并應(yīng)付，如借款人不能滿足償還貸款的要求，貸款方可取消抵押品贖回權(quán)。②(Taxes＆insurance)借款人需要及時(shí)繳納所有的財(cái)產(chǎn)稅和房主的保險(xiǎn)，否則貸款方可取消抵押品贖回權(quán)。③(Maintenance)借款人有責(zé)任使該物業(yè)保持良好的維修狀態(tài)，如房屋失修且借款人不能按照要求及時(shí)維修，反向抵押貸款可能即時(shí)到期，而貸款方最終可取消抵押品贖回權(quán)。

(3)借款人保護(hù)措施。①(Right to remain in the home)只要遵循以上三條借款人責(zé)任，借款人可以無(wú)限期地住在訪物業(yè)中，而不管貸款余額有多大的變動(dòng);如果借款人死亡，幸存的共同借款人也擁有無(wú)限期居住的權(quán)利，當(dāng)然前提也是遵循三條借款人責(zé)任。②(FHA-approved lender)只有FHA才有權(quán)指定機(jī)構(gòu)進(jìn)行HECM貸款。③ (Non-recourse)如貸款余額大于當(dāng)協(xié)議終結(jié)時(shí)的房屋價(jià)值，貸款方無(wú)權(quán)從借款人其他財(cái)產(chǎn)(或遺產(chǎn))中追索其超出部分，F(xiàn)HA保險(xiǎn)即設(shè)計(jì)用于平衡該超出的貸款余額。④(No prepayment penalty)借款人可隨時(shí)歸還全部或部分貸款，而不用繳納提前還款罰金。⑤ (Counseling)借款人必須接受由FHA指定的第三方機(jī)構(gòu)的輔導(dǎo)。⑥(Disclosures)FHA要求相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行廣泛的信息披露。

(4)清償條件。HECM貸款可在以下任意事件發(fā)生時(shí)到期并要求償還。①(Death)借款人死亡。② (Move-out)借款人永久搬離。③ (Extended absence)借款人不實(shí)際居住在該物業(yè)超過(guò)12個(gè)月。④ (Sale or gift of the property)借款人將該物業(yè)出售或贈(zèng)送給第三方。⑤(Failure to fulfill obligations)借款人未能履行前述的三條應(yīng)盡責(zé)任。

(5)費(fèi)用情況。HECM貸款所產(chǎn)生的費(fèi)用主要包括前期成本和協(xié)議期間產(chǎn)生的費(fèi)用。其中前期成本主要有:①(Upfront MIP)FHA要求提供不可退款的前期抵押保險(xiǎn)費(fèi)，相當(dāng)于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值(或可申請(qǐng)的FHA貸款限額，以較低者為準(zhǔn))的2%(HECM Standard)或 0.01%(HECM Saver)。② (Origination Fee)貸款方可收取房產(chǎn)價(jià)值在125 000美元以下2 500美元以上的申請(qǐng)費(fèi)，超過(guò)125 000美元至200 000美元部分收取房產(chǎn)價(jià)值的2%，超過(guò)200 000美元的部分收取1%，但以6 000美元為封頂。③(Closing Costs)在前期交易過(guò)程中產(chǎn)生如評(píng)估、檢索、調(diào)查、檢查、抵押稅、信用檢查等第三方費(fèi)用一般由貸款資金進(jìn)行支付，減少了借款人實(shí)際收到的金額。④(Counseling Fee)一開(kāi)始HUD資助輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)向借款人提供免費(fèi)咨詢，但這一預(yù)算資金在2011年被削減。因此很多輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)開(kāi)始收取費(fèi)用，HUD仍然要求費(fèi)用合理，并向兩倍于貧困線以下的借款人免收費(fèi)用。

表3 HECM申請(qǐng)費(fèi)示例 (單位:美元)

協(xié)議期間產(chǎn)生的費(fèi)用主要有:①(Monthly MIP)FHA收取年度貸款余額的1.25%作用按揭保險(xiǎn)費(fèi)，每月進(jìn)行計(jì)算并累加進(jìn)貸款余額中。②(Servicing Fee)和其他傳統(tǒng)的按揭貸款一樣，服務(wù)費(fèi)用被嵌入到利率中，每月服務(wù)商在應(yīng)計(jì)利息記入二級(jí)市場(chǎng)投資者賬戶前收取其0.3%—1.44%作為發(fā)送借款人賬戶報(bào)表、發(fā)放貸款資金以及確保借款人跟上貸款要求的服務(wù)費(fèi)用，同時(shí)也用來(lái)彌補(bǔ)房利美承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。③(Interest)利息是每月計(jì)算的，并被累計(jì)入貸款余額中，當(dāng)協(xié)議到期，利息將全部支付給貸款投資者。

三、美國(guó)反向抵押貸款制度的評(píng)估及主要經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

1.反向抵押貸款總體上被證明是改善老年人福利、提高生活質(zhì)量的有效方式

最先對(duì)反向抵押貸款的潛在市場(chǎng)需求進(jìn)行研究的是Venti和Wise，他們利用SIPP(Survey of Income and Program Participation)的數(shù)據(jù)深入分析了美國(guó)老年人的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)大部分老年人的主要生活來(lái)源是養(yǎng)老金，住房是他們唯一可以用以增加消費(fèi)的資產(chǎn)，如果參與年金式住房反向抵押貸款，可以使老年人的現(xiàn)有收入增加10%。①S.F.Venti and D.A.Wise，“Aging and the Income Value of Housing Wealth，”Working Paper，No.3547.National Bureau of Economic Research，1990.Gibbs研究認(rèn)為老年人通過(guò)參與反向抵押貸款，釋放固化在住房上的資產(chǎn)價(jià)值，可以獲得更多的長(zhǎng)期護(hù)理費(fèi)用。②A.Gibbs，“Substantial but Limited Asset:the Role of Housing Wealth in Paying for Residential Care in J Morton，”［C］in Financing elderly people in Independent Sector Homes:The future，London:Age concern Institute of Gerontology，1992.Merrill等研究認(rèn)為美國(guó)的貧困老年人通過(guò)參與HECM可以增加29%的貧困線收入水平。③S.R.Merrill，M.Finkel，N.K.Kutty，“Potential Beneficiaries from Reverse Mortgage Products for Elderly Homeowners:An Analysis of American Housing Survey Date，”［J］ Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，No.2，2003.Shan研究指出近兩年美國(guó)反向抵押貸款市場(chǎng)快速擴(kuò)張，隨著老齡化的加劇此產(chǎn)品需求呈繼續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。④H.Shan，“Reversing the Trend:The Recent Expansion of the Reverse Mortgage Market，”［J］Real Estate Economics，Vol.39，No.4，2011.2006年AARP(美國(guó)退休人員協(xié)會(huì))的調(diào)查結(jié)果顯示，絕大多數(shù)的借款人對(duì)反向抵押貸款表示滿意，認(rèn)為其滿足了他們的金融需求(83%)，幫助了他們留在家里(79%)，提高他們的生活質(zhì)量(87%)，并給予他們心靈安慰(94%)。①available at http://assets.aarp.org/rgcenter/consume/2007_22_revmortgage.pdf.

2.即使?jié)撛谛枨缶薮?，美?guó)反向抵押貸款市場(chǎng)仍發(fā)展緩慢且相當(dāng)脆弱

截至2010年，在美國(guó)大約2 400萬(wàn)62歲及以上的家庭戶主，房屋資產(chǎn)構(gòu)成了這些老年戶主資本凈值的很大比例。據(jù)預(yù)計(jì)，2011年美國(guó)老年戶主擁有約超過(guò)3萬(wàn)億美元的房屋凈值。盡管潛在需求巨大，可事實(shí)上僅有2%—3%的符合資格的美國(guó)家庭選擇了反向抵押貸款，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于專家之前的預(yù)期。

在過(guò)去的20年中，美國(guó)反向抵押貸款的數(shù)據(jù)經(jīng)歷了巨大的變化。2001年之前，每年發(fā)放的反向抵押貸款不超過(guò)1萬(wàn)份，而2001—2003年的三年時(shí)間，僅HECMs的發(fā)行量就接近4萬(wàn)份;2005年，HECM每年的貸款數(shù)達(dá)到5萬(wàn)筆(由于HECM占據(jù)美國(guó)市場(chǎng)90%的份額，可由此大致推算美國(guó)的市場(chǎng)規(guī)模);貸款在2009年達(dá)到其高峰115 000筆;而在其后出現(xiàn)較大的下滑，2010年約79 000筆，2011年約為73 000筆。2011年初，最大的兩家反向抵押貸款機(jī)構(gòu)(富國(guó)銀行和美國(guó)銀行，Wells Fargo and Bank of America)宣布從市場(chǎng)上退出，2012年，剩下的最大的機(jī)構(gòu)(大都會(huì)人壽，MetLife)也宣布其退出，這使得美國(guó)反向抵押貸款市場(chǎng)前景變得更為悲觀而難以預(yù)測(cè)。

表4 HECM貸款總數(shù)(1990—2011)②http://www.hud.org 單位:筆

3.高昂交易費(fèi)用、遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)和高復(fù)雜性是影響潛在借款人決策的主要因素

盡管反向抵押貸款目前在美國(guó)老年人心目中有較高的認(rèn)識(shí)度，但興趣度和參與度較低。在2009年的一次調(diào)查中，71%的被調(diào)查者表示不感興趣，21%的被調(diào)查者表示想進(jìn)一步了解，只有4.3%的被調(diào)查者表示會(huì)參與。③Stephanie Rauterkus et al.， “The Home Equity Conversion Mortgage:A Study of Attitudes and Awareness，”Journal of Real Estate Portfolio Management，Vol.15，No.3，2009，p.267.而那些參與輔導(dǎo)的一般只有60%才會(huì)轉(zhuǎn)化為真正的交易行為，考慮到現(xiàn)實(shí)的2%—3%的市場(chǎng)份額，這一調(diào)查結(jié)果還是基本可信的。在2006年AARP調(diào)查中，那些重新考慮其決定者有30%的人認(rèn)為交易成本太高，28%的人認(rèn)為貸款時(shí)機(jī)還不成熟，10%的人希望可把住房遺產(chǎn)留給自己的繼承人。

根據(jù)已開(kāi)展的反向抵押貸款實(shí)際情況來(lái)看，交易費(fèi)用通?？蛇_(dá)房產(chǎn)價(jià)值的10%，而交易費(fèi)用高昂的主要原因則是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)規(guī)模偏小，運(yùn)作成本大，最后形成了惡性循環(huán)。在Donald等人的研究中發(fā)現(xiàn)，有63%的調(diào)查者會(huì)由于交易費(fèi)用太高而選擇放棄。①L.R.Donald，S.Ken，S.K.Brown，“Reverse Mortgage:Niche Product or Mainstream Solution?”Report on the 2006 AARP National Survey of Reverse Mortgage Shoppers，December 2007.Sheiner研究發(fā)現(xiàn)，有42%的老年人希望可以將房產(chǎn)傳承給后代。②L.Sheiner，N.D.Wei，l“The housing wealth of the aged，”National Bureau of Economic Research working paper 4115，1992.Caplin則指出在美國(guó)，反向抵押貸款借款人中有3/4都是沒(méi)有子女的。③A.Caplin，“Turning Asset into Cash:Problems and Prospect in the Reverse Mortgage Industry，”in Innovations，Philadelphic:University of Pennsylvania Press，2002.反向抵押貸款制度具有復(fù)雜性、高技術(shù)性和不穩(wěn)定性的特點(diǎn)，處于弱勢(shì)地位的老年人，很難清楚了解相關(guān)制度，從而擔(dān)心利益受損。有些老年人還擔(dān)心社會(huì)福利受到影響，反向抵押貸款使其收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了如一些醫(yī)療保險(xiǎn)、社會(huì)福利所規(guī)定的最低收入標(biāo)準(zhǔn)。④顧小娟、楊超男:《論美國(guó)反向抵押貸款制度及其對(duì)中國(guó)的借鑒作用》，載《重慶科技學(xué)院學(xué)報(bào)》(社會(huì)科學(xué)版)，2010年第18期。

4.利率波動(dòng)、逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)等是影響貸款機(jī)構(gòu)動(dòng)力的主要因素

盡管Szymanoski、Davidoff和Welke等人的研究顯示，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)辦反向抵押貸款能增加貸款方的貸款業(yè)務(wù)，利潤(rùn)率超過(guò)其他形式貸款的平均水平。⑤E.J.Szymanoski，Jr.“Risk and the Home Equity Conversion Mortgage，”［J］Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，No.2，1994.⑥E.J.Szymanoski，Jr.“Risk and the Home Equity Conversion Mortgage，”［J］Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，No.2，1994.但是多數(shù)機(jī)構(gòu)對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)仍表現(xiàn)出擔(dān)憂的投資態(tài)度。由于反向抵押貸款預(yù)估額中存在諸多不穩(wěn)定因素，如利率變化可能超過(guò)限定的浮動(dòng)范圍、借款人的實(shí)際壽命高于預(yù)期壽命和房屋貶值等種種情況，貸款人實(shí)際收入可能低于預(yù)估收入，甚至其發(fā)放的貸款額高于預(yù)估額。此時(shí)貸款人又不具有追索償還差額的權(quán)利，所以其利益收入具有很大風(fēng)險(xiǎn)性。Shiller研究指出反向抵押貸款中存在逆向選擇與道德風(fēng)險(xiǎn)。①R.J.Shiller＆ A.N.Weiss，“Moral Hazard in Home Equity Conversion，”［J］Real Estate Economics，No.1，2000.面對(duì)年邁的借款人，貸款方采取的清償行為會(huì)使他們的聲譽(yù)受到影響，從而影響其經(jīng)營(yíng)收益。Wang等研究認(rèn)為相對(duì)于其他類型的貸款業(yè)務(wù)，反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)太高，致使一般私營(yíng)機(jī)構(gòu)沒(méi)有動(dòng)力開(kāi)展此業(yè)務(wù)，因此美國(guó)90%以上的反向抵押貸款產(chǎn)品由政府特別授權(quán)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)作。②L.Wang，E.A.Valdez＆J.Piggot，t“Securitization of longevity Risk in Reverse Mortgage，”［J］FHA Report，No.12，2007.從美國(guó)近年的情況看，除富國(guó)銀行、美國(guó)銀行和大都會(huì)人壽的退出外，房利美(Fannie Mae)這一曾經(jīng)的美國(guó)反向抵押貸款市場(chǎng)的重要機(jī)構(gòu)也于2009年逐漸退出，目前僅有吉利美(Ginnie Mae)支持的HECM抵押貸款證券(HMBS)成為美國(guó)二級(jí)市場(chǎng)的唯一工具。

四、結(jié)論和建議

近日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)已下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》，并擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先開(kāi)展試點(diǎn)。這意味著國(guó)務(wù)院文件中提到的“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”終將落地。與美國(guó)相比，中國(guó)發(fā)展類似的反向抵押金融產(chǎn)品需要跨越以下障礙:①傳統(tǒng)倫理和文化觀念與其形成的沖突。與西方更為獨(dú)立自主的家庭倫理相比，中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、將遺產(chǎn)傳承子女的傳統(tǒng)觀念仍占主導(dǎo)地位，如老年人為獲得養(yǎng)老費(fèi)用將房產(chǎn)抵押出去，容易引發(fā)家庭矛盾和帶來(lái)社會(huì)壓力。②與中國(guó)相比，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展更為成熟，但即使如此，因房產(chǎn)泡沫引發(fā)的次貸危機(jī)仍重創(chuàng)了美國(guó)乃至世界經(jīng)濟(jì)，這也是多個(gè)金融機(jī)構(gòu)退出反向抵押貸款市場(chǎng)的重要原因。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于微妙的階段，接下來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)的可能性極大，在此情況下，推出住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的時(shí)機(jī)并非十分恰當(dāng)。③美國(guó)反向抵押貸款模式在一定程度上取得成功的重要的原因是美國(guó)政府自始至終強(qiáng)有力的推動(dòng)以及主導(dǎo)地位，并設(shè)計(jì)了一整套的法律法規(guī)加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者和機(jī)構(gòu)的保護(hù)。這同時(shí)也給美國(guó)政府帶來(lái)巨大的財(cái)政壓力。在2007—2009年次貸危機(jī)中，為“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目提供的抵押貸款擔(dān)保讓FHA損失高達(dá)50億美元。①王書(shū)城:《“以房養(yǎng)老”為何難開(kāi)花結(jié)果》，載《居業(yè)》2013年第1期。而我國(guó)目前的反向抵押貸款實(shí)踐，都局限在個(gè)別的商業(yè)或金融機(jī)構(gòu)，政府的關(guān)心和參與甚少，在最新的保監(jiān)會(huì)意見(jiàn)中也未能明了政府的實(shí)際參與方式和程度。這將使該項(xiàng)目的公信力大幅度降低，市場(chǎng)和社會(huì)的預(yù)期看低。④即使對(duì)于美國(guó)而言，反向抵押貸款也屬于非常復(fù)雜、高風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品和工具，且涉及保險(xiǎn)、銀行、地產(chǎn)、保障等多個(gè)部門(mén)和領(lǐng)域。而我國(guó)在目前金融市場(chǎng)功能尚不完善、高端金融人才缺失、金融產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力弱的情況下，難以為反向抵押貸款提供高水平的精算定價(jià)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和通過(guò)資產(chǎn)證券化籌集資金等專業(yè)性服務(wù)。

綜上所述，本文認(rèn)為在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)推出住房反向抵押養(yǎng)老模式，對(duì)于提供多樣化養(yǎng)老產(chǎn)品、緩解我國(guó)養(yǎng)老保障的壓力、提高部分老年人生活質(zhì)量有一定的積極意義。國(guó)家首先應(yīng)完善相關(guān)法律法規(guī)，從立法的層面上明確反向抵押貸款作為我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保障制度的有益補(bǔ)充的目標(biāo)定位。在發(fā)展的初期階段，建議采取政府主導(dǎo)的發(fā)展模式，由政府完善相關(guān)制度，提供資金擔(dān)保，并進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管;由政府指定的商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行具體的制度設(shè)計(jì)、銷售和運(yùn)營(yíng)管理。通過(guò)政策宣傳，增加需求數(shù)量，以政府公信力支持住房反向抵押貸款產(chǎn)品的知名度，通過(guò)規(guī)范引導(dǎo)和信息披露，為公眾提供公開(kāi)、理性的決策信息支持。制定各種優(yōu)惠政策，為相關(guān)產(chǎn)品提供政府擔(dān)保，降低消費(fèi)者和金融機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)制度手段，規(guī)范借貸雙方行為，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，為住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的正常運(yùn)行提供保障。