淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

丁寧

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有重要影響。房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響的兩個(gè)代表變量。房地產(chǎn)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很強(qiáng)的正相關(guān)性。房?jī)r(jià)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)因素中的消費(fèi)、投資、利率、通貨膨脹都有較大影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；房?jī)r(jià)；宏觀因素；宏觀經(jīng)濟(jì)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）07-0214-02

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度卻很快，經(jīng)過十幾年的蓬勃發(fā)展已成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)建筑、冶金、鋼鐵、家具、機(jī)械器材、運(yùn)輸倉儲(chǔ)等多個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)有重要的影響，其主要通過房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)這兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的變量來發(fā)揮作用的。

一、房地產(chǎn)投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)投資與中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在著長(zhǎng)期均衡關(guān)系，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著長(zhǎng)期促進(jìn)作用。房地產(chǎn)投資包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)、物業(yè)管理和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響較大。房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響主要通過兩種方式即投資規(guī)模和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度。

1.投資規(guī)模的大小直接影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。凱恩斯國(guó)民收入恒等式表明，當(dāng)投資擴(kuò)大時(shí)可以彌補(bǔ)消費(fèi)不足，提高總需求，達(dá)到增加國(guó)民收入促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的，因此房地產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大時(shí)會(huì)促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

中國(guó)房地產(chǎn)投資資金來源廣泛，同時(shí)中國(guó)適度放寬信貸要求，降低貸款利率，從而滿足了房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求。近幾年來，中國(guó)房地產(chǎn)規(guī)模呈擴(kuò)大趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)率都保持在15%以上。中國(guó)2002—2012年十年間房地產(chǎn)業(yè)完成的投資額和國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資規(guī)模在十年間逐年擴(kuò)大，GDP也呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。十年間GDP增長(zhǎng)率的變化情況和房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)率變化趨勢(shì)保持一致。如2002—2003年、2005—2007年、2009—2010年，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)率處于上升趨勢(shì)時(shí)中國(guó)GDP增長(zhǎng)率也隨之增加；如2004—2005年、2007—2009年、2010—2012年，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)率下降時(shí)中國(guó)GDP增長(zhǎng)率也呈下降趨勢(shì)。可見房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)率和GDP增長(zhǎng)率呈現(xiàn)很強(qiáng)的正相關(guān)性，GDP增長(zhǎng)率受到房地產(chǎn)投資規(guī)模的影響，并隨之波動(dòng)。

2.房地產(chǎn)的高產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度帶動(dòng)了其他行業(yè)的產(chǎn)值增加，間接影響中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)投資作為特定產(chǎn)業(yè)的投資具有高產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)大會(huì)拉動(dòng)與之相關(guān)的行業(yè)的發(fā)展，從而間接影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加1個(gè)百分點(diǎn)會(huì)使得相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.52個(gè)百分點(diǎn)，社會(huì)總產(chǎn)值因此也會(huì)提升。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)最大，這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高。從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、商業(yè)等環(huán)向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了需求與供給雙向拉動(dòng)作用；對(duì)紡織業(yè)、旅游業(yè)、零售業(yè)、家電業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了直接的前向推動(dòng)作用；對(duì)機(jī)械工業(yè)、礦物制造業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了后向拉動(dòng)作用。這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展的帶動(dòng)下也會(huì)發(fā)展，從而促進(jìn)各個(gè)行業(yè)的均衡發(fā)展并促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。

二、房?jī)r(jià)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

房?jī)r(jià)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)因素中的消費(fèi)、投資、利率、通貨膨脹等的影響。

1.房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)與居民的生活息息相關(guān)，房?jī)r(jià)不僅影響居民的收入分配，而且影響居民的消費(fèi)行為。房地產(chǎn)是居民非金融資產(chǎn)的重要組成部分，當(dāng)房?jī)r(jià)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，居民的財(cái)富水平會(huì)受到直接或者間接的影響，房?jī)r(jià)波動(dòng)也對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生很重要的影響。房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響主要通過兩種效應(yīng)即財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)。

財(cái)富效應(yīng)分為兌現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)和未兌現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)，這兩種效應(yīng)都是針對(duì)有房產(chǎn)者而言。前者指所有者因?yàn)榉績(jī)r(jià)上升后出售其住宅或者進(jìn)行了再融資，這導(dǎo)致持有者的實(shí)際財(cái)富增加，擴(kuò)大了當(dāng)期的消費(fèi)水平。后者指當(dāng)房?jī)r(jià)上漲，即使房產(chǎn)持有者并沒有再融資或出售房產(chǎn)，但是這種由于房地產(chǎn)的潛在的價(jià)值上升使消費(fèi)者感受到了財(cái)富的增加，刺激了當(dāng)期消費(fèi)。因此，在財(cái)富效應(yīng)的作用下，房地產(chǎn)價(jià)格適度上漲會(huì)使居民財(cái)富增加從而擴(kuò)大消費(fèi)支出。

擠出效應(yīng)是指由于居民增加了對(duì)房地產(chǎn)方面的投資使得其他非房地產(chǎn)方面消費(fèi)支出減少。中國(guó)人口眾多、人口增長(zhǎng)速度較快，居民對(duì)住房的需求持續(xù)增加。即使中國(guó)近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)加速上漲并遠(yuǎn)超過了收入的增速，人們對(duì)房子的需求仍不斷增加，很多居民通過減少其他方面的消費(fèi)支出來購買住房，這就產(chǎn)生了房產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)并削弱了住房的財(cái)富效應(yīng)。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲也會(huì)帶來間接的擠出效應(yīng)，投資者預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)獲利就會(huì)減少非房地產(chǎn)方面的投資，擠出效應(yīng)會(huì)導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，造成非房地產(chǎn)行業(yè)萎縮，從事非房地產(chǎn)行業(yè)的工作者收入的減少，房地產(chǎn)間接擠出效應(yīng)導(dǎo)致居民消費(fèi)減少。

2.房?jī)r(jià)對(duì)投資的影響。房?jī)r(jià)的上漲使得投資者的預(yù)期收入會(huì)增加，吸引了大量投資者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期內(nèi)投資規(guī)模擴(kuò)大會(huì)在一定程度促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度不夠完善，會(huì)受到國(guó)際游資炒作行為的破壞，使中國(guó)房?jī)r(jià)虛高進(jìn)而形成了房地產(chǎn)泡沫。在泡沫的影響下中國(guó)投資者仍然擴(kuò)大投資規(guī)模，這種盲目的投資造成房地產(chǎn)投資規(guī)模過度擴(kuò)大，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求，并使得資源聚積在房地產(chǎn)行業(yè)，影響了經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。房?jī)r(jià)持續(xù)劇烈上漲同時(shí)加大了投資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫一旦破裂，投資者會(huì)遭受巨大損失，并引發(fā)銀行房地產(chǎn)信貸的信用危機(jī)，進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)，這又會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)蕭條，使得房地產(chǎn)投資規(guī)模逐漸萎縮，導(dǎo)致國(guó)家經(jīng)濟(jì)衰退。

3.房?jī)r(jià)對(duì)利率的影響。房?jī)r(jià)和利率通常是負(fù)相關(guān)的。當(dāng)房?jī)r(jià)發(fā)生巨大波動(dòng)時(shí)，中國(guó)就會(huì)通過運(yùn)用貨幣政策來調(diào)控利率，從而保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定。房?jī)r(jià)持續(xù)加速上漲時(shí)中國(guó)會(huì)通過制定緊縮的貨幣政策，調(diào)高利率，從而減少信貸規(guī)模、減少投資規(guī)模，抑制經(jīng)濟(jì)的過度繁榮。中國(guó)可以根據(jù)房?jī)r(jià)與利率這種負(fù)向關(guān)系來更好地調(diào)控房?jī)r(jià)，避免房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)，從而保證中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定、促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。

4.房?jī)r(jià)對(duì)通貨膨脹的影響。通貨膨脹是指整體物價(jià)水平持續(xù)性上升，房?jī)r(jià)對(duì)通貨膨脹的影響主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)了許多相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格上漲。同時(shí)房地產(chǎn)遵循自我實(shí)現(xiàn)的正反饋機(jī)制，當(dāng)投資者預(yù)期未來房?jī)r(jià)會(huì)上漲時(shí)會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的投資，投資者對(duì)住房的需求會(huì)增加從而又一次推高了房?jī)r(jià)，并且不斷循環(huán)，進(jìn)一步推動(dòng)通貨膨脹。近年來，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策的推動(dòng)下發(fā)展較快，房?jī)r(jià)迅速上漲，房?jī)r(jià)上漲在短期刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，最終推動(dòng)物價(jià)水平的全面上漲。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲會(huì)拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的總需求和總供給，導(dǎo)致鋼鐵、水泥、建筑材料等原材料的需求增加并且價(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)價(jià)格水平的上升。有研究指出，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度上升1個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，通貨膨脹率上升0.118個(gè)百分點(diǎn)。

總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要作用。投資規(guī)模帶動(dòng)了GDP的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的供需規(guī)模，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。房?jī)r(jià)對(duì)于消費(fèi)的影響有正的財(cái)富效應(yīng)也有負(fù)的擠出效應(yīng)，同時(shí)房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)現(xiàn)象甚至形成房地產(chǎn)泡沫，最終引起通貨膨脹。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響既有積極促進(jìn)作用又有消極制約的影響，因此中國(guó)應(yīng)該通過不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度和金融政策等措施，盡量避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱和房地產(chǎn)泡沫的生成，從而發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用。

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[責(zé)任編輯 王曉燕]