房?jī)r(jià)只是在分化而不是崩盤

連平

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已由“普漲時(shí)代”進(jìn)入了“分化時(shí)代”，城市間差異日趨明顯。隨著部分城市房?jī)r(jià)松動(dòng)下行，市場(chǎng)看跌預(yù)期陡升，“崩盤論”甚囂塵上。

然而，在城鎮(zhèn)化仍然存在較大發(fā)展空間的大背景下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將具有較大的成長(zhǎng)空間，調(diào)控政策則具備較大的調(diào)整空間。短期內(nèi)房?jī)r(jià)將在供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變下漲勢(shì)明顯趨緩，中長(zhǎng)期來(lái)看市場(chǎng)總體將由過(guò)去的非理性發(fā)展進(jìn)入相對(duì)理性的發(fā)展階段。

需求釋放和政策調(diào)整將為市場(chǎng)托底

什么是“崩盤”？我認(rèn)為，只有當(dāng)整體房?jī)r(jià)全方位大幅下跌，至少整體房?jī)r(jià)跌幅達(dá)30%以上，并引發(fā)包括銀行壞賬激增，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂、開(kāi)發(fā)銷售陷入兩難，居民資產(chǎn)大幅縮水、購(gòu)房行為大大減少等一系列系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)降臨時(shí)，大概可以稱之為“市場(chǎng)崩盤”。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出分化加劇態(tài)勢(shì)，但樓市分化絕不能與樓市崩盤劃上等號(hào)。當(dāng)年香港樓市曾在1997年到2003年的6年下跌周期內(nèi)，房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅高達(dá)約70%，租價(jià)下跌了近50%；負(fù)資產(chǎn)人數(shù)急速增加，但并未見(jiàn)所謂的“崩盤”；市場(chǎng)低迷過(guò)后至今仍在正常運(yùn)行。毫無(wú)疑問(wèn)，我國(guó)樓市的“分化時(shí)代”離“市場(chǎng)崩盤”相去甚遠(yuǎn)，未來(lái)的需求釋放與政策調(diào)整將為樓市托底。

新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程下我國(guó)住房需求具備持續(xù)釋放空間?？v觀我國(guó)目前的城市化進(jìn)程，還遠(yuǎn)未達(dá)到城鎮(zhèn)化后期，未來(lái)中長(zhǎng)期需求將繼續(xù)跟進(jìn)。政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)解決“三個(gè)1億人”問(wèn)題 ，日前出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》也提出2020年目標(biāo)城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，即2014-2020年年均增長(zhǎng)約0.9個(gè)百分點(diǎn)，表明城鎮(zhèn)化需求未到飽和狀態(tài)，未來(lái)仍有伴隨城鎮(zhèn)化到來(lái)的住房需求增長(zhǎng)空間。

未來(lái)樓市若出現(xiàn)低迷，政策可能作出相應(yīng)調(diào)整。決策層強(qiáng)調(diào)“分類調(diào)控”和“雙向調(diào)控”表明調(diào)控的目標(biāo)在于穩(wěn)定，在穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)增長(zhǎng)的雙重要求下，中央與地方政府更希望樓市平穩(wěn)運(yùn)行，避免出現(xiàn)暴漲與暴跌兩種極端情況。

當(dāng)前在政策嚴(yán)控之下，一、二線城市大部分住房需求處于受抑制狀態(tài)，若房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行出現(xiàn)低迷，政策層面可能進(jìn)行調(diào)整，放松限購(gòu)限貸，出臺(tái)鼓勵(lì)措施，促進(jìn)受限需求釋放，從而使樓市運(yùn)行保持在較穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)。從調(diào)控市場(chǎng)的效果看，往往控制其上漲能力略顯不足，而托底市場(chǎng)房?jī)r(jià)應(yīng)該綽綽有余。

五大政策因素影響未來(lái)樓市價(jià)格走勢(shì)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇的新形勢(shì)下，調(diào)控政策更趨屬地化，將針對(duì)不同城市情況分類指導(dǎo)。與此同時(shí)，2013年中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控“三緘其口”，2014年政府工作報(bào)告十年來(lái)首次未提“房地產(chǎn)調(diào)控”，表明政策思路已由盯住短期房?jī)r(jià)目標(biāo)轉(zhuǎn)向調(diào)節(jié)供需關(guān)系和建立長(zhǎng)效機(jī)制。但我認(rèn)為未來(lái)五大政策因素將對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生影響：

一是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略逐步落地。2013年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為53.7%，未來(lái)目標(biāo)為2020年要達(dá)到60%，提升空間依然很大，伴隨著大量農(nóng)村人口涌入城市，對(duì)城市住房的需求量將不斷增長(zhǎng)，并且隨著居民實(shí)際支付能力的提高，對(duì)住房的需求水平也將逐漸提升。

從結(jié)構(gòu)來(lái)看，一二線城市作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心，社會(huì)資源和工作機(jī)會(huì)較多，住房需求相對(duì)集中，房?jī)r(jià)依然具備持續(xù)上行動(dòng)力；而三四線城市受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與配套設(shè)施建設(shè)制約，吸引力相對(duì)較小，人口流動(dòng)與住房需求較為穩(wěn)定，部分前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密度大、人口流入相對(duì)不足的城市還存在去庫(kù)存要求。

二是保障性安居工程建設(shè)加快實(shí)施。自2011年起，我國(guó)保障性安居工程建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，2011-2013年全國(guó)保障房累計(jì)開(kāi)工建設(shè)2490萬(wàn)套，基本建成1577萬(wàn)套，新增解決約1200萬(wàn)戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難，供應(yīng)量已初具規(guī)模。

按照規(guī)劃，今年將新開(kāi)工700萬(wàn)套以上，其中各類棚戶區(qū)改造470萬(wàn)套以上；“十二五”期間城鎮(zhèn)保障性住房總體建設(shè)目標(biāo)為3600萬(wàn)套，預(yù)計(jì)將影響約1億多人口。同時(shí)，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)房供給”，這都有利于增加住房有效供應(yīng)，緩解供需失衡和房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。

三是房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程加快。目前我國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收多達(dá)10余種，對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率逐年提高，總體來(lái)看流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，部分稅種覆蓋范圍也存在交叉。

加快房地產(chǎn)稅立法意味著將系統(tǒng)性地梳理、調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)稅收，簡(jiǎn)并流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，重點(diǎn)發(fā)展保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅，對(duì)短期投機(jī)性住房實(shí)行高度超額累進(jìn)稅率，對(duì)于打擊投資投機(jī)行為、調(diào)節(jié)高端減少囤房具有積極的引導(dǎo)和調(diào)節(jié)作用。

但稅款征收是針對(duì)增量住房還是存量住房、是按房產(chǎn)面積還是套數(shù)尚未確定，這將使房地產(chǎn)稅立法帶來(lái)的影響存在著較大的不確定性。

四是“影子銀行”調(diào)控趨嚴(yán)。在近年來(lái)的持續(xù)調(diào)控下，作為資金密集型企業(yè)的房企通過(guò)銀行、債市、股市等渠道融資受到嚴(yán)格限制，轉(zhuǎn)而通過(guò)信托、基金等第三方“影子銀行”渠道獲取資金，造成大量影子銀行融資涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

2013年來(lái)自影子銀行部門的融資金額約5.2萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新高，占全年總?cè)谫Y規(guī)模的30%，大大高于2012年23%的比重，并且其主要目標(biāo)為流向樓市。影子銀行迅猛發(fā)展導(dǎo)致利率高企，亦加劇了房企風(fēng)險(xiǎn)，目前監(jiān)管部門已著手調(diào)控，國(guó)辦“107號(hào)文”要求對(duì)影子銀行進(jìn)行嚴(yán)厲監(jiān)管。

未來(lái)影子銀行新增融資規(guī)模增速將明顯下降，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)信托或理財(cái)產(chǎn)品融資難度增加，流動(dòng)性趨于緊張將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工增速相應(yīng)放緩，同時(shí)開(kāi)發(fā)商將更注重資金鏈運(yùn)行狀況，部分房企特別是中小房企或調(diào)整銷售策略，更積極主動(dòng)地加大推盤消化庫(kù)存，確保資金回籠通暢。

房地產(chǎn)市場(chǎng)由“影子銀行”獲得的資金將處在相對(duì)偏緊的狀態(tài)。但另一方面，銀行受利率市場(chǎng)化利差收窄的影響，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)偏好可能逐步有所上升，投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金將會(huì)擴(kuò)大，這將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)融資的發(fā)展。

五是懲治腐敗力度加大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆吸引大量資本流入，同時(shí)也是腐敗分子資金投向的蓄水池。新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體對(duì)于腐敗現(xiàn)象秉持“零容忍”態(tài)度，通過(guò)加強(qiáng)反腐體制機(jī)制創(chuàng)新和制度保障，將對(duì)腐敗分子持有的大量房產(chǎn)現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)厲查處和打擊，這有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系回歸平衡，促進(jìn)價(jià)格水平趨于穩(wěn)定。鑒于相關(guān)的系統(tǒng)建設(shè)和體制形成仍需時(shí)日，這一因素的影響會(huì)在較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)間段內(nèi)持續(xù)存在。

從總體上看，未來(lái)需求將持續(xù)增加，而供給則受稅制、金融和管理等多種因素的制約和影響；未來(lái)五至十年，政策的著力點(diǎn)仍在于增加供給、改善結(jié)構(gòu)以緩解市場(chǎng)總體上供不應(yīng)求的基本矛盾。

市場(chǎng)走向相對(duì)理性，房?jī)r(jià)上漲明顯趨緩

在1998年住房體制改革的推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)卓著，進(jìn)入新世紀(jì)的十年堪稱行業(yè)的“黃金十年”。然而由于行業(yè)發(fā)展方式較為粗放、多為非理性的無(wú)序擴(kuò)張，產(chǎn)生了房?jī)r(jià)持續(xù)高漲、住房保障缺失等問(wèn)題。

自2010年起拉開(kāi)本輪房地產(chǎn)調(diào)控序幕，市場(chǎng)逐步走向相對(duì)理性，開(kāi)發(fā)投資專業(yè)度提升，住房保障得到加強(qiáng)。但相比國(guó)外，我國(guó)城鎮(zhèn)化率仍然較低，房地產(chǎn)發(fā)展空間依然很大，目前正是處在相對(duì)理性的“白銀十年”。

今年整體來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲幅度將較上年趨緩，這主要是源于供求關(guān)系的明顯轉(zhuǎn)變。

從供給端來(lái)看，去年房地產(chǎn)投資增速較高，為19.8%，較上年提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置面積和新開(kāi)工面積增速分別高達(dá)8.8%和13.5%，較上年增速大幅提升28.3個(gè)百分點(diǎn)和20.8個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，商品房待售面積同比增長(zhǎng)35.2%，較上年明顯提升8.2個(gè)百分點(diǎn)。

從拿地到形成供應(yīng)通常有1年至1年半的時(shí)滯，因此去年高拿地、高開(kāi)工和高庫(kù)存的情況將有利于今年住房有效供給的改善，特別是加大普通商品住房供應(yīng)的政策導(dǎo)向?qū)⑹贯槍?duì)剛性需求的90平方米以下中小戶型的供給比重增加。

從需求端來(lái)看，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房熱情高漲，全年呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，商品房銷售面積和銷售額分別同比增長(zhǎng)了17.3%和26.3%，大量需求已經(jīng)釋放，甚至透支了部分未來(lái)需求。同時(shí)，限購(gòu)限貸政策繼續(xù)實(shí)施和今年銀行個(gè)貸政策收緊將對(duì)部分置業(yè)需求形成抑制；市場(chǎng)悲觀情緒滋生，“崩潰論”持續(xù)發(fā)酵，促使部分需求轉(zhuǎn)而觀望。因此，在供給增加需求回落的情況下，今年房?jī)r(jià)總體漲幅將趨緩，有可能出現(xiàn)微升狀態(tài)。

然而，即便是短期抑或是局部供大于求，在中國(guó)現(xiàn)行體制下，只要宏觀經(jīng)濟(jì)保持較平穩(wěn)增長(zhǎng)、資本不大量出逃、信貸不趨于過(guò)緊，那么在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中潛在住房需求依然很大，特別是大城市的剛性和改善性居住需求會(huì)相對(duì)較為穩(wěn)定；當(dāng)市場(chǎng)觀望期結(jié)束后，需求仍然具有持續(xù)釋放動(dòng)力。