大型復(fù)合地塊房產(chǎn)建筑面積預(yù)測方案探討

藍陳玉 許暉 陳荷芳

摘要：本文就大型復(fù)合地塊房產(chǎn)建筑面積預(yù)測方案進行探討，著重介紹復(fù)雜樓盤如何進行共有部位、服務(wù)范圍的認定，塔樓、群樓分攤方案的確定和整個地塊質(zhì)保措施落實等，并提出了基于數(shù)據(jù)庫的房產(chǎn)軟件對算和核查方法，對以后的復(fù)雜項目的處理有借鑒意義。

關(guān)鍵詞：建筑面積；產(chǎn)權(quán)面積；共有面積；分攤原則；質(zhì)保措施；房產(chǎn)軟件對算

中圖分類號：F293.33文獻標識碼:A

前言

隨著房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，房價的飆升，各地對房屋產(chǎn)權(quán)面積測繪的準確性和合理性要求越來越重視，房產(chǎn)建筑面積測繪維權(quán)的案例也逐漸增多，各級政府管理部門也高度重視起來。本文以寧波國際金融服務(wù)中心這個大型復(fù)合地塊的房產(chǎn)面積預(yù)測工程為例，介紹復(fù)雜樓盤如何進行預(yù)測方案設(shè)計，確保預(yù)測成果質(zhì)量和提高預(yù)測生產(chǎn)效率。房產(chǎn)測繪項目具有地方性政策強、地方性測繪軟件選擇受限、具體項目建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)計目的復(fù)雜性等諸多因素影響，房產(chǎn)測繪執(zhí)行技術(shù)標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》也存在特殊結(jié)構(gòu)部位未涵蓋，分攤復(fù)雜性等問題，本文通過對大型復(fù)合地塊房產(chǎn)面積預(yù)測方案設(shè)計進行探討，期待能拋磚引玉，與房產(chǎn)測繪同行們共同提高。

1房產(chǎn)測量的目的

主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費、以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。

2房屋建筑面積的基本概念

房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的?永久性建筑。

房屋的共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

房屋的使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的室內(nèi)面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。

房屋的產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。

3共有共用面積分攤的基本原則

4.1共有建筑面積分攤計算，應(yīng)以幢為基本單位。

4.2產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

4.3產(chǎn)權(quán)各方無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進行分攤。

4預(yù)測方案設(shè)計思想

4.1作業(yè)流程設(shè)計

作業(yè)流程直接關(guān)系到整個項目的預(yù)測進度和質(zhì)量，應(yīng)充分重視。首先：進行合同評審、人員和計算軟件配備；第二步：項目原始資料收集，包括立項相關(guān)資料、規(guī)劃相關(guān)資料等；第三步：熟悉設(shè)計圖紙，了解設(shè)計部門的設(shè)計意圖和業(yè)主單位銷售方案；第四步：確定測算基本單元、平面圖和立面高度，進行建筑面積計算和分類，重點對幢的認定、物業(yè)等相關(guān)配套用房的認定、權(quán)屬單元的認定等問題進行認真梳理；第五步：根據(jù)設(shè)計單位提供的共有部位和服務(wù)范圍，確定分攤方案；第六步：分攤計算和檢核；第七步：生成房產(chǎn)面積測繪成果報告。每個環(huán)節(jié)均需嚴格檢查，確保無誤后進入下一步。

4.2幢的認定、復(fù)雜部位計算與分攤

寧波國際金融服務(wù)中心（北區(qū)）是有4個地塊8個塔樓和三層的地下室組成，建筑總面積約36萬平方米，其中G樓大部份為單一產(chǎn)權(quán)酒店，配套功能區(qū)和主樓不可分割。4個地塊中1至3層為群樓，主要是商業(yè)功能區(qū)、金融等。二層有橢圓型空中走廊將四個地塊相連。每個地塊均有1個共享大廳，供各自地塊群樓和塔樓使用。每個地塊1樓營業(yè)廳與地下室金庫相通。管道井也相當復(fù)雜，有專為地下室通風(fēng)和汽車庫排煙的，也有專為二層廚房油煙設(shè)計的。電梯、樓梯和玻璃幕墻也比較復(fù)雜，玻璃幕墻龍骨架厚度變換較多?？傊?，該項目比一般綜合地塊要復(fù)雜很多，在幢的認定、建筑面積核算和共有建筑面積分攤時，必須嚴謹，只有這樣，才能保證測繪的準確性和精度。

4.2.1幢的認定

房屋建筑面積測算的基本單元是幢。所以任何一個項目測算前對于幢的認定至關(guān)重要，如何劃分幢，直接影響房屋各戶建筑面積的大小。幢是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。該項目建筑形式比較復(fù)雜，既有群樓建筑，又有通過橢圓型空中走廊將不同各幢相連的連體樓，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》相關(guān)規(guī)定，群樓式建筑按單幢處理，連體樓按多幢處理，故該項目地面4個地塊按照4幢認定，地下室按照獨立幢認定。

4.2.2復(fù)雜部位面積計算及平面矢量面積圖繪制

（1）玻璃、金屬等其他材料建造的幕墻，其主墻或裝飾性墻體的認定，以設(shè)計單位出具的說明書為準。 本項目涉及的玻璃幕墻構(gòu)造比較復(fù)雜，測點問題直接影響面積計算，提出了如下處理方案，經(jīng)過了寧波市房產(chǎn)測繪專家組討論通過，對以后房產(chǎn)測繪項目幕墻處理有借鑒意義：

A、當幕墻外掛于主體結(jié)構(gòu)外，套內(nèi)建筑面積取值至結(jié)構(gòu)板邊，幕墻與結(jié)構(gòu)之間的挑空作為外墻計算，或當幕墻外掛于主體結(jié)構(gòu)外，套內(nèi)建筑面積取值至結(jié)構(gòu)板邊，幕墻結(jié)構(gòu)以龍骨構(gòu)架的厚度作為外半墻，幕墻與結(jié)構(gòu)之間的空隙不計算建筑面積。

B、當下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護性幕墻，取梁厚作為外墻厚，并相應(yīng)取外半墻。

C、當上方有梁，下方無梁，幕墻直接落地，安放于結(jié)構(gòu)樓板之上的圍護性幕墻，取幕墻構(gòu)架厚度作為外半墻。

D、上下均由玻璃和其他材料框架構(gòu)成圍護性玻璃幕墻，以材料框架的厚度作為外半墻處理。

（2）穿越夾層的樓、電梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不計算建筑面積。

（3）公用部位、分戶線是否正確，應(yīng)當注意一層公用部位與二層的變化，尤其應(yīng)當仔細檢查建施平面圖與所繪平面圖細部尺寸。

（4）陽臺、入戶花園、空中花園等是否有上蓋，是否封閉，該項目中是否封閉，由項目的設(shè)計單位出具詳細的說明。

（5）房屋用途是否與建施圖一致。

（6）計算半面積的部位線型是否正確，權(quán)屬是否明確。

（7）樓層、幢號、單元號、房號是否正確。

（8）面積計算時應(yīng)當注意面域是否與其權(quán)屬分界線一致。

（9）應(yīng)當把不計面積的部位畫出，但應(yīng)作好標識。本項目中主體結(jié)構(gòu)外走廊部分不計算建筑面積。

（10）對于不能明確的，應(yīng)當及時以書面的形式與對方溝通，做到有據(jù)可查。內(nèi)業(yè)成圖是計算的依據(jù)，一定要與委托方提供的建施平面圖及其他相關(guān)資料仔細檢查核對！

4.2.3分攤計算注意事項

分攤原則應(yīng)嚴格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》的若干規(guī)定進行，本項目中各幢功能區(qū)較為復(fù)雜，遵循從整體到局部，從大到小逐級分攤的原則進行。

（1）第一級分攤—幢攤

A、外墻計算處理：應(yīng)遵循“地上外墻地上分攤、地下外墻地下分攤”的原則，該項目中的外墻處理，涉及到商業(yè)內(nèi)部設(shè)計有夾層的，兩部分層高都大于2.20米時，下面一層在測繪軟件中生成外墻，上面一層外墻部位按凈空尺寸計算；其中一部分層高低于2.20米時，有產(chǎn)權(quán)部分在測繪軟件中生成外墻，無產(chǎn)權(quán)部分與外墻交接處按凈空處理；兩部分層高都大于2.20米，其中一部分設(shè)計成獨立權(quán)屬單元不屬于商業(yè)，下面部分在測繪軟件中生成外墻，上面外墻部位按凈空尺寸作為套內(nèi)建筑面積計算。

B、為整幢服務(wù)的配電房、水泵房、共享大廳、設(shè)備用房以及其他功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，均作為幢攤處理。

（2）第二級分攤—核心筒部位層數(shù)比例分攤

A、核心筒的認定

該項目核心筒比較復(fù)雜，《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》中對于從底層升至頂層的電梯、樓梯等應(yīng)根據(jù)穿越不同功能區(qū)來進行層數(shù)比例分攤，電梯、樓梯中間的前室的認定問題，為該項目的難點，因在施工圖上前室與水平通道（走廊）沒有明顯的界限，范圍很難認定，從設(shè)計功能上來講前室為樓、電梯不可分割的一部分，該項目中前室范圍認定方案為核心筒中過道與水平通道重疊部分按垂直通道（前室）處理。

B、分攤范圍的認定

對于底層中的為二層以上某一部分服務(wù)的共有部位是否參與層數(shù)比例分攤作為該項目處理的難點。按照以下原則進行：

a、為一個功能區(qū)以上（含一個功能區(qū)）服務(wù)的門廳、樓梯等，與層數(shù)比例分攤的關(guān)系是互不參與分攤，門廳、樓梯等為幢攤的除外；

b、為一個功能區(qū)局部服務(wù)的門廳、樓梯等，與層數(shù)比例分攤的關(guān)系是上下級關(guān)系，即要承接層數(shù)比例分攤

（3）第三級分攤—為某一個功能區(qū)服務(wù)的共有部位（垂直方向）

因裙樓部分功能比較復(fù)雜，從設(shè)計上看，分為金融、商業(yè)、辦公等，故有專門為金融和辦公服務(wù)的門廳和樓梯，應(yīng)按照各自的套內(nèi)建筑面積比例進行分攤其共有建筑面積。

（4）第四級分攤—層攤

層共有建筑面積即包括了層通道、為整層服務(wù)的設(shè)備用房等，在各層內(nèi)部以各戶套內(nèi)建筑比例分攤其共有建筑面積。

（5）特殊部位分攤說明

A、G樓大部份為單一產(chǎn)權(quán)酒店，餐飲和廚房等配套功能區(qū)和主樓不可分割。

B、每個地塊1樓營業(yè)廳與地下室金庫相通，計算時將地下室金庫調(diào)至地面計算。地下車位超越用地紅線的按暫不申請產(chǎn)權(quán)處理。

4.3基于數(shù)據(jù)庫的房產(chǎn)軟件對算與核查

寧波市房產(chǎn)測繪管理部門首選奧維測繪之星 AVCAD作為建筑面積計算軟件，奧維測繪之星 AVCAD軟件擁有自主的知識產(chǎn)權(quán)，AVCAD根據(jù)國家新的房地產(chǎn)測量規(guī)范，采用圖上分攤方式，提供靈活的面積定義方法，對房屋的層、功能區(qū)、幢等多種方式進行公用面積的多級分步分攤。

奧維測繪之星 AVCAD房產(chǎn)計算最關(guān)鍵的是設(shè)置功能區(qū)和分攤級別：

配置分攤結(jié)構(gòu)樹：

奧維測繪之星 AVCAD可方便提取測繪報表，用戶可以根據(jù)自己的需求來選擇模板的樣式，同時在打印分戶圖時AVCAD提供了可以將所在的層作為背景的功能，可以將分戶圖在該層上的位置明確顯示。軟件提供了方便直觀的打印報表，將層建筑面積、分攤系數(shù)、房號及其下面的面積屬性一目了然地顯示出來。

本項目根據(jù)寧波市房產(chǎn)交易中心要求，全部采用奧維測繪之星 AVCAD按寧波樣式，自動生成房產(chǎn)測繪成果報告。

作為對算軟件，本項目選擇了上海數(shù)維WalkFloor房屋面積計算與分攤系統(tǒng)，具有房產(chǎn)數(shù)據(jù)采集與加工，面積計算與分攤，報表制作與打印，以及簡單網(wǎng)絡(luò)查詢和辦公等功能。也能夠滿足本項目房產(chǎn)圖的繪制和面積計算的要求。

Walkfloor的操作簡單快捷，操作流程為：

（一）新建工程文件；

（二）分幅圖繪制；

（三）分戶圖的制作；

（四）拓撲構(gòu)面；

（五）面積類型指定；

（六）基層和層數(shù)賦值；

（七）產(chǎn)生戶室號、自有面歸屬指定；

（八）產(chǎn)生外墻；

（九）面積分攤：Walkfloor房產(chǎn)計算最關(guān)鍵的還是面積分攤。首先設(shè)置自選分攤面，在設(shè)置手工分攤面。一切都設(shè)置完畢，保存文件后，點擊計算面積按鈕，系統(tǒng)計算驗證后彈出對話框，可以看到各種面積計算結(jié)果，以及面積檢核差值，在限差范圍內(nèi)符合標準，點擊‘是（Y） ，系統(tǒng)就將計算的結(jié)果存到數(shù)據(jù)庫里。

（十）查詢面積計算結(jié)果。

（十一）打印成果表

本項目經(jīng)過兩套基于數(shù)據(jù)庫的房產(chǎn)軟件對算，地上4個地塊和地下室的計算結(jié)果總面積最大相差0.26平方米（相同矢量平面圖），分攤后戶室面積最大相差0.01平方米，能夠滿足對算精度要求。

4.4質(zhì)量保證措施

（一）確保測繪精度，分攤系數(shù)的精度保留6位小數(shù)，計算過程的精度要保留到4位小數(shù)，最后取結(jié)果保留到2位小數(shù)。

（二）嚴格檢查與核對經(jīng)審核蓋章的建筑施工圖與業(yè)主提供的電子數(shù)據(jù)的一致性。

（三）分戶圖的制作過程，嚴格執(zhí)行自檢、組檢、隊檢等三道工序過程檢查，重點對平面圖的尺寸，立面圖的高度2.2米限值，特別是房屋的特殊部位如陽臺、樓梯、電梯等進行檢查。

（四）拓撲構(gòu)面時嚴格檢查漏面、重面等問題。

（五）面積分類，嚴格按設(shè)計單位提供的使用性質(zhì)、服務(wù)范圍確定。

（六）分攤關(guān)系與結(jié)構(gòu)，嚴格執(zhí)行自檢、組檢、隊檢等三道工序過程檢查。

測繪成果報告，嚴格按寧波市房產(chǎn)交易中心認定格式生成。

5結(jié)束語

本文描述房產(chǎn)測繪在實際操作中遇到的房屋層次、結(jié)構(gòu)、功能區(qū)都很復(fù)雜的、具有一定特殊性預(yù)測工程案例，為大型復(fù)合地塊房產(chǎn)建筑面積預(yù)測工作提出了系統(tǒng)的工作流程和工作思路，對以后項目預(yù)測繪有一定的借鑒意義。但隨著房屋造型設(shè)計的新奇多變，建筑材料的創(chuàng)新，主體結(jié)構(gòu)也越來越復(fù)雜多樣，房產(chǎn)測量工作的難度必然也越來越大，在《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》中沒有涉及到的有關(guān)問題也會越來越多，尋找解決問題的新途徑是房產(chǎn)測繪工作人員的新課題。積累工作經(jīng)驗，拓寬工作思路，努力推進房產(chǎn)測繪事業(yè)的健康發(fā)展是我們房產(chǎn)測繪工作人員的光榮使命。

參考文獻：

[1]《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986-2000? .??? 2000.8.1實施

[2]《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》 2007.7.1實施