當(dāng)前房?jī)r(jià)房租變化新趨勢(shì)

黎友煥

當(dāng)前房?jī)r(jià)房租變化新趨勢(shì)

黎友煥

房?jī)r(jià)與房租呈現(xiàn)一致性持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，高房?jī)r(jià)、高房租導(dǎo)致一線城市人才流失、抑制居民消費(fèi)、降低社會(huì)幸福度、擴(kuò)大貧富差距、影響其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展、放大金融風(fēng)險(xiǎn)，影響一國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展

進(jìn)入21世紀(jì)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的深入發(fā)展，我國(guó)房?jī)r(jià)迅速攀升。特別是2003年以來(lái)，房?jī)r(jià)進(jìn)入快速上漲的十年。目前，房?jī)r(jià)問(wèn)題已成為社會(huì)的熱點(diǎn)話題，從中央到地方政府再到各階層百姓，無(wú)不時(shí)刻關(guān)注房?jī)r(jià)的變動(dòng)。而房租快速上漲，是近幾年才逐漸進(jìn)入公眾的視野，由此形成“房子買(mǎi)不起，也租不起”的局面。高房?jī)r(jià)、高房租問(wèn)題，已成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中亟待解決的重要課題。

房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩，房租持續(xù)上漲

房?jī)r(jià)延續(xù)漲勢(shì)，但漲勢(shì)稍有趨緩。去年初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。眾多城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)新高和售樓“日光盤(pán)”現(xiàn)象。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2013年9月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.07%，同比上漲9.48%；北京、上海等十大城市環(huán)比上漲1.72%，同比上漲13.87%，其中北京環(huán)比上漲3.75%，環(huán)比漲幅居全國(guó)首位。雖然房?jī)r(jià)仍保持持續(xù)上漲，但在“國(guó)五條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，房?jī)r(jià)漲幅稍有趨緩。自2013年3月后，70個(gè)大中城市中，大部分城市房?jī)r(jià)漲幅有所下降。

房租持續(xù)上漲。2010年以來(lái)，全國(guó)房租就一直保持持續(xù)上漲的趨勢(shì)。截至2013年8月，房租已連續(xù)44個(gè)月上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年8月，房租環(huán)比、同比分別上漲0.3%和4.4%，漲幅均超過(guò)當(dāng)月房?jī)r(jià)漲幅。而2013年8月CPI（全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）同比上漲2.6%，房租漲幅明顯“跑贏”CPI漲幅。在全國(guó)房租持續(xù)上漲的背景下，一線城市房租漲幅表現(xiàn)尤為突出。

房?jī)r(jià)房租漲幅分化明顯。受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金、居民消費(fèi)預(yù)期、政府政策等因素綜合影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯。一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，房源供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲，房屋成交量放大；二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，房源供應(yīng)充足，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，房屋成交量有所放緩，個(gè)別城市房?jī)r(jià)下降。根據(jù)對(duì)2013年8月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的分析，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格同比漲幅較高的主要集中在一線城市；北京、上海、廣州及深圳等一線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲在18%-20%之間，而天津、重慶等二線城市同比上漲集中在7%-10%之間，唐山、秦皇島等三線城市平均同比上漲約6%。與此同時(shí)，各城市房租價(jià)格走勢(shì)與房?jī)r(jià)高度相關(guān)，保持一致性的漲幅分化特征。

土地市場(chǎng)持續(xù)升溫。2013年5月以來(lái)，全國(guó)各地特別是一線城市土地成交活躍，土地市場(chǎng)持續(xù)升溫。房地產(chǎn)商拿地?zé)崆楦邼q，土地成交均價(jià)屢創(chuàng)新高，“地王”不斷被刷新。2013年1-8月，一線城市土地樓面均價(jià)4713元/平方米，同比上漲161%；雖然二、三線城市土地樓面均價(jià)增速較緩，但也同比分別上漲44%和19%。土地市場(chǎng)的火爆在房地產(chǎn)商的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)。根據(jù)萬(wàn)科的月報(bào)數(shù)據(jù)顯示，僅2013年8月，萬(wàn)科就耗資54億元在全國(guó)各地高價(jià)拿地。

在高房?jī)r(jià)推動(dòng)下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新加快。商業(yè)地產(chǎn)需要吸收大量長(zhǎng)期資金，而銀行貸款主要以短期貸款為主，很難滿足商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求。因此，商業(yè)地產(chǎn)的金融創(chuàng)新也就成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在要求?？傮w而言，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新呈現(xiàn)以下幾個(gè)方向：一是在間接融資的基礎(chǔ)上，關(guān)注直接融資（即利用自身資產(chǎn)直接向外部融資），增大直接融資所占比例；二是房地產(chǎn)資產(chǎn)傾向證券化；三是民間資本更加關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。

高房?jī)r(jià)高房租導(dǎo)致窮人越窮，富人越富

當(dāng)前，房?jī)r(jià)與房租呈現(xiàn)一致性持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。普通民眾對(duì)高房?jī)r(jià)、高房租的感受和反映強(qiáng)烈。當(dāng)前高房?jī)r(jià)、高房租還對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生如下影響。

導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝瞬帕魇А．?dāng)前過(guò)高的房?jī)r(jià)、房租，已經(jīng)導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝瞬帕魇АＭㄟ^(guò)分析珠三角部分二、三線城市生源的大學(xué)生就業(yè)情況，發(fā)現(xiàn)越來(lái)越多的大學(xué)生放棄在一線城市就業(yè)，選擇回歸生源地就業(yè)。高校畢業(yè)生回生源地就業(yè)，部分原因在于二、三線城市快速發(fā)展所帶來(lái)的機(jī)遇，但關(guān)鍵原因在于一線城市高房?jī)r(jià)、高房租和激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等。根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2012年全市暫住人口784.2萬(wàn)人，較上年減少41.6萬(wàn)人。北京暫住人口的減少除政府政策的因素外，關(guān)鍵原因是高房?jī)r(jià)、高房租等導(dǎo)致生活成本的上升。在高房?jī)r(jià)高房租的雙重壓力，“逃離北上廣”、“退居二線”、“回老家去”成為無(wú)數(shù)人糾結(jié)的事情。

抑制居民消費(fèi)。受高房?jī)r(jià)、高房租的影響，居民消費(fèi)占GDP比重逐步下降，儲(chǔ)蓄逐步上升。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截至2013年9月，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄余額已連續(xù)三個(gè)月超過(guò)43萬(wàn)億元，處于歷史高位。雖然高房?jī)r(jià)、高房租能夠帶動(dòng)住房消費(fèi)、家具消費(fèi)等，但對(duì)居民的其他消費(fèi)“擠出效應(yīng)”大。高房?jī)r(jià)改變了人們的消費(fèi)預(yù)期，多數(shù)人謹(jǐn)慎消費(fèi)甚至不敢消費(fèi)，不斷增加預(yù)防性儲(chǔ)蓄。高房?jī)r(jià)也讓許多人變成房奴，在沉重的房貸壓力下，他們的可消費(fèi)資金余額較少。而高房租消耗租房者現(xiàn)有收入，租房者實(shí)際可支配收入減少，不得不減少其他生活資料的消費(fèi)。同時(shí)，租房者主要是低收入階層、年輕人等，高房租必然抑制這部分人群的消費(fèi)。

降低社會(huì)幸福度。筆者根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比，發(fā)現(xiàn)2012年我國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)12.07，遠(yuǎn)超過(guò)世界銀行認(rèn)可的房?jī)r(jià)收入比3-6倍的合理區(qū)間，房?jī)r(jià)明顯脫離居民收入水平。2012年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24565元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際同比增長(zhǎng)9.6%，但房?jī)r(jià)、房租增速明顯高于工資增速。很多家庭為了購(gòu)房，不惜大舉借債。很多家庭為了購(gòu)房，不惜大舉借債。高房?jī)r(jià)使家庭住房消費(fèi)過(guò)度透支，家庭的整體生活水平下降，居民幸福度下降。比如：政府開(kāi)征房產(chǎn)稅；房屋所附屬的土地到期；房?jī)r(jià)下跌，缺乏安全感。而在高房租下，人們的生活成本上升。為了節(jié)約居住成本，部分人通過(guò)聯(lián)合共同租賃一套房產(chǎn)來(lái)減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，“群租”現(xiàn)象由此產(chǎn)生。群租中，不同的人為了生存住在一起，但彼此可能存在諸多矛盾，直接降低群租者的生活質(zhì)量。而隨著房租的持續(xù)上漲，原本只適合幾個(gè)人居住的一套房產(chǎn)變成更多人居住，群租者的生活空間進(jìn)一步壓縮，出現(xiàn)“蝸?zhàn)狻保腋６茸匀欢幌陆怠?/p>

擴(kuò)大貧富差距。低收入階層沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，一直處于貧窮狀態(tài)。對(duì)于有能力購(gòu)房的普通居民，也往往要花費(fèi)上十年的時(shí)間才能購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)，高房?jī)r(jià)致使房產(chǎn)價(jià)值增值，但該套房產(chǎn)作為普通居民居住使用，房產(chǎn)價(jià)值增值不產(chǎn)生實(shí)際的財(cái)富增值。對(duì)于房產(chǎn)投資或投機(jī)者，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中獲取房產(chǎn)溢價(jià)，他們獲得比普通人更高的流動(dòng)性收入。而對(duì)高房租而言，低收入階層、年輕人等付出更多收入租房，實(shí)際可支配收入很少。持有一套房產(chǎn)的普通居民，不能將自有房產(chǎn)出租，不存在現(xiàn)金收入。房產(chǎn)投資或投機(jī)者將持有房產(chǎn)做出租使用，能實(shí)現(xiàn)自身財(cái)富的保值增值。長(zhǎng)此以往，導(dǎo)致窮人越窮，富人越富，社會(huì)財(cái)富集中到富人群體手中，社會(huì)財(cái)富分配失衡，兩級(jí)分化越來(lái)越嚴(yán)重。此外，高房?jī)r(jià)可能影響代際財(cái)富差距。房產(chǎn)集中在老一代的人手中，而房?jī)r(jià)上漲對(duì)年輕一代是負(fù)的財(cái)富效應(yīng)，阻礙整個(gè)社會(huì)的生產(chǎn)效率和創(chuàng)新能力的提高。

影響其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)高，除房地產(chǎn)商外，其他企業(yè)也紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)分發(fā)展，占用大量社會(huì)資源，擠占了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。對(duì)投資者而言，作為“低風(fēng)險(xiǎn)、高收益”的良好投資品，房地產(chǎn)持續(xù)吸引資金流入，流入其他產(chǎn)業(yè)的資金自然而然減少，社會(huì)資源的效率低下。2013年以來(lái)，由于商業(yè)租金的上漲，全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)超市、百貨商場(chǎng)“關(guān)店”現(xiàn)象。高商業(yè)租金擠壓零售業(yè)發(fā)展空間，不斷上漲的租金侵蝕零售業(yè)利潤(rùn)，導(dǎo)致零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力下降。部分城市商業(yè)區(qū)設(shè)施過(guò)剩，商場(chǎng)出現(xiàn)“招商難”現(xiàn)象。

放大金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)從2003年的2381元/平方米上漲到2012年的5791元/平方米，10年間增長(zhǎng)143%。高房?jī)r(jià)加劇金融風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是來(lái)自居民購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前高房?jī)r(jià)情況下，居民購(gòu)房者不得不尋求銀行支持。個(gè)人住房按揭貸款不斷增加使銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)累積。在居民購(gòu)房者無(wú)力償還銀行住房貸款情況下，居民的住房貸款可能變成呆賬、壞賬。同時(shí)，如果房?jī)r(jià)下跌，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降，房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步下跌，形成惡性循環(huán)。另一方面是來(lái)自房地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)。高房?jī)r(jià)持續(xù)吸引房地產(chǎn)商進(jìn)入，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)源于銀行的長(zhǎng)期貸款。房?jī)r(jià)迅速攀升，常出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的現(xiàn)象，房地產(chǎn)空置面積激增，壓占銀行大量資金。而一旦房?jī)r(jià)大幅下跌，房地產(chǎn)商資金鏈斷裂，銀行資金無(wú)法收回，進(jìn)一步加劇金融風(fēng)險(xiǎn)。歷史經(jīng)驗(yàn)（如1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅引起日本經(jīng)濟(jì)近10年的衰退）表明，持續(xù)的高房?jī)r(jià)加劇房地產(chǎn)泡沫，最終可能?chē)?yán)重沖擊金融體系。

穩(wěn)定房?jī)r(jià)、房租關(guān)乎國(guó)計(jì)民生

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著巨大的帶動(dòng)作用，是一國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可或缺的要素。但房產(chǎn)具有剛性需求的特點(diǎn)，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速上漲的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)的上漲進(jìn)一步帶動(dòng)房租的上漲，給國(guó)民帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)。因此，穩(wěn)定房?jī)r(jià)、房租關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，影響一國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

加強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控的宏觀統(tǒng)籌。加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，是一個(gè)全面、系統(tǒng)的工程，涉及到國(guó)家金融、財(cái)政、司法等多方面的工作，只有在政府的宏觀統(tǒng)籌作用下，做好統(tǒng)一規(guī)劃、合理安排，才能有效抑制房?jī)r(jià)、房租的過(guò)快上漲?？梢詮囊韵路矫嬷郑阂皇敲鞔_房地產(chǎn)調(diào)控的方向，二是構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，三是重視房租調(diào)控。

強(qiáng)化房?jī)r(jià)的調(diào)控措施。為強(qiáng)化房?jī)r(jià)的調(diào)控，可以從供給、稅收等方面著手。增加普通商品房供給，支持民間自住性住房建設(shè)。在用地審批環(huán)節(jié)，增加普通商品房、中低價(jià)位住房的土地供給，提高普通商品房供給能力。同時(shí)，為抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，采取征收房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等措施。2011年，上海、重慶就試行了國(guó)務(wù)院頒布的房產(chǎn)稅改革方案，取得一定的成效。至此，應(yīng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍，循序漸進(jìn)并逐步向全國(guó)推廣。而在遺產(chǎn)稅上，住房已成為多數(shù)中國(guó)家庭的最重要資產(chǎn)，向房產(chǎn)等高價(jià)值遺產(chǎn)征收一定比例的遺產(chǎn)稅，必然進(jìn)一步增強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控的能力。

健全房屋租賃市場(chǎng)?，F(xiàn)階段，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)存在諸多問(wèn)題，如房屋租賃市場(chǎng)管理混亂，房屋租賃中介多、交易流程不規(guī)范，等等。而房租過(guò)快上漲使收入相對(duì)較低的租房者成為最大受害者。因此，政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的同時(shí)，需加強(qiáng)房屋租房市場(chǎng)的管控，保障租房者的利益。應(yīng)堅(jiān)持“盤(pán)活存量、增加供應(yīng)、加強(qiáng)管理”原則，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)。一是建立房屋租賃信息庫(kù)，二是建立房屋租賃管理制度，三是降低房屋租賃的綜合稅負(fù)。

完善保障性住房機(jī)制建設(shè)。建設(shè)保障性住房對(duì)保障民生，特別是解決城市低收入階層的住房問(wèn)題起著至關(guān)重要的作用。提高保障性住房的供給能力，能提供穩(wěn)定的房源，抑制房?jī)r(jià)、房租過(guò)快上漲。為此，需完善保障性住房機(jī)制建設(shè)。一是建立健全保障性住房機(jī)構(gòu)，二是完善保障性住房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，三是動(dòng)態(tài)調(diào)整保障性住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。高房?jī)r(jià)、高房租下推動(dòng)資金紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，在政府持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)商加快了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的步伐。因此，為保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，有必要規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，防范相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)。首先，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理；其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管。

（作者為廣東省社會(huì)科學(xué)綜合研究開(kāi)發(fā)中心主任、研究員、博導(dǎo)；敖青、李緣增對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）

責(zé)編/馬靜 美編/石玉