旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格評(píng)估方法探討

馮友建,尹蔚珊

(浙江大學(xué)地球科學(xué)系 杭州 310027)

旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格評(píng)估方法探討

馮友建,尹蔚珊

(浙江大學(xué)地球科學(xué)系 杭州 310027)

摘 要:旅游用海價(jià)格評(píng)估是推進(jìn)旅游用海使用權(quán)市場(chǎng)化的必要前提,旅游用海基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估是旅游用海價(jià)格評(píng)估的重要基礎(chǔ)。文章根據(jù)我國(guó)旅游用海市場(chǎng)現(xiàn)狀,界定了旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格內(nèi)涵,提出了市場(chǎng)樣點(diǎn)價(jià)格測(cè)算與海域質(zhì)量評(píng)價(jià)相結(jié)合的旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格評(píng)估的技術(shù)思路,探討了樣點(diǎn)價(jià)格均值法、價(jià)格-分值模型及成熟度修正法等旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格評(píng)估方法。

關(guān) 鍵 詞:旅游用海;基準(zhǔn)價(jià)格;價(jià)格評(píng)估;價(jià)格-分值;成熟度修正

1 引言

海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略是國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分,發(fā)展濱海旅游業(yè)是推進(jìn)海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主攻方向之一,旅游用海使用權(quán)市場(chǎng)化是發(fā)展濱海旅游業(yè)的必經(jīng)之路。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及濱海旅游需求的增加,濱海旅游業(yè)存在資源浪費(fèi)、不合理利用及市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)等現(xiàn)象,其根源在于缺乏濱海旅游資源市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制。目前,我國(guó)旅游用海使用權(quán)管理仍十分薄弱,旅游用海市場(chǎng)還屬于起步發(fā)育階段,亟須旅游用海市場(chǎng)化價(jià)格調(diào)節(jié)。旅游用海價(jià)格評(píng)估是在旅游用海資源調(diào)查的基礎(chǔ)上,從合理開(kāi)發(fā)利用和保護(hù)旅游用海資源及取得最大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的角度出發(fā),對(duì)一定區(qū)域的旅游用海資源本身的多種功能、效用及價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)判和鑒定的過(guò)程[1]。作為海域市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格之一,旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格的評(píng)估是否科學(xué),價(jià)格水平是否合理、是否符合當(dāng)?shù)睾Ｓ虬l(fā)展的實(shí)際情況,直接關(guān)系到旅游用海市場(chǎng)能否健康發(fā)展。因此,研究確定我國(guó)旅游用海基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估方法對(duì)于有效、有序、有度地利用濱海旅游資源十分重要。

2 旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格內(nèi)涵

旅游用海是指適于開(kāi)發(fā)利用濱海和海上旅游資源,可供旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)和海上文體娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所建設(shè)的海域。包括風(fēng)景旅游區(qū)和文體休閑娛樂(lè)區(qū)[2]。

參考土地基準(zhǔn)價(jià)格內(nèi)涵,筆者定義旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格的內(nèi)涵為:在某一基準(zhǔn)期日,在現(xiàn)狀利用條件下某一級(jí)別或均質(zhì)區(qū)片范圍的旅游用海法定最高使用年期為25年的使用權(quán)平均價(jià)格。其作用是為了服務(wù)于海域使用交易市場(chǎng),使海域開(kāi)發(fā)利用更好地與市場(chǎng)相銜接。

旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格表達(dá)方式一般為旅游用海均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)價(jià)格,即區(qū)片基準(zhǔn)價(jià)格和級(jí)別基準(zhǔn)價(jià)格。

3 旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格評(píng)估原則

3.1 最有效使用原則

最有效使用原則是指旅游用海評(píng)估的價(jià)格必須是旅游用海在最有效使用情況下基準(zhǔn)日時(shí)使用權(quán)平均價(jià)格。確定最有效使用時(shí),一是要旅游用海、資本、勞動(dòng)力、經(jīng)營(yíng)管理等生產(chǎn)要素的內(nèi)部均衡配置;二是要旅游用海的利用方式要符合海洋功能區(qū)劃。旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格,應(yīng)視其最有效使用類型與獲取最佳效益的利用方向進(jìn)行評(píng)估。

3.2 市場(chǎng)供需原則

市場(chǎng)供需原則是指評(píng)估時(shí)必須根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的旅游用海市場(chǎng)供需狀況確定。旅游用海具有位置的固定性、數(shù)量的不增性、收益的級(jí)差性、利用的個(gè)別性等特性,使其供給限于局部海區(qū),供給量有限,競(jìng)爭(zhēng)主要在需求方面。旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響較大,評(píng)估時(shí)必須分析旅游用海市場(chǎng)供求狀況。

3.3 替代原則

根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律,旅游用海的價(jià)格,受其他具有相同使用價(jià)值的旅游用海,即同類型具有替代可能的旅游用海價(jià)格所牽制。換言之,具有相同使用價(jià)值、替代可能的旅游用海之間,會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng),使價(jià)格相互牽制而趨于一致。

3.4 市場(chǎng)要素貢獻(xiàn)合理分配原則

旅游用海收益是資本、勞動(dòng)、經(jīng)營(yíng)管理、技術(shù)、海域和旅游資源等多種生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果。測(cè)算旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格應(yīng)從海洋經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總產(chǎn)出收益中扣除相應(yīng)的非旅游海域要素的貢獻(xiàn)值,在貢獻(xiàn)分配操作中應(yīng)注意收益指標(biāo)的要素構(gòu)成的對(duì)應(yīng)值以及模型選擇的正確性,科學(xué)測(cè)算各要素才能正確分離海域本身的收益,進(jìn)而正確測(cè)算旅游用海使用權(quán)價(jià)格。

3.5 定價(jià)適度原則

旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格的高低對(duì)旅游用海資源、環(huán)境的利用和保護(hù)影響很大?；鶞?zhǔn)價(jià)格過(guò)高會(huì)挫傷使用者的積極性,造成旅游用海資源的閑置;基準(zhǔn)價(jià)格過(guò)低則會(huì)導(dǎo)致旅游用海被盲目開(kāi)發(fā),粗放經(jīng)營(yíng),旅游用海資源得不到充分利用,旅游用海生態(tài)環(huán)境受到較大破壞。只有根據(jù)旅游用海實(shí)際使用狀況、市場(chǎng)供求狀況合理評(píng)估價(jià)格,才能正確地引導(dǎo)和發(fā)展旅游用海使用權(quán)市場(chǎng),促進(jìn)旅游用海資源有效利用和旅游用海使用權(quán)市場(chǎng)規(guī)范管理。

3.6 變動(dòng)原則

影響旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格的因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中,旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格就是在這些因素的相互作用及其組合的動(dòng)態(tài)變化中形成的。對(duì)于一個(gè)特定的旅游用海來(lái)說(shuō),既要分析、總結(jié)歷史變遷過(guò)程,也要研究、預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展趨向,這樣才能得出科學(xué)、合理的結(jié)論。

4 旅游用海基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)思路

鑒于目前我國(guó)旅游用海市場(chǎng)交易樣點(diǎn)不多、市場(chǎng)不發(fā)育的現(xiàn)狀,旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)既要根據(jù)市場(chǎng)樣點(diǎn)價(jià)格測(cè)算結(jié)果以反映其市場(chǎng)性,又要結(jié)合旅游用海使用價(jià)值評(píng)價(jià)即旅游用海質(zhì)量評(píng)價(jià)結(jié)果以揭示其區(qū)域差異性。因此,旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格評(píng)估的技術(shù)思路為:在旅游用海各類資料調(diào)查的基礎(chǔ)上,進(jìn)行旅游用海質(zhì)量評(píng)價(jià),確定各旅游用海均質(zhì)區(qū)域條件分值,劃分旅游用海級(jí)別;以旅游用海收益、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等為主要依據(jù)測(cè)算樣點(diǎn)價(jià)格,兩者結(jié)合評(píng)估其基準(zhǔn)價(jià)格。具體技術(shù)思路如下圖1所示。

圖1 旅游用海基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)思路

5 旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格評(píng)估方法的確定

5.1 旅游用海質(zhì)量評(píng)價(jià)和級(jí)別劃分

旅游用海的質(zhì)量評(píng)價(jià)因素的確定涉及自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等諸多方面,各因素對(duì)旅游用海收益的具體作用和影響程度不同。筆者根據(jù)旅游用海資源及旅游業(yè)發(fā)展的狀況,在充分考慮因素顯著性、穩(wěn)定性、普適性和易比較性的基礎(chǔ)上,對(duì)定級(jí)因素進(jìn)行分析、篩選,選取六大主導(dǎo)因素,共計(jì)16個(gè)評(píng)價(jià)因子反映各旅游用海的區(qū)域差異,如下表1所示。

表1 旅游用海質(zhì)量評(píng)價(jià)因素

評(píng)價(jià)因素及因子的權(quán)重,可采用特爾菲法確定。

旅游用海均質(zhì)區(qū)域質(zhì)量評(píng)價(jià)總分值采用以下計(jì)算模型:

式中:F為均質(zhì)區(qū)域用海質(zhì)量評(píng)價(jià)總分值;Fi為各評(píng)價(jià)因子的得分;Wi為各評(píng)價(jià)因子的權(quán)重。

根據(jù)旅游用海均質(zhì)區(qū)域質(zhì)量評(píng)價(jià)總分值,采取數(shù)軸法[3]進(jìn)行旅游用海級(jí)別劃分。即將旅游用海各個(gè)區(qū)片的評(píng)價(jià)總分值標(biāo)繪在數(shù)軸上,根據(jù)總分值的分布趨勢(shì),將各個(gè)旅游用海區(qū)片劃分為數(shù)級(jí),確定旅游用海的各個(gè)級(jí)別。

5.2 樣點(diǎn)價(jià)格測(cè)算方法

旅游用海的價(jià)格評(píng)估不同于陸地上的地價(jià)評(píng)估,但又可借鑒成熟的土地評(píng)估方法體系。常見(jiàn)的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、成本法、收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。在應(yīng)用到旅游用海評(píng)估中每種方法各有優(yōu)劣,評(píng)估原理、特點(diǎn)、適用條件各不相同[4]。

市場(chǎng)比較法是將待估旅游用海與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近的交易案例進(jìn)行比較,對(duì)這些類似交易案例價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估算待估旅游用海價(jià)格。該方法適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定,具有豐富交易案例的情況,并且交易案例與估價(jià)旅游用海應(yīng)有相關(guān)性和替代性。目前,我國(guó)旅游用海市場(chǎng)還處在起步階段,可資比較的交易案例極少。因此,旅游用海價(jià)格評(píng)估尚不適宜采用市場(chǎng)比較法。

成本法是以開(kāi)發(fā)或建造旅游用?；蝾愃坡糜斡煤Ｋ韬馁M(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ),再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定待估旅游用海價(jià)格的方法。該方法根據(jù)旅游用海開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來(lái)確定旅游用海價(jià)格。但是,現(xiàn)實(shí)中旅游用海的價(jià)格大部分取決于旅游用海的區(qū)位、資源條件及收益,并非是旅游用海的開(kāi)發(fā)成本,所費(fèi)成本多,并非必然旅游用海價(jià)格就高,所費(fèi)成本很少,由于地理位置或規(guī)劃等的影響,旅游用海價(jià)格反而可能會(huì)很高。因此,成本法不適用于旅游用海評(píng)估。

收益還原法是將待估旅游用海未來(lái)的每一年的預(yù)期客觀收益以一定的還原利率統(tǒng)一折算到估價(jià)期日的現(xiàn)值之和。由于旅游用海有較為明顯的收益,故該方法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或者潛在收益的旅游用海估價(jià)。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是指以預(yù)估旅游用海開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等,來(lái)確定旅游用海使用權(quán)價(jià)格。由于旅游用海具有可資測(cè)算的收入和開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料,故該方法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或者開(kāi)發(fā)潛力的旅游用海估價(jià)。

綜上,旅游用?？晒┞糜尉皡^(qū)的開(kāi)發(fā)和海上文體娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)的建設(shè),明顯具有潛在收益及開(kāi)發(fā)潛力,故其樣點(diǎn)價(jià)格測(cè)算宜采用收益還原法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

5.2.1 收益還原法

運(yùn)用收益還原法評(píng)估旅游用海價(jià)格的計(jì)算公式為:

式中:P為旅游用海使用權(quán)樣點(diǎn)價(jià)格;Ii為第i年旅游用海使用的純收益;r為還原利率;n為旅游用海使用年限。

其中Ii的計(jì)算公式為:

旅游用海年純收益=旅游用海年總收入—旅游用海年總支出即:

式中:I為景區(qū)營(yíng)業(yè)收入;a為景區(qū)土地租金;b為景區(qū)運(yùn)營(yíng)費(fèi),包括:電費(fèi)、水費(fèi)、清潔費(fèi)等;c為稅收;d為貸款利息;e為景區(qū)設(shè)施折舊費(fèi);f為工資,景區(qū)運(yùn)營(yíng)的人工費(fèi)用;g為宣傳費(fèi),旅游景區(qū)廣告、新聞的宣傳費(fèi)用;h為保險(xiǎn)費(fèi),指門(mén)票收入中的保險(xiǎn)費(fèi)用;j為公務(wù)費(fèi)用,包括個(gè)別免費(fèi)接待支出、員工工作餐支出、網(wǎng)絡(luò)、電話費(fèi)用的支出、員工福利支出等費(fèi)用;k為不可預(yù)期費(fèi)用,濱海旅游受天氣等自然條件的影響較多,同時(shí),景區(qū)設(shè)備可能會(huì)受到損害;l為機(jī)會(huì)成本,指資金投資到此項(xiàng)目后損失的用于其他項(xiàng)目或存入銀行可得收入;m為開(kāi)發(fā)前期設(shè)計(jì)論證費(fèi)用。

5.2.2 假設(shè)開(kāi)發(fā)法

運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估旅游用海價(jià)格的計(jì)算公式為:

式中:P為旅游用海價(jià)格;V為旅游用海預(yù)期開(kāi)發(fā)總價(jià)值;C為旅游用海的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本;M為旅游用海開(kāi)發(fā)過(guò)程中的管理費(fèi)用;L為旅游用海開(kāi)發(fā)的資金利息;S為旅游用海的銷售經(jīng)營(yíng)稅費(fèi);I為旅游用海的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

5.3 旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格評(píng)估方法

5.3.1 區(qū)片基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估方法

(1)樣點(diǎn)價(jià)格均值法

樣點(diǎn)均值法是指通過(guò)對(duì)某一區(qū)片的旅游用海樣點(diǎn)價(jià)格求取均值來(lái)測(cè)算旅游用海區(qū)片基準(zhǔn)價(jià)格的方法,適用于有效多樣點(diǎn)價(jià)格的區(qū)片。

其計(jì)算公式為:

式中:Pi為某i區(qū)片的區(qū)片價(jià);pj為該區(qū)片內(nèi)的各個(gè)樣點(diǎn)價(jià)格;n為該區(qū)片內(nèi)的樣點(diǎn)數(shù)量。

(2)價(jià)格-分值模型法

價(jià)格-分值模型法是指通過(guò)建立旅游用海區(qū)片基準(zhǔn)價(jià)格與旅游用海區(qū)片質(zhì)量評(píng)價(jià)分值之間對(duì)應(yīng)數(shù)學(xué)關(guān)系模型來(lái)測(cè)算旅游用海價(jià)格。該方法是用連續(xù)曲線近似地刻畫(huà)或比擬平面上離散點(diǎn)組所表示的坐標(biāo)之間的函數(shù)關(guān)系的一種數(shù)據(jù)處理方法,即用解析表達(dá)式逼近離散數(shù)據(jù)的一種方法。其模型公式為:

式中:Pi為某i區(qū)片的區(qū)片價(jià);Fi為i區(qū)片的用海質(zhì)量評(píng)價(jià)分值;f為根據(jù)已知旅游用海區(qū)片基準(zhǔn)價(jià)格與旅游用海區(qū)片質(zhì)量評(píng)價(jià)分值擬合得到價(jià)格-分值函數(shù)模型。

該方法可對(duì)缺乏旅游用海樣點(diǎn)交易資料的區(qū)片進(jìn)行旅游用海區(qū)片基準(zhǔn)價(jià)格的測(cè)算。

(3)成熟度修正法

成熟度修正法的基本思想是,將陸域旅游用地與旅游用海之間進(jìn)行交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件等方面成熟程度的差異比較,進(jìn)而確定成熟度修正系數(shù),通過(guò)成熟度修正,測(cè)算旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格。

旅游用地是指為以景區(qū)景點(diǎn)為依托,以旅游服務(wù)為盈利手段,以度假、休閑、觀光、娛樂(lè)為主要活動(dòng)方式的旅游風(fēng)景區(qū),包括為實(shí)現(xiàn)景區(qū)旅游功能而配套的旅游設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目用地[5]。旅游用海是指適于開(kāi)發(fā)利用濱海和海上旅游資源,可供旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)和海上文體娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所建設(shè)的海域,包括風(fēng)景旅游區(qū)和文體休閑娛樂(lè)區(qū)。由此可見(jiàn),旅游用地與旅游用海在功能上具有相似性。

其計(jì)算公式為:

式中:P為經(jīng)成熟度修正后旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格;P0為作為比較基準(zhǔn)的鄰近陸域旅游用地基準(zhǔn)地價(jià);r為還原利率;n成熟年限。

其中,成熟年限是將旅游用海的基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件等開(kāi)發(fā)成鄰近陸域旅游用地基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和交通條件等時(shí)所需的年限,確定成熟年限需要結(jié)合鄰近陸域旅游用地的現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施配套水平和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)確定。

5.3.2 級(jí)別基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估方法

旅游用海級(jí)別基準(zhǔn)價(jià)格采用旅游用海區(qū)片基準(zhǔn)價(jià)格面積加權(quán)法測(cè)算,測(cè)算模型為:

式中:p為i級(jí)旅游用海的級(jí)別價(jià);pi為某i個(gè)區(qū)片的區(qū)片價(jià);si為某i個(gè)區(qū)片的面積;n為區(qū)片個(gè)數(shù)。

6 結(jié)語(yǔ)

旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格評(píng)估既要科學(xué)、規(guī)范,又要具有實(shí)用性與可操作性,應(yīng)根據(jù)具體海域的實(shí)際情況,充分考慮旅游用海的可持續(xù)利用與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)的綜合效益[6]。

在我國(guó)旅游用海市場(chǎng)不發(fā)育的情況下,旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格評(píng)估宜采用樣點(diǎn)價(jià)格測(cè)算與用海質(zhì)量評(píng)價(jià)相結(jié)合的技術(shù)思路,其樣點(diǎn)價(jià)格測(cè)算宜采用收益還原法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法,其基準(zhǔn)價(jià)格宜采用樣點(diǎn)價(jià)格均值法、價(jià)格-分值模型法及成熟度修正法進(jìn)行評(píng)估。具體操作時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

(1)旅游用海樣點(diǎn)價(jià)格反映了旅游用海的市場(chǎng)價(jià)格,以收益還原法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算其樣點(diǎn)價(jià)格時(shí)應(yīng)以實(shí)際收益和開(kāi)發(fā)費(fèi)用為依據(jù),同時(shí)應(yīng)充分考慮其預(yù)期收益變化和開(kāi)發(fā)總價(jià)值。應(yīng)盡量同時(shí)采用兩種方法進(jìn)行測(cè)算,通過(guò)結(jié)果的分析比較、相互檢驗(yàn)和修正,使樣點(diǎn)測(cè)算結(jié)果更加科學(xué)合理。

(2)旅游用海質(zhì)量評(píng)價(jià)揭示了旅游用海使用價(jià)值的區(qū)域差異,是測(cè)算缺乏樣點(diǎn)分布旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格的重要依據(jù)。因此,旅游用海質(zhì)量評(píng)價(jià)因素必須根據(jù)所在海域影響旅游用海價(jià)格的因素具體確定。運(yùn)用特爾菲法確定因素因子權(quán)重時(shí)應(yīng)對(duì)專家咨詢結(jié)果進(jìn)行平均值和方差檢測(cè),整個(gè)過(guò)程應(yīng)符合特爾菲法測(cè)定要求,使權(quán)重結(jié)果科學(xué)合理。

(3)隨著旅游用海市場(chǎng)逐漸發(fā)育,旅游用海交易案例必將日漸豐富,市場(chǎng)比較法應(yīng)成為旅游用海樣點(diǎn)價(jià)格測(cè)算的主要方法之一,同時(shí)旅游用?；鶞?zhǔn)價(jià)格還可采用區(qū)域比較法進(jìn)行評(píng)估。

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