房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征管問(wèn)題的探討

周謙

摘 要：2013年11月24日，央視《每周質(zhì)量報(bào)告》報(bào)道了相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅總額超過(guò)3.8億元。這一報(bào)道引發(fā)了各方的唇槍舌戰(zhàn)。由此引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征管問(wèn)題的全民探討，文章試圖通過(guò)分析這一事件產(chǎn)生的原因，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征管問(wèn)題提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；征管

中圖分類(lèi)號(hào)：F812.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2014）2-0016-02

1 事件回顧

2013年11月24日，央視《每周質(zhì)量報(bào)告》報(bào)道，長(zhǎng)期關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的北京憶通律師事務(wù)所律師李勁松，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部及國(guó)家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)以及上市公司的年報(bào)得出結(jié)論：自2005年1月1日至2012年12月31日，萬(wàn)科等45家房企應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元。報(bào)道播出后，一石激起千層浪，遭到的房地產(chǎn)企業(yè)的集體喊冤。其后，國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人26日發(fā)表了意見(jiàn)，認(rèn)為上述對(duì)土地增值稅欠稅巨額的推算，方法是不正確的，是對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。至此，上述報(bào)道引起的各方糾紛才被慢慢平復(fù)。無(wú)獨(dú)有偶，隨后的12月11日，北京市地稅局公布了最新一期欠稅名單，56家企業(yè)中涉“房”企業(yè)占了六成，稅種則主要包括土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等。

開(kāi)發(fā)商欠稅報(bào)道的頻頻披露，使得土地增值稅這一稅法專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)成為了街頭巷尾談?wù)摰脑?huà)資。房地產(chǎn)企業(yè)大量拖欠土地增值稅稅款的現(xiàn)狀對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段土地增值稅的征收與管理提出了新的要求。本文力圖在剖析上述事件發(fā)生原因的基礎(chǔ)上，對(duì)于如何改變土地增值稅征管難的現(xiàn)狀提出了自己的想法。

2 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征管難的原因分析

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識(shí)不強(qiáng)，不愿及時(shí)交納稅費(fèi)

正如相關(guān)報(bào)道中所述，房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)存在大量尚未交納的稅金，只不過(guò)由于土地增值稅交納的時(shí)點(diǎn)上不一致的問(wèn)題導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的集體喊冤。筆者認(rèn)為，造成房企主動(dòng)性不強(qiáng)、不愿及時(shí)交納稅費(fèi)，從房地產(chǎn)企業(yè)自身因素來(lái)看，主要基于以下幾點(diǎn)。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)自身對(duì)于土地增值稅的納稅意識(shí)不強(qiáng)，一直存在僥幸心理。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于經(jīng)常跨年度開(kāi)發(fā)，且以預(yù)售為主，因此，開(kāi)發(fā)商會(huì)想方設(shè)法拖延納稅時(shí)點(diǎn)，或增加扣除項(xiàng)目，減少實(shí)繳稅費(fèi)。不僅如此，從客觀上看，由于土地增值稅本身計(jì)算復(fù)雜，存在很大的避稅空間，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行清算時(shí)會(huì)采用各種方法進(jìn)行規(guī)避、甚至偷逃稅費(fèi)。例如：將項(xiàng)目分割為數(shù)期開(kāi)發(fā)，最后一小部分一直不收尾，導(dǎo)致不符合交納土地增值稅的征稅范圍。又如，為逃避土地增值稅相關(guān)比例規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售將要達(dá)到85%時(shí)便不再出售，低于土地增值稅的征收標(biāo)準(zhǔn)。上述行為均導(dǎo)致土地增值稅不能及時(shí)上交。

另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)較重，從主觀上看，房企也會(huì)進(jìn)行稅收的規(guī)避，拖延土地增值稅的交納時(shí)間?，F(xiàn)階段，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、出租、保有過(guò)程中涉及稅種有11個(gè)。且現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種繁雜，重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重。如開(kāi)發(fā)商交納了土地增值稅后還需交納所得稅，涉嫌雙重征稅。又如，房企交營(yíng)業(yè)稅、又要交土地增值稅，意味著交易環(huán)節(jié)兩次征稅。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入中流向政府的份額約為三至六成。目前，僅僅在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，房企的總體稅負(fù)水平相當(dāng)于銷(xiāo)售收入或經(jīng)營(yíng)收入的23%左右，稅負(fù)水平偏高，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行拖延稅款的清算，甚至進(jìn)行偷逃稅費(fèi)。

2.2 稅務(wù)部門(mén)存在畏難情緒，稅款不易征收

稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理政策過(guò)于繁雜，缺乏可操作性，導(dǎo)致征收成本大，拖延清算現(xiàn)象突出。而且，從稅收部門(mén)的角度看，由于土地增值稅的計(jì)算復(fù)雜，要求稅收人員必須有很高的專(zhuān)業(yè)水平，而稅務(wù)部門(mén)人員現(xiàn)狀難以滿(mǎn)足土地增值稅的及時(shí)清算。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算力度不到位也導(dǎo)致了企業(yè)拖延清算的做法。

正是由于這些因素，地方稅務(wù)部門(mén)在征收的過(guò)程中，大都采取各種變通手法，而房企也同時(shí)采取一定的措施來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

3 改進(jìn)措施

土地增值稅是一種非持續(xù)性稅種，是對(duì)土地增值額征收的，特定環(huán)境下為特定目的征收的一種稅。我國(guó)土地增值稅自1994年開(kāi)征，當(dāng)時(shí)的目的僅僅為了抑制之前過(guò)熱的炒地行為。達(dá)到目的后，1997年國(guó)家本打算取消土地增值稅，后來(lái)因?yàn)槟承┨厥庠蛭慈∠?。然而，稅?wù)機(jī)關(guān)其后對(duì)于該稅種并沒(méi)有執(zhí)行嚴(yán)格的征收管理。而后，2007年國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出土地增值稅的強(qiáng)制清算通知，加強(qiáng)了對(duì)該稅種的征收管理，目的是為了增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，減少房地產(chǎn)企業(yè)的所得，壓縮開(kāi)發(fā)商的獲利空間，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。土地增值稅征收的過(guò)程使得土地增值稅逐漸變成了抑制房地產(chǎn)冷和熱的工具，冷的時(shí)候，土地增值稅就松一些，熱的時(shí)候就緊一些。但是，目前的形勢(shì)已有所變化，為了真正發(fā)揮土地增值稅的調(diào)控作用，解決土地增值稅征管難的問(wèn)題，筆者提出了如下的建議。

3.1 征收方式改“地方”為“中央”

該稅種現(xiàn)為地方稅種，由地方政府進(jìn)行征收，征管存在很大的“彈性”。而且各地征收方式和標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，雖然絕大多數(shù)均為預(yù)征方式，但是預(yù)征的基數(shù)也不統(tǒng)一，有的以銷(xiāo)售收入為基礎(chǔ)，有的以?xún)r(jià)格預(yù)估的利潤(rùn)值。為防止地方政府與地方房地產(chǎn)企業(yè)之間的“利益相關(guān)”，建議將該稅種改為中央征收而不是地方征收，避免地方政府將房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征管行為轉(zhuǎn)變成為調(diào)節(jié)地方財(cái)政多寡的手段，杜絕“土地財(cái)政”，從真正意義上落實(shí)土地增值稅的征收管理。

3.2 調(diào)整征稅范圍、簡(jiǎn)化征收環(huán)節(jié)

實(shí)現(xiàn)寬稅基、低稅率，調(diào)整現(xiàn)有的征收范圍并簡(jiǎn)化征收的計(jì)算環(huán)節(jié)?，F(xiàn)行土地增值稅的納稅范圍是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。而對(duì)于土地稀缺性所產(chǎn)生的增值和地方政府提供相應(yīng)公共產(chǎn)品所產(chǎn)生土地增值、土地使用權(quán)出租及土地和房屋作價(jià)入股參與合作而導(dǎo)致土地增值并沒(méi)有納入土地增值稅的范圍。筆者認(rèn)為，可以對(duì)于土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行調(diào)整。一方面，將土地增值稅的征稅范圍改為只對(duì)土地課征，取消對(duì)地上建筑物的課征，對(duì)于地上建筑物的征稅納入房地產(chǎn)稅范疇；另一方面，改原有的土地增值稅只為轉(zhuǎn)移買(mǎi)賣(mài)征收，增加對(duì)于出租土地使用權(quán)的征收、及其對(duì)于土地稀缺性增值的征收。同時(shí)，簡(jiǎn)化征收的計(jì)算環(huán)節(jié)。

3.3 完善估價(jià)制度及其健全的房地產(chǎn)管理機(jī)制

土地增值稅確定的一個(gè)主要障礙是房地產(chǎn)的估價(jià)。為保證房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范性和準(zhǔn)確性，國(guó)外許多國(guó)家或地區(qū)都已經(jīng)建立起了房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，部分國(guó)家實(shí)行了房地產(chǎn)估價(jià)師制度。我國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，完善房地產(chǎn)估價(jià)制度，建立評(píng)估體系，并在全國(guó)建立土地信息系統(tǒng)。一方面，應(yīng)盡快制定房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)，加快房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)化隊(duì)伍建設(shè)，實(shí)行評(píng)估師注冊(cè)登記制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估力量。另一方面，建立健全的房地產(chǎn)管理機(jī)制，加強(qiáng)各部門(mén)聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)信息共享，全面掌握房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況，建立起房地產(chǎn)信息查詢(xún)系統(tǒng)工作。對(duì)房地產(chǎn)的各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)實(shí)行必要登記和監(jiān)督機(jī)制。實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)資源共享制度，確保房地產(chǎn)稅稅基的準(zhǔn)確、無(wú)誤，大大加強(qiáng)土地增值稅的征管工作。

3.4 加快房地產(chǎn)稅費(fèi)綜合改革

從房企的角度上看，由于房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅種過(guò)多，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過(guò)重，也是房地產(chǎn)企業(yè)大量拖欠稅款的主要原因，應(yīng)改“堵”為“疏”，減輕房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)，建議一方面將我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅種適當(dāng)合并。同時(shí)，取消不合理收費(fèi)政策。另一方面，進(jìn)行房地產(chǎn)稅負(fù)的綜合改革，綜合考慮土地增值稅及土地出讓金、所得稅及其房地產(chǎn)稅，可將土地增值稅并入企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅或房地產(chǎn)稅中。從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)、優(yōu)化稅負(fù)結(jié)構(gòu)、減少征管成本，最終達(dá)到提高稅收征管效率的目的。

3.5 出臺(tái)更為完善的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅偷漏稅獎(jiǎng)懲

措施

為加強(qiáng)對(duì)征管工作的監(jiān)督，從完善稅收征管法及相關(guān)的征管政策的角度入手，針對(duì)土地增值稅可以考慮出臺(tái)更為完善和嚴(yán)厲的偷漏稅獎(jiǎng)懲措施，加大房地產(chǎn)企業(yè)的欠稅成本，有效防止土地增值稅的偷逃行為。

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