房地產(chǎn)企業(yè)建筑節(jié)能管理——基于全壽命周期理論

博洋BO Yang

（南京農(nóng)業(yè)大學(xué)工學(xué)院，南京 210031）

（College of Engineering，Nanjing Agricultural University，Nanjing 210031，China）

0 引言

2013年1月1日，國務(wù)院辦公廳以“1號文”的方式轉(zhuǎn)發(fā)了國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合制訂的《綠色建筑行動方案》。這個方案表達(dá)了中國政府推動綠色建筑發(fā)展的決心，可見綠色建筑行動正在上升為國家戰(zhàn)略?！?號文”提出，“十二五”期間我國要發(fā)展超過10億平方米的綠色建筑，20%以上城鎮(zhèn)新建建筑需達(dá)到綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)?？梢灶A(yù)見，綠色建筑將是21世紀(jì)我國建筑類型的主流，也必將是21世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)的主流[1]。

1 建筑節(jié)能管理的現(xiàn)狀及存在問題

1.1 建筑節(jié)能管理的概念 建筑節(jié)能管理是指對建筑材料的生產(chǎn)、房屋建筑和構(gòu)筑物的施工及使用過程的耗能進(jìn)行科學(xué)管理，以達(dá)到合理利用資源，在滿足同等需要或達(dá)到相同目標(biāo)條件下的盡可能降低能耗的目的。在可持續(xù)發(fā)展觀點(diǎn)的指導(dǎo)下，節(jié)能建筑包含了建筑對能源的有效使用以及建筑對環(huán)境、健康影響等多方面的內(nèi)容，這是節(jié)能建筑概念的新拓展。

1.2 建筑節(jié)能管理的現(xiàn)狀

1.2.1 建筑節(jié)能管理激勵機(jī)制不健全 除了技術(shù)水平的限制以外，推廣建筑節(jié)能的另一個更大的瓶頸在于建筑節(jié)能缺乏內(nèi)在的利益動力，這是由建筑節(jié)能具有外部性所決定。也就是說，由于綠色節(jié)能建筑成本比傳統(tǒng)建筑增加了10%，投資節(jié)能建筑的開發(fā)商往往得不到節(jié)能收益，加之國家在鼓勵發(fā)展節(jié)能建筑，財稅優(yōu)惠政策以及實(shí)施建筑節(jié)能的利益激勵制度等方面的不完善不能補(bǔ)償開發(fā)商在這部分的損失，因此更加挫傷了房地產(chǎn)企業(yè)推廣節(jié)能建筑的積極性和主動性[2]。

1.2.2 缺乏對建筑節(jié)能的全過程監(jiān)管 一個建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期包括項(xiàng)目策劃、設(shè)計、施工、竣工驗(yàn)收和銷售許可核準(zhǔn)的多個環(huán)節(jié)。

2 基于全壽命周期理論的房地產(chǎn)企業(yè)建筑節(jié)能管理

2.1 運(yùn)用全壽命周期理論分析房地產(chǎn)企業(yè)建筑節(jié)能管理的優(yōu)點(diǎn) 在資本的推動下，中國房地產(chǎn)存量資產(chǎn)市場已經(jīng)形成，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈也在發(fā)生著巨變，開發(fā)商靠單純的拿地、賣房就想在現(xiàn)如今的房地產(chǎn)市場上站穩(wěn)腳跟并發(fā)展壯大已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)，他們必須運(yùn)用可持續(xù)發(fā)展的思想著眼于項(xiàng)目的整個生命周期進(jìn)行項(xiàng)目決策階段的開發(fā)管理、項(xiàng)目實(shí)施階段的項(xiàng)目管理和項(xiàng)目使用過程的設(shè)施管理才能實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)和工程使用增值這一全壽命周期管理的核心任務(wù)和目標(biāo)，也才能最終獲得最大化的全壽命周期利益。建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期管理的模式是以房地產(chǎn)商為總協(xié)調(diào)人，并全面負(fù)責(zé)節(jié)能生態(tài)建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)作同時督促各方按照合同的約定完成相關(guān)的工作，而各個具體的階段由各責(zé)任方負(fù)責(zé)[3]。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)在全壽命周期各個階段的節(jié)能管理工作

2.2.1 建筑規(guī)劃設(shè)計階段 建筑規(guī)劃設(shè)計包括環(huán)境設(shè)計和建筑規(guī)劃設(shè)計。在環(huán)境設(shè)計階段，開發(fā)商應(yīng)全面了解樓盤所在地的生態(tài)、地理、人文環(huán)境特征，收集并整合有關(guān)氣候、水資源、交通、商業(yè)配套、人文環(huán)境方面的資料，力求實(shí)現(xiàn)所開發(fā)樓盤與周圍生態(tài)人文環(huán)境的有機(jī)結(jié)合[4]。在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計時，開發(fā)商應(yīng)要求設(shè)計師秉承精細(xì)化設(shè)計的思想意識，做到從粗放到精細(xì)，由局部到整體，從建設(shè)周期走向全壽命周期。設(shè)計師需要將每一次的設(shè)計都當(dāng)作進(jìn)行個性化定性分析，結(jié)合項(xiàng)目的地域性特點(diǎn)和項(xiàng)目的自身特色，運(yùn)用現(xiàn)代計算機(jī)數(shù)字模擬技術(shù)來為設(shè)計師的定性判斷提供檢驗(yàn)手段從而修正設(shè)計，提前發(fā)現(xiàn)問題并解決問題[5]。

2.2.2 建筑單體設(shè)計階段 ①建筑設(shè)計方法。目前，較為綠色環(huán)保的建筑設(shè)計方法是“開放式建筑方法”，這種方法可以最大限度地減少甚至避免廢棄物的產(chǎn)生，加大建筑材料的回收再利用?？梢哉f，這是一種著眼于長期的建筑設(shè)計方法，可以很好地防止建筑整體過早老化的問題[6]。②圍護(hù)結(jié)構(gòu)和設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計。使用高效保溫材料復(fù)合墻體和屋面以及密封性能良好的多層窗、門，增大墻體厚度或中間設(shè)置空氣夾層等方法都可以極大地減少建筑運(yùn)行能耗，一方面可以有效減少空調(diào)使用和照明用電量，另一方面能提高室內(nèi)光、熱、聲方面的環(huán)境品質(zhì)，使得房屋居住者的舒適度大為提升。

2.2.3 工程施工建造階段 ①施工方法。在節(jié)能建筑的建造過程中，將拉動式準(zhǔn)時化建造和柔性化施工兩種施工方法相結(jié)合將會保證節(jié)能建筑施工的質(zhì)量，縮短施工周期，減少資源的浪費(fèi)和廢棄物的產(chǎn)生[7]。②施工中應(yīng)該注意的問題。節(jié)能建筑的施工建造會不可避免地與環(huán)境發(fā)生關(guān)系，這種關(guān)系通常是對環(huán)境的破壞，因此，環(huán)保設(shè)施與主體建筑同時設(shè)計、施工和交付使用就有了特別重要的意義。

2.2.4 運(yùn)營維護(hù)階段 運(yùn)營維護(hù)階段是建筑物生命周期中最長的一個階段，這個階段的能耗占到建筑物總能耗的50～80%，而且這個階段也耗費(fèi)大量的成本[8]。①先期介入。物業(yè)公司若想在項(xiàng)目運(yùn)營期更好地顯現(xiàn)建筑節(jié)能的成效，最好的方法是在項(xiàng)目的策劃和設(shè)計階段就主動介入其中，參與制定并決策設(shè)計施工方案，檢查所設(shè)計的配套設(shè)施是否完善、是否考慮到不同業(yè)主使用的設(shè)備及其區(qū)域供電容量等問題[9]。②節(jié)能建筑的運(yùn)行管理。建筑節(jié)能運(yùn)營維護(hù)階段的內(nèi)容主要是對物業(yè)進(jìn)行保養(yǎng)、維護(hù)、修繕、為基礎(chǔ)的建筑節(jié)能設(shè)備的運(yùn)行管理和能耗數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計，努力形成可再生能源在住戶中的規(guī)?；瘧?yīng)用，提高太陽能、地?zé)帷L(fēng)能、核能等清潔可再生能源的利用比例。

2.2.5 拆除回收階段 當(dāng)建筑完成了它的使用功能，結(jié)束使用壽命后，通常情況下，政府就會根據(jù)新的規(guī)劃對土地進(jìn)行改造，而拆除建筑勢必會增加土地的清理成本，但是由于節(jié)能建筑建材的60%都可以回收再利用，則建筑廢棄物便能夠被視為一種可再生資源，對廢棄物進(jìn)行分類處理，對可以回收的材料盡可能回收利用，形成“資源——產(chǎn)品——再生資源”的循環(huán)利用模式以增加開發(fā)者的利潤空間。

3 房地產(chǎn)企業(yè)建筑節(jié)能管理的利益共贏體系

建筑節(jié)能市場上主要的利益相關(guān)者有購房者、房地產(chǎn)商、建筑施工方、材料供應(yīng)商和政府，只有設(shè)置合理的經(jīng)濟(jì)杠桿，建立起使節(jié)能生態(tài)建設(shè)項(xiàng)目中所有的利益相關(guān)者都能利益共贏的建筑節(jié)能利益共享體系，科學(xué)配置各方的利益關(guān)系，使得利益相關(guān)者從不敢違規(guī)轉(zhuǎn)變?yōu)椴幌脒`規(guī)，才能從根本上保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)節(jié)能建筑、進(jìn)行建筑節(jié)能管理的可行性。

①購房者高價購買節(jié)能建筑；②居民的滿意度增加；③居民的生活成本和居住成本降低；④政府對購買擁有綠色建筑標(biāo)識住宅的購房者以貸款利率上的優(yōu)惠；⑤實(shí)行嚴(yán)格的稅收政策增加購買非節(jié)能建筑的邊際私人成本；⑥各級財政部門設(shè)立節(jié)能專項(xiàng)資金補(bǔ)助節(jié)能建筑項(xiàng)目；⑦對綠色建筑不同的星級返還容積率并給予每平方米的成本補(bǔ)助；⑧信貸方面“五色評級”節(jié)能環(huán)保措施良好的企業(yè)簡化貸款手續(xù)和寬松政策；⑨建立建筑能效測評標(biāo)識及認(rèn)證制度；⑩保護(hù)環(huán)境，降低能耗；?節(jié)能技術(shù)研發(fā)推廣投入；?降低開發(fā)商的節(jié)能建筑開發(fā)成本；?小區(qū)的物業(yè)管理成本下降；?建筑物拆除時，60%的節(jié)能建筑材料都可以回收再利用，減少了開發(fā)商的土地清理成本；?節(jié)能建筑前期投入的成本平均增加2%左右，然而其整個生命周期的建筑成本下降20%以上。節(jié)能生態(tài)建筑項(xiàng)目中使各利益相關(guān)者利益共贏的建筑節(jié)能利益分配體系示意圖如圖1所示，節(jié)能建筑的主要利益相關(guān)者，政府、購房者和開發(fā)商在該利益體系中均扮演一定的角色承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任并獲得相應(yīng)的利益，共同推動這個體系的順利運(yùn)行。

圖1 建筑節(jié)能各利益相關(guān)者的利益共贏體系

4 結(jié)論

可以說，房地產(chǎn)市場從開發(fā)建設(shè)（提供增量供給）為主向投資金融（保持存量供給）為主的轉(zhuǎn)變是推動開發(fā)商選擇綠色建筑和進(jìn)行建筑節(jié)能管理的最重要因素，原因是進(jìn)行建筑節(jié)能管理能夠極大地提高房地產(chǎn)資產(chǎn)價值并使開發(fā)商的持有物業(yè)增值，而房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的提升只有通過一種系統(tǒng)理論的指導(dǎo)才能得以實(shí)現(xiàn)。全壽命周期管理這種理論就是從長期效益出發(fā)以項(xiàng)目全壽命周期整體最優(yōu)作為目標(biāo)的管理方法。因此，綜合市場環(huán)境、恰當(dāng)?shù)睦碚撝笇?dǎo)和經(jīng)濟(jì)上的可行性這三個方面，我們可以看出，在全壽命周期理論指導(dǎo)下的房地產(chǎn)企業(yè)的建筑節(jié)能管理具有極大的可行性和可操作性，可以為我國的建筑節(jié)能管理方式提供借鑒。

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