高層建筑“爛尾樓”改建工程的策劃

上海華潤建設發(fā)展有限公司 上海 200070

1 原工程概況及投資改建的利弊分析

擬改建工程坐落于上海市長寧區(qū)，于1997年11月開工，到1998年4月施工至結(jié)構(gòu)4 層后停工。該工程原工程性質(zhì)為商住樓，設計總建筑面積21 450 m2，建設高度81.4 m，地下1 層，地上24 層，另有2 層塔樓?；A為Φ800 mm的鉆孔灌注樁樁基，框架剪力墻結(jié)構(gòu)?；乇眳^(qū)及西區(qū)尚有24 m空曠地面。供水、供電等市政配套已于初期建設階段建成。

該工程平面面積較小，功能規(guī)模的提升局限性較大；加之停建時間較長，存在地下室滲水及結(jié)構(gòu)局部風化等質(zhì)量缺陷，預留鋼筋及埋件更是銹蝕嚴重。另，工程與周邊居民住宅相距較近，對施工階段的協(xié)調(diào)管理要求較高。

2 工程改建的功能性總體方案

（a）充分發(fā)揮后續(xù)施工的有利條件，在原結(jié)構(gòu)設計的基礎上，將主樓21 層以上的北側(cè)外圍框架柱繼續(xù)向上延伸，使21～24層面積與標準層一致。同時，再將頂部2 層塔樓面積擴大。共計可增加建筑面積約1 200 m2。

（b）改建后的使用功能定位為商辦樓。其中1～4層（含裙房主樓）為商業(yè)用房。5～24層為辦公用房。25～26層為商務會議專用，其中25 層會議廳可與屋頂花園相通。

（c）建筑形態(tài)方面，在兼顧建筑效果及投資效益前提下，對裙房商業(yè)用房部分，要求建筑外形豐富，并采用石材及玻璃幕墻裝飾。主樓則以滿足采光節(jié)能等功能為前提，以仿石涂料及豎向線條裝飾為主。

（d）對原設計在節(jié)能消防等方面與現(xiàn)行規(guī)范不符部分全部剔除，按現(xiàn)行規(guī)范重新設計，以符合現(xiàn)行工程驗收標準。

（e）為確保改建方案結(jié)構(gòu)安全，必須在對原結(jié)構(gòu)體進行勘查檢測及結(jié)構(gòu)改建方案荷載復核的基礎上，對已施工結(jié)構(gòu)的薄弱部分進行必要的加固。

（f）對已建鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)表面風化、裂縫及地下室滲水等質(zhì)量缺陷，在全面勘察評估的基礎上，全面進行修補和防滲水處理。

（g）為滿足使用功能需求，對基地西區(qū)地面充分利用，建造3 層機械停車庫，增加停車位約27 個。

3 設計管理策略

3.1 改建設計原則

在改建工程設計中，以安全、實用、經(jīng)濟為基本原則，充分利用工程原有設計中合理性內(nèi)容，同時根據(jù)功能性改建方案的變更要求，對工程實體經(jīng)勘察檢測后必須予以處理或加固的內(nèi)容進行全面設計，確保改建工程的安全性、功能性及協(xié)調(diào)性。

3.2 設計單位選擇

根據(jù)以上設計原則，在設計任務委托中，為突出在原設計方案基礎上優(yōu)化完善、揚長補短的要求，并通過政府管理部門專項審批，直接委托原設計單位承接改建設計任務。該設計單位在全面領會我建設單位各項功能性改建等設計要求后，以原設計方案為基礎，結(jié)合近幾年來國家建設法規(guī)及新老規(guī)范變化等因素，較快地提出了初步設計方案及工程實施要求的總體計劃。

3.3 設計前期準備

“爛尾樓”改建工程的設計除了和一般項目設計相同外，還涉及到必須以已建工程質(zhì)量狀況、以及與之相銜接部位或建筑結(jié)構(gòu)改變部位的具體情況為依據(jù)。因此設計前需進行大量調(diào)查、檢測和準備工作，為設計提供必要的條件。

（a）全面收集工程項目前期批準文件、證照，包括施工相關(guān)技術(shù)資料，其內(nèi)容主要包括：各項工程證照及批準文件、施工圖、工程變更文件、測量記錄及標識、原材料及施工驗收資料、相關(guān)質(zhì)量檢測資料（如：工程樁檢測資料）等。并履行正規(guī)移交手續(xù)。這些資料不僅是鑒別已完工程質(zhì)量和后續(xù)改造設計的依據(jù)，也是改建工程后期竣工驗收和政府備案的重要組成部分。

（b）在設計單位指導下，委托專業(yè)測量單位，對已建工程平面軸線坐標、標高、沉降變形情況及規(guī)劃紅線等進行詳細測量復核。為后續(xù)設計及施工提供依據(jù)。

（c）委托專業(yè)檢測單位對已建地下室及地上1～4層鋼混凝土結(jié)構(gòu)的質(zhì)量進行檢查檢測，并對檢測情況提出質(zhì)量評定報告及處理意見。檢查檢測的主要內(nèi)容包括混凝土強度（超聲回彈非破損檢測及鉆芯取樣實測）、結(jié)構(gòu)裂縫、地下室滲漏水及鋼筋埋件銹蝕情況等項目。

3.4 設計任務書要點

根據(jù)“爛尾樓”改造工程的特點和需求，全面下達設計任務書，這對工程各項目標的實現(xiàn)有著極其重要的意義。其要點如下：

（a）明確功能需求，包括辦公、商場、會議廳等使用功能及公共配套需求。本改建工程要求辦公區(qū)域有多種設計，易于分割，以適應不同層次的辦公要求。辦公室空間要求通透感強，盡量考慮最大采光量，風格簡樸而兼顧現(xiàn)代。

（b）建筑形象力求莊重美麗，適當采用外圍凹凸等裝飾性設計，優(yōu)化建筑立面，以消除“爛尾樓”多年來造成的負面影響。

（c）結(jié)構(gòu)設計方面：強調(diào)按上部改建方案對基礎進行復核，并指導上部結(jié)構(gòu)等進行設計深化，特別是局部擴大、升高區(qū)域，以及現(xiàn)行規(guī)劃對抗震、消防、節(jié)能等要求的設計；新老結(jié)構(gòu)連接部位的處理；對已建結(jié)構(gòu)的加固處理；設備安裝標準提高后所新發(fā)生的相關(guān)結(jié)構(gòu)的加固處理，等等。

（d）消防、節(jié)能、通風、智能化等安全功能設計，包括商場區(qū)域、消防通道、周邊道路綠化等，均需因地制宜地進行設計，以達到法規(guī)規(guī)范要求。

（e）裝飾標準：考慮到可能的二次裝修，商場、辦公區(qū)域內(nèi)部為粗裝飾，公共區(qū)域及會議廳則為中高檔精裝修。并輔以多媒體智能化控制等設施。

（f）擴建地下1層車庫及其總體綠化設計及新建地下工程的安全施工要求。

4 項目管理策略[1-7]

（a）按照“專業(yè)的事情交給專業(yè)的人員去做”的原則，我們委托項目管理公司按照我建設單位的總體策劃精神，負責改建工程建設全過程的管理。并參與前期策劃、移交。全過程負責建設項目檔案資料收集、匯總、歸檔。代表業(yè)主負責工程質(zhì)量、進度、投資控制等建設目標的實現(xiàn)，以及負責規(guī)劃、配套、環(huán)境等專項法定建設管理工作的落實。

（b）委托監(jiān)理單位對工程質(zhì)量、進度、投資進行監(jiān)控，并承擔安全施工監(jiān)督管理職責；要求其參與前期工程勘察檢查檢測及總包單位和專業(yè)分包單位招標等工作，協(xié)助業(yè)主組織各類工程驗收及備案工作。

（c）委托專業(yè)造價咨詢單位，負責全過程投資控制及財務監(jiān)理工作，以有效控制資金運作，確保投資控制目標實現(xiàn)。

（d）采用施工總承包管理模式，在明確界定新老工程施工范圍及職責的前提下，由總承包單位按照工程合同條款規(guī)定，對工程的質(zhì)量、進度、安全等建設目標全面負責，包括對各分包單位的管理和協(xié)調(diào)。

（e）在項目管理單位總體組織協(xié)調(diào)下，制定并實施“爛尾樓”改建工程各項管理制度，確保改建工程規(guī)范有序推進。

5 結(jié)語

通過對該“爛尾樓”工程改建工作的精心策劃，在項目策劃階段，即已將商業(yè)風險基本排除，在政府主管部門及設計單位等的支持下，該項目進展順利。