基于緊湊城市理念下的“三舊”改造模式

■蔣滌非 龔 強(qiáng) 王 敏

我國的城市化正進(jìn)入快速發(fā)展期，所表現(xiàn)的狀態(tài)為城市平面擴(kuò)展發(fā)展?fàn)顟B(tài)。在過去的20 年中，我國城市的建成面積普遍增加了2 倍以上，一些重要的城市和區(qū)域增長面積甚至達(dá)到了20 倍之多。從1990 年到2000 年十年時間內(nèi)，我國城市的建成面積從1.22 萬平方公里增加到2.18 萬平方公里，增長78.3%。截至2010 年這一數(shù)字再次被刷新，達(dá)到4.05 萬平方公里，同比增長85.5%。這些數(shù)據(jù)表明，我國正在進(jìn)入有史以來規(guī)模最大、速度最快的城市化進(jìn)程。宋茵、張爭勝、何勁等學(xué)者，在2011 年曾對廣東省21 個城市的城市蔓延現(xiàn)象進(jìn)行實(shí)證研究，對1999—2009 年期間城市的蔓延情況進(jìn)行了測度。結(jié)果顯示:城市整體平均蔓延指數(shù)為0.2857，一些城市在發(fā)展過程中，城市平面擴(kuò)展勢頭與城市人口增長速度相比不平衡，持續(xù)增長的城市面積和人口難以集聚的狀態(tài)造成城市低密度的發(fā)展趨勢。

“三舊”改造①主要是以“舊廠房”、“舊村居”、“舊城鎮(zhèn)”為改造目標(biāo)，其改造的本質(zhì)目標(biāo)是對城市土地進(jìn)行節(jié)約利用，抑制城市蔓延，實(shí)現(xiàn)城市區(qū)域復(fù)興，創(chuàng)建高效、低碳、舒適和具有活力的社區(qū)生活居住環(huán)境。通過對城市局部空間環(huán)境的有機(jī)修補(bǔ)和完善，以良好的城市形態(tài)引導(dǎo)并形成良好的生活方式，以保障城市空間發(fā)展具有可持續(xù)性。面對城市發(fā)展瓶頸和無限蔓延趨勢，從緊湊城市的角度出發(fā)進(jìn)行“三舊”改造，不但有利于提高土地資源的利用效率，而且還有利于協(xié)調(diào)整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資源制約之間的矛盾。

一、“三舊”改造地區(qū)城市發(fā)展現(xiàn)狀

(一)城市功能結(jié)構(gòu)衰退

從城市外部需求的變化來說，隨著信息化和全球化的推進(jìn)，城市的快速發(fā)展必須積極融入?yún)^(qū)域乃至全球空間，有效參與區(qū)域分工和區(qū)域競爭。這就要求城市對資源進(jìn)行重構(gòu)組合，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市空間功能轉(zhuǎn)變，但原有的城市功能結(jié)構(gòu)又難以適應(yīng)這種變化，從而使城市內(nèi)部組織系統(tǒng)出現(xiàn)一定的滯后，導(dǎo)致城市功能結(jié)構(gòu)衰退。從城市內(nèi)部變化來說，受到城市人口增長和城市規(guī)模擴(kuò)大等因素影響，城市環(huán)境容量不斷被打破，城市整體機(jī)能下降，城市功能結(jié)構(gòu)日漸衰退。城市中使用已久的村落、場房、民居建筑，以各種物質(zhì)空間形式濃縮依存于舊城空間，城市現(xiàn)有功能環(huán)境已不能適宜現(xiàn)代生產(chǎn)生活的需要。城市中分布的城中村由于城市化質(zhì)量低下，存在居住環(huán)境低下、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、集體經(jīng)濟(jì)落后等問題，以及部分城鎮(zhèn)用地權(quán)屬混雜、市政設(shè)施配套老化、公共活動空間缺乏等問題。

(二)城市自然環(huán)境老化

城市的發(fā)展是一個有機(jī)的生長過程，發(fā)展中的新陳代謝過程常常表現(xiàn)為城市物質(zhì)空間的更替和衰退，同時也是對城市內(nèi)物質(zhì)空間環(huán)境的耗損過程。城市內(nèi)部分地區(qū)建筑物和設(shè)施超過其使用年限，變得結(jié)構(gòu)破損、腐朽、陳舊，致使城市自然老化。此外，對經(jīng)濟(jì)利益最大化的追求，使部分城市改造盲目追求高密度、高強(qiáng)度的開發(fā)，造成這些地區(qū)自然環(huán)境惡化，城市品質(zhì)下降。城市生活性和生產(chǎn)性土地使用的混亂狀態(tài)，成為“三舊”地區(qū)自然環(huán)境進(jìn)一步惡化的最為顯著的證據(jù)，為整個城市的持續(xù)發(fā)展埋下極大隱患。

(三)城市空間組織混亂

在城市中，主要的物質(zhì)空間形式集中于原有的城市空間內(nèi)，這與在科學(xué)、統(tǒng)一規(guī)劃下建成的新的城市空間不同，這種舊的城市土地權(quán)屬多為集體用地，各種功能區(qū)混雜使用造成空間組織混亂。自組織式居住形態(tài)特征明顯，表現(xiàn)為高密度、低質(zhì)量的建筑環(huán)境，同時城市公共空間和城市綠化體系的整合缺乏有機(jī)的聯(lián)系。在交通設(shè)施上表現(xiàn)為城市道路用地比例不足，嚴(yán)重缺少足夠的停車設(shè)施，造成局部的交通混亂。城市道路的數(shù)量和密度的不足，割斷、阻礙了城市交通，這往往成為城市發(fā)展的瓶頸。因此，在改造的過程中如何把握城市肌理的延續(xù)性、完整性以及適應(yīng)新時期的結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為“三舊”改造地區(qū)城市更新過程中面臨的關(guān)鍵問題。

二、緊湊城市理念下的城市更新

(一)緊湊城市理念的內(nèi)涵

從國外城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可以看出，緊湊城市已成為未來城市可持續(xù)發(fā)展的一種重要的空間利用模式。以緊湊、集約為視角的城市發(fā)展理念，正逐漸從原有城市更新經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使的誘惑中走出來。首先，關(guān)注城市生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)性，以城市空間土地利用集約化利用為目的，以科學(xué)的可持續(xù)性發(fā)展方法為手段，營造和諧的、適宜人們生活居住的空間環(huán)境，并通過平衡城市外部環(huán)境和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的關(guān)系，達(dá)到城市空間利用在功能、結(jié)構(gòu)、內(nèi)容、強(qiáng)度等方面與自然環(huán)境的完美融合，為人類創(chuàng)造一個安全、清潔、美麗、舒適的工作、居住環(huán)境。其次，緊湊城市的主要特征就是要集約利用土地，以保障城市空間土地被最大化利用，這實(shí)質(zhì)上就是挖掘城市土地利用資源的供給潛力，以滿足土地利用和土地投入產(chǎn)出的最大化效益。緊湊城市是通過抑制城市空間的無限制蔓延，尋求城市土地利用的最大化模式，避免過度侵占不必要的、有限的資源，達(dá)到對自然環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。

(二)緊湊城市理念對城市更新的作用

提高空間使用效率。舊城區(qū)的發(fā)展受制于城市空間使用效率的限制，而影響城市使用效率的因素則包含單一的城市功能使用空間、復(fù)雜混亂的空間關(guān)系、低密度的城市空間布局。在緊湊城市的理念指導(dǎo)下，重新定義城市各個空間的使用方式，從地下到空中，從室內(nèi)到室外，通過水平和垂直的交通聯(lián)系方式整合協(xié)調(diào)各個空間，形成一個完整的、有機(jī)的空間使用模式。這種新的復(fù)合利益模式常常表現(xiàn)為“N+1”(N≥1)模式，其中包含了商業(yè)、居住、辦公、交通等多種用地功能的組合模式。其次，通過對交通基礎(chǔ)設(shè)施的合理利用，提高交通系統(tǒng)的運(yùn)行效率，達(dá)到空間使用效率的最大化。其表現(xiàn)為提高路網(wǎng)的覆蓋率、增加路網(wǎng)密度、實(shí)行更嚴(yán)密的路網(wǎng)等級制度以及更為科學(xué)的道路交通設(shè)計(jì)等。

優(yōu)化城市空間環(huán)境。舊城改造中環(huán)境容量極其有限，缺乏成規(guī)模、高品質(zhì)宜業(yè)宜居空間，空間同質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重，城鎮(zhèn)形象趨同、文脈缺失。而緊湊城市理念下的舊城改造，注重對城市自然環(huán)境的保護(hù)適應(yīng)以及對人工環(huán)境的人性營造，從而改善城市環(huán)境對人類生存、生活和發(fā)展的適宜程度。在具體實(shí)施過程中運(yùn)用城市設(shè)計(jì)手段，通過立體綠化的方式建構(gòu)城市中的“第二自然”，可以在高密度條件下增加城市綠化覆蓋率、緩解熱島效應(yīng)、提升環(huán)境質(zhì)量。從人對空間的使用和體驗(yàn)出發(fā)，在城市更新的過程中設(shè)計(jì)適宜人的活動空間環(huán)境，以適宜的尺度、色彩、細(xì)節(jié)營造出具有安全感與人情味、文化內(nèi)涵的宜居環(huán)境。

保障城市活力延續(xù)。舊城改造不是盲目的“拆舊建新”的過程，在舊城區(qū)長期的發(fā)展中形成的獨(dú)有的城市形態(tài)，包含著生活方式、社會文化等多方面的因素，改造過程同樣也是對原住民社會文化結(jié)構(gòu)的沖擊。如果處理不當(dāng)，空間便失去了吸引人的因素，富有活力的戶外生活將變得蒼白，原本的城市活力將就此終結(jié)。從社會學(xué)的角度出發(fā)，舊城改造應(yīng)慎重對待原住民社會關(guān)系的解構(gòu)與重構(gòu)過程。城市更新的根本是以民為本，這和緊湊城市理念中關(guān)注人的活動空間多樣性的思想一致。雅各布說過:“多樣性是城市的天性”。將這種思考從社會關(guān)系的層面來解釋，其實(shí)就是通過城市各個功能的相互混合、交疊，從而營造出有助于人們交往、互動、接觸的環(huán)境，讓人們享受城市宜人的生活氛圍和安全感。在這樣一種城市環(huán)境中，城市形態(tài)的可持續(xù)發(fā)展必將充滿活力。

三、緊湊城市理念下的“三舊”改造模式選擇

“三舊”改造的根本目標(biāo)是對城市土地的節(jié)約利用，挖掘城市土地價值，抑制城市蔓延以保障城市空間發(fā)展具有可持續(xù)性的過程。這既是對現(xiàn)代城市更新發(fā)展的必要補(bǔ)充，也是“緊湊”城市發(fā)展的重要原則和方法。在“三舊”改造中結(jié)合緊湊城市理論的城市更新過程，是現(xiàn)代城市更新模式向更高層次自然演進(jìn)的過程，體現(xiàn)了現(xiàn)代城市更新發(fā)展的更高要求。

(一)土地利用模式

“三舊”改造是城市更新中的特殊階段，不同城市根據(jù)所處環(huán)境、發(fā)展階段的不同，各有各的發(fā)展?fàn)顟B(tài)和應(yīng)對模式，但總的說來未來城市的發(fā)展模式都是由過去的平面擴(kuò)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部集聚的內(nèi)涵提升模式，以創(chuàng)造更多優(yōu)質(zhì)的城市空間來推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和功能重構(gòu)。所以，“三舊”改造的根本就在于對土地的集約整合。緊湊城市理念下“三舊”改造轉(zhuǎn)變?yōu)槎嗲老嘟Y(jié)合的整合模式，因地制宜地根據(jù)所要達(dá)到的效果和目的選擇適合自身的開發(fā)模式，主要表現(xiàn)為自組織的集體經(jīng)濟(jì)改造模式、以政府為主導(dǎo)的改造模式、社會資金參與改造模式、自行改造模式四種類型。這種根據(jù)土地實(shí)際應(yīng)用情況靈活、有機(jī)、循序漸進(jìn)的改造方式，避免了改造過程中因大拆大建帶來的資金緊張問題，減少了社會矛盾的集聚，同時更好地保留了區(qū)域內(nèi)原有的文化生活方式，以保障城市活力的延續(xù)。在騰換土地城市空間轉(zhuǎn)型升級過程中，強(qiáng)調(diào)土地綜合使用的多樣性，提倡多樣化的高密度住宅、辦公、學(xué)校、商店以及文化休閑服務(wù)的混合區(qū)域發(fā)展，鼓勵步行與自行車等交通方式，減少對汽車出行的需求，創(chuàng)造適合多種活動的道路空間。

(二)政策制度模式

城市改造需要政策的保障，這樣才能更好地實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的城市發(fā)展目標(biāo)。在制定政策與實(shí)施的過程中，各個利益主體如土地持有人、開發(fā)商、市民、政府管理機(jī)構(gòu)等相互之間，應(yīng)當(dāng)保持通力的合作。相關(guān)政策包括城市規(guī)劃政策、土地的收益、供應(yīng)和轉(zhuǎn)化政策、村集體的改制政策、改造安置補(bǔ)償政策以及資金籌措政策等方面。政策的核心和關(guān)鍵是要處理好各方的現(xiàn)實(shí)利益，平衡好政府、村民、村集體和開發(fā)商等各方面的利益關(guān)系。對于“三舊”改造中的公共空間規(guī)模和強(qiáng)度的剛性供給控制，主要依據(jù)規(guī)劃政策來保障，從原先的整體植入式的舊城更新模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐蕴嵘鞘姓w環(huán)境品質(zhì)為前提的更新模式，從而避免在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動下過激的開發(fā)行為，保障城市在二次開發(fā)中的公共利益。

(三)集約節(jié)約模式

在摒棄城市粗放式發(fā)展的背景下，城市可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想，轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺青l(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展”的理念。在“三舊”改造中，把廢棄工廠或倉庫收回國有土地后，改造為公益性設(shè)施用地;對具有歷史保護(hù)價值的舊街區(qū)進(jìn)行翻新，對危舊房實(shí)施拆除與修繕相結(jié)合，優(yōu)化環(huán)境品質(zhì);強(qiáng)化集約土地利用效益，著重針對城市中荒廢、空閑和被污染的土地;嚴(yán)格控制和保護(hù)城市周邊重要的開闊地。利用和維護(hù)好現(xiàn)有的城市基礎(chǔ)設(shè)施，降低二次開發(fā)中的經(jīng)濟(jì)成本和社會成本以及對自然環(huán)境的再次破壞。緊湊的城市形態(tài)使城市進(jìn)入良性的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，在保證一定空間容量的基礎(chǔ)上，通過對土地資源、能源、基礎(chǔ)設(shè)施的集約利用，營造適宜的、緊湊的城市生活環(huán)境，以擯棄平面擴(kuò)展的發(fā)展方式。

(四)控制引導(dǎo)模式

緊湊的城市必然帶來高密度的生活環(huán)境，由此會帶來擁堵、高成本、環(huán)境容量不足等城市問題。所以，在城市改造過程中，需要綜合考慮城市生態(tài)環(huán)境容量和地區(qū)環(huán)境承載力，依據(jù)不同地區(qū)的環(huán)境容量來控制引導(dǎo)改造地區(qū)的開發(fā)容量。在以集約利用為前提的改造下，通過保障生態(tài)環(huán)境容量的平衡，以控制性詳細(xì)規(guī)劃的技術(shù)措施為手段，對開發(fā)用地的強(qiáng)度、密度進(jìn)行引導(dǎo)和控制，依據(jù)相關(guān)的規(guī)劃法規(guī)將“三舊”改造控制在科學(xué)合理的預(yù)知范圍內(nèi)。依據(jù)相應(yīng)的“三舊”改造規(guī)劃和技術(shù)規(guī)范控制，引導(dǎo)改造過程中開發(fā)容量的容積率等技術(shù)指標(biāo)及開發(fā)用途，以維護(hù)改造地區(qū)的環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)平衡。

四、結(jié)語

在城市化發(fā)展的快速時期，城市更新關(guān)系到城市功能、結(jié)構(gòu)、形象的定位，是城市發(fā)展提升的重要階段。轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的城市更新思想，在緊湊城市理念下“三舊”改造的目的，是為了挖掘舊城土地潛力而節(jié)約集約用地，積極抑制城市的無限蔓延?！叭f”改造應(yīng)從緊湊城市的角度探索城市更新演進(jìn)機(jī)制的規(guī)律，以更加準(zhǔn)確地把握“三舊”改造中城市更新變化的脈絡(luò)，保障更多的城市土地資源被集約利用，更加公平地維護(hù)公眾社會利用，營造更為良好的生活空間環(huán)境，健全完善各項(xiàng)公共設(shè)施等這些才是有利于城市健康、和諧發(fā)展的策略。

注釋:

①“三舊”改造：面臨土地資源匱乏，在滿足集約化發(fā)展要求下，以“舊城鎮(zhèn)、舊廠房和舊村莊”為改造目標(biāo)的城市更新過程?！叭f”改造范圍包括城市市區(qū)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房(廠區(qū))用地；國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；列入“萬村土地整治”示范工程的村莊。

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