從限購政策淺析我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

作者簡介：

蘇曉婷，女，漢族，安徽人?，F(xiàn)為四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院2012級產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟專業(yè)的碩士研究生，研究方向為：房地產(chǎn)經(jīng)濟。

摘 要：通過對2010年我國房地產(chǎn)限購政策出臺后所引發(fā)種種問題的分析和研究，得出了雖然“限購令”在控制房價和抑制房地產(chǎn)投機投資等方面有巨大的作用，但其也存在著一些問題。經(jīng)過分析認(rèn)為“限購令”應(yīng)該被其他措施取代，應(yīng)該從根本上尋找徹底解決供求關(guān)系不平衡的方法，進而達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場目的。

關(guān)鍵詞：限購政策；國十條；投機性需求

一、 限購政策的出臺

2010年初，我國宏觀經(jīng)濟形勢逐漸向好發(fā)展，房價暴漲趨勢十分明顯。國務(wù)院在4月17日出臺了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱新“國十條”） ， 從此開啟了2010年樓市調(diào)控的大幕。

4月的新“國十條”進行了以下規(guī)定：首先要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；其次對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。在新“國十條”出臺后不久， 4月30日北京就出臺了樓市限購令，規(guī)定了一個家庭只能新購買一套商品住房。

二、 限購政策的經(jīng)濟理論基礎(chǔ)——供給、需求理論

供給理論是說明商品本身價格與其供給量之間關(guān)系的理論。其基本內(nèi)容是：在其他條件不變的情況下，一種商品的供給量與價格之間成同方向變動的關(guān)系，即供給量隨著商品本身價格的上升而增加，隨商品本身價格的下降而減少。

需求理論是說明商品本身價格與其需求量之間關(guān)系的理論。其基本內(nèi)容是：在其他條件不變的情況下，一種商品的需求量與其本身價格之間成反方向的變動，即需求量隨著商品本身價格的上升而減少，隨商品本身價格的下降而增加。

供給與需求之間一般存在著以下三種狀態(tài)：第一，供不應(yīng)求。它是指一定時間內(nèi)，市場上生產(chǎn)部門生產(chǎn)出的商品，也就是提供給人們消費的商品總額，小于（落后）人們在這段時間內(nèi)滿足物質(zhì)資料生活所需要產(chǎn)品的總額；第二，供大于求。就是一定時間內(nèi)，市場上生產(chǎn)部門生產(chǎn)出的商品，也就是提供給人們消費的商品總額，大于（超出）人們在這段時間內(nèi)滿足物質(zhì)資料生活所需要產(chǎn)品的總額；第三，供求均衡。是指在一定時間內(nèi)，商品的供給與人們的需求達(dá)到了理想的對等狀態(tài)，即供給剛好滿足需求。這種平衡只是種趨勢，只能是相對的平衡，這需要在嚴(yán)格的假定條件下才能實現(xiàn)。

限購政策的實施是在房地產(chǎn)市場供給小于需求的背景下進行的，它從需求方面考慮，在不改變或者較小改變房地產(chǎn)供給的情況下，單方面壓制需求。不管是投資投機需求還是剛性需求，在短期內(nèi)確實被壓制住使得需求減少。根據(jù)供求理論可以看到，在供給不變的情況下，需求減少，可以使得價格下降。因此，限購政策在短期內(nèi)確實可以達(dá)到降低房價的作用。但是，市場價格是由供給與需求兩方面共同決定的，單方面壓制需求在長期來看是不可取的，因為被短期內(nèi)壓制的需求還是存在的，一旦被釋放出現(xiàn)會出現(xiàn)反彈。

三、 限購政策的消極后果

第一，造成部分改善型住房需求和剛性需求被限制

限購政策的一個消極后果就是無形中剝奪了部分群體的改善型住房需求，比如在深圳、北京、上海出臺的限購政策細(xì)則中就都規(guī)定非本市戶籍居民家庭限購1套住房得情況。這不僅限制了已經(jīng)擁有1套小戶型住房的非本市戶籍居民家庭的升級置業(yè)需求，也迫使剛性需求者放棄正常過渡時期的小戶型，在購房時選擇一步到位。

第二，間接推動了部分三、四線城市房價的上漲。由于限購令目前只在部分房價過高的城市實行，所以注定了其不可能將住房投資、投機力量完全清出住房市場，況且徹底清除投資力量對住房市場的發(fā)展也是不利的，一個成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場需要有10% 左右的投資性需求支撐。

投資、投機力量撤離了“熱點”城市以后部分流向三、四線城市的住房市場，部分轉(zhuǎn)向了政策相對寬松的海外地產(chǎn)和其他投資品。流向三、四線城市住房市場的投資、投機力量不可避免在推高了部分三、四線城市的房價。

第三，限購政策并未解決房地產(chǎn)市場根本的問題。限購政策的出臺在短期內(nèi)來看確實抑制了投機需求，在一定時間內(nèi)能夠改變目前的供求關(guān)系，抑制房價過快上漲，但是這些被抑制的需求是長期存在的，加上我們國家積極推進的城市化進程，住房的供需矛盾仍將在較長一段時間內(nèi)存在。限購令并沒有從根本上改變目前的供需矛盾，也不應(yīng)當(dāng)是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要措施，因此政府必須制定相應(yīng)的配套政策，從長期來對房地產(chǎn)市場的供給和需求進行調(diào)節(jié)。

四、 小結(jié)

誠然， 從短期看， “限購令”政策確實能起到了立竿見影的效果。在當(dāng)時房價調(diào)控的關(guān)鍵時期實行限購政策是很有可以的。但是，限購只能是調(diào)控房價的輔助手段。在住房供需關(guān)系失衡的時期，由于短期內(nèi)住房的供給缺乏彈性，只能通過實行限購來抑制不合理需求，從而實現(xiàn)短期內(nèi)的供需平衡。

限購政策對于當(dāng)期有降低房價的作用。如果限購政策在短期內(nèi)取消，則取消限購時市場會出現(xiàn)房價的陡然升高，我們稱之為“報復(fù)性反彈”。限購是特殊時期依靠行政指令的特殊調(diào)控手段，長期來看，在摸清房產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量的前提下，可逐步利用稅收、交易頻度規(guī)制、利率與信貸政策等予以替代。由于“報復(fù)性反彈”的存在，在限購政策取消時，要采取漸進的形式，同時應(yīng)該輔助于其他有效的政策工具。①

但從根本上說， 僅靠政府干預(yù)扼制房價效果有限。若要使其發(fā)揮強效，或只有使其常態(tài)化、制度化，但這種強行壓制，又是否切合實際，又是否對樓市發(fā)展有利。限購只是行政性的短期措施，其深層次的東西是根治不了的。所以，調(diào)控的關(guān)鍵在于供求的平衡，而非抑制需求的限購。因此，限購政策不是長遠(yuǎn)之策，更無法根治頑疾。

例如一些長期從事房地產(chǎn)研究的專業(yè)人士都發(fā)表出自己的觀點，犀利的指出了其中存在的問題。例如深圳中原董事總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，如果沒有配套政策，限購反而會成為市場的巨大隱患。因為“限貸令”與“限購令”都是將目標(biāo)集中在打壓需求上，在供應(yīng)方面并沒有采取太多的措施。（作者單位：四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 孔紅枚.“限購令”：特定時期調(diào)控房價的輔助手段[J].中國房地產(chǎn).2011。

[2] 程鴻群，何汶金.限購令讓房價“何去何從”[J].城市開發(fā).2011。

[3] 杜龍，王龍龍.房地產(chǎn)限購政策作用與效果分析[J].政經(jīng)視點.2012。

[4] 黎顯揚.限購令政策評述[J].基建管理優(yōu)化.2011。

[5] 章劍鋒.樓市限購政策：關(guān)鍵時刻貴在堅持.觀點速遞.2010。

注解：

① 章劍鋒.樓市限購政策：關(guān)鍵時刻貴在堅持.觀點速遞.2010。