“383”改革方案是否會給長期炙熱的房價一劑退燒藥？

劉姝 郭明亮

作者簡介：

劉姝（1993—），女，漢族，四川成都人，四川農(nóng)業(yè)大學經(jīng)濟管理學院財務管理2011級本科生。

郭明亮（1990—），男，漢族，福建福州人，西南財經(jīng)大學中國金融研究中心金融學碩士研究生。

摘 要：我國當前支撐高房價的主要動力有財政動力、投資性購房、土地資源有限及地價上漲。國研中心“383”改革方案對于土地制度提出在現(xiàn)有土地權屬基礎上，賦予農(nóng)民集體土地處置權、抵押權和轉讓權?？煽闯觥?83”改革方案正好瞄準了房價上漲的核心頑癥，也許將給長期炙熱虛高的房價一劑退燒藥，切實做到藏富于民，讓利于民。

關鍵詞：房價；“383”改革方案；土地制度

一、“383”改革方案中有關土地改革制度解讀

2013年10月28日，各大媒體都在醒目位置刊登了國務院發(fā)展研究中心為十八屆三中全會提交的“383改革方案”。印象最深之處，就是關于土地及房地產(chǎn)政策改革，也許將給多年來一直屢調不下的炙熱虛高的房價，起到釜底抽薪的效果?！?83”改革方案中提出，將在現(xiàn)有土地權屬基礎上，賦予農(nóng)民集體土地處置、抵押和轉讓的權力。允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，進而形成權利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。同時，完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場，“小產(chǎn)權房”補繳出讓金后進入市場[1]。

當前支撐高房價的動力主要有，一方面是土地財政動力推高供應方價格，另一方面是投資性購房增值效應推高了購買方價格，其次是土地資源有限及地價上漲相互作用促使房價上漲，三者合力形成高房價長期高燒不退。“383”改革方案正好瞄準了這一久病的核心頑癥，很有可能讓長期滾燙虛高的房價退燒?！?83”改革方案，可行性是可以肯定的，但能否有效執(zhí)行卻存在不確定性。畢竟，方案雖好，貴在執(zhí)行。如果執(zhí)行到位，房價必然應聲回落；若是執(zhí)行不到位，改革可能再次流于形式。“383”方案解決房價問題主要是通過土地所有權的改革，大多數(shù)人也都意識到房價的高低是不能僅單純的從房價數(shù)字上去比較，房子建在土地上，地價問題理應被更大程度地公開討論。

二、土地改革制度與房價關系研究分析

夏正亞（2013）指出土地在房價調控中起了舉足輕重的作用[2]。張燕君等（2012）則認為只有改革“土地財政”，建立穩(wěn)定的財產(chǎn)稅體系，更替主要依賴“賣地”獲取一次性獲利的布局，才能從根本上切斷地方政府與“高地份-高房價”的紐帶[3]。而莊天君（2006）提出土地私有化才是房地產(chǎn)市場的出路[4]。近年來，房地產(chǎn)業(yè)蓬蓬勃勃，有實力的資本家買地皮開發(fā)樓盤賺大錢，貼身褲兜里藏著小錢的人瘋搶著的買上一兩套，時機成熟倒賣之后小賺一把。然而絕大多數(shù)的老百姓無可奈何望房興嘆。

然而，溫鐵軍（2009）則認為土地私有將會帶來許多社會問題[5]。一方面，經(jīng)營農(nóng)業(yè)本來就利潤甚微的小農(nóng)會在地方權利與資本結盟的強勢介入下大批失去土地。另一方面，喪失了在農(nóng)村生存的根基之后，農(nóng)民又無法完全在城市立足，最終結果可能是城市中貧民窟的數(shù)量與農(nóng)村社會穩(wěn)定的沖突同步加劇，大規(guī)模社會動蕩將難以回避。因此，目前中國農(nóng)村形成的這種基本制度，是經(jīng)過長期實踐檢驗的、大體上符合中國基本國情的制度。

關于土地制度改革，我們要從兩個方面去分析。首先是正面意義，2013年美國農(nóng)業(yè)人口比重下降到1.5%-2%，雖然人口比重在下降，但高科技技術引導下的美國農(nóng)民不但可以負擔全國人民的日常所需，還可以出口高質量高產(chǎn)出的糧食。而中國在2010年末農(nóng)業(yè)人口比重為45.29%，相比之下，中國的大多數(shù)農(nóng)民早就該被解放出來了。土地流轉政策一經(jīng)實施，就可以進行農(nóng)場大規(guī)模經(jīng)營化，降低成本，提高利潤，促進糧食生產(chǎn)，從而為農(nóng)民謀福祉。土地流轉以后，土地承包權就是私人財產(chǎn)。一方面可以防范鄉(xiāng)村惡霸的豪奪，另一方面地權上更加公平。土地流轉以后，很多農(nóng)民就可以把鄉(xiāng)下的土地賣掉，在城里買房子，大大支撐了城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場，又可以縮小城鄉(xiāng)差距。土地公有，農(nóng)民就不愛惜土地；干部可以奪土地，私賣土地；農(nóng)民就被束縛于土地。因此，從長遠看，土地流轉將利大于弊，是中國工業(yè)化進程中必須完成的改革，是中國減小貧富差距，走向未來的必經(jīng)之路。

三、結論與建議

在中國的經(jīng)濟發(fā)展過程中有很多問題尚待解決，其中必然面臨一個城市化過程中的住房問題。住房問題關系的是民生、社會穩(wěn)定問題，同時也直接關系經(jīng)濟質量與GDP。政府從宏觀調控的角度來看，應該是順乎民意，給農(nóng)民以土地權，還農(nóng)民土地權。農(nóng)民有了土地所有權，作為經(jīng)濟主體參與住房供應市場，房價必將大副度下調，房價下調居民住房可以解決，商業(yè)成本下降，大量有效的房產(chǎn)需求必將導致經(jīng)濟的另一個起飛。而如今高房價像一條大蟒蛇把GDP把社會公平全部纏死。所以在我看來，繼續(xù)完善土地改革，才能讓長期炙熱的房價退燒。以下是一些建議：

（一）土地改革亟待解決

部分地方政府以城鎮(zhèn)化之名行房地產(chǎn)開發(fā)之實，其意在賣地收入。國家行政學院經(jīng)濟學部教授許正中說過，有的地方政府已經(jīng)準備進行“一房四吃”：“一吃”土地出讓金，“二吃”轉讓住房所得20%的個人所得稅，“三吃”房地產(chǎn)稅，“四吃”遺產(chǎn)稅。十八屆三中全會公報指出“要完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制”，看來要實現(xiàn)偉大的中國夢，土地改革政策必須要列為首要解決的民生問題。

（二）改革“土地財政”

土地財政無可厚非的是許多地方政府的核心財政依賴。值得關注的是，在許多城市，土地出讓金甚至已經(jīng)成為地方政府最大的收入來源，大量地方政府利用土地財政推高房價已是不爭的事實，很多網(wǎng)友紛紛感嘆“土地財政不破，高房價不止！”在這一點上，幾年前，國土資源部的領導就曾承認過，在一些地方確實出現(xiàn)了政府過分依賴土地收入的問題。在上面提到過，三分之二的購房費用都被地方政府和房地產(chǎn)商“吃”掉了。這還只是“四吃”中的“一吃”。早前就有政協(xié)委員披露，我國現(xiàn)階段涉及的房地產(chǎn)稅種有12項之多，涉及房地產(chǎn)的收費多達50項，這62項稅費占到購房費用的30%～40%。

（三）政府要切實做到讓利于民

轉讓住房所得20%的個人所得稅，其實也被全部轉移到了買家的房款中，本來高居不下的房價就在不斷升溫，再加上沉重的個稅，老百姓也只有繼續(xù)勒緊褲腰帶，當一輩子房奴。假使某天遺產(chǎn)稅再一實行，含辛茹苦供了一輩子的商品房在讓子女繼承時又要交一筆不少的遺產(chǎn)稅。另外很多專家呼吁實施房產(chǎn)稅，讓房產(chǎn)回歸居住的功能，出發(fā)點是好，但一定要配合地方政府的土地政策，如果，房價始終不降，房產(chǎn)稅又來雪上加霜，老百姓的買房壓力更是苦不堪言。許多地方政府之所以對城鎮(zhèn)化建設幾極為熱衷，是以為他們關心的是賣地的錢，而這又使城鎮(zhèn)化的規(guī)劃、決策被房地產(chǎn)綁架。這種以圈地建房造城為特征的疾風驟雨式的“城鎮(zhèn)化”運動，會給中國經(jīng)濟，社會發(fā)展帶來許多隱憂，影響經(jīng)濟的健康發(fā)展。土地改革的紅利誰先得？全面深化改革就是為了讓老百姓享受更多的改革紅利。期待新一輪體制改革能有效破解地方政府的土地財政依賴癥，并切實把房地產(chǎn)行業(yè)的稅費負擔“簡政”、“放權”，最大程度的讓利于民。（作者單位：1.四川農(nóng)業(yè)大學經(jīng)濟管理學院；2. 西南財經(jīng)大學中國金融研究中心）

參考文獻

[1] 2013年由國家發(fā)展改革委副主任劉鶴擔綱領銜撰寫的中國改革“路線圖”包含“三位一體改革思路、八個重點改革領域、三個關聯(lián)性改革組合”，簡稱“383”方案。http：//baike.baidu.com/linkurl=ZOCGiJ6ggTgaqnXcvmrrColBc_y6uOJXo04RVrNW3YD BZsEQjztPauMSFxsDdc-tBSHP2dXhaTkedxY9HTvGr_

[2] 夏正亞.小議土地制度助力房價調控[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2013（3）