2.02億到4.87億,從14.9%到30%?!斑@組數(shù)據(jù)不是描述誰的財富增長,而是從2013年到2053年中國老年人口總數(shù)變化和老齡化水平的預(yù)測數(shù)據(jù);城市養(yǎng)老院6464家、農(nóng)村養(yǎng)老院3.27萬家、社會福利院1718家。這是截至2012年底的數(shù)據(jù)。
由輕度老齡化階段至重度老齡化階段,需要未雨綢繆的不只是大眾,還有亟待發(fā)掘新機(jī)遇的金融機(jī)構(gòu)投資者們。
2013年至2021年被定位為中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金戰(zhàn)略準(zhǔn)備期,而由此向后推算的老齡產(chǎn)業(yè)黃金井噴期則為2025年前后,”銀發(fā)經(jīng)濟(jì)“的產(chǎn)業(yè)鏈條亦會不斷地開疆拓土和趨于完整,除了保健、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)外,養(yǎng)老地產(chǎn)、老齡金融亦成為”兵家必爭“之地。
10月9日首屆中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會上,全國老齡辦宣傳部主任刁海峰公開表示:“未來3至5年可能會出臺針對養(yǎng)老地產(chǎn)的支持政策。”而在目前正“炙手可熱”的養(yǎng)老運(yùn)營市場上,保險機(jī)構(gòu)和第三方運(yùn)營商正在共同主導(dǎo)。
險資的“天然需求”
《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告2014》中有這樣一項結(jié)論值得關(guān)注,即中國老齡產(chǎn)業(yè)各板塊將逐步形成協(xié)同發(fā)展的態(tài)勢。目前的狀況是老齡服務(wù)市場先聲奪人,老齡房地產(chǎn)“炙手可熱”,老齡用品市場整體發(fā)展緩慢,老齡金融市場逐步覺醒。
中國保險機(jī)構(gòu)在養(yǎng)老地產(chǎn)的布局中,選擇了一套和國外經(jīng)驗有極大不同的商業(yè)模式,即打通產(chǎn)品端與投資端并耕耘“全產(chǎn)業(yè)鏈”。一位業(yè)內(nèi)分析師曾這樣總結(jié)上述商業(yè)模式的優(yōu)勢:“保險資金做養(yǎng)老社區(qū)將有效延長產(chǎn)業(yè)鏈,增加盈利渠道,實(shí)現(xiàn)全生命周期覆蓋,獲得超過資金投資假設(shè)的收益率,把地產(chǎn)運(yùn)營的預(yù)售期提前至中年投保的時候,實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品端與投資端的直接對接?!?/p>
在過去兩三年里,每每與保險機(jī)構(gòu)的人碰面,寒暄的方式必然是“你們公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)沒?做養(yǎng)老社區(qū)沒?”在老齡化進(jìn)程加快的背景下,這樣的場景似乎都無可厚非,但背后顯示出的則是保險資金在養(yǎng)老地產(chǎn)布局中“如日中天”的地位。
“布局早的公司在2006、2007年就已經(jīng)在研究中,而現(xiàn)在出手的基本上為時已晚。整個版圖就是那么大,后進(jìn)入者是無法分得一杯羹的。”一位保險機(jī)構(gòu)人士這樣形容目前保險公司在養(yǎng)老地產(chǎn)布局上的競爭態(tài)勢。
2010年9月,保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》,保險資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計,保險系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資將超過2000億元。
事實(shí)上,保險公司對于養(yǎng)老地產(chǎn)的需求是有天然性的。對比美國經(jīng)驗來看,其產(chǎn)品端和投資端往往是分開的,投資端往往是以REITs、抵押貸款證券等形式為體現(xiàn),而國內(nèi)產(chǎn)品端和投資端對接的方式是極具中國特色的。
目前,國內(nèi)保險公司開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為三種類型:一是以郊區(qū)社區(qū)+養(yǎng)老服務(wù)的類型;二是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的類型;三是CCRC模式主導(dǎo)的類型,即持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)。而用戶分類上,大多是在基本養(yǎng)老之上的服務(wù),主要針對中高端、高端用戶。而輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的兩條線分化也正變得更加明顯。
大多數(shù)的選擇:郊區(qū)養(yǎng)老+養(yǎng)老服務(wù)
長江證券近日的一份研究報告指出,養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展將再造一個保險市場,保險+服務(wù)成為重要模式。目前我國65歲以上人口1.3億左右,假設(shè)1.5%入住養(yǎng)老社區(qū)費(fèi)用在100萬,這個市場容量在3萬億左右,如果這部分的養(yǎng)老市場全部通過保單形式對接,則相當(dāng)于再造一個保險市場。
而如上文所述,國內(nèi)產(chǎn)品端和投資端對接的方式是極具中國特色的,也就是說大多數(shù)保險都愿意選擇將養(yǎng)老市場和保單形式進(jìn)行對接。上述研究報告進(jìn)一步指出,未來將養(yǎng)老服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)嵌套入保險產(chǎn)品將是保險機(jī)構(gòu)開拓養(yǎng)老市場的重要模式?!靶聡畻l”進(jìn)一步掃清保險業(yè)發(fā)展養(yǎng)老和健康產(chǎn)業(yè)制度障礙,未來通過保險產(chǎn)品+養(yǎng)老服務(wù)+醫(yī)療服務(wù),報信啊機(jī)構(gòu)將獲得在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資、運(yùn)營以及產(chǎn)業(yè)并購重組領(lǐng)域內(nèi)無可比擬的優(yōu)勢。
而多數(shù)保險公司進(jìn)軍養(yǎng)老市場除了先期的重資產(chǎn)投資跑馬圈地外,現(xiàn)在選擇輕資產(chǎn)進(jìn)入也成為一種方式。近日“太平洋保險養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司”在上海自貿(mào)區(qū)的落地受到關(guān)注,這也是上市保險公司四巨頭中最晚介入養(yǎng)老地產(chǎn)市場的一家。
據(jù)了解,太保養(yǎng)老投資公司將以“輕資產(chǎn)”模式介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。其特點(diǎn)是城市化、小型化、快速復(fù)制,即不會大規(guī)模高成本圈地,而是借地方政府處置不良資產(chǎn)之契機(jī),采取自建、改建(包括收購或租用舊賓館、舊廠房等)城市中心城區(qū)現(xiàn)有物業(yè),并將之改建成養(yǎng)老設(shè)施的方式。
多家保險巨頭在養(yǎng)老地產(chǎn)上均有布局。目前,保險公司投資地產(chǎn)可以采用直接投資和間接投資兩種途徑。直接投資可以選擇設(shè)立全資子公司的方式,也可以選擇和第三方開展股權(quán)合作或者共設(shè)基金的模式操作。另有分析顯示,間接投資有間接貸款和借道信托的模式。
高門檻:醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式
約70萬平方米的土地、6000多戶的規(guī)劃,泰康人壽是最先“吃螃蟹者”。近日作為泰康養(yǎng)老社區(qū)的“總設(shè)計師”,泰康人壽董事長陳東升公開表示,未來10年泰康人壽將投資1000億元用于全國約15個連鎖養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。
今年4月,泰康之家?申園的養(yǎng)老生活體驗館正式揭幕,申園的雛形首度對外實(shí)體呈現(xiàn)。申園是泰康養(yǎng)老社區(qū)全國布局的旗艦項目,也是泰康人壽長三角戰(zhàn)略棋盤上最重要的一枚落子。
泰康人壽還同時公布,除上海之外,江蘇、浙江亦已被確定為泰康養(yǎng)老社區(qū)長三角布局重點(diǎn),已規(guī)劃在南京、蘇州、杭州、寧波等地獲取項目用地,因地制宜地建設(shè)泰康之家連鎖養(yǎng)老社區(qū)。
“我們把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當(dāng)成事業(yè)來做,地產(chǎn)商追求高周轉(zhuǎn)率快速回籠資金,但泰康可以拿1000億10年不賺錢,現(xiàn)在我們實(shí)際投入的150億相比泰康管理的6000億資產(chǎn),對投資回報的影響很小,所以我們更有耐心把我們的產(chǎn)品做得優(yōu)質(zhì)?!标悥|升的話也道出了保險和做養(yǎng)老地產(chǎn)的不同。
而泰康人壽也首提了醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的模式,其將醫(yī)療和護(hù)理資源整合。9月2日,泰康人壽在北京燕園生活體驗館啟動“全球醫(yī)療直通車”,與美國約翰?霍普金斯等全球頂級醫(yī)院建立綠色轉(zhuǎn)診通道,將“三甲醫(yī)院臨床診療+社區(qū)配建二級康復(fù)醫(yī)院+CCRC持續(xù)關(guān)愛養(yǎng)老社區(qū)”三層次醫(yī)養(yǎng)服務(wù)體系進(jìn)一步升級。
另據(jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析,目前醫(yī)養(yǎng)融合的模式主要有整合照料、聯(lián)合運(yùn)行及支撐扶持三種。和養(yǎng)老社區(qū)對接是,泰康目前主要選擇年金險產(chǎn)品,件均保單在200萬元,面向高端人群。此外,泰康的另一大特色還在于將運(yùn)營和投資進(jìn)行了分離。
中間層:CCRC模式
合眾人壽在國內(nèi)首家提出CCRC模式,被業(yè)界認(rèn)為是中國保險產(chǎn)品模式一次大的創(chuàng)新。這也是國內(nèi)首款鎖定未來養(yǎng)老社區(qū)租金的保險產(chǎn)品。
去年10月,合眾人壽推出了國內(nèi)首個實(shí)物養(yǎng)老保障計劃,業(yè)務(wù)模式是購買合眾人壽實(shí)物養(yǎng)老保障計劃的客戶,到了保險合同約定年齡后,就可以選擇入住合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)。不論未來社區(qū)租金如何上漲,都可以保證入住,但需按到時市場價繳納服務(wù)費(fèi)。
發(fā)源于美國教會發(fā)起的組織,CCRC(Continuing Care Retirement Community)持續(xù)照料退休社區(qū),通過為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù),使老年人在健康狀況和自理能力變化時,依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住,并獲得與身體狀況相對應(yīng)的照料服務(wù)。
根據(jù)合眾人壽董事長戴皓的公開介紹,合眾人壽在武漢投資建造的國內(nèi)首個CCRC社區(qū)(持續(xù)健康退休社區(qū)),是基于美國的CCRC持續(xù)健康理論而設(shè)立,專為退休老年人設(shè)計,提倡深具人文關(guān)懷的現(xiàn)代生活方式。合眾的規(guī)劃是,合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)未來將逐漸實(shí)現(xiàn)全國布局,實(shí)現(xiàn)連鎖化經(jīng)營。