從保定房契看不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格

田旺杰

摘 要：依據(jù)河北保定房契，對(duì)近代房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的真實(shí)性進(jìn)行分析，作者認(rèn)為，房屋交易制度保證了契約記載房屋價(jià)格的真實(shí)性，也就是說(shuō)官府的“法律”和民間的“習(xí)慣法”一起佐證了房屋價(jià)格的真實(shí)性。

關(guān)鍵詞：保定；房契；不動(dòng)產(chǎn)交易；價(jià)格

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）05-0080-02

杜恂誠(chéng)先生在其論文中就上海道契中所反映的房?jī)r(jià)提出了質(zhì)疑，認(rèn)為上海房契在交易過(guò)程中，中人與買(mǎi)主私下串通，少報(bào)契價(jià)，目的是少交契稅。這種現(xiàn)象在清代末期以牙行為不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)的過(guò)程中，一度比較盛行，確實(shí)出現(xiàn)了少報(bào)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。

一、虛報(bào)房?jī)r(jià)的可能性

房屋交易價(jià)格的虛報(bào)，主要來(lái)自于買(mǎi)主，因?yàn)橘I(mǎi)主承擔(dān)著中人費(fèi)用、契稅、印花稅、契紙費(fèi)、注冊(cè)費(fèi)、教育附加等還得支付勘測(cè)費(fèi)。這些費(fèi)用占總交易的比例通常為15%左右。以民國(guó)三十四年曹鳳山賣(mài)房契為例說(shuō)明。

從下表來(lái)看，在所有的稅費(fèi)中，分兩種，一種是不變費(fèi)用，即每筆交易的費(fèi)用是規(guī)定的，不隨交易額的大小而發(fā)生變化，是手續(xù)費(fèi)和契紙工本費(fèi)，分別是1 500元和200元。另一種是可變費(fèi)用，即稅率是固定的，但稅額是根據(jù)買(mǎi)價(jià)發(fā)生變化的?？傮w而言，一筆房屋交易各種稅費(fèi)支出占賣(mài)價(jià)的15%左右，稅負(fù)是相當(dāng)沉重的。稅負(fù)的沉重和制度的不健全，為虛報(bào)房?jī)r(jià)提供了可能。

二、契約房?jī)r(jià)真實(shí)性分析

清政府對(duì)牙行的管理比較松散，沒(méi)有在管轄地域上做出嚴(yán)格劃定，保定城內(nèi)的所有牙行可以在任意地方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行管理。為了增加收益，牙行之間互相競(jìng)爭(zhēng)，牙人個(gè)人中飽私囊，增加自己收入。這種現(xiàn)象是有的，但畢竟是少數(shù)。并不能因此否定契約價(jià)格的真實(shí)性。

一從交易程序來(lái)看。草契由賣(mài)契人填寫(xiě)，賣(mài)契人不識(shí)字時(shí)，由經(jīng)手承辦人或代筆人填寫(xiě)，詳細(xì)寫(xiě)出賣(mài)契人姓名、來(lái)源（祖遺、自置）、坐落、房間類(lèi)型、朝向、間數(shù)、面積及附屬物（包括樹(shù)、井、廁所、連枷、石磨等）、中人姓名、交易單位、交易價(jià)格。賣(mài)契人不會(huì)主動(dòng)或者隨意少寫(xiě)交易價(jià)格，以便給買(mǎi)主討價(jià)還價(jià)尋找機(jī)會(huì)和可能，從而引起事后糾紛。

二是從《匯編》看，保定不動(dòng)產(chǎn)交易契約中，沒(méi)有“絕賣(mài)”或“杜賣(mài)”字樣，僅有“永為業(yè)”。虛報(bào)房?jī)r(jià)對(duì)買(mǎi)主是受益的，但對(duì)賣(mài)主和中人來(lái)說(shuō)并不一定是受益的。從保定一份推讓契約看，賣(mài)契人先后經(jīng)過(guò)四次推契找價(jià)。就賣(mài)主來(lái)說(shuō)，他每次找契要以上次契約價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行找價(jià)。如果契約價(jià)格是虛報(bào)的，找價(jià)就失去依據(jù)。賣(mài)主找價(jià)過(guò)高，買(mǎi)主不會(huì)同意；若找價(jià)過(guò)低，賣(mài)主還是沒(méi)有達(dá)到心理預(yù)期。每次找價(jià)，原中人都要受邀請(qǐng)并參與找價(jià)，原中人不可能記住所有虛報(bào)契約價(jià)格進(jìn)行撮合。中人所得“中介費(fèi)”是官方認(rèn)可的，保定通常為“買(mǎi)六賣(mài)三”，這個(gè)費(fèi)用數(shù)字較小，不占很大比重。從事例推斷，不具有可行性。但不排除親戚、朋友以較低價(jià)格進(jìn)行交易行為。

三是從制度上來(lái)看。在清代，保定房契交易既有官府牙行，還有中人、保甲、經(jīng)手代辦人、族長(zhǎng)等。從這點(diǎn)看，交易不僅僅是賣(mài)方、買(mǎi)房和中人三方，還有其他監(jiān)證人的參與。因此，在中人與新業(yè)主私下勾結(jié)，中飽私囊，其他參與人如何監(jiān)證這個(gè)交易，是不是成為擺設(shè)呢？從身份和影響看，保甲、族長(zhǎng)的影響和話語(yǔ)權(quán)要比中人大，盡管中人負(fù)責(zé)這筆交易的完成，但是還要兼顧保甲和族長(zhǎng)的影響。

進(jìn)入民國(guó)以后，保定城市由城關(guān)分局管理不動(dòng)產(chǎn)交易。買(mǎi)主手持草契赴縣辦理契稅時(shí)，縣級(jí)管理機(jī)構(gòu)要對(duì)草契內(nèi)容進(jìn)行處理，有兩種情況，第一種為“原抄”。在《匯編》中，大多數(shù)契約上有“原抄”或“房間數(shù)自報(bào)“字樣，即按照草契內(nèi)容填寫(xiě)官契和契稅；另一種情況為重新丈量和勘測(cè)。在一些契約上標(biāo)有“丈量后重新填寫(xiě)”、“房間數(shù)有變動(dòng)，數(shù)后再填寫(xiě)”，說(shuō)明官府在辦理紅契時(shí)，不僅僅在于收繳契稅，還在關(guān)注契約內(nèi)容的真實(shí)性和產(chǎn)權(quán)交易的合法性。按照邏輯推理，一個(gè)地方的建筑風(fēng)格、房間面積大小通常是差不多的。如當(dāng)代的房屋計(jì)算面積，一居室、兩居室、三居室面積，在人們的心目中有一個(gè)比較一致的概念認(rèn)識(shí)，一居室通常為10平米左右，兩居室為30-80平米，三居室為80-120平米。后來(lái)隨著建筑面積的擴(kuò)大，人們的認(rèn)識(shí)也在變化。因此，契約中的房間數(shù)，在縣府辦理官契時(shí)，通常會(huì)對(duì)房間數(shù)、面積和交易價(jià)格進(jìn)行核實(shí)的，不會(huì)沒(méi)原則去辦理的，因?yàn)榭h府會(huì)為增加契稅收入而對(duì)房契交易價(jià)格進(jìn)行核對(duì)的。

20世紀(jì)30年代，保定不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)見(jiàn)證制度更加龐大，有公證人1人，城關(guān)田房中人2-3人，城關(guān)田房調(diào)查員1-3人，均為鈐蓋紅印，這說(shuō)明以上人員均為官府指定，為官辦人員。在30年代還成立了不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格核準(zhǔn)委員會(huì)，對(duì)每筆交易按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行核準(zhǔn)，按照核準(zhǔn)價(jià)收繳契稅。

因此，不管是從制度方面，還是邏輯推理方面看，房契價(jià)格是可信的。如在古代中國(guó)實(shí)行的鹽業(yè)專賣(mài)制度，私鹽泛濫很?chē)?yán)重，但私鹽的販運(yùn)永遠(yuǎn)沒(méi)有超過(guò)專賣(mài)鹽業(yè)的數(shù)量和鹽稅。直隸契稅數(shù)量的減少與自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)紛亂所造成的生產(chǎn)力破壞嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)下滑，田房交易數(shù)量下降有關(guān)系，并不能把主要原因歸于虛報(bào)房?jī)r(jià)。

參看文獻(xiàn)：

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[2] 宋美云.近代天津會(huì)館房地契約與訴訟習(xí)慣研究[J].史學(xué)月刊，2007，（2）.

[3] 謝全發(fā).中國(guó)近代揚(yáng)州民間契約傳統(tǒng)與變遷——以房契為例[J].貴州民族學(xué)院學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2006，（3）.

[4] 劉秋根.保定房契檔案匯編（南京國(guó)民政府時(shí)期四）[M].石家莊：河北人民出版社，2012：34.

[責(zé)任編輯 李 可]endprint