我國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)與對策

吳 忠

(東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院，遼寧 大連 116025)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和國際風(fēng)險(xiǎn)等，筆者認(rèn)為對房地產(chǎn)影響最大的是不可預(yù)見性風(fēng)險(xiǎn)，比如政策風(fēng)險(xiǎn)。隨著2008年6月央行的121號文件以及國務(wù)院18號文件、國務(wù)院4月27日的常務(wù)會議，對解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過大的問題提出了八項(xiàng)引導(dǎo)和調(diào)控措施，并作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)界把它稱為“國八條”。2009年5月17日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究如何促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，作為會議成果，旨在控制“少數(shù)大中城市房價(jià)漲幅”、調(diào)整“住房結(jié)構(gòu)”、整頓“房地產(chǎn)市場秩序”的“國六條”出臺以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金遇到了前所未有的吃緊，其中尤其是一大批中小開發(fā)企業(yè)面臨著更大的融資困難，代表著房地產(chǎn)與銀行的蜜月期已過。房價(jià)不會大幅下跌，同時(shí)也不會大幅上漲?！皣鶙l”出臺的一大目的就是鞏固2008年宏觀調(diào)控的成果，加大力度繼續(xù)控制房價(jià)漲幅。這是當(dāng)前我國房地產(chǎn)消費(fèi)國情所決定的，如果房價(jià)繼續(xù)大幅上漲，絕大部分人的住房需求得不到解決，勢必會影響社會的穩(wěn)定與發(fā)展，這也是政府不愿看到的。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資特點(diǎn)

1.世界經(jīng)濟(jì)可能正處于有史以來最大的泡沫之中

按照摩根斯坦利的估計(jì)，目前來自房地產(chǎn)、股票和一些商品 (如石油、礦石等)的總價(jià)值超過了20萬億美元，相當(dāng)于全球GDP的50%。這可能是有史以來最高的比例了。過高的房價(jià)導(dǎo)致很多問題，它導(dǎo)致一些國家如美國儲蓄率過低，美國成為全球最大的高負(fù)債國。導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生的原因有兩點(diǎn):一是科技進(jìn)步特別是工廠技術(shù)和分銷技術(shù)的進(jìn)步大大提高了工業(yè)的生產(chǎn)率;二是中國等計(jì)劃經(jīng)濟(jì)國家融入全球經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，給發(fā)達(dá)國家的企業(yè)帶來了強(qiáng)大的沖擊，切斷了貨幣供給與通貨膨脹之間的傳統(tǒng)聯(lián)系，加之工廠技術(shù)發(fā)展使得獲取低價(jià)勞動力變得更加容易。在傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)品領(lǐng)域，物價(jià)下降的壓力越來越大。但是貨幣供給總是要有發(fā)泄的領(lǐng)域，在房地產(chǎn)市場，貨幣供給終于引起了膨脹。當(dāng)前包括我國一些大城市在內(nèi)的全球范圍的房地產(chǎn)價(jià)格上升，引起了房地產(chǎn)需求的擴(kuò)張，從而帶來了大范圍的房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)業(yè)是什么?傳統(tǒng)的觀念甚至認(rèn)為其是一個(gè)生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)。但是真正的生產(chǎn)環(huán)節(jié)在建筑(港臺地區(qū)稱為“營造”)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)幾乎什么都沒做。所有的價(jià)值增值環(huán)節(jié)，例如產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑施工、裝修裝飾、房屋銷售、戶籍登記和物業(yè)管理等，都分別由供應(yīng)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)承擔(dān)了。房地產(chǎn)企業(yè)剩下的，就只有資金和理念了。這與金融業(yè)有什么區(qū)別呢?所以筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)充其量是一個(gè)運(yùn)用資金進(jìn)行資源整合的管理型、服務(wù)型企業(yè)，或者說，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)以房屋土地產(chǎn)品為平臺的金融企業(yè)，是金融服務(wù)業(yè)的一個(gè)衍生行業(yè)。從這個(gè)意義來說，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)如果連融資能力都不具備，是沒有資格在這個(gè)行業(yè)生存的。當(dāng)前正在進(jìn)行的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)可謂是一場嚴(yán)峻的考驗(yàn)。從大趨勢上看，筆者認(rèn)為我國房地產(chǎn)大開發(fā)、大營造的局面已經(jīng)過去。主要基于兩點(diǎn)原因:第一，對農(nóng)民利益的保護(hù)意味著土地產(chǎn)權(quán)在一定程度上的相對回歸，靠剝奪農(nóng)民利益致富的開發(fā)模式一去不復(fù)返了;第二，國家基于糧食安全和資源環(huán)境安全的雖然模糊但異常堅(jiān)定的政策不會再允許如此規(guī)模、如此不計(jì)后果的消費(fèi)性大開發(fā)了。

2.外埠地產(chǎn)商及外埠資金進(jìn)入與本土開發(fā)商形成競爭

2006是房地產(chǎn)市場非常殘酷的一年，資金政策緊縮、土地大限和銀行加息等政策，對規(guī)范市場起到一定作用。長建地產(chǎn)總經(jīng)理許曉民告訴記者，在大浪淘沙的變局中，外埠地產(chǎn)大亨不斷進(jìn)入，無論是對市場激活，還是引導(dǎo)一種品牌力量，都能給購房者帶來真正實(shí)惠。同時(shí)會提高人們珍惜土地資源的意識，刺激房地產(chǎn)市場上一個(gè)新臺階。天朗地產(chǎn)董事長孫茵認(rèn)為，不同的土地取得方式，決定了本土開發(fā)商和外埠地產(chǎn)商開發(fā)模式的差異。外埠地產(chǎn)商主要靠資金實(shí)力競拍大塊“凈地”，不愿觸及拆遷、補(bǔ)償?shù)取袄洗箅y”問題。而有些本土開發(fā)商會長期在舊城改造中做土地文章，更多的是對這個(gè)城市、對生于此長于此的土地的摯愛。曲江新區(qū)管委會主任段先念對記者說，一個(gè)品牌要形成長效，要對市場發(fā)展有導(dǎo)向作用，就要追求社會平均利潤。只有社會平均利潤才是永恒的，房子也是商品，價(jià)格必須符合價(jià)值規(guī)律。言外之意，只有消費(fèi)者認(rèn)可的產(chǎn)品，才是市場的真正主導(dǎo)者。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步成熟和規(guī)范，市場會選擇能真正把握購房者需求、順應(yīng)市場且能引領(lǐng)市場發(fā)展的企業(yè)，而不會管它是本土的還是外埠的。齊昱認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，外埠地產(chǎn)商和本土開發(fā)商的界限也會變得越來越模糊直至消失，本土開發(fā)商要直面市場變革，將自身優(yōu)勢和特色轉(zhuǎn)化成核心競爭力，把產(chǎn)品做好、做出特色，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。孫茵說，市場是非常廣闊的，本土開發(fā)商可找到各自的贏利方式，不必?cái)D在一個(gè)狹小的產(chǎn)品區(qū)間拼殺。如果自己的專業(yè)能力、生存能力越來越強(qiáng)，產(chǎn)品越做越受市場歡迎，還用懼怕競爭對手的強(qiáng)大嗎?外埠地產(chǎn)商進(jìn)入本土市場后，會讓產(chǎn)品“反映和記錄”這個(gè)時(shí)代，而且會考慮地域文化特色、購房者的情感因素與真正需求，因?yàn)槭袌霾幌嘈叛蹨I。正如齊昱所說，“得客戶者得市場，得市場者主沉浮”，開發(fā)商的一切行為都不能脫離市場而孤立存在，只有真正贏得購房者，才能真正主導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)來源

1.利率風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費(fèi)者的購買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加;另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者、經(jīng)營者帶來損失。

2.購買力風(fēng)險(xiǎn)

購買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不確定的因素。由于消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境和消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商帶來損失。

3.資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價(jià)證券兌換成貨幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券變成貨幣的難易程度是不同的。一般來說，儲蓄存款、支票等變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的時(shí)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。

三、應(yīng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的對策

1.投資分散策略

房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。而房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長率、人均收入、儲蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)應(yīng)為投資最佳時(shí)機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。

2.投資組合策略

房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)耐顿Y基礎(chǔ)上搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資回報(bào)率相對較高，回報(bào)率低的投資相對地風(fēng)險(xiǎn)就低一些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)，整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的收益彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。

3.保險(xiǎn)策略

對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失、實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動以及保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。一般來說，房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者在購買保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮房地產(chǎn)投資者所需要的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位和厘定費(fèi)率以及選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司等幾方面的因素。

4.做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

我國從20世紀(jì)70年代開始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。2001年原國家計(jì)委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入了基本建設(shè)程序。2003年2月，原國家計(jì)委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容和審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo)我國的可行性研究工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和開發(fā)實(shí)踐證明，項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵是決策，開發(fā)商應(yīng)高度重視可行性研究的工作質(zhì)量，實(shí)事求是，做好大量市場調(diào)研，最大程度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

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