探究房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的管理及其控制

劉敏芝

摘要：成本的管理與控制是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中永恒的主題，是企業(yè)求得生存與可持續(xù)發(fā)展的重要保障。房地產(chǎn)公司只有將項(xiàng)目成本降低到同行的平均水平之下，才會(huì)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，哪怕不通過(guò)降價(jià)方式吸引顧客，也能夠獲得相當(dāng)可觀(guān)的利潤(rùn)。本文旨在通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的構(gòu)成的了解，然后探究目前房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的管理及其控制中出現(xiàn)的問(wèn)題，最后給出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目成本 管理 控制

在經(jīng)濟(jì)全球一體化的今天，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，如何在這激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲勝是所有房地產(chǎn)公司所面臨的共同問(wèn)題。其實(shí)，最好的辦法就是在合理、合法、項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)標(biāo)與房屋安全狀況良好的情況之下降低成本投資，不僅可以招攬更多的客戶(hù)，而且也能贏得良好的口碑。既讓客戶(hù)住上了便宜、舒適的房子，也讓房地產(chǎn)公司能獲得了相當(dāng)不錯(cuò)的利益，所以對(duì)項(xiàng)目成本的有效管理和控制是一箭雙雕的好事情。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)公司是現(xiàn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱之一，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。近年來(lái)，房屋價(jià)格一直居高不下，這是多方面的原因造成的。但最主要的還是房地產(chǎn)公司項(xiàng)目投資的成本過(guò)高。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本主要包括土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等六部分。其中土地成本所占的比例是最大的，但是因?yàn)槟壳俺鞘薪ㄔO(shè)，用地緊張，土地價(jià)格變化幅度不大，所以要想壓縮土地成本幾乎是不可能的，因而只能從其余的五個(gè)方面著手來(lái)降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的管理及其控制中的問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是從項(xiàng)目論證、取得土地、房屋設(shè)計(jì)到施工，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程周期很長(zhǎng)。而且，一套房子也不是一天、兩天或是一個(gè)月、兩個(gè)月就能建立起來(lái)的，往往都得花一年甚至是幾年的時(shí)間才能建成。在此期間，建房的原材料的價(jià)格、工作人員的工資等是在不斷變化，當(dāng)然，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，漲價(jià)、漲工資是一定的。這么多的不確定因素給項(xiàng)目成本的設(shè)定，信息數(shù)據(jù)的收集與分析等帶來(lái)了很大的困難。于是，常常會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本比預(yù)期的要高。所以，房地產(chǎn)公司從自身的利益角度出發(fā)，就會(huì)抬高房屋售價(jià)，人們的購(gòu)買(mǎi)欲降低，房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售量下降，這樣一種惡性循環(huán)對(duì)公司和客戶(hù)來(lái)說(shuō)都是不利的。至此，縮短開(kāi)發(fā)周期來(lái)降低項(xiàng)目成本是房地產(chǎn)公司應(yīng)該想辦法解決的問(wèn)題之一并且刻不容緩。

（二）營(yíng)銷(xiāo)手段落后

現(xiàn)在，房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)手段還停留在發(fā)傳單打廣告的傳統(tǒng)方式上，效率低、覆蓋面不廣、針對(duì)性不強(qiáng)。在一般的城市，一套房子至少也得幾十萬(wàn)，所以并不是每一個(gè)人都買(mǎi)得起房子的。同時(shí)，每個(gè)人的追求也不一樣，有些人喜歡悠閑、寧?kù)o的鄉(xiāng)村生活，這種人群他們就不愿意在城市買(mǎi)房子；還有一部分低收入人群，目前的他們是買(mǎi)不起房子的，但是，一些銷(xiāo)售人員不考慮實(shí)際情況，逮到一個(gè)看房子的客戶(hù)就不停地游說(shuō)，不但浪費(fèi)了客戶(hù)時(shí)間，招致客戶(hù)的反感，也降低了工作的效率。因此，這種盲目的宣傳只不過(guò)是加大了項(xiàng)目成本的投資，收效甚微。

（三）項(xiàng)目成本控制的組織管理不善

進(jìn)入新紀(jì)元之后，房地產(chǎn)公司迅速成長(zhǎng)壯大，房?jī)r(jià)更是翻了數(shù)翻，公司收益頗豐。按理說(shuō)，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的組織管理應(yīng)該是很完善的，但是事實(shí)卻與之相反。在經(jīng)濟(jì)效益上，房地產(chǎn)公司確實(shí)賺了不少，這點(diǎn)不可否認(rèn)，但在內(nèi)部管理制度上還存在缺陷。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)公司都只是將項(xiàng)目成本的管理與控制交給財(cái)務(wù)部門(mén)，認(rèn)為公司的資金運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)該由領(lǐng)導(dǎo)層和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)，而把真正執(zhí)行項(xiàng)目的相關(guān)施工部門(mén)排除在外，使得落實(shí)成本控制目標(biāo)缺乏具體的實(shí)施者，在出現(xiàn)項(xiàng)目投資超出成本預(yù)算的時(shí)候，各部門(mén)之間相互推卸責(zé)任，公司管理體系一片混亂。

（四）財(cái)務(wù)成本控制不當(dāng)

我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只注重項(xiàng)目工程的造價(jià)成本，忽略了對(duì)財(cái)務(wù)成本的控制。沒(méi)有建立相關(guān)管理制度，至使在財(cái)務(wù)成本管理上沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，更多的是依靠財(cái)會(huì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)，他們認(rèn)為財(cái)務(wù)成本控制不重要，所以就不重視，這就在一定程度上造成了財(cái)務(wù)賬目很混亂、不精確的情況發(fā)生。事實(shí)上，財(cái)務(wù)成本是項(xiàng)目成本中重要的一環(huán)。就目前現(xiàn)狀而言，房地產(chǎn)公司忽視財(cái)務(wù)成本而制定的融資方案危險(xiǎn)性較高，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化的能力較差。所以，即使在房地場(chǎng)反展前景這么好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，還是會(huì)看到一些房地產(chǎn)公司因投資不當(dāng)而破產(chǎn)的。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本的管理以及控制的措施

（一）采用合同約束制，控制產(chǎn)品造價(jià)

房地產(chǎn)公司大都把工作的重點(diǎn)放在項(xiàng)目施工方面而忽視了施工前的設(shè)計(jì)成本控制即企業(yè)項(xiàng)目成本中的前期費(fèi)用。有些設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀(guān)念淡薄、設(shè)計(jì)隨心所欲，一旦工程動(dòng)工，設(shè)計(jì)圖稍稍改動(dòng)，那所帶來(lái)的投資成本金額差是非常大的。因此，在正式施工前，項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖必須是已完結(jié)且準(zhǔn)確無(wú)誤的，公司和設(shè)計(jì)師之間簽訂正式合同，互相約制，保障雙方權(quán)益。在決定施工的時(shí)候，和原料供應(yīng)商、施工工人也應(yīng)該簽訂相關(guān)協(xié)議，確保工程的原材料充足，施工人數(shù)到位，也避免了施工過(guò)程中產(chǎn)品造價(jià)的提高?？傊?，要做好對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理，以此來(lái)控制產(chǎn)品造價(jià)，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。

（二）優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo)手段，促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)量

隨著科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，高科技產(chǎn)品層出不窮。在信息化時(shí)代的今天，要改變傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)模式，建立新的營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)。首先，根據(jù)事先做好的市場(chǎng)調(diào)研工作來(lái)制定項(xiàng)目計(jì)劃，針對(duì)潛在客戶(hù)進(jìn)行有計(jì)劃的營(yíng)銷(xiāo)。其次，由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)達(dá)，可以在制作本公司的銷(xiāo)售網(wǎng)頁(yè)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)先讓客戶(hù)對(duì)自己公司的情況有一個(gè)大概了解，讓顧客填上基本信息以及所想要購(gòu)買(mǎi)的房屋類(lèi)型和價(jià)格。房地產(chǎn)公司就能很快、很全面的收集客戶(hù)信息，然后安排工作人員進(jìn)行整理、分析之后做電話(huà)回訪(fǎng)。這樣減少了傳單廣告的紙質(zhì)宣傳費(fèi)用，降低了營(yíng)銷(xiāo)成本。最后，要提高銷(xiāo)售人員的工作素質(zhì)，加強(qiáng)人事管理。以工作效率高低為標(biāo)準(zhǔn)，形成優(yōu)勝劣汰制，促進(jìn)員工之間的相互競(jìng)爭(zhēng)力，提高產(chǎn)品銷(xiāo)售量。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，建立成本控制責(zé)任制

房地產(chǎn)公司內(nèi)部項(xiàng)目成本的管理者每一個(gè)人都應(yīng)該承擔(dān)與之權(quán)限相應(yīng)的責(zé)任，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)到項(xiàng)目施工之間的項(xiàng)目成本投資的管理過(guò)程要全程記錄與分析。財(cái)務(wù)部門(mén)要時(shí)刻了解施工動(dòng)態(tài)，做好與各部門(mén)的相關(guān)交接工作，配合領(lǐng)導(dǎo)層的管理。同時(shí)，公司要設(shè)置監(jiān)管部門(mén)，對(duì)財(cái)務(wù)、項(xiàng)目等實(shí)行不定期的考察，督導(dǎo)每個(gè)部門(mén)能按部就班的完成各自工作。至此，各個(gè)部門(mén)環(huán)環(huán)相扣，就能加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理。對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中的工作要落實(shí)到個(gè)人，建立成本控制責(zé)任制，確保每一環(huán)節(jié)的成本控制在預(yù)定目標(biāo)之內(nèi)，這樣也避免了工作人員之間相互之間推卸事故發(fā)生責(zé)任。

（四）重視財(cái)務(wù)成本控制

在財(cái)務(wù)成本中最主要的是資金成本，它是公司為籌集和使用資金付出的代價(jià)，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要概念。每個(gè)公司都想以最小資金成本獲得所需的資金份額，但是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，它會(huì)受各種因素的影響，波動(dòng)幅度大，應(yīng)該引起高度重視。再者，房地產(chǎn)的投資金額比較大，加上施工周期長(zhǎng)，使得公司承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)性，企業(yè)的負(fù)責(zé)任早已熟悉，在大規(guī)模的調(diào)配、使用資金上都是大手大腳的，不注意財(cái)務(wù)成本的節(jié)約。所以要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的控制，開(kāi)源節(jié)流，促使房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展。

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