我國政策對房地產(chǎn)金融市場的影響及相關(guān)問題探討

李劍鋒

（安徽大學(xué)江淮學(xué)院，安徽 合肥 230001）

一、我國政策對房地產(chǎn)金融市場的影響

從2004 年10 月中國人民銀行將金融機(jī)構(gòu)的存貸款基準(zhǔn)利率提升之后，房地產(chǎn)金融市場也因此受到了影響。為了平衡發(fā)展，中央銀行對商業(yè)銀行在住房貸款方面的政策也作了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，同時各個部門也積極制定出了相關(guān)的規(guī)定。如以往商業(yè)銀行給客戶提供住房貸款業(yè)務(wù)的期限為三十年，現(xiàn)已減少到二十年；購買的房子在兩年之內(nèi)就要轉(zhuǎn)讓的要收取售房總金額的0.05 比例的營業(yè)稅；以往客戶要申請購房的貸款最高限額是0.8，現(xiàn)已減少到0.7。中央銀行一系列貨幣政策出臺后不久，杭州、上海、徐州等城市房地產(chǎn)的發(fā)展就受到了影響，不僅開發(fā)面積增長率有所下降，房屋價格也有所降低，這也為房地產(chǎn)金融市場走向規(guī)范化提供了平臺。

利率，實際上就是指資金的價格，是資金供求情況的一種體現(xiàn)，在金融領(lǐng)域和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都占有核心地位。利率發(fā)生變化首先影響的就是貨幣的供給和需求，接著影響商品市場，最終對整個市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作造成影響。利率提升貨幣的供給量也就增加，需求量減少，也就降低了商品市場的需求。就居民來說，利率提升產(chǎn)生的一系列影響可以降低自身消費，同時，儲蓄的資金也會有所增加。另外，利率提升也會對居民的股票、房屋、土地等價格造成影響，降低居民的投資收入，制約居民的投資需求。就企業(yè)來說，利率的高低對自身的投資規(guī)模也有影響。在貨幣供給量保持不變的基礎(chǔ)上，利率提升就表示資金的價格也提升，企業(yè)自身的融資成本也就增加了。利率的提升還會促使原材料成本增加、工資增加。如果市場上資金的價格沒有響應(yīng)的提升，那么企業(yè)的利潤就會受到影響，投資規(guī)模自然也就受到制約，市場給企業(yè)的供給量也就會相應(yīng)減少。這樣低效率的企業(yè)就無法在競爭激烈的市場上立足，最后被淘汰，促進(jìn)行業(yè)整體的效率提升。此外，利率的提升也就表示緊縮性貨幣政策的實施，商業(yè)銀行也就會收緊銀根，控制甚至是縮小信貸資金的規(guī)模，進(jìn)而提升供需兩方的融資難度，有效制約投資跟需求。

二、對我國房地產(chǎn)金融市場的政策建議

（一）調(diào)控住房貸款結(jié)構(gòu)跟規(guī)模，抑制貨幣供給量增長過快

貨幣供給量的增加過快，就會使得住房貸款增加，進(jìn)而房地產(chǎn)開發(fā)的投資跟投機(jī)需求也就會增加。尤其是住房貸款相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的降低，更會使得投機(jī)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。所以，監(jiān)管部門必須要嚴(yán)格控制住房貸款的結(jié)構(gòu)跟規(guī)模，適當(dāng)制約房地產(chǎn)投機(jī)需求的增加，提升住房貸款的水準(zhǔn)。這樣一是可以制約房地產(chǎn)金融市場的快速發(fā)展，二是可以減少貸款的風(fēng)險。

（二）創(chuàng)建并完善房地產(chǎn)金融市場的預(yù)警跟統(tǒng)計指標(biāo)系統(tǒng)，指引金融機(jī)構(gòu)的信貸走向，促進(jìn)信貸資金的平衡發(fā)展

強(qiáng)化并落實房地產(chǎn)信息處理、統(tǒng)計、公開等制度，創(chuàng)建并完善科學(xué)的、合理的預(yù)警和檢測系統(tǒng)。一是，定期將各自地區(qū)商品房的開發(fā)、投資、施工、竣工、空置、銷售等情況公布出來，增加房地產(chǎn)相關(guān)信息的透明度，給開發(fā)商提供有效的投資信息，指引開發(fā)商投資有發(fā)展?jié)摿Φ纳唐贩?。二是借助對相關(guān)信息的披露、問題的分析以及政策的解讀，避免消費者盲目的跟風(fēng)投資，強(qiáng)化消費者的風(fēng)險意識，保證房地產(chǎn)金融市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

（三）改善投資環(huán)境，探索并拓展投資渠道

當(dāng)前，很多資本都被卷進(jìn)了投機(jī)市場，民間資本也有大量外逃現(xiàn)象，這都是因為投資渠道受阻，投資經(jīng)濟(jì)收入低下的原因。因此，當(dāng)前的投資環(huán)境需要進(jìn)行改善。為此，政府應(yīng)該側(cè)重改善投資環(huán)境、強(qiáng)化公共服務(wù)、調(diào)控市場秩序等方面的政策，減少甚至是避免政府跟居民爭奪投資利益的情況，創(chuàng)造更多的投資機(jī)會。大力支持債券市場、股票市場等的發(fā)展，借助增加相關(guān)信息的披露量和透明度、約束上市企業(yè)及證券商的行為準(zhǔn)則、給中小投資者的正當(dāng)權(quán)益提供保障等方式，讓社會廣大投資者將目光重新放到其他的投資領(lǐng)域上，增加投資渠道，進(jìn)而分散房地產(chǎn)金融市場過多的投機(jī)資金，降低房地產(chǎn)金融市場的調(diào)控壓力。

（四）取消房屋預(yù)售制度

取消房屋預(yù)售制度，只進(jìn)行現(xiàn)房銷售，這樣會使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險跟責(zé)任都增加。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)只能進(jìn)行現(xiàn)房銷售時，就不能夠再借助預(yù)先售房收取購房款或是跟購房者跟銀行的按揭貸款，必須自己籌集更多的資金進(jìn)行樓盤的建設(shè)以及配套，最終使得自身的資金成本增加。此外，進(jìn)行現(xiàn)房銷售，可以有效制約房地產(chǎn)投機(jī)?，F(xiàn)房銷售的炒房成本資金要高出期房很多，也就將房地產(chǎn)投機(jī)者的成本金額提升了，可以有效制約房地產(chǎn)投機(jī)。也就是說，取消房屋預(yù)售制度，實行現(xiàn)房銷售可以轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)過去的開發(fā)形式，對房地產(chǎn)開發(fā)商擁有的資金要求也會很高，可以促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場的優(yōu)勝劣汰，保證房地產(chǎn)金融市場健康、穩(wěn)定、長遠(yuǎn)發(fā)展。

總之，國家出臺的貨幣緊縮性政策對房地產(chǎn)的短期是有一定的影響，但從房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)、穩(wěn)定、健康發(fā)展來說是有利的。

[1]沈寅珂.金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響[J].東方企業(yè)文化，2012（05）.

[2]張鋒.金融調(diào)控政策及對房地產(chǎn)市場的影響[J].中國房地產(chǎn)金融，2008（04）.