新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的思考

李克強(qiáng)總理在提到城鎮(zhèn)化概念時(shí)，提出城鎮(zhèn)化的核心是人。只有人們安居樂(lè)業(yè)，才是新型城鎮(zhèn)化的真正目的。中共中央、國(guó)務(wù)院于3014年3月16日印發(fā)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》把“市場(chǎng)主導(dǎo)，政府引導(dǎo)”作為基本原則，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與新城鎮(zhèn)建設(shè)提供了新的發(fā)展機(jī)遇。新型城鎮(zhèn)化既承載了城市的功能，又承載了旅游、休閑、度假的功能，推進(jìn)功能混合和產(chǎn)城融合，在集聚產(chǎn)業(yè)的同時(shí)集聚人口，防止新城區(qū)空心化，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，改善營(yíng)商環(huán)境，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力，擴(kuò)大就業(yè)容量都具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

新型城鎮(zhèn)背景下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)成因分析

（一）促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展

近幾年，國(guó)內(nèi)各大型城市為緩解中心城區(qū)人口壓力、交通壓力，大力發(fā)展衛(wèi)星式新城，天津市也規(guī)劃了京津、團(tuán)泊等11個(gè)新城規(guī)劃。為完善基礎(chǔ)設(shè)施、集約利用土地，近年來(lái)政府新增土地集中在配套不足的郊區(qū)，在土地出讓中捆綁的公建比重越來(lái)越大。在規(guī)劃和土地出讓過(guò)程中，政府有意推動(dòng)開(kāi)發(fā)商發(fā)展大配套，如引入名校、修建城市綜合體甚至引入產(chǎn)業(yè)等。同時(shí)非住宅用地推出的占比越來(lái)越大，“冷熱”搭配的“配建”等方式在緩解高房?jī)r(jià)的同時(shí)，促進(jìn)相對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)的開(kāi)發(fā)以及由此帶來(lái)的“大配套”的建設(shè)無(wú)疑優(yōu)化了土地開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。多業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)新型城鎮(zhèn)不僅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)大量新增需求，也對(duì)其開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與商業(yè)模式產(chǎn)生重要影響，加快了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)向多業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施大配套帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

中共中央、國(guó)務(wù)院于3014年3月16日印發(fā)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，拉開(kāi)了新的新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)序幕，無(wú)疑將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，會(huì)加劇開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略以及商業(yè)模式等方面的不斷調(diào)整，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化加劇了房企之間的競(jìng)爭(zhēng)。限購(gòu)政策啟動(dòng)以來(lái)，在政府的支持下，商業(yè)地產(chǎn)被眾多房企視為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最佳選擇，很多有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛在城市配套服務(wù)、電商、金融、農(nóng)業(yè)、社區(qū)等跨業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)開(kāi)始布局。一些實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始以“大配套”帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，度假型、商務(wù)型、休閑型、養(yǎng)生型、娛樂(lè)型綜合配套相繼出現(xiàn)，成為區(qū)域的新中心。傳統(tǒng)以住宅、商業(yè)、寫字樓等為主要產(chǎn)品的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要從單純住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯C合配套服務(wù)商，逐步轉(zhuǎn)向針對(duì)服務(wù)和持續(xù)運(yùn)營(yíng)的多業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型路徑選擇

新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出和實(shí)施，為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)揮服務(wù)功能提供了很好的環(huán)境和時(shí)機(jī)，也為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型創(chuàng)造了良好條件。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要成功轉(zhuǎn)型的根本在于創(chuàng)新，而要完成創(chuàng)新使命則需要做到“創(chuàng)新有道”、“創(chuàng)新有法”和“創(chuàng)新有術(shù)”。近年來(lái)，工業(yè)地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)相互融合、合作共贏找到了共同點(diǎn)，既可服務(wù)新型城鎮(zhèn)化，又可促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（一）積極參與新城鎮(zhèn)化建設(shè)土地整理

土地整理的總體目標(biāo)是提高土地利用率，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用。土地整理作為一種能滿足新城鎮(zhèn)化建設(shè)用地之需，滿足人口增長(zhǎng)對(duì)糧食和土地的需要、促進(jìn)土地集約利用的方式，解決人地矛盾以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展起著重要的作用。這種地方政府與開(kāi)發(fā)商的雙贏模式。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，參與一級(jí)市場(chǎng)的土地整理，出資進(jìn)行土地整理和市政配套的建設(shè)，可減少在二級(jí)土地市場(chǎng)招拍掛的過(guò)程中導(dǎo)致的地價(jià)上漲等不確定因素。對(duì)于政府而言，借助社會(huì)和企業(yè)的力量來(lái)實(shí)現(xiàn)新城鎮(zhèn)化建設(shè)，可減少地王的出現(xiàn)。

（二）積極參與旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

近年來(lái)旅游地產(chǎn)投資成為整個(gè)中國(guó)投資的熱點(diǎn)。政策將對(duì)文化旅游地產(chǎn)有利好，尤其對(duì)三四線城市，甚至更偏遠(yuǎn)的地區(qū)，如貴州和云南等地政府放開(kāi)了投資市場(chǎng)、土地市場(chǎng)，鼓勵(lì)大面積開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)。同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化的背景下，會(huì)有一大批旅游小城鎮(zhèn)出現(xiàn)，但旅游地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單理解為開(kāi)發(fā)商到旅游地區(qū)搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售，還包括旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理和旅游服務(wù)體系的建設(shè)等一系列內(nèi)容，需要很強(qiáng)的專業(yè)能力，需要開(kāi)發(fā)商引進(jìn)或培養(yǎng)旅游經(jīng)營(yíng)管理方面的高級(jí)人才。

（三）積極參與養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

中國(guó)社科院的數(shù)據(jù)顯示，2013年60歲及以上老年人口達(dá)到2億人，人口老齡化加速。其中，生活不能自理的老人總數(shù)已超過(guò)3700 萬(wàn)人，未來(lái)對(duì)養(yǎng)老院、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求會(huì)更加明顯。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)，還可以開(kāi)發(fā)休閑、養(yǎng)生養(yǎng)老與度假相結(jié)合的產(chǎn)品，以滿足不同階層老人的養(yǎng)老需求。在完善硬件設(shè)施的同時(shí)，要健全配套的養(yǎng)老服務(wù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）加強(qiáng)產(chǎn)銀合作，拓寬融資渠道

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的逐漸提高，房地產(chǎn)行業(yè)將更多的和信托、基金、保險(xiǎn)資本相結(jié)合。從2014年1-4月份全國(guó)商品房銷售看，商品房銷售情況正在考驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金承受能力，在國(guó)際市場(chǎng)吸收能力下降的同時(shí)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)有所上升。強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱的分化趨勢(shì)，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌組合將進(jìn)一步加劇。為保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)發(fā)展要活用資本的力量，和金融機(jī)構(gòu)、證券商建立更廣泛的合作，有著巨大的發(fā)展空間。對(duì)于大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，通過(guò)入股銀行來(lái)拓寬融資渠道，短期內(nèi)是為了財(cái)務(wù)收益，但中長(zhǎng)期則是未來(lái)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在把金融作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外的另一主業(yè)的同時(shí)，以實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品供應(yīng)商向城市配套服務(wù)商的企業(yè)轉(zhuǎn)型。

（二）推進(jìn)精細(xì)化管理，降本增效

面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷提高設(shè)計(jì)附加值和增強(qiáng)售后服務(wù)力量，高水平做好前期規(guī)劃、方案、建筑設(shè)計(jì)等工作，自主研發(fā)適應(yīng)市場(chǎng)需求的多元化優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，要按照節(jié)能環(huán)保綠色生態(tài)的要求來(lái)建設(shè)。這樣一個(gè)龐大的體系性系統(tǒng)工程，需要以住宅產(chǎn)業(yè)化來(lái)作為實(shí)現(xiàn)一系列目標(biāo)的抓手和路徑。要把握項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，加強(qiáng)施工進(jìn)度、安全、質(zhì)量管理。加快銷售速度，增強(qiáng)去化能力，加快銷售回款。開(kāi)拓新的銷售途徑，以“坐銷”、“行銷”相結(jié)合，挖掘更多潛在客戶，不斷探索合作模式，豐富開(kāi)發(fā)企業(yè)贏利模式。同時(shí)，完善企業(yè)內(nèi)控體制建設(shè)，推進(jìn)精細(xì)化管理，降本增效，全面提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）做好人才儲(chǔ)備工作，提升多業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)能力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)論是參與新城鎮(zhèn)化建設(shè)土地整理、還是進(jìn)行旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都需要有相關(guān)的人才組成專業(yè)團(tuán)隊(duì)作為支撐，還需要進(jìn)一步梳理產(chǎn)業(yè)鏈各流程，對(duì)土地儲(chǔ)備、報(bào)建、招標(biāo)、策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、售后到后期招商經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)整個(gè)流程加以分析，進(jìn)行業(yè)務(wù)流程再造，更好地實(shí)現(xiàn)精細(xì)化和專業(yè)化管理，不斷提升多業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的能力。

參考資料

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