我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析與調控政策建議

實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，不僅關系著宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)、快速、高質量增長目標的實現(xiàn)，還也關系到千家萬戶的切身利益。發(fā)展好房地產(chǎn)業(yè)，是改進民生、加快發(fā)展的一項重要的國民經(jīng)濟宏觀調控工作。本文通過對與房地產(chǎn)發(fā)展相關的各種數(shù)據(jù)的搜集、整理和分析，試圖揭示我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，并根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問題，提出改進房地產(chǎn)業(yè)宏觀調控工作的若干建設性意見。

改革開放以來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程回顧

改革開放為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了前所未有的黃金機遇期。由于一方面我國龐大且年輕的人口規(guī)?？梢栽谳^長的歷史時期內產(chǎn)生巨大市場需求，另一方面國民經(jīng)濟快速發(fā)展不斷增強房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)能力，加之政府房地產(chǎn)政策的細心呵護和金融業(yè)大力支持，相對穩(wěn)定的宏觀環(huán)境對我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起到了極大的促進作用。盡管影響房地產(chǎn)價格因素有許多方面，如環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素等，但起決定作用的是供求關系。房地產(chǎn)價格是維系房地產(chǎn)市場供求關系動態(tài)平衡的關鍵因素。

改革開放以后，我國福利分房制度逐步退出，取而代之的是住宅商品化政策。人們逐漸摒棄了“等、靠、要”的做法，從原先不認可個人買房，到十分關注房地產(chǎn)市場變化，再到積極參與房地產(chǎn)市場。這從一個側面體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)業(yè)從量變到質變的發(fā)展過程，也體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)業(yè)消費者從觀念轉變到消費行動的飛躍。經(jīng)過30年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要“引擎”，為實現(xiàn)我國舉世矚目的經(jīng)濟騰飛做出了的巨大貢獻。

改革初期我國房地產(chǎn)市場存在的主要矛盾是人們住房條件的普遍低下，房地產(chǎn)市場長期處于供不應求的狀態(tài)。上世紀80年代初商品房開始出現(xiàn)；1988年，《中華人民共和國憲法修正案》允許土地使用權依照規(guī)定轉讓；1998年，國務院出臺《進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》；2003年，國務院出臺“18號文”，房地產(chǎn)正式被確立為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。為了應對2008年世界金融危機，國家出臺了“四萬億投資計劃”等一攬子經(jīng)濟刺激方案，并制定了3年建造1000萬套保障性住房的計劃。此外，中央政府針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的房地產(chǎn)價格上漲過快等問題，出臺了一系列調控措施。實踐證明，國家調控政策取得了十分顯著的成效。今年，住建部又安排了470萬套棚戶區(qū)改造任務。經(jīng)過30多年的探索和實踐，我國房地產(chǎn)業(yè)正逐步走上一條中國特色的發(fā)展之路，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展并持續(xù)繁榮的良好局面。

2013年我國房地產(chǎn)行業(yè)狀況分析及特征總結

房地產(chǎn)業(yè)具有市場價值高、建設周期長的特性。由于長期持續(xù)的旺盛市場需求，我國房地產(chǎn)業(yè)形成巨大的發(fā)展慣性。分析我國房地產(chǎn)業(yè)2013年的發(fā)展狀況并總結其中呈現(xiàn)出來的市場特征，是科學分析2014年及以后一段時間內我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的基礎和前提。通過對與房地產(chǎn)發(fā)展相關的各種數(shù)據(jù)的搜集、整理和分析，筆者認為2013年我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)以下6個特點：

（一）房地產(chǎn)業(yè)投資增長較快

2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%；其中住宅投資58951億元，增長19.4%。投資增速提高，說明房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)開發(fā)意愿強烈，對今后一段時期內我國房地產(chǎn)業(yè)市場供應能力的改善有著正向拉動作用。

（二）房地產(chǎn)業(yè)建設規(guī)模巨大

2013年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積665572 萬平方米，比上年增長16.1%；其中住宅施工面積486347平方米，增長13.4%。說明我國房地產(chǎn)業(yè)一直保持著較大的建設規(guī)模，可在今后一段時期內對市場供應量的平穩(wěn)增加產(chǎn)生一定的保障作用。

（三）房地產(chǎn)業(yè)新開工項目繁多

2013年我國房屋新開工面積201208萬平方米，增長了13.5%，增速提高2個百分點；其中，住宅新開工面積145845萬平方米增長11.6%。房屋新開工面積的快速增長，說明房地產(chǎn)建設規(guī)模將繼續(xù)擴大，房地產(chǎn)企業(yè)對后市持樂觀積極態(tài)度。

（三）房地產(chǎn)業(yè)竣工面積保持穩(wěn)定

房地產(chǎn)項目竣工方面，2013年房屋竣工面積101435 萬平方米，增長2.0%，增速回落0.5百分點；其中，住宅竣工面積78741萬平方米下降0.4%。房地產(chǎn)項目竣工量維持微量的增長，有利于房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)執(zhí)行去庫存化操作，對于消除房地產(chǎn)庫存堆積有很大的好處。

（四）與房地產(chǎn)業(yè)相關的土地市場交易活躍

2013年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積38814 萬平方米，比上年增長8.8%；土地成交款9918億元，增 長33.9%。說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍在積極增加土地儲備，為今后房地產(chǎn)項目開發(fā)做好了必要準備。

（五）商品房銷售態(tài)勢喜人

2013年商品房銷售面積達130551萬平方米，比上年增長17.3%，其中住宅銷售面積增長17.5%，辦公樓銷售面積增長27.9%，商業(yè)營業(yè)用房面積增長9.1%，商品房銷售額81428億元增長26.3%。說明商品房銷售形勢喜人，貨幣回籠大幅增長，特別是商品房銷售面積遠大于竣工面積，有效完成了商品房去庫存化任務。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金供應充足

2013年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金122122億元，增長26.5%；其中國內貸款19673億元，增長33.1%；自籌資金47425億元，增長21.3%；其他資金54491億元，增長28.9%；訂金及預收款34499億元，增長29.9%；個人按揭貸款14033億元，增長33.3%。說明我國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)“不差錢”，個人按揭貸款增長迅猛。

綜上所述，2013年我國房地產(chǎn)業(yè)總體表現(xiàn)為開發(fā)景氣指數(shù)上升，并保持一定發(fā)展后勁和良好勢頭。

2014年我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預測

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開項目建設和商品房銷售。在市場經(jīng)濟環(huán)境中，決定購買力的兩個重要因素是購買意愿和購買能力。各種條件的疊加作用使得房地產(chǎn)市場上消費者的購買意愿與購買能力同步提升。投資房地產(chǎn)的財富效應為房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷兩旺局面的形成創(chuàng)造了極為有利的環(huán)境。

（一）居民以保值增值為目的的住房需求短時間內不會消失

自從我國推行住宅商品化政策以來，中央以增加居民家庭財產(chǎn)性收入為主旨，在銀行業(yè)維持較低利率水平、通貨膨脹率保持溫和上漲水平以及居民收入不斷增長等現(xiàn)實條件的共同作用下，房地產(chǎn)的保值增值特性顯著增強，成為居民消費和投資的首選。從表1列舉了近30年數(shù)據(jù)可以看出，由于銀行利率一直處于較低水平，考慮物價變動因素，居民儲蓄在銀行的存款所享受的利率實際為負利率。當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)長期持續(xù)的價格走高局面時，居民很自然的將購買房產(chǎn)作為一種有效的投資渠道，由此形成了房地產(chǎn)市場強烈的保值需求。2014年，房地產(chǎn)市場的保值增值需求不會迅速消失。

表1 銀行存款利率與通貨膨脹率比較

（二）居民家庭收入水平持續(xù)快速增長增強居民房產(chǎn)購買能力

由圖1可以看出，自上世紀90年代以來，城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入增長迅速，城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入的增長速度要高于商品房價格上漲，城鎮(zhèn)居民購買能力持續(xù)不斷增強。在可以預期的未來一段時期內，我國居民收入水平還將保持較快增長的勢頭，這就意味著未來一段時期內我國居民房產(chǎn)購買能力還會增強。

（三）房地產(chǎn)市場供需兩旺為企業(yè)消化庫存創(chuàng)造了良好條件

圖1 房價上漲與居民家庭收入增長比較

圖2 房地產(chǎn)竣工面積與銷售面積

圖3 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額趨勢圖

特別是近9年來商品房銷售量持續(xù)大于竣工量，消化了大量庫存并且回籠大量資金，為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展積累了后勁，并且形成良好的發(fā)展格局。根據(jù)圖2可以看出，2000年以來我國房地產(chǎn)竣工面積與商品房銷售面積數(shù)量比例關系的變化越來越有利于執(zhí)行去庫存化操作。從2005年開始，連續(xù)9年商品房銷售面積超過房屋竣工面積，持續(xù)有效的消化了商品房庫存并回籠了建設資金。由此形成的良性循環(huán)有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，從圖3可以看出我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)該投資規(guī)模逐年增加，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長。

通過分析，結合居民收入穩(wěn)步提高、金融業(yè)積極支持、房地產(chǎn)發(fā)展景氣指數(shù)上升等因素，筆者預測2014年我國房地產(chǎn)業(yè)還將保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。

對改進我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調控的幾點建議

由于我國是一個幅員遼闊、人口眾多但生產(chǎn)力發(fā)展很不平衡的發(fā)展中大國，所以我國房地產(chǎn)調控政策應滿足綜合性、針對性、精準性的要求。筆者認為，未來的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調控要在以下幾個方面有所突破：

一是及時進行全國范圍內的詳細、全面的房地產(chǎn)普查和清查工作，摸清房地產(chǎn)存量、用途、土地利用現(xiàn)狀、房地產(chǎn)在建情況等基本信息。這是制定合理的房地產(chǎn)調控政策的依據(jù)。

二是繼續(xù)加大銀行按揭對居民購房的支持力度。在國家的財稅政策方面，提高居民個人收入所得稅起征點，增加人們的工資收入，繼續(xù)提高最低工資標準，研究制定對保有房屋征稅的政策。

三是增加廉租房建設投入。新增的廉租房應面向進城務工人員，并配合外來務工人員解決好子女入學、入托、落戶等難題，切實推進城鎮(zhèn)化建設。這是解決好低收入者住房和推進城鎮(zhèn)化最重要舉措。今后廉租房的分配應向低收入人群傾斜，各級政府積極承擔好解決好低收入人群的住房問題的責任。