共有產(chǎn)權(quán)：和政府“搭伙”買房

王偉健

54歲的倪洪志在江蘇淮安某鄉(xiāng)政府做門衛(wèi)，和妻子加起來月收入才2100元左右。2009年以前，倪洪志一家四口與父母一起擠在18平方米的宿舍里，“床是上下鋪，一張飯桌一放，幾乎沒什么空間了”。2009年，他買了淮安共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房，去年底，他交了余下的款，購得全部產(chǎn)權(quán)，總算擁有了自己的房子。

共有產(chǎn)權(quán)房是什么？和傳統(tǒng)保障房有啥區(qū)別？低收入家庭買得起嗎？會(huì)不會(huì)有人“搭便車”靠此賺錢？記者進(jìn)行了調(diào)查。

和傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房有啥不同？

從2007年開始，淮安推行共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房，符合一定條件的困難家庭，可以申請(qǐng)購買。

淮安市住建局住房保障處處長吳延宏介紹，按照共有產(chǎn)權(quán)模式，中低收入住房困難家庭購房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差和政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)?！氨绕饌鹘y(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房，‘共有產(chǎn)權(quán)房是老百姓花了經(jīng)濟(jì)適用房的錢買到的商品房?！?/p>

根據(jù)淮安市的規(guī)定，個(gè)人產(chǎn)權(quán)占七成，政府占三成。倪洪志家所購買的這套房，建筑面積在80平方米，總價(jià)在16.5606萬元，他只需要支付70%的購房款即11.59萬元，就可以住進(jìn)這套房子里。

如果要購買全部產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)購買的按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算；5年以后8年以內(nèi)購買的，按原供應(yīng)價(jià)格加當(dāng)年的利息結(jié)算；8年以后購買的按屆時(shí)市場評(píng)估價(jià)格結(jié)算。居住期間，購買人不需為政府其余三成產(chǎn)權(quán)支付房租。如果選擇出售自己的七成產(chǎn)權(quán)，政府則與下一個(gè)持有人共享產(chǎn)權(quán)及收益。

去年12月19日，通過幾年的積累，倪洪志手頭寬松了一點(diǎn)，又向親戚借了點(diǎn)錢，總共花費(fèi)了49680元，從政府手里回購了30%的產(chǎn)權(quán)，“我現(xiàn)在算是完全擁有這個(gè)房子了”。

吳延宏說，共有產(chǎn)權(quán)住房本身就是商品房，個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分的權(quán)利和普通商品房一樣，整個(gè)住房的個(gè)人出資額等同于相同面積傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，購房人不僅不會(huì)多出錢，而且個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分的出資額還略低于購買同面積商品房，并享受商品房的保值、增值，不會(huì)像傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房那樣失去了購買商品房的機(jī)會(huì)成本。

至今，淮安市區(qū)共向936戶中低收入家庭供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房，其中，717戶為中低收入困難家庭，219戶為拆遷住房困難家庭；向995戶家庭提供共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)證，可在兩年內(nèi)選房購房；共有153戶購買了政府產(chǎn)權(quán)，占接近5年到期者中的90%左右，回收資金838.24萬元。

會(huì)不會(huì)有人“搭便車”？

經(jīng)濟(jì)適用房政策，最惹爭議的往往是分配問題，該保障的落了空，不該保障的“搭便車”。

吳延宏介紹，淮安市建立了申請(qǐng)救助家庭經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)工作聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，成立了市申請(qǐng)救助家庭經(jīng)濟(jì)狀況認(rèn)定指導(dǎo)中心，對(duì)申請(qǐng)保障性住房家庭的經(jīng)濟(jì)狀況實(shí)行聯(lián)動(dòng)審核。

記者從淮安市民政局了解到，2013年淮安市新申請(qǐng)保障性住房的家庭共654戶1626人，申請(qǐng)戶的所有信息數(shù)據(jù)已通過民政、房產(chǎn)、公安（車輛管理）、社會(huì)保障（養(yǎng)老）、工商、稅務(wù)、住房公積金、銀行、證券公司等9個(gè)部門聯(lián)動(dòng)審核。“這些部門涵蓋了一個(gè)家庭所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，比如可以查你的存款，了解你的經(jīng)濟(jì)收入，知道你有無汽車房子，是不是炒股。”吳延宏說，經(jīng)過嚴(yán)格的審核，共認(rèn)定91戶家庭不符合申請(qǐng)保障房條件，占申請(qǐng)家庭的13.9%。這些家庭已退出本次申請(qǐng)，并無一例投訴。

對(duì)于申請(qǐng)者，淮安的界定為，家庭月收入900元以下、申請(qǐng)人具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口達(dá)5年以上、家庭人均住房建筑面積在16平方米以下（無房家庭優(yōu)先購買）。

一些地方曾出現(xiàn)不符合條件的申購人弄虛作假購買經(jīng)適房，若干年上市后獲得巨大收益，吳延宏說：“傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房其實(shí)也是‘有限產(chǎn)權(quán)，退出時(shí)要補(bǔ)繳‘土地出讓金等各種優(yōu)惠，但是事先沒有對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確的界定。而共有產(chǎn)權(quán)房恰恰是把這個(gè)含糊的‘有限變?yōu)榱嗣魑摹壤?，把若干年后缺乏依?jù)的‘補(bǔ)繳，變成提前告知的按產(chǎn)權(quán)‘分成，這樣就簡單明了，有據(jù)可依了。”

他說，在淮安模式中，使用權(quán)全部歸購房者。政府作為共有產(chǎn)權(quán)方，保留相應(yīng)的處置權(quán)，這就能對(duì)購房者倒賣牟利起到約束的作用。因?yàn)樵凇斗课菟袡?quán)證》上有明確的比例和權(quán)屬關(guān)系，如果私下倒賣，購房人會(huì)因?yàn)闆]有合法的產(chǎn)權(quán)憑證而存在極大風(fēng)險(xiǎn)，并且買賣雙方都已構(gòu)成對(duì)共有產(chǎn)權(quán)人利益的侵占，會(huì)受到相應(yīng)的追究。

低收入家庭買得起嗎？

最初，淮安曾嘗試個(gè)人和政府的產(chǎn)權(quán)5∶5，但后來統(tǒng)一改為7∶3，即個(gè)人首付需要交70%的購房款，比普通商品房的首付比例要高。國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任盧中原認(rèn)為，第一筆購房款對(duì)于低收入家庭來說是一筆巨款。

2012年，一次搖號(hào)選房引來500多人申購，但是僅有170多人成功認(rèn)購，而實(shí)際成交則為140多戶，另有30多戶選擇了退訂?！巴擞喌脑蛟谟谑赘犊畹慕痤~還是超出了他們的承受能力?！被窗脖Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)管理中心劉遠(yuǎn)勝主任說。

目前住在低矮房子里的吳霞一家，人均收入才600元，為了改善住房條件，她申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)康居花園的共有產(chǎn)權(quán)房。周邊的商品房房價(jià)為每平方米4600元，按照便宜5%～10%計(jì)算，吳霞的心理價(jià)位在每平方米4200元?！鞍匆惶?0平方米的房子算，得要30萬元左右，先交七成房款，大概20萬元。”對(duì)于她來說，20萬元也很難拿出來。

記者采訪的其他幾個(gè)申購者也認(rèn)為，中低收入家庭在購買共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，最大的問題是“手中無糧”，為買一套房，不得不向親朋們“東拼西湊”。

吳延宏說，由于低收入群體往往沒有穩(wěn)定的工作，銀行不愿意給他們貸款，一是擔(dān)心他們還款能力弱，二是貸款數(shù)額比不上常規(guī)房貸。經(jīng)過多方溝通研究，淮安市房管局與保障房中心、銀行、擔(dān)保公司設(shè)計(jì)了一個(gè)針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房用戶的貸款解決方案。

保障房管理中心用保障房基金為所有經(jīng)濟(jì)適用房用戶在建行、中行的貸款兜底，直至貸款人實(shí)在沒有還款能力，保障房基金替貸款者還款并收回其所有的那部分產(chǎn)權(quán)，重新投入經(jīng)濟(jì)適用房之中。借款人轉(zhuǎn)而進(jìn)入廉租房保障。

而擔(dān)保公司則為銀行提供收入不穩(wěn)定的借款人臨時(shí)不能還款的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。由于保障基金兜底，這種擔(dān)保不占用擔(dān)保公司的信用額度。endprint