我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的住房公積金的作用*

吳 娟

(開封大學(xué)，河南 開封 475004)

在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，要作好住房公積金工作，促進(jìn)住房建設(shè)和住房消費(fèi)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

一、對公積金研究的意義

近兩年，我國社會各界許多人士對住房公積金作了研究： 2012年福建師范大學(xué)公共管理學(xué)院朱婷在《淺議住房公積金的性質(zhì)》中指出我國對住房公積金來源應(yīng)具有的工資或福利屬性沒有明確規(guī)定，對公積金提取和貸款等使用方式所體現(xiàn)的自助或互助屬性也沒有明確界定，這不利于我們通過公積金調(diào)控收入差距，不利于我們恰當(dāng)合理地使用公積金。明確我國公積金來源的工資屬性及使用方式上的自助與互助屬性，并通過嚴(yán)格的公積金使用方式，嚴(yán)格的公積金提取和貸款的條件和標(biāo)準(zhǔn)，以準(zhǔn)確體現(xiàn)公積金的這些屬性，我國公積金的使用將更公正合理，更能專注于住房保障目標(biāo)。2012年中國建設(shè)銀行股份有限公司河南省分行孔偉、 戴瑞敏在《目前現(xiàn)行住房公積金存在的突出問題》中對住房公積金歷史績效作出評估，并結(jié)合國情和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的新背景重新認(rèn)識其在當(dāng)前的功能定位之后，才能科學(xué)地思考住房公積金未來應(yīng)有的發(fā)展趨勢，進(jìn)一步完善我國住房公積金制度。2012年江蘇省南京市白下區(qū)教育財(cái)務(wù)辦公室曹育云在《試論提高我國住房公積金使用效率的有效途徑》中闡述提高住房公積金使用效率的有效途徑和管理質(zhì)量的意見建議。

2013年山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院喬霞在《關(guān)于我國住房公積金問題的研究》中提出目前我國的住房公積金發(fā)展仍然存在諸多問題并結(jié)合當(dāng)前公積金制度存在的主要問題，提出完善我國住房公積金制度的一系列對策與措施。2013年泰安市房產(chǎn)交易中心趙廣慶在《住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中重要意義芻議》中以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作為討論的基礎(chǔ)，探討了住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的重要意義。

現(xiàn)如今學(xué)術(shù)界及社會各界在住房公積金方面的探討已經(jīng)涉及到了住房公積金制度的各個環(huán)節(jié)與層面的問題，對于這些問題的認(rèn)識，可以在對住房公積金制度的現(xiàn)有弊端方面幫助我們作全面的了解，伴隨著國五條的出臺，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的影響，在這種狀況下，要充分發(fā)揮住房公積金作用，更好地為加快城鎮(zhèn)住房制度改革、完善住房供應(yīng)體系發(fā)揮作用。

二、國五條出臺后對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

“國五條”包括：完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管五項(xiàng)內(nèi)容。

我們可以看出國五條又一次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房。2013年房價(jià)仍然是穩(wěn)步上升，在我國城鎮(zhèn)化推進(jìn)的過程中，由于我國人口多，致使市場上對房源的需求力旺盛；可耕地少，造成了土地價(jià)格高，致使房價(jià)上升。為了應(yīng)對這樣的現(xiàn)狀，我國的住房公積金政策起到了很好的緩沖和解壓作用。

住房公積金是在職職工繳存、單位同比例補(bǔ)助的一種專用資金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式，我國逐步“擴(kuò)大住房公積金覆蓋范圍”，將實(shí)現(xiàn)住房公積金由“制度全覆蓋”向“人群全覆蓋”的轉(zhuǎn)變。將進(jìn)城務(wù)工人員等人群，納入住房公積金覆蓋范圍，從而達(dá)到全覆蓋。加強(qiáng)住房公積金制度的執(zhí)行力度，擴(kuò)大公積金覆蓋面，使所有在職在崗人員都能享受到住房公積金的利益。[1]

三、使用住房公積金過程中存在的弊端

住房公積金制度的實(shí)行對推動城鎮(zhèn)住房制度改革、健全住房供應(yīng)體系，改善收入中下等家庭居住條件等方面起到了重要作用。同時，在公積金的使用過程中也暴露出了如下問題:

一是制度不健全，機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理，首先是在某些城市住房委員會制度沒有真正建立，“房委會決策”流于形式。其次是住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理，住房公積金管理中心不能實(shí)現(xiàn)其職能，未能做到“不以營利為目的”。三是某些地區(qū)監(jiān)督機(jī)制有漏洞，住房公積金使用效益太低：住房公積金違法存放問題，冒名頂替、挪用貪污、合謀詐騙等在一些單位和地方不同程度存在。河南省住建廳2012年對兩家單位違法存放公積金的違法行為進(jìn)行了糾正，依法追回違法存放的住房公積金數(shù)額超過12億元。河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳執(zhí)法監(jiān)察總隊(duì)會同有關(guān)部門，對省內(nèi)一家煤業(yè)集團(tuán)公司公積金管理中心和一省轄市住房公積金管理中心的分中心執(zhí)法檢查時發(fā)現(xiàn)其存在違法存放住房公積金的違法行為，并進(jìn)行糾正，依法追回全部12.39億元違法存放的住房公積金，維護(hù)了4.39萬名職工的合法權(quán)益。四是住房公積金個人貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展不能夠滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，未能充分推動城鎮(zhèn)居民住房條件的改善的作用。

目前，河南18個省轄市84個住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和絕大多數(shù)縣(市)成立了專門執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)伍，各級執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)伍總數(shù)達(dá)300多支，依法嚴(yán)查住房保障、住房公積金等建設(shè)領(lǐng)域各類違法行為。在2012年，共查處各類違法違規(guī)案件4 047，實(shí)施行政處罰2 960件，罰沒金額2.05億元。

四、住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用

1.住房公積金的特點(diǎn)

(1)增加收入。住房公積金由職工所在單位和個人同比例繳納，兩部分匯集在一起歸個人所有，是職工的一種福利，增加了收入。

(2)低息貸款。我國公積金貸款有低于商業(yè)銀行普通住房貸款利率的政策性優(yōu)惠利率。對一個普通家庭來說，如果向公積金中心申請50萬元貸款用于購房，采用等額本金還款方式，還款期限為20年，則公積金貸款利息總額為21.58萬元；而同樣的貸款條件向商業(yè)銀行申請貸款的話，其貸款利息總額為32.13萬元。與商業(yè)貸款相比，公積金貸款可節(jié)省10.55萬元，節(jié)省比例為32.83%。同樣，假如采用等額本息還款方式，則公積金貸款利息總額為24.62萬元，而商業(yè)銀行貸款利息為38.76萬元，公積金貸款可節(jié)省利息14.14萬元，節(jié)省比例達(dá)到36.48%。

(3)稅收優(yōu)惠。員工繳存的住房公積金，在國家規(guī)定限額內(nèi)的部分免征個人所得稅。

(4)提高住房消費(fèi)能力。員工可將繳存的住房公積金提取用于購房支出、租房支出。

2.住房公積金貸款與商業(yè)性貸款的七點(diǎn)差別

(1)貸款利率：住房公積金貸款利率比商業(yè)銀行住房貸款利率低。

2012年6月8日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.20個百分點(diǎn)，由4.90%下調(diào)至4.70%；五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)，由4.45%下調(diào)至4.20%。

五年(含五年)以下住房公積金貸款年利率為36%，商業(yè)銀行同期個人住房貸款利率為477%，五年以上住房公積金住房貸款年利率為405%，商業(yè)銀行同期個人住房貸款利率為504%；

(2)貸款對象：公積金貸款對象必須是公積金系統(tǒng)公積金繳存人；商業(yè)住房貸款則沒有此要求。

(3)年齡上限：公積金住房貸款對貸款人的年齡上限沒有要求，商業(yè)銀行個人住房貸款則有年齡上限。

(4)貸款比例：住房公積金貸款可以根據(jù)所購住房性質(zhì)貸到房屋總價(jià)的90%或95%，而商業(yè)銀行住房貸款的最高額度為房屋總價(jià)的80%。

(5)擔(dān)保方式：公積金貸款擔(dān)保方式主要是住房公積金管理中心所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保，商業(yè)銀行貸款一般是在房產(chǎn)證抵押登記前采用開發(fā)商階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保方式，在抵押登記后采用抵押的擔(dān)保方式。

(6)貸款費(fèi)用：住房公積金住房貸款一般需要擔(dān)保費(fèi)和評估費(fèi)，而商業(yè)銀行住房貸款則需要律師費(fèi)用、保險(xiǎn) 、租賃合同租賃合同格式、 住房租賃合同廠房出租合同汽車租賃合同費(fèi)用。

(7)貸款額度：商業(yè)銀行住房貸款對單筆貸款最高額度沒有規(guī)定，可以根據(jù)實(shí)際抵押情況貸款，而公積金貸款目前最高只能夠貸40萬，信用等級為AA的最高不超過46萬，信用等級為AAA的最高不超過52萬。

3.住房公積金的作用

作為我國重要的住房保障制度，住房公積金制度為改善城鎮(zhèn)居民住房條件發(fā)揮了重要作用。

(1)完善住房公積金制度，促進(jìn)住房建設(shè)和住房消費(fèi)。要實(shí)現(xiàn)居住特困戶和居住困難戶改善居住條件，做到安居樂業(yè)這個目標(biāo)，不能只依靠國家投資和企業(yè)籌資建房，為了滿足廣大人民住房的需求，要另辟蹊徑，尋求新的融通資金渠道，通過擴(kuò)大住房建設(shè)投資規(guī)模，增加住房建設(shè)量，以滿足職工居住需求。住房公積金的推行在解決了住房資金問題方面，起到了很大的作用。聚集在一起的公積金在滿足職工因買房、建房和離退休、離境的需要進(jìn)行支取外，另外的一部分都通過貸款，支持他們從事住房建設(shè)，擴(kuò)大住房建設(shè)規(guī)模。這樣做，解決職工居住困難的步伐加快，群眾得到了實(shí)惠，必將進(jìn)一步擁護(hù)和支持房改，使房改不斷深化和順利推進(jìn)。

(2)加強(qiáng)對住房公積金的監(jiān)控，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。住房公積金能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平，但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價(jià)格，這種專項(xiàng)資金的作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實(shí)施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。[2]

(3)加強(qiáng)對住房公積金的管理，推進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定發(fā)展。推行住房制度改革是要形成適應(yīng)新形勢的住房機(jī)制，徹底改變原來無償分配、低租金使用的住房制度，逐步實(shí)現(xiàn)住房商品化和自住其力。但是，在當(dāng)前房價(jià)和職工收入不協(xié)調(diào)的情況下，盡管職工對住房支付能力太弱，公積金的推行，提高了職工個人對購買住房的支付能力。因?yàn)?，一方面，建立了公積金制度，通過個人努力、國家和單位支持，以及長期儲蓄，可以極大地提高職工對住房需求的支付能力；另一方面，運(yùn)用公積金來發(fā)放住房抵押貸款，而且實(shí)行政策性的低利率貸款，這就能具體幫助中低收入的職工買房，并且減輕他們的負(fù)擔(dān)。顯而易見，推行公積金可以促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住房商品化，成為實(shí)現(xiàn)住房商品化的一種有效途徑。

參考文獻(xiàn)：

[1]喬霞.關(guān)于我國住房公積金問題的研究[J].中國科技投資，2013，(Z2).

[2]趙廣慶.住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中重要意義芻議[J].財(cái)經(jīng)與管，2013，(8).