略論房價調(diào)控政策的目標和相應(yīng)原則

●武漢大學經(jīng)濟與管理學院 趙欣穎

一、房價調(diào)控政策的目標

（一）房價調(diào)控政策追求的抽象價值目標。抽象價值作為意識形態(tài)之一，指的是評價某一客觀存在“是否、多大程度對人有意義”的觀念或準則。房價調(diào)控政策應(yīng)體現(xiàn)什么樣的抽象價值？這里說的是“應(yīng)然” ——應(yīng)該如此，就是預(yù)設(shè)了公共理性、公平與正義、人類的共同關(guān)懷這樣的前提。當然這樣的價值標準也不能脫離實際，要在公平與效率、政策資源供給能力與福利需求之間進行權(quán)衡。具體而言，住房價格調(diào)控的抽象價值主要在于，確認居住問題是涉及基本人權(quán)，居民基本住房是責任政府必須滿足的準公共品。市場機制的作用無法克服收入差距過大的問題，也無法杜絕貧困的存在，如果確認人民的基本居住權(quán)利，政府就應(yīng)承擔起相應(yīng)的社會責任。目前我國住房價格問題突出，黨和國家也從民生的高度著力解決住房矛盾。黨中央提出：“必須在經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會建設(shè)，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務(wù)，完善社會管理，促進社會公平正義，努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設(shè)和諧社會”。

（二）房價調(diào)控政策追求的實體價值目標。房價調(diào)控政策中的實體價值，強調(diào)的是住房公共政策如何體現(xiàn)經(jīng)濟價值分配的公正性，即能否保證經(jīng)濟價值形成與價值分享是對稱的。這涉及到與土地的經(jīng)濟價值有關(guān)的兩個問題： 一是土地的經(jīng)濟價值包括地價和地租是如何形成的，怎么樣保證其經(jīng)濟價值分配的公平性？二是與我國城市土地歸國家所有的制度相聯(lián)系，如何在住房問題上實現(xiàn)國有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟價值？確認住房的準公共品性質(zhì)，國有土地產(chǎn)權(quán)應(yīng)落實在國民居住權(quán)利上面，體現(xiàn)住房特有的價值，以保障居民的基本居住權(quán)利和平衡利益結(jié)構(gòu)為基本目標。

（三）實現(xiàn)供需總量基本平衡保持房價平穩(wěn)運行。宏觀調(diào)控的使命之一是實現(xiàn)總供給與總需求的平衡，房地產(chǎn)市場健康運行也要以總供求平衡為條件。在我國的房地產(chǎn)市場，由于地方政府是最根本的生產(chǎn)要素即土地供給的壟斷者，同時也是土地利用和城建格局的規(guī)劃者，對房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)和規(guī)劃、對住房產(chǎn)出結(jié)構(gòu)的形成和供求平衡的實現(xiàn)，無法通過價格機制來實現(xiàn)，這是壟斷市場與充分競爭市場的顯著區(qū)別，如果單靠市場的力量，形成的將是壟斷市場結(jié)構(gòu)下的供求失衡和壟斷高價。因此地方政府供應(yīng)的土地量要保持充分競爭的供求平衡并兼顧住房特有屬性所要求的社會居住福利最大化，這要顧及到人口、收入、城市改造和發(fā)展、人均居住水平期望目標、住房存量等因素，按照需求安排供地進度，并進行科學的用地和城建規(guī)劃。在供地結(jié)構(gòu)上，也要根據(jù)房地產(chǎn)市場區(qū)位因素的重要影響，應(yīng)在保持總量平衡的基礎(chǔ)上，充分考慮到熱點城市、熱點區(qū)域的市場需求供應(yīng)土地。

（四）建立良好住房市場秩序。房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易等破壞正常的市場秩序行為多發(fā)，主要表現(xiàn)有：一是權(quán)力部門及工作人員在項目立項、規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為，以及房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中違法違規(guī)行為；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布違法廣告、囤房惜售、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強制拆遷等行為；三是在銷售商品房時不明碼標價，編制虛假的銷售表炒賣房號、惡意炒作、哄抬房價或者房地產(chǎn)企業(yè)雇用工作人員炒作房價擾亂市場秩序；四是散布虛假市場信息，誘發(fā)跟風效應(yīng)，從中坑蒙消費者，以牟取暴利。擾亂市場的目的還是為了改變市場和房價的正常運行態(tài)勢，扭曲合理的利益格局。所以在調(diào)控房價的過程中，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，建立良好的市場秩序是必要的。

（五）有利于國民經(jīng)濟平衡發(fā)展。馬克思主義經(jīng)濟學原理告訴我們，社會化大生產(chǎn)條件下，國民經(jīng)濟是一個有機整體，每個部門勞動投入量占社會總勞動量的比例存在著客觀要求，房地產(chǎn)行業(yè)、住房投資和建設(shè)的發(fā)展都必須與國民經(jīng)濟體系平衡發(fā)展的要求相適應(yīng)。系統(tǒng)結(jié)構(gòu)合理，其功能才更為有效。改革開放以前，房地產(chǎn)業(yè)和住房投資是整個國民經(jīng)濟的“短板”，目前則出現(xiàn)了一定的“過熱”現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，除自身創(chuàng)造了較大的經(jīng)濟規(guī)模以外，產(chǎn)業(yè)帶動作用也相當大，對擴大內(nèi)需和啟動消費做出了巨大貢獻，因此，調(diào)控房價不是否定房地產(chǎn)市場，不能弱化市場效率。但是，如果房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)“過熱”，超越了整個國民經(jīng)濟發(fā)展的階段，透支全社會的資源和消費支付能力，也會帶來物價上漲、資源浪費、投機盛行、秩序紊亂等問題，甚至可能引發(fā)金融風險，使整個國民經(jīng)濟的健康運行受到影響。調(diào)控房價要以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，維護整個國民經(jīng)濟總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡為其目標之一。

二、房價調(diào)控政策的原則

（一）利益超脫原則。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中重要性不言而喻，住房市場化改革和促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是必要的。但是，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中滋生出了地位政府這一利益主體，主要表現(xiàn)是巨額的土地出讓金收入和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售、使用各環(huán)節(jié)的稅費，形成了地方政府對“土地財政”的依賴。如何使地方政府擺脫利益驅(qū)動，真正做到從社會整體利益和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的角度進行調(diào)控，是住房價格調(diào)控的一個生要原則。

（二）公平與效率結(jié)合原則。促進社會效率和公平。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場要以維護正常的市場競爭秩序，優(yōu)化資源配置為目標，效率與公平并重，努力營造公平的競爭環(huán)境，而不能背離市場化改革的大方向。一方面，政府管制的調(diào)節(jié)只能定位于彌補市場機制的不足，不能包辦市場行為，對市場直接限價甚至直接定價則會遏制市場活力，不利于市場競爭和資源配置效率的提高。

（三）從不加區(qū)別鼓勵住房消費向抑制奢侈性、投機性需求轉(zhuǎn)化。應(yīng)嚴格區(qū)分不同的住房需求，實行差別性的調(diào)控政策。從中國人多地少，城市建設(shè)用地短缺的國情，既要努力保障基本居住條件，又要防止住房資源的浪費，防范經(jīng)濟泡沫的積累。所以對住房需求中的基本住房需求部分要扶持，對奢侈性住房消費要抑制，對過度的投機炒作要打擊。

（四）市場調(diào)控政策與居住保障政策有效配合。居住保障政策的完善和落實是穩(wěn)定住房市場的重要手段，住房保障制度是國家民生政策的基本點。住房市場價格具有特殊的形成機制，壟斷和投機等因素易于形成“富者愈富，窮者愈窮”的分配格局，市場的自發(fā)作用形成的高房價會使相當部分人口居住權(quán)力受到傷害，同時，扭曲的價格導致的住房向少數(shù)奢侈性和投機囤積者集中意味著巨大的社會福利損失和資源配置的效率嚴重降低。

因此，從調(diào)節(jié)收入、財富分配和為實現(xiàn)消費者福利最大化的資源配置提供制度環(huán)境出發(fā)，政府有調(diào)控住房價格的責任。一般而言，一是實行經(jīng)濟學所說的“歧視性價格”，通過住房的不同渠道供給，通過住房保障手段對不同社會群體實行不同的房價和租價，通過信貸政策實行差別購房貸款利率、判別稅收等來調(diào)節(jié)；二是通過土地規(guī)劃、財政金融政策等調(diào)控商品性住房市場價格，引導市場發(fā)揮其優(yōu)化資源配置功能。

（五）住房價格調(diào)控應(yīng)以經(jīng)濟手段為主。在行政、計劃、法律、經(jīng)濟、預(yù)期管理、道義勸告等多種調(diào)控手段的協(xié)調(diào)使用方面，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)功能，通過政府引導房地產(chǎn)市場，市場調(diào)節(jié)銀行、開發(fā)企業(yè)、住房消費者、投資者等經(jīng)濟主體的行為來實現(xiàn)調(diào)控目標。事實上，非經(jīng)濟手段的過度使用，會抑制房地產(chǎn)市場活力，影響住房資源配置效率，加大政策執(zhí)行中的道德風險和尋租行為。形成利益驅(qū)動是市場經(jīng)濟條件下最有力的引導，財政稅收政策、貨幣金融政策的效果往往比限價、行政問責等有效得多。

（六）保證房價調(diào)控政策的穩(wěn)定性、可操作性、長效性、執(zhí)行力。政策不穩(wěn)定，朝令夕改，不利于形成穩(wěn)定的預(yù)期，給跟風炒作、操縱市場者提供了便利；政策不細化，只停留在原則層面而沒有可操作性，不能形成硬約束，難以達到預(yù)期目標；政策缺乏長效性，時時處于相機應(yīng)付狀態(tài)，無法從根本上解決問題，還會由于缺乏長遠考慮產(chǎn)生諸多負面影響；沒有執(zhí)行力的政策，當然也談不上政策績效。今后土地、財政、金融、市場、保障各方面的政策，都應(yīng)考慮到其穩(wěn)定性、可操作性，要確保政策得到有力的執(zhí)行。■

陳衛(wèi)東、周景彤.2010.世界主要國家和地區(qū)住房調(diào)控政策經(jīng)驗與啟示[J].宏觀經(jīng)濟研究，3。