物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理探討

●合肥供電公司 李松珊

引言

一般來說，財務(wù)管理的目標(biāo)是企業(yè)經(jīng)營活動的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)，而物業(yè)管理行業(yè)有著自身的行業(yè)特點(diǎn)，其財務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性，物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營和社區(qū)服務(wù)管理中發(fā)揮著十分重要的作用。

一、物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理及其特點(diǎn)

物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理是為了規(guī)范企業(yè)財務(wù)行為，促進(jìn)企業(yè)公平競爭，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算和會計管理，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)特點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)組織財務(wù)活動、處理與各方面財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟(jì)管理活動。物業(yè)公司財務(wù)管理在企業(yè)具體財務(wù)活動中具有以下特點(diǎn)。

（一）財務(wù)管理綜合性強(qiáng)。物業(yè)管理企業(yè)因其特有的經(jīng)營方式和覆蓋廣泛的服務(wù)對象，其管理明顯區(qū)別于一般的服務(wù)行業(yè),它提供的是過程性服務(wù)產(chǎn)品，其特點(diǎn)是生產(chǎn)與消費(fèi)同時開始、同時結(jié)束。而這一過程中的每一步驟都離不開財務(wù)的核算和反映，因此, 物業(yè)公司的財務(wù)管理是對企業(yè)各項活動的綜合性管理。目前的物業(yè)公司財務(wù)管理，在組織機(jī)構(gòu)建設(shè)、制度設(shè)計與創(chuàng)新、會計核算管理以及人員素質(zhì)提升等方面仍存在著許多亟待解決的問題，隨著物業(yè)管理經(jīng)營過程的社會化程度和現(xiàn)代化水平的不斷提高，現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)在管理上應(yīng)廣泛實(shí)行財務(wù)綜合管理，從而使綜合財務(wù)管理逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的重要管理手段。

（二）財務(wù)服務(wù)覆蓋面廣。物業(yè)管理服務(wù)是一種同時帶有社區(qū)公共服務(wù)和個體服務(wù)特征的群體性服務(wù)，有別于單獨(dú)的社會公共服務(wù)或個體服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)活動涉及企業(yè)經(jīng)營的方方面面，既表現(xiàn)在提供社區(qū)服務(wù)和管理、小區(qū)公共道路、路燈等設(shè)施維修、清潔保養(yǎng)、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)等成本支出方面，也表現(xiàn)在按標(biāo)準(zhǔn)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，和開展多種經(jīng)營服務(wù)收取的收入方面等，同時各個部門沒有財務(wù)的積極配合,任何經(jīng)營活動都無法開展。這就要求物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理和服務(wù)要覆蓋到物業(yè)公司的各個部門和全體項目中，財務(wù)管理要統(tǒng)籌安排、合理調(diào)度資金，最大限度地使企業(yè)經(jīng)營獲得財務(wù)的支持，發(fā)揮財務(wù)管理的績效最大化。

二、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀與問題

（一）重經(jīng)營管理輕財務(wù)管理。物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)多是從基層工作中晉升上來的, 他們大都認(rèn)為物業(yè)管理工作就是社區(qū)日常維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安等，對財務(wù)管理在企業(yè)管理和發(fā)展過程中的作用沒有足夠的認(rèn)識, 只重視企業(yè)的日常經(jīng)營管理和業(yè)務(wù)拓展, 缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場定位，往往片面認(rèn)為業(yè)務(wù)是決定企業(yè)生存與發(fā)展的根本動力，但隨著物業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大和不同需求、信息技術(shù)的紛繁復(fù)雜, 物業(yè)管理的市場化、專業(yè)化、規(guī)?；⑷诵曰椭悄芑笤絹碓礁撸仨毦哂虚L遠(yuǎn)的經(jīng)營謀略，采用現(xiàn)代理財觀和科學(xué)的經(jīng)營戰(zhàn)略，才能使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地。

（二）重費(fèi)用收取輕內(nèi)部控制。目前我國物業(yè)公司還沒有建立一套完整且行之有效的物業(yè)財務(wù)管理制度，而物業(yè)管理的業(yè)務(wù)活動大多體現(xiàn)為金額較小，業(yè)務(wù)量較大等特點(diǎn)，例如物業(yè)費(fèi)、環(huán)境維護(hù)等費(fèi)用的收取。物業(yè)公司平時將大量的力量投入到物業(yè)費(fèi)用的催收上，且時間間隔長，沒有建立相應(yīng)的管理制度，內(nèi)部控制管理更無從談起。內(nèi)部控制在我國企業(yè)中的應(yīng)用和推廣時間還不長，很多物業(yè)公司并沒有開展這項工作，未設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)或人員，物業(yè)公司的財務(wù)人員也沒有重視內(nèi)控工作，沒有真正學(xué)習(xí)過內(nèi)部控制理論和方法，工作中很少應(yīng)用。因此，目前物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)控制不夠規(guī)范，缺乏行之有效的內(nèi)部控制制度。

（三）重聽話干事輕素質(zhì)提升。會計核算的基本特征是客觀性、真實(shí)性，也是會計人員在財務(wù)管理活動中必須遵循的基本原則。物業(yè)公司屬于服務(wù)性行業(yè)，很多物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為財務(wù)人員不需要太高的業(yè)務(wù)技能，在人事安排上不以會計人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)知識為標(biāo)準(zhǔn)；同時物業(yè)公司由于是微利企業(yè),不能吸引人才，部分公司領(lǐng)導(dǎo)用人唯聽話、肯干事為標(biāo)準(zhǔn)，以方便管理上對財務(wù)人員的調(diào)度。有的物業(yè)公司財務(wù)負(fù)責(zé)人不了解業(yè)務(wù)的來龍去脈,只是簡單記賬,成本費(fèi)用列支混亂,導(dǎo)致收入、支出不相匹配；有的物業(yè)公司在單位職務(wù)設(shè)置上也有不合理現(xiàn)象，會計人員一人兼任不相容職務(wù)的情況普遍存在。這些不規(guī)范的財務(wù)管理對于正確評估企業(yè)經(jīng)營、反映企業(yè)實(shí)際的財務(wù)狀況等都會產(chǎn)生不利的影響，從目前物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際情況看，財務(wù)人員在職業(yè)道德素質(zhì)、專業(yè)技術(shù)素質(zhì)等方面有待提高。

三、切實(shí)改進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理水平的建議

（一）強(qiáng)化財務(wù)基礎(chǔ)規(guī)范，健全財務(wù)管理制度。物業(yè)公司財務(wù)管理制度是規(guī)范物業(yè)企業(yè)財務(wù)活動及處理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)關(guān)系的一系列制度的總稱，應(yīng)以國家有關(guān)的法律法規(guī)為依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，結(jié)合自身的經(jīng)營和內(nèi)部管理要求，制定企業(yè)內(nèi)部會計制度，規(guī)范財務(wù)基礎(chǔ)工作，特別是原始會計憑證的審核，這樣可以保證會計信息的完整性和準(zhǔn)確性；同時按照《企業(yè)財務(wù)通則》及《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，制定適合本企業(yè)的完善、具體、規(guī)范的《財務(wù)管理辦法》，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務(wù)活動，使物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理真正做到有法可依，有章可循；最后還應(yīng)建立完整的財務(wù)監(jiān)督體系，有了完整的財務(wù)監(jiān)督體系才可以規(guī)范財務(wù)管理的整個過程，提高財務(wù)管理的績效。

（二）強(qiáng)化財務(wù)成本觀念，健全內(nèi)部控制機(jī)制。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，其財務(wù)管理的一個重要方面就是成本管理，而其中最重要的成本支出是人工成本和管理費(fèi)用的支出，物業(yè)公司一方面應(yīng)確立科學(xué)的財務(wù)管理和成本控制目標(biāo),不斷細(xì)化完善制度，配以與財務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法,如《收費(fèi)管理辦法》等，樹立全員成本控制觀念，使所有單位和部門都重視成本，提高全面成本控制素質(zhì)和意識；另一方面建立內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)不相容職務(wù)分離控制管理，明確機(jī)構(gòu)和崗位的職責(zé)權(quán)限，使不相容崗位和職務(wù)之間相互監(jiān)督、相互制約；建立授權(quán)批準(zhǔn)體系，明確授權(quán)批準(zhǔn)的范圍及授權(quán)批準(zhǔn)的層次和程序，物業(yè)管理企業(yè)在辦理各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時，必須經(jīng)過規(guī)定程序的授權(quán)批準(zhǔn)，明確責(zé)任才能形成有效的制衡機(jī)制。

（三）強(qiáng)化企業(yè)資金運(yùn)作，健全資金合理調(diào)度機(jī)制。物業(yè)公司的規(guī)模一般不大，資金體量一般較小，資金來源有限，主要包括物業(yè)管理的啟動資金、物業(yè)維修資金、日常服務(wù)費(fèi)和開展多種經(jīng)營、投資等收入。對此，物業(yè)管理企業(yè)必須要立足自身經(jīng)營狀況，提高企業(yè)盈利能力，降低經(jīng)營風(fēng)險。同時，強(qiáng)化企業(yè)資金的運(yùn)作，充分協(xié)調(diào)好企業(yè)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系，積極探索可能的外部籌融資渠道，探索適合物業(yè)公司實(shí)際的投資組合,開展多種經(jīng)營，防范投資風(fēng)險。比如，多采用中短期、變現(xiàn)靈活的債券等理財投資品種等。物業(yè)企業(yè)要采用科學(xué)合理的投資方式, 加強(qiáng)對投資項目的前期可行性研究和論證。此外，要建立資金科學(xué)調(diào)度機(jī)制。實(shí)行資金月度用款計劃、季度報預(yù)算等制度，科學(xué)合理地使用資金，把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項目上，同時加強(qiáng)項目實(shí)施過程中的控制和管理，搞好監(jiān)督工作。公司在辦理各項銀行存貸款業(yè)務(wù)時，要重合同、守信用，建立起良好的銀企關(guān)系。

（四）強(qiáng)化財務(wù)人員素質(zhì)，加強(qiáng)隊伍建設(shè)。物業(yè)公司財務(wù)管理工作不僅僅是單獨(dú)財務(wù)部門的事情，而是關(guān)系到公司整體利益的一項管理活動，提升財務(wù)人員的職業(yè)技能與素質(zhì)是保證財務(wù)工作正常進(jìn)行的基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財務(wù)人員職業(yè)道德及專業(yè)技能培訓(xùn)，確保會計人員除每年完成財政部規(guī)定的會計繼續(xù)教育學(xué)習(xí), 還要及時學(xué)習(xí)國家最新發(fā)布的有關(guān)財政政策和會計法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)的會計制度；財務(wù)人員要時刻認(rèn)識到，自己不僅僅是一個賬房先生，更多地是要通過加強(qiáng)財務(wù)管理，強(qiáng)化數(shù)據(jù)分析來發(fā)現(xiàn)問題，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)正確決策提出好的意見和建議；物業(yè)管理企業(yè)還要對人力資源進(jìn)行科學(xué)整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本，培養(yǎng)一批敬崗愛業(yè)、懂技術(shù)、會管理的高素質(zhì)復(fù)合型財務(wù)管理人才隊伍，進(jìn)一步提高物業(yè)公司工作質(zhì)量和效率?！?/p>

邱麗華.2003.加強(qiáng)物業(yè)公司的財務(wù)管理[J].廣東財政，12。