12．如何計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅

12．如何計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅

問(wèn)：目前，據(jù)一些企業(yè)和社會(huì)中介機(jī)構(gòu)反映，房地產(chǎn)土地增值稅的計(jì)算相當(dāng)麻煩，一般企業(yè)都難以計(jì)算準(zhǔn)確。請(qǐng)問(wèn)，應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅？

河北廊坊住建局 趙進(jìn)杰

答：的確，土地增值稅的計(jì)算比較麻煩，但筆者認(rèn)為，如果在計(jì)算過(guò)程中嚴(yán)格按照收入、扣除額和應(yīng)納稅額的確認(rèn)、計(jì)算方法進(jìn)行計(jì)算，其結(jié)果也就能夠得到準(zhǔn)確無(wú)誤?，F(xiàn)將應(yīng)納稅額的一般計(jì)算方法介紹如下，供參考。

一、收入的確認(rèn)

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及其有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括：貨幣收入、實(shí)物收入以及其他收入。如果取得的是實(shí)物收入，應(yīng)按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；如果取得的是無(wú)形資產(chǎn)收入，應(yīng)由專(zhuān)門(mén)評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)成貨幣收入；如果取得的是外國(guó)貨幣，應(yīng)按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折算成人民幣收入。也就是說(shuō)，計(jì)算土地增值稅所使用的收入指標(biāo)，只要將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現(xiàn)金形式的收入即可。

二、扣除項(xiàng)目金額的確定

土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確定要區(qū)別新建房地產(chǎn)和舊房及建筑物兩種情況進(jìn)行。

（一）新建房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的確定。共有五項(xiàng)內(nèi)容：

1．取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩個(gè)部分：

（1）為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款。其中：對(duì)政府出讓的土地為支付的土地出讓金；對(duì)以行政劃撥方式取得的土地為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；對(duì)以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

（2）在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)和契稅等。

2．開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）。也就是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括六個(gè)部分：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費(fèi)。

（2）前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

（3）建筑安裝工程費(fèi)。其中以出包方式開(kāi)發(fā)的為支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)；以自營(yíng)方式開(kāi)發(fā)的為自建工程發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)。指不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。相當(dāng)于工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的制造費(fèi)用。

3．開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）。指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。相當(dāng)于一般企業(yè)的期間費(fèi)用或者營(yíng)業(yè)費(fèi)用。

對(duì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。分兩種情況：

（1）對(duì)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，扣除金額為利息支出加上按上述取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和不超過(guò)5%的比例（具體由當(dāng)?shù)卣_定）計(jì)算扣除。

（2）對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和不超過(guò)的10%（具體由當(dāng)?shù)卣_定）計(jì)算扣除。

不過(guò)，在具體確定時(shí)還應(yīng)注意以下五點(diǎn)：

一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。

二是超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

三是全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按上述（2）的方法計(jì)算扣除。

四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用不能同時(shí)用上述兩種方法計(jì)算扣除，只能選其中的一種方法。

五是土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加，即“三稅一費(fèi)”。但在具體計(jì)算稅金扣除時(shí)要視納稅人而定。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因此，在此只能扣除營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，即扣除“兩稅一費(fèi)”。

對(duì)其他納稅人繳納的印花稅則允許扣除，即扣除“三稅一費(fèi)”，印花稅的稅率為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的0．5‰。

5．財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）的規(guī)定，專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，除扣除上述四個(gè)項(xiàng)目的扣除金額外，可以按取得土地使用權(quán)支付的金額加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和再加計(jì)20%的扣除金額，其他納稅人則不不允許。也就是說(shuō)，加計(jì)20%扣除政策只適用于專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、并已進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)的納稅人，對(duì)專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)但未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)（未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓?zhuān)┑募{稅人只能扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；對(duì)非專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，只能扣除上述前四個(gè)項(xiàng)目的金額。

同時(shí)，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的納稅人在計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅時(shí)，對(duì)在銷(xiāo)售時(shí)按縣級(jí)以上人民政府規(guī)定代收的各項(xiàng)費(fèi)用還要區(qū)別不同情況進(jìn)行調(diào)整：

（1）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

（2）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，對(duì)實(shí)際支付的代收費(fèi)用也不得在計(jì)算增值額時(shí)扣除。

此外，按我國(guó)土地增值稅管理的相關(guān)規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅時(shí)具有下列情況之一的，需要對(duì)扣除成本進(jìn)行評(píng)估：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。其計(jì)算公式為：

扣除成本＝重置成本價(jià)×成新度折扣率。

重置成本價(jià)＝交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×實(shí)物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正。

也就是說(shuō)，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的納稅人如果存在上述（2）、（3）、（4）三種情況之一的，需要對(duì)成本項(xiàng)目金額進(jìn)行評(píng)估扣除。

（二）舊房和建筑物的扣除項(xiàng)目的確定。共有以下三項(xiàng)內(nèi)容：

1．舊房或建筑物成本。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，扣除成本一般按舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格扣除，其“評(píng)估價(jià)格”是指在轉(zhuǎn)讓已用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格（評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)）?？蓞^(qū)分兩種情況進(jìn)行扣除：

不能取得評(píng)估價(jià)格，但能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額與從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算的費(fèi)用扣除，其中“每年”是指購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月為一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

2．取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（評(píng)估費(fèi)可以扣除，但隱瞞、虛報(bào)情形下的評(píng)估費(fèi)不得扣除）。

3．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅。

對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不再作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。三、應(yīng)納稅額的計(jì)算。

通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入及扣除項(xiàng)目金額的確定后，按照土地增值稅的計(jì)算步驟，可以計(jì)算增值額了，土地增值稅的增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項(xiàng)目金額。計(jì)算出增值額，確定出增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例（增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%），再找出適用稅率，也就可以計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額了，即：土地增值稅＝增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將一棟新建的獨(dú)立寫(xiě)字樓整體出售，收入總額為20000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)該寫(xiě)字樓的相關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用2800萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本5000萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為1500萬(wàn)元（已正確按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒁烟峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為1121萬(wàn)元；當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。應(yīng)繳納土地增值稅的計(jì)算方法如下：

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用為2800萬(wàn)元。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為5000萬(wàn)元。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝1500＋（2800＋5000）×5%＝1890（萬(wàn)元）。

（4）允許扣除的稅費(fèi)為1121萬(wàn)元。

（5）加計(jì)扣除額＝（2800＋5000）×20%＝1560（萬(wàn)元）。

（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)＝2800＋5000＋1890＋1121＋1560＝12371（萬(wàn)元）。

（7）增值額＝20000-12371＝7629（萬(wàn)元）。

（8）增值率＝7629÷12371× 100%＝61．67%。

（9）應(yīng)納稅額＝7629×40% -12371×5%＝2433．05（萬(wàn)元）。

需要注意的是，土地增值稅是以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算的。成片受讓土地使用權(quán)分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以準(zhǔn)確計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。即：扣除?xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的總面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）。

總之，土地增值稅如果能夠從以上幾個(gè)方面做到準(zhǔn)確確認(rèn)和計(jì)算，其應(yīng)納稅款的計(jì)算結(jié)果也就準(zhǔn)確無(wú)誤了。

邢國(guó)平