淺談我國保障性住房建設(shè)多元化融資渠道

蔡妙螢

摘 要：目前我國的保障性住房建設(shè)融資中存在了一系列不可忽視的問題：過度依賴政府投入，融資渠道單一，缺少其他可持續(xù)的資金供應(yīng)鏈途徑；銀行信貸指標(biāo)不足，銀行將有限的信貸資源投入保障性住房后，一系列的風(fēng)險(xiǎn)隨之不斷提高。面對(duì)龐大的資金需求，如何在結(jié)合多層次保障性住房自身特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，積極探索創(chuàng)新多元化的融資渠道，成為保障性住房建設(shè)良好發(fā)展中亟待解決的問題。

關(guān)鍵詞：保障性住房建設(shè)；多元化；融資渠道

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷利益的驅(qū)使下一路不斷成長，高額的房價(jià)成為一系列社會(huì)問題形成的主要原因，住房問題引起社會(huì)各界的高度關(guān)注和重視，雖然政府采取了一系列有力措施推進(jìn)了保障性住房建設(shè)，但是相關(guān)的問題也隨之產(chǎn)生，廣大工薪階級(jí)微薄的收入同高額的房間難以持平，日益增長的保障性住房需求與資金供給間的矛盾愈演愈烈、難以調(diào)和。

1 我國保障性住房融資建設(shè)的現(xiàn)狀及問題分析

1.1 我國現(xiàn)有的保障性住房建設(shè)的融資結(jié)構(gòu)

住宅市場(chǎng)的商品化有效滿足了中高收入家庭對(duì)住房改善的需求，城鎮(zhèn)居民住房水平得到顯著改善的同時(shí)，高額的房價(jià)則成為工薪階層低收入群體改善住房條件的最大障礙?！逡?guī)劃制定了5年建成3600萬套保障性住房的宏偉計(jì)劃，用以解決我國城鎮(zhèn)中低收入人群的住房問題。

保障性建設(shè)資金短缺、補(bǔ)貼資金缺乏穩(wěn)定來源等成為我國各城市保障性住房建設(shè)進(jìn)展緩慢的直接原因。2007年第139次常務(wù)會(huì)議中通過的《廉租住房保障辦法》中，明確了五條廉價(jià)房資金來源的渠道，然而目前的進(jìn)展?fàn)顩r來看，占據(jù)了保障性住房建設(shè)資金百分之七十的主要資金來源分別是各級(jí)政府的財(cái)政支出、住房公積金增值收益及一定比例的土地轉(zhuǎn)讓金收益。

1.2 供不應(yīng)求，建設(shè)任務(wù)艱巨

2007年8月中央發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以妥善解決中低收入家庭住房難的問題，并加快推進(jìn)住房保障工作。而2008年12月發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》則將保障性住房建設(shè)排在第一項(xiàng)。2010年全國保障性住房建設(shè)已由2009年的300多萬套增加到500多萬套，這雖然使得一部分低收入群里有了住房保障，但是其保障面不到總?cè)丝诘陌俜种?/p>

而一些城市的外來人員，比如大學(xué)畢業(yè)生、外來務(wù)工人員等，屬于收入偏低，短時(shí)間內(nèi)買不起房，但是又受不到保障性住房政策的覆蓋，這部分人的住房需求占據(jù)了住房總需求的百分之二十以上，急需政府采取有力措施解決這類問題。

地方政府及建房單位的資金短缺成為逐年累加的建房任務(wù)中首要解決的問題，想要滿足中低收入群體的基本住房需求、提高政府完成保障性住房建設(shè)任務(wù)的效率，就必須形成一個(gè)科學(xué)可行的保障性住房融資機(jī)制。

1.3 保障性建房融資方式單一

土地出讓金凈收益、政府財(cái)政投資及住房公積金的增值收益是目前為止我國保障房的資金主要來源。三部分皆以政府為支撐，資金穩(wěn)定的同時(shí)在數(shù)額上卻難以得到滿足。而除此之外，商業(yè)銀行貸款成為融資的主要來源，隨著貸款數(shù)額的不斷增加，財(cái)政壓力也隨之不斷增大，為政府的債務(wù)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

國家規(guī)定，在債券和票據(jù)方面，將企業(yè)債和地方債投入到保障房的建設(shè)資金中，但一些城市資產(chǎn)、資源等相對(duì)分散，使得融資規(guī)模和經(jīng)營性收入難以滿足發(fā)行條件，這就造成了融資模式的不夠多元而單一。

政府在積極引導(dǎo)社會(huì)資本對(duì)保障住房資金投入的同時(shí)，并沒有能夠形成一套科學(xué)可行的體制機(jī)制，在實(shí)踐中，商業(yè)銀行對(duì)支持保障性住房建設(shè)的主要項(xiàng)目是貸款，合作層次卻難以更加深入，形式單一且沒有形成相對(duì)應(yīng)的金融衍生品。

1.4 缺乏相應(yīng)的保障性住房配套機(jī)制，法規(guī)制度沒有規(guī)范化

保障性住房建設(shè)想要取得順利發(fā)展，就必須要具備一套科學(xué)可行的配套機(jī)機(jī)制，改革開放以來我國的保障房制度才開始發(fā)展，各項(xiàng)措施有待實(shí)踐和探索，尚未能夠構(gòu)成一整套成熟的保障機(jī)制體系。

另外，在保障房的法律法規(guī)方面，沒有相對(duì)應(yīng)的法律條文難以滿足發(fā)展需求。在只有住建部等相關(guān)部門頒布的規(guī)章及規(guī)范性文件的條件下，保障性住房在土地?fù)芸詈唾Y金支持等方面缺乏政府的保護(hù)，在保障性住房相關(guān)方面法律還不清晰的情況下，也存在了很多不確定的因素。

2 我國保障性住房建設(shè)現(xiàn)有的主要融資渠道

2.1 住房公積金的增值收益

住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金，是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式。是國家在住房領(lǐng)域的政策制度之一，在住房商品化的前提下，將新加坡的中央公積金制度進(jìn)一步改革和創(chuàng)新，而形成的符合我國國情發(fā)展，具有強(qiáng)制性、互助性、保障性的制度。

我國政府明確規(guī)定，各級(jí)政府在保障房項(xiàng)目的預(yù)算上須按照《住房公積金管理?xiàng)l例》來分配，在公積金保障房的建設(shè)中資金來源是“住房公積金增值收益扣除計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額”的這部分費(fèi)用構(gòu)成。因此，保障房建設(shè)中的資金建設(shè)中，住房公積金的增值收益必不可少。

然而很大程度上因我國巨額公積金沉淀資金保值增值相對(duì)困難，也嚴(yán)重制約了公積金增值對(duì)保障住房建設(shè)的保障作用。另外，有限的公積金增值在除去支付風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金以及公積金管理中心的管理費(fèi)用后，剩余資金變得相當(dāng)有限，根本不能為保障性住房建設(shè)提供有效的資金補(bǔ)助。

2.2 政府財(cái)政預(yù)算專項(xiàng)基金

在保障房建設(shè)中，為了保障房制度的順利實(shí)施，以財(cái)政預(yù)算資金為主的規(guī)定，不僅明確了保障性住房的性質(zhì)，而且為保障性住房提供了有利資金保證。中央預(yù)算內(nèi)投資中安排的補(bǔ)助資金、省市財(cái)政預(yù)算安排中用于保障性住房保障補(bǔ)助的資金及中央財(cái)政安排的廉租房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金構(gòu)成政府預(yù)算資金。

我國大部分城市所提供的保障房建設(shè)財(cái)政資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)識(shí)不到位，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)沒有貢獻(xiàn)的廉租房建設(shè)得不到政府投資是地區(qū)財(cái)政撥款不足的主要原因，并且，在部分財(cái)政收入水平相對(duì)較低的城市中，財(cái)政能力有限，財(cái)政投資更注重于對(duì)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有直接、短期的項(xiàng)目中。保障性住房對(duì)地區(qū)發(fā)展作用不明顯使得各城市在財(cái)政預(yù)算支出中將其放在次要地位，造成保障性住房資金得不到有效保證。

2.3 土地出讓金凈收益

土地出讓金是各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并按照規(guī)定向土地使用者收取土地出讓的全部價(jià)款。其收益豐厚、?？顚Ｓ玫奶攸c(diǎn)使得土地轉(zhuǎn)讓金作為當(dāng)?shù)卣匾呢?cái)政收入之一，也是保障性住房融資來源的重要渠道。加大中央的財(cái)政投入，政府加以配合并加大執(zhí)行力，才能使保障房項(xiàng)目順利開展，讓保障房項(xiàng)目獲得更有效和穩(wěn)定的資金來源。

3 我國保障性住房建設(shè)多元化融資渠道的有效措施

（1）借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，去其糟粕，取其精華

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，保障性住房建設(shè)在越來越多的國家特別是發(fā)達(dá)國家備受重視。保障性住房的建設(shè)不僅體現(xiàn)了一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，更是代表著一個(gè)國家的福利制度及文明程度。

例如新加坡的‘組屋計(jì)劃，在常住人口達(dá)到498.8萬，而土地使用面積卻只有710平方公里的情況下，為了解決人民的住房問題，其政府提出‘組屋計(jì)劃。在資金方面，政府提供的低息貸款作為計(jì)劃的主要資金來源，制度方面，新加坡建立‘中央公積金制度，在相關(guān)配套制度方面，新加坡對(duì)祖屋進(jìn)行的合理配售，及公平有序的房屋分配原則的保證等一齊構(gòu)成了新加坡住房制度成功的最關(guān)鍵因素。

（2）將保險(xiǎn)資金融入到保障性住房建設(shè)中

保障性住房融資的首選是保險(xiǎn)資金、住房公積金等，這其中保險(xiǎn)資金更是公認(rèn)的可以較快推進(jìn)融資渠道的方式。到2012年年底，保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)總額已經(jīng)高達(dá)7.35萬億人民幣，按照相關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬目余額，應(yīng)合計(jì)不高于公司上季度末總資產(chǎn)的百分之十，所以理論上保險(xiǎn)資金可以投入保障性住房的金額非?？捎^。

在‘上海模式中就已經(jīng)將保險(xiǎn)資金投入到保障房的建設(shè)項(xiàng)目中，實(shí)施以來取得良好效果。因而出臺(tái)保險(xiǎn)資金投資保障性住房的相關(guān)細(xì)則，并將相關(guān)債權(quán)擔(dān)保制度完善后，保險(xiǎn)資金融入保障性建房資金的措施就可以從一小部分城市走向全國，前景非?？捎^。

（3）采取一系列的優(yōu)惠政策，吸引更多企業(yè)投入到保障性住房的建設(shè)中來

在利益最大化的不斷驅(qū)使下，住房開發(fā)商在開發(fā)中往往首選商品房，其次是經(jīng)濟(jì)適用房，而公租房及廉租房則是會(huì)被排到最后，而在恰恰缺少廉租房及公租房的前提下，政府應(yīng)給予保障性住房開發(fā)企業(yè)一定的政策優(yōu)惠，以鼓勵(lì)企業(yè)投入到保障性住房的建設(shè)中來，使其在參與到保障房建設(shè)的同時(shí)獲得一些附加利益，這樣不僅大大調(diào)動(dòng)了企業(yè)參與保障性住房的積極性，還可以緩解這類住房及住房資金緊缺的問題。

4 結(jié)語

在當(dāng)前我國大規(guī)模實(shí)施保障性住房建設(shè)、資金需求量巨大的情況下，為了解決中低薪資階層住房難的問題，首要解決的就是保障性住房建設(shè)的資金問題，而保障性住房建設(shè)資金的多元化勢(shì)在必行。

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