趨緊新政下商業(yè)銀行房地產信貸風險及規(guī)避措施研究

張莉,欒海銥

摘 要：加強對銀行房地產信貸風險的研究，對銀行業(yè)的安全和穩(wěn)定發(fā)展尤為重要。本文將對商業(yè)銀行房地產信貸現狀及風險成因進行闡述和分析，并提出相應的風險規(guī)避、防范措施。

關鍵詞：商業(yè)銀行；房地產信貸風險；規(guī)避措施

1 研究背景和意義

自住房制度改革后，我國的房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，進入了高速發(fā)展階段，房地產開發(fā)投資速度、規(guī)模不斷擴大，也帶動了多行業(yè)的發(fā)展。然而，2008年金融危機，使拉動經濟增長的“三駕馬車”中出口驟然下滑，為保持我國經濟高速增長，國家大力扶植房地產業(yè)，實施寬松的貨幣政策，出臺多項救市措施，惠及開發(fā)商和購房者。隨著市場樓市的回暖，房價居高不下，一二線城市更讓人望塵莫及。為控制房價的過快增長，國家出臺了一系列限貸、限購政策。2013年的3月“新國五條”的出爐，明確個人售二手房差價20%繳個稅，部分城市上調二手房首付和貸款利率，力圖通過趨緊的調控政策控制房價。

2013年，國務院下發(fā)《關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》，簡稱“金十條”。其中，針對房地產行業(yè)，意見提出應認真執(zhí)行房地產調控政策，落實差別化住房信貸政策，加強名單制管理，意在嚴格防控房地產融資風險。可見，過去房地產業(yè)依托資本市場實現高速發(fā)展的勢頭恐難再現。受制于銀行信貸額度，中小房企融資難度加大。因此，在當前趨緊政策下，為保證房地產業(yè)和房地產金融業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，對我國商業(yè)銀行房地產信貸風險的管理及風險預警的研究尤為必要。

2 商業(yè)銀行房地產信貸業(yè)務現狀分析

房地產業(yè)是拉動經濟增長的重要基礎產業(yè)，房地產投資占固定資產投資的比重已接近4%。房地產市場的蓬勃發(fā)展帶動了銀行房地產信貸業(yè)務，商業(yè)銀行房地產信貸業(yè)務的發(fā)展也加快了房地產市場的成長。而房地產信貸占房地產企業(yè)資金來源的比重可以從企業(yè)資產負債率上顯現。近年來，我國房地產業(yè)上市公司的資產負債率一直處于上升通道中，2013年第二季度，房地產業(yè)平均資產負債率已達0.65，比上季度上升2個百分點。從資產負債率的分布來看，兩端區(qū)間的占比均在擴大。負債率的兩極分化提高了整個行業(yè)的資產負債水平，可見房地產開發(fā)企業(yè)抵御金融風險的能力不足。

同時，近年來，房地產業(yè)投資的迅猛發(fā)展，使得房地產信貸資產余額占銀行信貸總資產余額的比重也快速增長，表2是2006年以來我國銀行房貸占比情況。可以發(fā)現，絕大多數年份的占比超過25%，部分年份的占比甚至超過了30%。這些數據一方面反映了我國商業(yè)銀行對房地產貸款依賴度較高，另一方面也反映了房地產貸款占銀行的風險管理構成較大。2011年房貸占比雖然較低，但其絕對額卻很高，約為2010年的1.8倍。因此，銀行對房地產市場的影響不僅要看房貸占比，還要看其房貸規(guī)模的增長速度，過快的增幅在房貸占比小的情況下，同樣可以推高房地產市場。

3 商業(yè)銀行房地產信貸風險分析

根據當前我國房地產市場發(fā)展現狀及銀行房地產信貸業(yè)務的具體情況，下面分別從宏觀、微觀兩方面對商業(yè)銀行房地產信貸風險進行分析。

3.1 宏觀層面分析商業(yè)銀行房地產信貸風險

3.1.1宏觀調控形成的政策風險

1998年住房體制改革以來，為發(fā)展房地產業(yè)，國家施行寬松的調控政策，使得我國房地產市場迅猛成長，一、二線城市的房地產市場甚至出現了過熱投機、房價飛漲，產生了房地產泡沫。而一旦泡沫破滅，導致房價暴跌，后果難以設想。

為控制房地產業(yè)健康發(fā)展，從2003年開始，國家實施宏觀調控，出臺了“國八條”、“國十一條”、“國十條”、“新國五條”等政策文件。在限購方面，北京等部分一線城市開始實行限購；在限貸方面，購買二套房的首付款必須達到總房款的60%；中國人民銀行多次上調存貸款基準利率、存款準備金率和住房公積金存貸款利率。而這些收緊的調控措施都將對信貸對象產生影響。購房者月供還款能力減弱，產生悲觀情緒；部分房地產開發(fā)商由于資質差難以維持，導致企業(yè)由于資金不足，不得不停工，杠桿效應造成資金鏈斷裂，形成爛尾樓，無法歸還銀行房地產信貸資金，這些風險隱患最終都集中到商業(yè)銀行。

3.1.2全球經濟環(huán)境形成的市場風險

當前全球經濟處于緩慢回升的后危機時代，實體經濟仍然低迷，大量社會資金為了實現保值增值，使得大量熱錢流入到房地產。投資和投機性買房不屬于真實的住房消費，造成房價虛高，形成房地產泡沫。一旦房價下跌，泡沫破滅，房地產滯銷將導致開發(fā)商資金鏈斷裂，無法償還銀行借款。

3.1.3銀行信貸監(jiān)控管理環(huán)節(jié)薄弱形成的經營風險

隨著我國銀行股份制改革取得巨大進步以來，銀行業(yè)的競爭愈加激烈。為搶占市場先機，增加利潤指標，部分銀行追求績效，降低貸款門檻，放松對貸款信貸審核調查，放寬貸款條件。銀行的定量分析僅僅基于房地產項目可行性分析報告和開發(fā)商提供的財務表，沒有科學、完善的風控指標體系。信貸風險度量工具的缺失，造成的不良貸款，是銀行信貸風險的重要威脅。2010年我國商業(yè)銀行的不良貸款余額4336億元，其中，房地產業(yè)不良貸款余額439.8億元人民幣，不良率為1.26%。

表3是主要住房金融機構貸款質量狀況，質量最好的銀行是外資銀行，不良貸款率僅為0.5%；其次是股份制銀行，不良貸款率為0.6%；較差的是農村商業(yè)銀行，不良貸款率為1.7%。這在增加銀行效益和擴展規(guī)模的同時，也增添了風險隱患。同時，在道德規(guī)范上，部分工作人員專業(yè)素養(yǎng)不強，沒能建立風險意識，放松警惕，導致銀行信貸風險加劇，造成不必要的損失。

3.2 微觀層面分析商業(yè)銀行房地產信貸風險

3.2.1房價高企開發(fā)商資質較差形成的信用風險

對于任何企業(yè)，自有資金數量與外部融資數量的比例決定了其風險收益比例，現金流是銀行對資產質量評級的重要指標。當前我國政府部門規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資金不得低于1500萬元，申請貸款時開發(fā)企業(yè)的自有資本金比例不得低于20%。而我國房地產開發(fā)資產負債率普遍偏高，自有資金比率一直偏低。除部分上市公司外，一般資產負債率都達到80%，有的甚至高達90%。2010年有關統(tǒng)計顯示，136家房地產上市公司的現金流量凈額為-885.21億元，近七成上市房企的經營性現金流為負值。而負債中絕大部分資金都來自于商業(yè)銀行的貸款，開發(fā)商拿銀行的錢冒險，將風險轉嫁給商業(yè)銀行，使得銀行抗風險能力弱，在一定程度上加大了房地產開發(fā)企業(yè)信貸違約的風險。endprint

3.2.2銀行與房地產開發(fā)商之間信息不對稱形成的違約風險

目前，銀行在受理貸款中，對房地產開發(fā)商的資金來源要求項目總預算的30%以上是借款人的自籌資金。但是一般情況下，房價高企的自有資金普遍匱乏，部分企業(yè)通過股東方的借款、其他銀行的貸款資金填補自有資金空缺。這種多渠道的自有資金來源使銀行與房地產開發(fā)商之間信息不對稱，造成實際負債比顯現的銀行資產負債更多，導致風險轉嫁于銀行。另外，對于房地產開發(fā)項目，我國相關部門規(guī)定開發(fā)企業(yè)必須具備“五證”，但在實際開發(fā)中，部分企業(yè)沒能得到開發(fā)許可，成為違規(guī)、違法項目，而銀行并不知情，形成信息不對稱，對銀行房地產貸款產生不利影響。

3.2.3抵押保證弱化形成的信用風險

我國現行房地產貸款抵押物包括兩種。第一種是開發(fā)商抵押土地，但是在法律規(guī)定中，沒有明確可獲得將儲備土地通過抵押的方式作為融資手段的權利，即抵押物的權屬不明，同時土地出讓金不能及時的繳清，因此存在一定的法律違規(guī)風險；第二種是購房者抵押住房，在房地產市場調整時期，抵押住房的價值必然會下跌，更不可能足額變現。其次，由于我國現行的房地產二級市場管理混亂，沒有健全的管理體制以及發(fā)展滯后的投行業(yè)務，導致抵押物資產價值不真實，重復抵押的現象頻發(fā)，增加了商業(yè)銀行房地產信貸風險。再次，在建工程尚未完工，未來變現的真實價值和抵押物評估價值存在偏差，會產生抵押不足的高估風險。

3.2.4個人按揭貸款形成的信用風險

近年來，我國陸續(xù)建立了全國互聯(lián)網征信系統(tǒng)，但實際上，我國商業(yè)銀行在審核房地產信貸申請業(yè)務過程中，借款人的信用保證依然很難得到，僅僅通過借款申請人從單位開具的收入證明作為審核憑證。導致部分借款人鉆空子，利用虛假證明得到銀行貸款，而銀行去無從查實真?zhèn)危斐蓚€人按揭信貸風險加大，產生銀行壞賬。房價收入比是衡量購房者還貸信用的重要指標，在一定程度上決定了借款人收入水平能否支付得起住房價格。

根據國家統(tǒng)計局數據顯示2008-2012年我國平均房價收入比均超出國際房價收入比中位數6.9，相差懸殊。說明房價遠遠超出購房者的購買能力和預期，我國居民購房壓力大，消費者信心景氣指數低，使商業(yè)銀行的個人抵押貸款風險加大。

3.2.5房地產開發(fā)商對銀行貸款依賴度高導致市場風險

房地產融資渠道通常包括銀行貸款、上市融資、債券融資、信托基金等融資方式。但目前，我國房地產業(yè)融資渠道單一，融資渠道過分依賴商業(yè)銀行貸款。究其原因可歸結為，當前我國資本市場發(fā)展不完善，金融工具及其衍生品發(fā)展步伐緩慢；上市融資、發(fā)行債券融資等直接融資方式準入門檻高，使得無法找到有效的途徑在房地產次級市場上流通轉讓，風險過度集中到商業(yè)銀行房地產貸款上，從而使商業(yè)銀行面臨沉重的市場風險。

4 我國房地產信貸風險的規(guī)避與防范措施

4.1 實現房地產開發(fā)融資渠道多元化，構建成熟的房地產市場

目前，我國的房地產市場資金來源渠道單一，主要依賴商業(yè)銀行信貸資金，這對我國商業(yè)銀行是較大的潛在風險。通常，一個成熟的房地產市場是由三部分循環(huán)構成。第一部分是房價高企為核心的房地產開發(fā)循環(huán)，第二部分是房地產投資循環(huán)，第三部分是資產證券化循環(huán)。在現在和今后一段時間內，我國應在以商業(yè)銀行信貸為融資主體，逐漸開放信貸證券化，建立信托基金融資方式，使得銀行信貸風險得到轉移。

4.2 加強抵押物價值管理力度，確保房地產抵押足值

為確保房地產抵押物合法、足值、有效，要做到：對房價變化幅度較大的城市和地區(qū)，重新全面評估抵押土地價值和個人抵押住房價值，如果發(fā)現抵押擔保不足值，及時要求開發(fā)商和購房人追加抵押擔保；通過對評估機構信譽的考察，確保抵押物價值的真實性，做到足值有效。

4.3 加強銀行內部風控監(jiān)管，積極應對風險出現

銀行按照規(guī)章制度對借款人貸款資料真實性、有效性、合法性進行認真審核，做出客觀評價。嚴格規(guī)范操作流程，做到貸前調查、貸時審查，貸后檢查，確保真實性，防止產生虛假交易。重點審查房地產開發(fā)商，確認資信度是否達到要求。同時，商業(yè)銀行也要在研發(fā)方面多做創(chuàng)新，建立靈活、積極的預案，應對房地產貸款風險，防患于未然。另外，商業(yè)銀行應加強對信貸人員全方位的知識、技能培訓，提高自身覺悟和專業(yè)能力，建立知識儲備全、文化素養(yǎng)好、業(yè)務水平高的信貸團隊，使商業(yè)銀行的房地產貸款風險下降。

4.4 把握宏觀經濟方向，提高銀行抵御政策風險的能力

當前，我國商業(yè)銀行首先要建立健全的房地產市場調研、分析、預警、評估和檢測的量化指標體系；要加強對宏觀調控政策的解讀，研究制定與宏觀經濟政策相一致、與經濟發(fā)展速度相吻合的房地產信貸政策；深入研究房地產業(yè)周期特征規(guī)律，防范于未然；根據借款人資信度水平的高低，實施多層次利率標準，從多方面提高銀行低于宏觀調控變化帶來政策風險的能力。

參考文獻：

[1]郭金童.當前經濟背景下我國銀行房地產信貸風險淺析[J].商業(yè)時代.2010（28）.

[2]劉萍，牟曉一.商業(yè)銀行房地產信貸風險管理[J].科技與管理.2011（11）.

[3]臧國華，徐晗笑.商業(yè)銀行房地產住房信貸風險及其防范[J].上海金融.2002（12）.

[4]王永成.商業(yè)銀行房地產信貸風險的應對策略[J].中國管理信息化.2012（8）.

[5]涂杰平，呂雙利.新政下我國商業(yè)銀行房地產信貸風險探析[J].金融與經濟.2011（5）.

[6]牟艷艷.現階段我國商業(yè)銀行房地產信貸風險淺析[J].時代金融.2012（9）.endprint

3.2.2銀行與房地產開發(fā)商之間信息不對稱形成的違約風險

目前，銀行在受理貸款中，對房地產開發(fā)商的資金來源要求項目總預算的30%以上是借款人的自籌資金。但是一般情況下，房價高企的自有資金普遍匱乏，部分企業(yè)通過股東方的借款、其他銀行的貸款資金填補自有資金空缺。這種多渠道的自有資金來源使銀行與房地產開發(fā)商之間信息不對稱，造成實際負債比顯現的銀行資產負債更多，導致風險轉嫁于銀行。另外，對于房地產開發(fā)項目，我國相關部門規(guī)定開發(fā)企業(yè)必須具備“五證”，但在實際開發(fā)中，部分企業(yè)沒能得到開發(fā)許可，成為違規(guī)、違法項目，而銀行并不知情，形成信息不對稱，對銀行房地產貸款產生不利影響。

3.2.3抵押保證弱化形成的信用風險

我國現行房地產貸款抵押物包括兩種。第一種是開發(fā)商抵押土地，但是在法律規(guī)定中，沒有明確可獲得將儲備土地通過抵押的方式作為融資手段的權利，即抵押物的權屬不明，同時土地出讓金不能及時的繳清，因此存在一定的法律違規(guī)風險；第二種是購房者抵押住房，在房地產市場調整時期，抵押住房的價值必然會下跌，更不可能足額變現。其次，由于我國現行的房地產二級市場管理混亂，沒有健全的管理體制以及發(fā)展滯后的投行業(yè)務，導致抵押物資產價值不真實，重復抵押的現象頻發(fā)，增加了商業(yè)銀行房地產信貸風險。再次，在建工程尚未完工，未來變現的真實價值和抵押物評估價值存在偏差，會產生抵押不足的高估風險。

3.2.4個人按揭貸款形成的信用風險

近年來，我國陸續(xù)建立了全國互聯(lián)網征信系統(tǒng)，但實際上，我國商業(yè)銀行在審核房地產信貸申請業(yè)務過程中，借款人的信用保證依然很難得到，僅僅通過借款申請人從單位開具的收入證明作為審核憑證。導致部分借款人鉆空子，利用虛假證明得到銀行貸款，而銀行去無從查實真?zhèn)?，造成個人按揭信貸風險加大，產生銀行壞賬。房價收入比是衡量購房者還貸信用的重要指標，在一定程度上決定了借款人收入水平能否支付得起住房價格。

根據國家統(tǒng)計局數據顯示2008-2012年我國平均房價收入比均超出國際房價收入比中位數6.9，相差懸殊。說明房價遠遠超出購房者的購買能力和預期，我國居民購房壓力大，消費者信心景氣指數低，使商業(yè)銀行的個人抵押貸款風險加大。

3.2.5房地產開發(fā)商對銀行貸款依賴度高導致市場風險

房地產融資渠道通常包括銀行貸款、上市融資、債券融資、信托基金等融資方式。但目前，我國房地產業(yè)融資渠道單一，融資渠道過分依賴商業(yè)銀行貸款。究其原因可歸結為，當前我國資本市場發(fā)展不完善，金融工具及其衍生品發(fā)展步伐緩慢；上市融資、發(fā)行債券融資等直接融資方式準入門檻高，使得無法找到有效的途徑在房地產次級市場上流通轉讓，風險過度集中到商業(yè)銀行房地產貸款上，從而使商業(yè)銀行面臨沉重的市場風險。

4 我國房地產信貸風險的規(guī)避與防范措施

4.1 實現房地產開發(fā)融資渠道多元化，構建成熟的房地產市場

目前，我國的房地產市場資金來源渠道單一，主要依賴商業(yè)銀行信貸資金，這對我國商業(yè)銀行是較大的潛在風險。通常，一個成熟的房地產市場是由三部分循環(huán)構成。第一部分是房價高企為核心的房地產開發(fā)循環(huán)，第二部分是房地產投資循環(huán)，第三部分是資產證券化循環(huán)。在現在和今后一段時間內，我國應在以商業(yè)銀行信貸為融資主體，逐漸開放信貸證券化，建立信托基金融資方式，使得銀行信貸風險得到轉移。

4.2 加強抵押物價值管理力度，確保房地產抵押足值

為確保房地產抵押物合法、足值、有效，要做到：對房價變化幅度較大的城市和地區(qū)，重新全面評估抵押土地價值和個人抵押住房價值，如果發(fā)現抵押擔保不足值，及時要求開發(fā)商和購房人追加抵押擔保；通過對評估機構信譽的考察，確保抵押物價值的真實性，做到足值有效。

4.3 加強銀行內部風控監(jiān)管，積極應對風險出現

銀行按照規(guī)章制度對借款人貸款資料真實性、有效性、合法性進行認真審核，做出客觀評價。嚴格規(guī)范操作流程，做到貸前調查、貸時審查，貸后檢查，確保真實性，防止產生虛假交易。重點審查房地產開發(fā)商，確認資信度是否達到要求。同時，商業(yè)銀行也要在研發(fā)方面多做創(chuàng)新，建立靈活、積極的預案，應對房地產貸款風險，防患于未然。另外，商業(yè)銀行應加強對信貸人員全方位的知識、技能培訓，提高自身覺悟和專業(yè)能力，建立知識儲備全、文化素養(yǎng)好、業(yè)務水平高的信貸團隊，使商業(yè)銀行的房地產貸款風險下降。

4.4 把握宏觀經濟方向，提高銀行抵御政策風險的能力

當前，我國商業(yè)銀行首先要建立健全的房地產市場調研、分析、預警、評估和檢測的量化指標體系；要加強對宏觀調控政策的解讀，研究制定與宏觀經濟政策相一致、與經濟發(fā)展速度相吻合的房地產信貸政策；深入研究房地產業(yè)周期特征規(guī)律，防范于未然；根據借款人資信度水平的高低，實施多層次利率標準，從多方面提高銀行低于宏觀調控變化帶來政策風險的能力。

參考文獻：

[1]郭金童.當前經濟背景下我國銀行房地產信貸風險淺析[J].商業(yè)時代.2010（28）.

[2]劉萍，牟曉一.商業(yè)銀行房地產信貸風險管理[J].科技與管理.2011（11）.

[3]臧國華，徐晗笑.商業(yè)銀行房地產住房信貸風險及其防范[J].上海金融.2002（12）.

[4]王永成.商業(yè)銀行房地產信貸風險的應對策略[J].中國管理信息化.2012（8）.

[5]涂杰平，呂雙利.新政下我國商業(yè)銀行房地產信貸風險探析[J].金融與經濟.2011（5）.

[6]牟艷艷.現階段我國商業(yè)銀行房地產信貸風險淺析[J].時代金融.2012（9）.endprint

3.2.2銀行與房地產開發(fā)商之間信息不對稱形成的違約風險

目前，銀行在受理貸款中，對房地產開發(fā)商的資金來源要求項目總預算的30%以上是借款人的自籌資金。但是一般情況下，房價高企的自有資金普遍匱乏，部分企業(yè)通過股東方的借款、其他銀行的貸款資金填補自有資金空缺。這種多渠道的自有資金來源使銀行與房地產開發(fā)商之間信息不對稱，造成實際負債比顯現的銀行資產負債更多，導致風險轉嫁于銀行。另外，對于房地產開發(fā)項目，我國相關部門規(guī)定開發(fā)企業(yè)必須具備“五證”，但在實際開發(fā)中，部分企業(yè)沒能得到開發(fā)許可，成為違規(guī)、違法項目，而銀行并不知情，形成信息不對稱，對銀行房地產貸款產生不利影響。

3.2.3抵押保證弱化形成的信用風險

我國現行房地產貸款抵押物包括兩種。第一種是開發(fā)商抵押土地，但是在法律規(guī)定中，沒有明確可獲得將儲備土地通過抵押的方式作為融資手段的權利，即抵押物的權屬不明，同時土地出讓金不能及時的繳清，因此存在一定的法律違規(guī)風險；第二種是購房者抵押住房，在房地產市場調整時期，抵押住房的價值必然會下跌，更不可能足額變現。其次，由于我國現行的房地產二級市場管理混亂，沒有健全的管理體制以及發(fā)展滯后的投行業(yè)務，導致抵押物資產價值不真實，重復抵押的現象頻發(fā)，增加了商業(yè)銀行房地產信貸風險。再次，在建工程尚未完工，未來變現的真實價值和抵押物評估價值存在偏差，會產生抵押不足的高估風險。

3.2.4個人按揭貸款形成的信用風險

近年來，我國陸續(xù)建立了全國互聯(lián)網征信系統(tǒng)，但實際上，我國商業(yè)銀行在審核房地產信貸申請業(yè)務過程中，借款人的信用保證依然很難得到，僅僅通過借款申請人從單位開具的收入證明作為審核憑證。導致部分借款人鉆空子，利用虛假證明得到銀行貸款，而銀行去無從查實真?zhèn)?，造成個人按揭信貸風險加大，產生銀行壞賬。房價收入比是衡量購房者還貸信用的重要指標，在一定程度上決定了借款人收入水平能否支付得起住房價格。

根據國家統(tǒng)計局數據顯示2008-2012年我國平均房價收入比均超出國際房價收入比中位數6.9，相差懸殊。說明房價遠遠超出購房者的購買能力和預期，我國居民購房壓力大，消費者信心景氣指數低，使商業(yè)銀行的個人抵押貸款風險加大。

3.2.5房地產開發(fā)商對銀行貸款依賴度高導致市場風險

房地產融資渠道通常包括銀行貸款、上市融資、債券融資、信托基金等融資方式。但目前，我國房地產業(yè)融資渠道單一，融資渠道過分依賴商業(yè)銀行貸款。究其原因可歸結為，當前我國資本市場發(fā)展不完善，金融工具及其衍生品發(fā)展步伐緩慢；上市融資、發(fā)行債券融資等直接融資方式準入門檻高，使得無法找到有效的途徑在房地產次級市場上流通轉讓，風險過度集中到商業(yè)銀行房地產貸款上，從而使商業(yè)銀行面臨沉重的市場風險。

4 我國房地產信貸風險的規(guī)避與防范措施

4.1 實現房地產開發(fā)融資渠道多元化，構建成熟的房地產市場

目前，我國的房地產市場資金來源渠道單一，主要依賴商業(yè)銀行信貸資金，這對我國商業(yè)銀行是較大的潛在風險。通常，一個成熟的房地產市場是由三部分循環(huán)構成。第一部分是房價高企為核心的房地產開發(fā)循環(huán)，第二部分是房地產投資循環(huán)，第三部分是資產證券化循環(huán)。在現在和今后一段時間內，我國應在以商業(yè)銀行信貸為融資主體，逐漸開放信貸證券化，建立信托基金融資方式，使得銀行信貸風險得到轉移。

4.2 加強抵押物價值管理力度，確保房地產抵押足值

為確保房地產抵押物合法、足值、有效，要做到：對房價變化幅度較大的城市和地區(qū)，重新全面評估抵押土地價值和個人抵押住房價值，如果發(fā)現抵押擔保不足值，及時要求開發(fā)商和購房人追加抵押擔保；通過對評估機構信譽的考察，確保抵押物價值的真實性，做到足值有效。

4.3 加強銀行內部風控監(jiān)管，積極應對風險出現

銀行按照規(guī)章制度對借款人貸款資料真實性、有效性、合法性進行認真審核，做出客觀評價。嚴格規(guī)范操作流程，做到貸前調查、貸時審查，貸后檢查，確保真實性，防止產生虛假交易。重點審查房地產開發(fā)商，確認資信度是否達到要求。同時，商業(yè)銀行也要在研發(fā)方面多做創(chuàng)新，建立靈活、積極的預案，應對房地產貸款風險，防患于未然。另外，商業(yè)銀行應加強對信貸人員全方位的知識、技能培訓，提高自身覺悟和專業(yè)能力，建立知識儲備全、文化素養(yǎng)好、業(yè)務水平高的信貸團隊，使商業(yè)銀行的房地產貸款風險下降。

4.4 把握宏觀經濟方向，提高銀行抵御政策風險的能力

當前，我國商業(yè)銀行首先要建立健全的房地產市場調研、分析、預警、評估和檢測的量化指標體系；要加強對宏觀調控政策的解讀，研究制定與宏觀經濟政策相一致、與經濟發(fā)展速度相吻合的房地產信貸政策；深入研究房地產業(yè)周期特征規(guī)律，防范于未然；根據借款人資信度水平的高低，實施多層次利率標準，從多方面提高銀行低于宏觀調控變化帶來政策風險的能力。

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