怎樣規(guī)范“金包銀”工程建設(shè)管理

林沿德

摘要：“金包銀”工程是廈門市委、市政府在推進新一輪跨越式發(fā)展，加快推進農(nóng)村工業(yè)化、城市化進程中探索解決被征地農(nóng)民生產(chǎn)、生活出路的一項重要決策和創(chuàng)新舉措，是一項惠及廣大被征地農(nóng)民的民心工程，因而得到了廣大村民的擁護和支持，也受到了社會各界的廣泛關(guān)注。本文將對“金包銀”工程運作概況作以簡單敘述，并針對這一工程實施過程存在的問題提出相應(yīng)的解決辦法與對策。

關(guān)鍵詞：“金包銀”工程；概況；存在問題；對策

中圖分類號：F327 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號： 1674-0432（2014）-04-20-2

近年來，在相關(guān)上級領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和各部門齊心協(xié)力，工程建設(shè)已取得了可喜的進展，一大批“金包銀”項目陸續(xù)建成投入使用，“金邊”項目的股份配售及招租工作也隨即開展。

1 “金包銀”工程運作概況

1.1 工程建設(shè)情況

翔安區(qū)的馬巷鎮(zhèn)鄭坂社區(qū)、西坂社區(qū)；同安區(qū)的新民鎮(zhèn)梧侶、后宅、禾山、西塘、四口圳5個行政村（居）和祥平街道西湖、西洪塘2個社區(qū)被納入“金包銀”工程建設(shè)范圍。由于各村（社區(qū)）的村情不同，村規(guī)民約、歷史條件的差異，金邊項目主要采取兩種模式投建。一是由區(qū)政府委托代建單位統(tǒng)一融資、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，建成并經(jīng)審計核算后，由村籌資按成本價格向政府回購實行股份配售，每個符合入股條件的村民按人均30平方米配售。馬巷鎮(zhèn)鄭坂社區(qū)、西坂社區(qū)，新民鎮(zhèn)的烏涂、西塘、后宅和祥平的西湖、西洪塘實行這種模式；二是由村集體籌資自建。由村民代表會議表決通過征地補償款按30%發(fā)放給村民，70%留在村集體統(tǒng)籌自建金邊項目，統(tǒng)一經(jīng)營管理，股份化配售量化到村民。如新民鎮(zhèn)的梧侶村實行這種模式投建金邊工程。翔安區(qū)“金包銀”工程總建筑面積13.38平方米，同安區(qū)“金邊”工程總建筑面積59.89萬平方米。建設(shè)底層為商業(yè)店面，2～6層為公寓的金邊。

1.2 項目招租情況

已建成交付使用的72幢29.02萬平方米金邊公寓已出租34幢21.38萬平方米，其中店面3.67萬平方米、公寓14.69萬平方米。公寓租金每平方米每月8～11元。店面大部分采用公開投標(biāo)，有的由村民代表會議確定出租價格，最高每平方米每月60元，最低每平方米每月20元，平均價格每平方米每月40元左右。

1.3 股權(quán)配售情況

根據(jù)“均等、自愿、限股、互惠”的原則， 對已交付使用并基本完成出租的金邊，按照區(qū)金邊項目經(jīng)營管理指導(dǎo)意見的要求，指導(dǎo)鎮(zhèn)村制定并通過金邊股份化配售及經(jīng)營管理辦法，發(fā)動村民參與討論，召開村民會議或戶主會審議通過，明確界定村民入股金邊項目的資格條件和審核程序，確保股份量化配售體現(xiàn)公開、公平、公正。嚴(yán)格按人均30平方米的標(biāo)準(zhǔn)配售，對村民認(rèn)購股權(quán)后尚有剩余的“金邊”面積，規(guī)定由村組集體出資購買股份，以增加村集體收入。新民鎮(zhèn)已完成股份配售工作的后宅村前埔（500名村民入股）及橄欖樹（535名村民入股）兩個金邊項目、西塘村溝乾（218名村民入股）金邊項目、梧侶村（3006名村民入股）金邊項目、祥平街道的西湖村珠厝（254名村民入股）金邊項目均已完成股份配售工作。

1.4 項目運行管理情況

金邊項目由各村（社區(qū)）進行統(tǒng)一股權(quán)管理、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一物業(yè)管理。金邊管理理事會根據(jù)章程規(guī)定對“金邊”公寓實施經(jīng)營，僅限于出租，不從事其他風(fēng)險性投資或抵押。村民的股權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，可以繼承。在廣泛征求村民意見的基礎(chǔ)上，根據(jù)各自的實際，探索三種經(jīng)營管理模式。一是由入股村民每50名民主推選一名股東代表，組成金邊管理理事會，按“一事一議”的原則民主化自我管理，負(fù)責(zé)金邊的經(jīng)營管理和收益分配。二由是村成立股份化公司，實行公司化運作。如由村集體成立置業(yè)有限公司，統(tǒng)一經(jīng)營管理全村已建成的金邊項目。三是成立物業(yè)管理公司（掛在區(qū)政府下屬國有公司）統(tǒng)一管理對外出租，出租收入作為“金邊”社區(qū)股民的醫(yī)保等公共受益支出（按人均30平方米的標(biāo)準(zhǔn)股權(quán)確認(rèn)）。

1.5 監(jiān)督機制建設(shè)情況

根據(jù)《福建省農(nóng)村集體財務(wù)管理條例》等涉及農(nóng)村集體資產(chǎn)管理的規(guī)章制度，建立健全公開透明的股權(quán)管理和財務(wù)管理制度。金邊項目收支情況納入村級管理，鎮(zhèn)農(nóng)村會計服務(wù)站設(shè)立專戶，由所在村組的代理會計負(fù)責(zé)日常財務(wù)核算。每季度初將上一季度的金邊項目開支情況在村公開欄進行張榜公布，接受村民監(jiān)督，消除群眾疑慮，提高“金邊”項目運作的透明度。

2 存在的主要問題

經(jīng)過實踐，“金包銀”工程建設(shè)管理雖取得一定成效，但也存在不少問題。主要有以下幾個方面：

2.1 部分金邊項目的股權(quán)配售工作難以開展

馬巷鎮(zhèn)鄭坂社區(qū)和祥平街道西湖社區(qū)已竣工交付使用的山坪金邊公寓20幢8.23萬平方米，由于涉及村民小組多、各小組財力不同的原因，村民入股資格的界定、信用社的貸款回購、共有金邊公寓產(chǎn)權(quán)的劃分等工作的開展存在一定難度。

2.2 已建成交付使用的金邊公寓出租率低、退租率高

一方面，金邊公寓出租比例不大，主要受四個因素的影響：一是工業(yè)區(qū)內(nèi)已開工投產(chǎn)企業(yè)不多，企業(yè)招工難；二是工業(yè)區(qū)內(nèi)各村（社區(qū)）實行舊村改造新村建設(shè)，村民房屋大量翻建，可供出租的房屋急劇增加；三是租住私房費用低，具有免交物業(yè)管理費或衛(wèi)生費、有線電視收視費、水費等優(yōu)勢；四是大部分金邊建設(shè)底層為沿街店面，2～6層為公寓，沒有停車場所，外來員工的車輛無處停放。另一方面，部分已出租的金邊公寓由于入住人員少，消防安全未達標(biāo)等原因，面臨退租困境。如：蒙發(fā)利電子有限公司包租后宅前埔兩幢金邊公寓，因人員少，不到半年就退租一幢；某物業(yè)公司包租西塘溝乾3幢金邊公寓9951平方米，經(jīng)營一年后因虧損數(shù)十萬元，強烈要求解除租賃合同；使麥爾服飾有限公司承租西湖珠厝第二幢金邊公寓，因消防安全未達標(biāo)而提前中止承租合同。

2.3 金邊工程的日常經(jīng)營管理不規(guī)范

首先，金邊工程的經(jīng)營管理者專業(yè)素質(zhì)偏低。目前，不論是以成立金邊管理理事會或股份化公司的模式進行金邊經(jīng)營管理，其經(jīng)營管理職務(wù)大多由原村組干部擔(dān)任，對金邊項目實行公司化運作，缺乏相關(guān)的專業(yè)知識和管理經(jīng)驗。其次，金邊項目的財務(wù)管理尚有欠缺。一是金邊財務(wù)管理模式與公司財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化管理有一定的差距。實行公司化運作的金邊項目，其財務(wù)收支管理仍延續(xù)原有村組財務(wù)管理模式，由鎮(zhèn)代理會計統(tǒng)一核算。二是金邊公寓租金不能按時足額收繳。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前新民鎮(zhèn)應(yīng)收未收的金邊租金達291萬元。三是檔案管理存在保全隱患。出租合同等金邊工程的重要原始資料由居委會或小組管理保存，可能因居（組）換屆選舉而遺失。最后，金邊公寓物業(yè)管理不夠完善。主要體現(xiàn)在：一是所有金邊公寓水、電均沒有抄表到戶。二是金邊公寓大部分近鄰村莊外圍沿街而建，無法實行封閉式管理。沿街金邊公寓由于結(jié)構(gòu)原因，第二層公寓存在安全消防隱患。三是村組對金邊管理大多只停留在垃圾轉(zhuǎn)運和公共場所的清掃等簡單的管理，還缺乏規(guī)范配套的管理服務(wù)。

2.4 “銀里”改造中，村莊環(huán)境衛(wèi)生整治不夠到位

部分市級舊村改造新村建設(shè)試點村、重點村，由于安置地未落實、整治經(jīng)費不足、群眾衛(wèi)生意識差、保潔人員責(zé)任心不強等原因，銀里項目建設(shè)進展緩慢、環(huán)境整治普遍不到位。

2.5 城鄉(xiāng)一體化機制有待進一步健全

目前相關(guān)區(qū)規(guī)定男滿45周歲、女滿40周歲的大齡失地農(nóng)民才可參加城鎮(zhèn)居民社保。土地被征用之后，失去土地的農(nóng)民并沒有完全納入城市居民的范疇，他們現(xiàn)在處于游離于傳統(tǒng)農(nóng)民和現(xiàn)代市民之間的邊緣狀態(tài)。

2.6 失地農(nóng)民的轉(zhuǎn)移就業(yè)安置總體上處于城市化初級階段

一些企業(yè)用工工資低、勞動強度大、工作環(huán)境較差，甚至超限加班加點等侵權(quán)現(xiàn)象也時有發(fā)生，對失地農(nóng)民沒有太大的吸引力；從失地農(nóng)民自身條件來看，存在文化程度、勞動技能比較低的缺陷，一些年輕人缺乏吃苦耐勞精神等實際情況。同時失地農(nóng)民對工作待遇、工作環(huán)境等普遍懷有較高期望，一些已經(jīng)招收了當(dāng)?shù)貑T工的企業(yè)，發(fā)現(xiàn)總留不住人。

3 措施及建議

3.1 加大力度開展金邊項目的股權(quán)配售工作

針對部分金邊公寓的村民入股資格界定難、信用社貸款回購難、共有金邊公寓產(chǎn)權(quán)劃分難，建議相關(guān)社區(qū)在鎮(zhèn)（街）指導(dǎo)下，在市政府《關(guān)于實施“金包銀“工程建設(shè)補充指導(dǎo)意見》的基礎(chǔ)上，在不違反“民主、公平、公正、合理、合法、透明原則”的前提下，根據(jù)涉及村民小組的實際情況，制定具體可行的身份確認(rèn)及金邊股權(quán)量化方案，經(jīng)涉及居民會議表決通過，并進行張榜公示，接受監(jiān)督，確保股份量化配售的公開、公平、公正。

3.2 進一步招商引資，力促企業(yè)入駐工業(yè)集中區(qū)

金邊公寓出租率不高的根本原因在于工業(yè)區(qū)內(nèi)開工投產(chǎn)的企業(yè)不多，外來員工稀缺。可采取以下兩項措施促進企業(yè)入駐工業(yè)集中區(qū)投產(chǎn)：一方面，制定優(yōu)惠政策，實施高額獎勵。一是收費返還政策。凡在工業(yè)區(qū)內(nèi)投資創(chuàng)辦企業(yè)，固定資產(chǎn)投資在500萬元以上項目，除國家規(guī)定上繳費用外，區(qū)內(nèi)收費一律免除或先征后返；二是稅收政策。新辦加工型、競爭型、高成長型企業(yè)投產(chǎn)后，企業(yè)所得稅在享受國家規(guī)定的“三免兩減”優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)投資規(guī)模和財政貢獻額度，市、區(qū)給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策；三是貼息政策。新上固定資產(chǎn)投資500萬元以上項目，當(dāng)年建成，當(dāng)年投產(chǎn)，自籌資金達到60%以上的，投產(chǎn)后貸款部分可享受區(qū)政府規(guī)定的一年期貼息政策；四是實行重獎。引進區(qū)外資金新上項目建成投產(chǎn)后，區(qū)政府按固定資產(chǎn)投資額1%一次性獎勵引資單位或引資人。另一方面，優(yōu)化招商引資環(huán)境。重點要加強與客商的交往，與客商誠交朋友。經(jīng)常性地召開聯(lián)席會議，傾聽客商的意見。各部門主要領(lǐng)導(dǎo)掛點一個客商投資企業(yè)，切實幫助客商解決“貸款難、招工難、協(xié)調(diào)關(guān)系難”的“三難”問題。同時，要搞好招商引資跟蹤服務(wù)工作，解決客商生活、工作上的實際困難，做到有求必應(yīng)、有問必答、有難必解，確?？蜕汤鏌o小事，再就是要切實維護好客商的合法權(quán)益，嚴(yán)禁對客商亂檢查、亂攤派，真正樹立“親商、安商、幫商、富商”的良好氛圍。

3.3 建立健全制度，規(guī)范金邊項目經(jīng)營管理

制定出臺金邊項目資金、物業(yè)等一系列切實可行的管理辦法，從四個方面規(guī)范金邊經(jīng)營管理：一是開展對金邊項目經(jīng)營管理者的相關(guān)業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，提高金邊管理層的專業(yè)素養(yǎng)。有條件的，可向社會公開招聘有經(jīng)驗的管理人才進行金邊項目經(jīng)營管理。二是加強金邊項目的財務(wù)管理。在新的管理辦法出臺前，金邊項目的財務(wù)收支、租金的收取參照《廈門市村集體資金管理辦法》執(zhí)行，由鎮(zhèn)（街）農(nóng)村會計服務(wù)站指定專人進行財務(wù)核算，必要時，加強配備農(nóng)村會計服務(wù)站人員。各級業(yè)務(wù)主管部門應(yīng)加強對這部分資產(chǎn)管理的監(jiān)督和指導(dǎo)。三是完善金邊公寓的配套設(shè)施。如因地制宜設(shè)置一些停車場所；全面排查金邊公寓存在的安全隱患，在不影響消防安全的前提下，設(shè)立安全門窗或防護網(wǎng)。有條件的可實行封閉式管理、安裝監(jiān)控設(shè)備或聘請保安管理。四是加強和完善金邊公寓的物業(yè)管理，提高服務(wù)質(zhì)量。結(jié)合各社區(qū)實際成立金邊公寓物業(yè)管理隊伍或公司，也可聘請專業(yè)的物業(yè)公司入駐管理。

3.4 加快舊村改造新村建設(shè)步伐，實現(xiàn)“銀里”全面改造

一是對市區(qū)下達確定的建設(shè)項目，要加快進度，保質(zhì)保量按時完成建設(shè)任務(wù)，對沒有安置地導(dǎo)致無法實施道路拆遷的村（社區(qū)），建議區(qū)相關(guān)部門加強協(xié)調(diào)，在不影響工業(yè)區(qū)建設(shè)的前提下，從區(qū)已征部分地塊返征作為安置地；二是對工業(yè)區(qū)內(nèi)的村（社區(qū)），雖大部分實施了舊村改造新村建設(shè)，但許多配套設(shè)施尚不完善，建議市區(qū)各級還要加大支持力度，尤其是環(huán)境整治的投入；三是根據(jù)各村（社區(qū)）實際需要，充實配備衛(wèi)生保潔人員和設(shè)施，完善環(huán)境衛(wèi)生管理長效機制，營造文明整潔和諧的社會環(huán)境。

3.5 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，建立健全和完善城鄉(xiāng)一體化的社區(qū)管理體制

針對當(dāng)前被征地村“村改居”之后，居民的“農(nóng)民意識”仍然根深蒂固這種現(xiàn)狀，必須要加快“村改居”的各項后續(xù)工作，切實轉(zhuǎn)變他們的這種觀念。進一步健全和完善被征地農(nóng)民社會保障制度，從根本上解決被征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活保障問題。加強對“村改居”社區(qū)基本設(shè)施建設(shè)的財政資金投入，由財政承擔(dān)“村改居”社區(qū)運作所需經(jīng)費，將“村改居”社區(qū)完全納入城市社區(qū)管理體制。

3.6 完善安置政策，抓好失地農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)和轉(zhuǎn)產(chǎn)發(fā)展問題

轉(zhuǎn)崗就業(yè)問題是失地農(nóng)民反映最激烈的問題，如何妥善實行就業(yè)安置政策，事關(guān)他們今后的生存。失地農(nóng)民的轉(zhuǎn)移就業(yè)無非就是自助就業(yè)和受助就業(yè)兩種。政府要引導(dǎo)農(nóng)民樹立長遠(yuǎn)意識和憂患意識，通過轉(zhuǎn)產(chǎn)發(fā)展主動融入到城鄉(xiāng)一體化這個大局中。要在進一步完善現(xiàn)有的養(yǎng)老社會保障工作的基礎(chǔ)上，積極進行就業(yè)扶持，把失地農(nóng)民納入城市居民的就業(yè)體制。