如何完善物業(yè)服務(wù)中關(guān)于收費定價機制的思考

夏旭

摘要：隨著城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，人民的物質(zhì)生活和知識文化都有了顯著的提升，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的素養(yǎng)更具有專業(yè)性和市場性，物業(yè)對物業(yè)費的管理情況也更為具體和規(guī)范，收取物業(yè)費也更加合理，但仍然存在一些問題需要處理。在本文中，筆者對收取物業(yè)費的相關(guān)條例進行深入剖析，提出一些可以改善物業(yè)收費體系的個人看法。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù) 收費定價 合同

近幾年，隨著城市化建設(shè)的開展，不斷新建居民小區(qū)，物業(yè)費的收取自然也就成為了業(yè)主重點關(guān)心的對象，而關(guān)于物業(yè)費管理的投訴也越來越多。所以，建立物業(yè)費用途的監(jiān)督和管理制度，強化物業(yè)服務(wù)收費的途徑，以業(yè)主的利益為本，嚴格限制物業(yè)管理公司操控市場價格，使物業(yè)管理市場能夠積極穩(wěn)定的發(fā)展。

一、現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)收費制度值得商榷的問題

（一）以物業(yè)類型劃分定價形式， 缺乏法律和理論上的支持

依照《價格法》核心內(nèi)容，要區(qū)分是良性的市場競爭，還是政府監(jiān)管對產(chǎn)品及其相關(guān)服務(wù)的定價起決定性作用，應(yīng)完全基于其自身具備的特性。對于具有市場壟斷和公益性的產(chǎn)品及服務(wù)應(yīng)該由政府指導(dǎo)或確定價格；對于有競爭力的產(chǎn)品及服務(wù)應(yīng)適當?shù)膶ζ鋬r位進行調(diào)整。而針對物業(yè)服務(wù)的特殊性來講，無論是居民樓、開發(fā)區(qū)、商場還是其他物業(yè)，其本質(zhì)都是相同的。而不同的是，一些物業(yè)已經(jīng)按照市場標準進行定價，一些則還沒有。

（二）住宅物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)該是一種政府指導(dǎo)性價格

《價格法》本質(zhì)上所謂的政府引導(dǎo)價格，就是指政府部門制定一個基本價格標準，然后規(guī)定其浮動范圍，運營商以此為基準對商品進行定價。換言之，在遵守政府制定的一系列準則之內(nèi)，經(jīng)營者對價格制定有自主權(quán)。單就物業(yè)費管理來說，既可以是業(yè)主與物業(yè)管理公司經(jīng)商議最后決定一個合理的物業(yè)費價格；也可以是政府主管價格的部門直接進行規(guī)定。而由物業(yè)管理公司單獨決定物業(yè)費的用途，對業(yè)主來說是不具有公平性的?；趪乙呀?jīng)取消了政府的定價權(quán)力，政府只能就居民物業(yè)收費的相關(guān)條例進行指導(dǎo)，制定基本價格及其浮動范圍，而最后的定價應(yīng)該有業(yè)主和物業(yè)負責(zé)人商議得來。這里所說的指導(dǎo)價并不是《價格法》條例中的政府指導(dǎo)價，而是說政府參與指導(dǎo)，沒有法律效力。

（三）經(jīng)營體制不順，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營成本高

物業(yè)服務(wù)對物業(yè)費進行了自我收取和自我管理的方法，這就造成了許多問題的出現(xiàn)，增加了對物業(yè)服務(wù)的投資。由于開發(fā)商和物業(yè)負責(zé)人關(guān)系親密，大多數(shù)開發(fā)商在項目完成后都把業(yè)務(wù)管理交給旗下的子公司進行打理。一部分開發(fā)商不為長遠利益打算，一味的只看眼前，打著“收費低、服務(wù)好”的物業(yè)管理旗號 。還有更甚的開發(fā)商承諾贈送物業(yè)費，然后最后卻把這些遺留問題交給物業(yè)公司，業(yè)主入住以后，有的供水，供電設(shè)施的使用還沒有與其相關(guān)部門進行聯(lián)系，給業(yè)主帶來相當大的不便；有的開發(fā)商賣房時不告訴業(yè)主沒有公共停車場，只有需要收費的固定停車位，業(yè)主入住以后，又沒有選擇的購買高價車位。種種原因，使業(yè)主對物業(yè)公司有諸多的不滿，引發(fā)了一些官司糾紛，有些業(yè)主聯(lián)合在一起消極的對物業(yè)公司進行抵抗，拒絕付款，導(dǎo)致物業(yè)公司也是有苦說不出，無計可施的情況下，只好履行開發(fā)商的承諾，導(dǎo)致其賠本經(jīng)營。

二、完善物業(yè)服務(wù)收費管理機制

（一）堅持“三個結(jié)合”，科學(xué)合理確定物業(yè)服務(wù)收費

物業(yè)費收取與其服務(wù)質(zhì)量有著密切的聯(lián)系，收費少會使服務(wù)質(zhì)量下降，同時不利于公司今后發(fā)展，收費高業(yè)主就會不滿意，也會因此造成一些官司糾紛。所以針對物業(yè)服務(wù)的全面性，多樣性等服務(wù)特征，按照國家法律的相關(guān)規(guī)定，制定更為詳細的收費政策條例，堅持以市場為導(dǎo)向，秉著物業(yè)費收取具有合理性、公開性的原則，嚴格按照收費標準收費，同時比較物業(yè)公司收費價格與服務(wù)質(zhì)量是否成正比，制定合理的收費。在政府指導(dǎo)價確定以后，必須全面綜合的考慮各種情況，應(yīng)做到以下“三個結(jié)合” ：

（1）物業(yè)費與其成本費用相結(jié)合；

（2）收費標準與小區(qū)人均收入相結(jié)合：

（3）費用收取與其服務(wù)水平相結(jié)合。

（二）調(diào)整物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價收費標準

基于居民人均收入情況，適當對物業(yè)費的指導(dǎo)價進行合理調(diào)整。在合理估算成本并與社會平均成本相比較的前提下，把后者作為主要參考，全面分析眼前和長遠的發(fā)展形勢，通過政府相關(guān)部門的的指導(dǎo)，調(diào)整物業(yè)收費標準。了解物業(yè)小區(qū)停車費的收取情況，通過合理的調(diào)整解決居民停車難的問題。

（三）理順物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費

依據(jù)國家法律的相關(guān)規(guī)定，可以制定居民裝修保證金，廢物處理金，裝修工人通行保證金等規(guī)定，完善社區(qū)管理，對還沒有業(yè)主委員會的小區(qū)進行法律約束，理清小區(qū)用電和用水價格并讓有關(guān)部門進行直抄。

（四）改革物業(yè)服務(wù)收費管理方式

對物業(yè)費收取采取動態(tài)監(jiān)管的措施，對其收費標準要明確和公開。每隔一段時間要告知居民政府對物業(yè)的指導(dǎo)價，使居民了解收費浮動的原因，及時處理收費時遇到的各種情況。

（五）建立健全物業(yè)服務(wù)收費收支財務(wù)管理制度

物業(yè)公司對其管理的物業(yè)有獨立的執(zhí)行權(quán)，要對物業(yè)費的具體用途進行詳細的記錄，每隔一頓時間就向居民公開記錄，接受居民審查。物業(yè)管理公司還應(yīng)該以一個季度為周期，召集業(yè)主委員會，共同研究物業(yè)資金的流動動態(tài)。

（六）權(quán)威部門聯(lián)合制度物業(yè)服務(wù)收費標準

與物業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會共同商議和制定非強制性的物業(yè)費指導(dǎo)價格以及居民應(yīng)享受的物業(yè)服務(wù)的標準，聯(lián)合業(yè)主和物業(yè)公司共同商議并最后對物業(yè)服務(wù)進行定價，從根本上解決業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。

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