不同時(shí)期利率調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

陶沙

（淮北師范大學(xué) 數(shù)學(xué)科學(xué)學(xué)院，安徽 淮北 235000）

2013年2月20日，國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，發(fā)布了旨在抑制投資投機(jī)性購房的“國五條”，其中提高二套房貸首付比例、提高貸款利率、出售二手商品住房按照差價(jià)的20%征收個(gè)稅等措施的提出，將房地產(chǎn)價(jià)格再度推上輿論的風(fēng)口浪尖。房?jī)r(jià)直接關(guān)系到百姓的基本生活，甚至關(guān)系到了社會(huì)穩(wěn)定。已經(jīng)泡沫化的中國房地產(chǎn)又該何去何從，怎樣的調(diào)控手段才能真正控制住房?jī)r(jià)的不斷上漲，成為了社會(huì)各界關(guān)注和熱議的話題。

1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長的年貢獻(xiàn)率平均為10.4%，金融危機(jī)爆發(fā)后的2009年，更是高達(dá)19.4%。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：在過去的十年中，全國城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)從2381元上漲到5791元，10年上漲143%，年均遞增10.3%。作為一線城市的代表，上海漲幅最大，達(dá)到500%，香港漲幅最小，為161%，北京為365%，廣州為261%，深圳為233%。

導(dǎo)致中國房?jī)r(jià)十年間持續(xù)上漲的因素究竟是什么，目前社會(huì)上形成了幾種主流觀點(diǎn)，有認(rèn)為城市化進(jìn)程以及住房條件期待改善的居民增加了住房的剛性需求說、認(rèn)為目前房屋供給和需求不均衡以及保障房建設(shè)不完善的供需不均衡說、認(rèn)為流動(dòng)性過剩及由此引發(fā)的通貨膨脹導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的流動(dòng)性過剩說、認(rèn)為地方政府捂地惜售維持GDP增長并推高土地價(jià)格的GDP政績(jī)說等。這些說法都不無道理，而每種觀點(diǎn)中提到的因素?zé)o疑都對(duì)住房?jī)r(jià)格的上漲起到了重要的推動(dòng)作用。針對(duì)這些不同的漲價(jià)因素，政府主要從限購政策，稅收政策，信貸政策等各方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。

一、宏觀調(diào)控中的信貸政策

自2003年起，為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，杜絕房地產(chǎn)泡沫破滅可能對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成的負(fù)面沖擊，政府開始干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，利用各種政策手段控制房?jī)r(jià)。但行業(yè)泡沫日益明顯，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，并出現(xiàn)了“越調(diào)控越漲價(jià)”的尷尬局面。

房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，整個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)都需占用大量資金，由于開發(fā)商自有資金有限，故而對(duì)銀行信貸有極強(qiáng)的依賴性，這就使得貨幣政策成為政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的有力武器?！凹酉ⅰ遍_始頻繁地出現(xiàn)在政府調(diào)控政策中，利率的調(diào)整導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，波動(dòng)的房地產(chǎn)價(jià)格又會(huì)促使央行進(jìn)一步優(yōu)化利率政策，達(dá)到抑制房地產(chǎn)過熱的效果。

加息是指中央銀行提高利息的行為，目的在于提高商業(yè)銀行的借貸成本，進(jìn)而提高市場(chǎng)的借貸利息。對(duì)于開發(fā)商來說提高了融資成本，對(duì)于貸款購房者來說增加了還貸壓力，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)投資者來說壓縮了利潤空間。加息可以有效地緩解通脹壓力，收緊流動(dòng)性，擠出房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，不失為一種有效的調(diào)控手段。

二、美國的利率政策對(duì)房地產(chǎn)的影響

美聯(lián)儲(chǔ)從2004年6月30日起，經(jīng)過17次加息，每次加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，將聯(lián)邦基金利率從1%調(diào)整到5.25%。在此過程中，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮逐步轉(zhuǎn)為低迷，直到次債危機(jī)全面爆發(fā)。美聯(lián)儲(chǔ)再次啟用了利率工具，從2007年9月18日至2008年3月18日降息6次，將聯(lián)邦基金利率從5.25%調(diào)整到2.25%。

不難看出，美國政府采取的是逆周期的調(diào)控措施，也就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的時(shí)期采取加息的政策來抑制，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)期采取降息的政策來刺激。這與我國政府采取的調(diào)控思路是一致的，但為何我國在房地產(chǎn)業(yè)繁榮的情況下進(jìn)行加息仍然不能阻止房?jī)r(jià)上漲的步伐呢？這是值得探討的問題。

三、我國各時(shí)期不同的信貸調(diào)控手段

圖1所示的是2002年至2012年期間我國存貸款基準(zhǔn)利率的走勢(shì)。2002年至2007年存貸利率雙雙上漲，第一次下調(diào)出現(xiàn)在2008年9月16日，在連續(xù)五次下調(diào)后，2009年起存貸利率再次同步上調(diào)?，F(xiàn)根據(jù)利率升降變化將2003年至今分為三個(gè)階段，結(jié)合不同階段北京各區(qū)房屋均價(jià)的變動(dòng)，探討利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟有何影響。

圖1 2002年至2012年我國存貸款基準(zhǔn)利率的走勢(shì)

（一）時(shí)期一：2003年至2007年

2003年8月，房地產(chǎn)業(yè)被定位為拉動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，投資增長迅猛帶動(dòng)房?jī)r(jià)飛漲。

2004年10月，央行宣布一年期存、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。2006年4月，央行宣布各檔次貸款利率均上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。2006年8月，一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他檔次利率隨之上調(diào)。

2007年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日和12月21日，央行連續(xù)進(jìn)行了6次加息，并10次提高存款準(zhǔn)備金率。雖然每次都是微調(diào)，但最主要的目的是給消費(fèi)者帶來心理壓力，旨在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱。

歷史上陳仲子實(shí)有其人，按通常說法是戰(zhàn)國時(shí)期著名的思想家、隱士。劇中，陳仲子不愿與俗世合流而辟兄別母，只因其認(rèn)為吃住都是得自兄長的俸祿，而俸祿是取自民脂民膏；他把自己在大旱天里好不容易汲滿的一壇水全部分給相鄰并絕食三日，只因是自己“捷足先登，搶先一步”，而他認(rèn)為“人世間爭(zhēng)名奪利， 全在那捷足先登”；他拒絕了楚國拜相的請(qǐng)求，只因認(rèn)為自己隱居一隅，“實(shí)指望埋名晦跡， 不意竟成了沽名釣譽(yù)之捷徑”；他歸家探母誤食他人奉承當(dāng)大官的兄長的肥鵝，不惜嘔清腸胃，只因認(rèn)為“受饋不義，食之傷廉”。

北京市內(nèi)城四區(qū)——豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)、通州區(qū)、朝陽區(qū)的房屋均價(jià)，2003年分別為5600、4300、4200、2300和 3900；2007年時(shí)分別為 27000、11000、13000、8100和 13000，上漲幅度分別為382%，156%，209%，252%和348%。

中國加入WTO后，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)由原來的半封閉變得開放，更多外資的注入以及全球制造業(yè)向我國的轉(zhuǎn)移，流動(dòng)性過剩加劇了人民幣升值的壓力。雖然這時(shí)期政府實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策來控制信貸規(guī)模，并通過緊縮銀根來抑制房地產(chǎn)業(yè)過熱問題，但實(shí)際上調(diào)控效果并不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模仍然保持快速增長態(tài)勢(shì)，房屋銷售價(jià)格明顯上漲。

（二）時(shí)期二：2008年至2009年

2008年9月16日、10月9日、10月30日、11月26日、12月22日，央行進(jìn)行了五次連續(xù)降息，一年期存貸款基礎(chǔ)利率累計(jì)下調(diào)2.16個(gè)百分點(diǎn)。

2009年6月22日銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，通知要求堅(jiān)持貸款標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格借款人資格審查，審慎評(píng)估借款人風(fēng)險(xiǎn)，確定合理的貸款利率。

北京市內(nèi)城四區(qū)——豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)、通州區(qū)、朝陽區(qū)的房屋均價(jià)，2008年分別為18000、9500、11000、6200和 11000；2009年時(shí)分別為 47000、25000、34000、19000和23800，雖然從07至08年均有下跌，但08至09年上漲幅度分別為161%，163%，209%，206%和116%。

2008年年初，在財(cái)政政策保持穩(wěn)健的前提下，貨幣政策收緊。在調(diào)控和金融危機(jī)的雙重影響下，房地產(chǎn)投資迅速減少，房地產(chǎn)企業(yè)存貨資金周轉(zhuǎn)困難，而且國外熱錢紛紛撤出，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下降顯著，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，調(diào)控初顯成效。但在全球經(jīng)濟(jì)不景氣的大背景下，為了利用一片繁榮的房地產(chǎn)業(yè)保持GDP的穩(wěn)定增長，政策再次松動(dòng)。2009年廣義貨幣供應(yīng)已經(jīng)接近30%，貨幣供應(yīng)速度大大超過GDP的增速，通脹預(yù)期明顯增強(qiáng)，再配合08年底出臺(tái)的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，2009年的中國樓市迅速由年初時(shí)低迷的“試探性抄底”，反彈至年底的“恐慌性搶購”。另外，在寬松的信貸條件下，2009年全年的土地出讓面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于計(jì)劃，導(dǎo)致土地供給不足，土地價(jià)格飛速飆升，這也從很大程度上助漲了房?jī)r(jià)。這讓屢次調(diào)控后剛剛顯現(xiàn)出的成效消失殆盡，房地產(chǎn)銷售價(jià)格迅速止跌反彈。

（三）時(shí)期三：2010年至今

2010年10月20日和12月25日央行連續(xù)兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。2011年2月9日、4月6日和7月7日，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率每次分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。2012年6月8日，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

2009年底起，為了堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，國務(wù)院各部委陸續(xù)出臺(tái)了各種調(diào)控細(xì)節(jié)，逐漸廢除了2008年的刺激房市的政策，調(diào)控目標(biāo)再次轉(zhuǎn)向穩(wěn)定房?jī)r(jià)。2010年國務(wù)院先后出臺(tái)了“國四條”和號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的新“國十條”等措施。但是由于幾年間調(diào)控政策始終搖擺不定，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷短暫的動(dòng)蕩調(diào)整后再度回暖，投資規(guī)模和房屋價(jià)格持續(xù)飆升。

四、我國信貸調(diào)控的有效性分析

2003年起的三個(gè)調(diào)控階段中，在不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景下，央行均采取了利率手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。從十年的整體趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)投資仍然高速發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲并沒有得到有效抑制。

對(duì)于我國央行頻繁使用的利率政策，許多學(xué)者都有各自的觀點(diǎn)，房?jī)r(jià)與利率呈現(xiàn)何種關(guān)系的變動(dòng)趨勢(shì)還存在著理論和實(shí)證上的分歧。

陳新橋和許文超（2005）認(rèn)為出于抑制通脹、放緩?fù)顿Y情形下的升息在短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生太大影響，但長期來看，升息將有利于平衡供求結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定價(jià)格和提高房地產(chǎn)業(yè)的集中度。①陳新橋，許文超：《加息影響下的中國房地產(chǎn)》，《經(jīng)濟(jì)研究參考》2005年第2期。

葉檀（2007）認(rèn)為利率上升對(duì)房地產(chǎn)影響主要包括兩方面：一是牽涉經(jīng)濟(jì)基本面房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲；二是按月還貸的工薪族的購房成本會(huì)成倍上升，收入增長趕不上利率增長的步伐。②葉檀：《加息對(duì)房貸影響最顯著》，http://yetanblog.blog.163.com.

李京（2008）認(rèn)為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅需要各項(xiàng)緊縮性政策，更要靈活調(diào)劑房貸利率，不斷進(jìn)行房貸創(chuàng)新。③李京：《加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響》，《四川經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院學(xué)報(bào)》2008年第2期。

徐楓（2010）認(rèn)為樓市調(diào)控不斷，利空頻現(xiàn)，限購限貸、銀行加息、首套房貸利率上調(diào)、房地產(chǎn)交易專項(xiàng)檢查等政策連番出臺(tái)，給開發(fā)商帶來了不小的壓力。④徐楓：《加息預(yù)期沖擊房地產(chǎn)資金鏈，開發(fā)商看空四季度》，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》2010年第4期。

事實(shí)上，利率主要通過控制銀行存貸款成本來影響房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與居民購房支出。利率的上升或下降會(huì)影響開發(fā)商的融資以及投資利潤；而目前住房抵押貸款在購房者資金中占到近七成的比重，利率的調(diào)整對(duì)購房者來說明確地體現(xiàn)于月供的變化。在房屋價(jià)格方面，希望漲價(jià)的房地產(chǎn)開發(fā)商占據(jù)供給市場(chǎng)，明顯比占據(jù)需求市場(chǎng)的購房者有主導(dǎo)權(quán)。

從短期看利率調(diào)控只能造成開發(fā)成本對(duì)消費(fèi)者的轉(zhuǎn)嫁，并不能夠有效抑制房?jī)r(jià)上漲。但從長期來看，利率調(diào)整作為國家宏觀貨幣政策的一部分，不單單只出現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控中，而同時(shí)作用于抑制過快的經(jīng)濟(jì)增長速度，穩(wěn)定物價(jià)水平，鞏固前一階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果等方面。

之所以會(huì)出現(xiàn)與美國調(diào)控成效不同的結(jié)果，主要是由我國特殊的國情決定的。目前，我國資本市場(chǎng)處于不完全開放的情況，商業(yè)銀行的資金杠桿率不高，短期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)利率不甚敏感，即利率工具對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控效果表現(xiàn)出明顯滯后性。雖然短期房?jī)r(jià)與利率變動(dòng)無明顯相關(guān)性，但配合其他已經(jīng)或?qū)⒁雠_(tái)的調(diào)控措施，中長期房?jī)r(jià)與利率必然出現(xiàn)負(fù)相關(guān)性，會(huì)有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

五、本文的不足之處

本文在對(duì)利率產(chǎn)生的影響進(jìn)行討論時(shí)使用的是名義利率，而名義利率往往并不能夠準(zhǔn)確地反映資本借貸的真實(shí)成本，其確切數(shù)值應(yīng)使用去除通貨膨脹率以后的實(shí)際利率來測(cè)算，數(shù)據(jù)處理可能會(huì)有偏差。

在引用北京市各城區(qū)的房屋均價(jià)時(shí)數(shù)據(jù)來自網(wǎng)絡(luò)，可能會(huì)根據(jù)指標(biāo)選取等環(huán)節(jié)出現(xiàn)誤差，可能出現(xiàn)計(jì)算疏漏；并且未找到2011與2012年的準(zhǔn)確數(shù)值。

另外，2012年7月6日央行發(fā)布金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.25和0.31個(gè)百分點(diǎn)的同時(shí)表明了此次調(diào)息與房地產(chǎn)政策無關(guān)，故不計(jì)入本文探討范圍。