“買賣不破租賃”規(guī)則法律效果之反思

羅唐超

摘 要：《合同法》第229條確立了“買賣不破租賃”規(guī)則，通說(shuō)認(rèn)為“買賣不破租賃”規(guī)則的法律效果是受讓人代替原出租人并承受其在原租賃合同中的權(quán)利義務(wù)。該條的立法表述存在多種解釋可能，通過(guò)對(duì)該條文進(jìn)行目的解釋發(fā)現(xiàn)，“買賣不破租賃”規(guī)則確立的正當(dāng)性理由是維護(hù)當(dāng)事人的意思自治而非保護(hù)承租人。因此，以承租人保護(hù)為基礎(chǔ)的傳統(tǒng)“通說(shuō)”理論思考過(guò)于簡(jiǎn)單，“買賣不破租賃”規(guī)則的法律效果值得反思與完善。

關(guān)鍵詞：“買賣不破租賃”；法律效果；法律解釋；意思自治

中圖分類號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）04-0293-03

由于自然條件的限制和資源的分配不均衡，“耕者有其田、居者有其屋”一直被視為一種社會(huì)理想。為緩和有田者與無(wú)田者、有屋者與需屋者之間的緊張關(guān)系，租賃法律關(guān)系應(yīng)運(yùn)而生。在租賃法律關(guān)系中，出租人將租賃物出租給承租人后又將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)三者的法律關(guān)系一直引發(fā)諸多爭(zhēng)議，為對(duì)此重要且復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系進(jìn)行規(guī)范，中國(guó)《合同法》第229條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，確立了“買賣不破租賃”規(guī)則。對(duì)該條文，學(xué)者多有批評(píng)?！爸袊?guó)《合同法》第229條在租賃物的適用范圍上、表述上、準(zhǔn)用性規(guī)定及效力規(guī)定上存在諸多的不完整性?！盵1] 《合同法》第229條共26字，看似簡(jiǎn)單，但涉及不少?gòu)?fù)雜問(wèn)題，與國(guó)外主要國(guó)家的立法例相比，該條文的表述可謂“首創(chuàng)”[2]，立法表述稍顯怪異，而租賃法律關(guān)系中出租人、承租人、買受人的法律地位如何？“買賣不破租賃”規(guī)則的法律效果為何？事關(guān)《合同法》第229條的正當(dāng)性與合理性，值得深入探討。

一、“買賣不破租賃”規(guī)則法律效果之“通說(shuō)”及其存在的問(wèn)題

多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，出租人將租賃物出租給承租人后又將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，租賃合同仍然存在，受讓人代替原出租人加入租賃合同并承受其權(quán)利義務(wù)?！啊I賣不破租賃適用的結(jié)果導(dǎo)致租賃合同法定轉(zhuǎn)讓，出租人退出租賃合同關(guān)系，受讓人被強(qiáng)制加入租賃合同而成為新出租人，使得租賃合同在受讓人與承租人之間繼續(xù)發(fā)生效力?！盵1]此說(shuō)被稱為法定契約承受說(shuō)，為當(dāng)前學(xué)界通說(shuō)[3]。但嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，該說(shuō)在理論上和實(shí)踐中都存在不少問(wèn)題。

理論上，出租人退出租賃合同關(guān)系，買受人被強(qiáng)制加入，這被強(qiáng)制的一退一進(jìn)之間，是否違背了當(dāng)事人的意思自治？是否會(huì)滋生道德風(fēng)險(xiǎn)行為？是否會(huì)損害買受人預(yù)期？買受人代替出租人承受合同關(guān)系，承受的范圍又是什么？受讓人代替原出租人被強(qiáng)制加入租賃合同中承受其權(quán)利義務(wù)是否能恰到好處地實(shí)現(xiàn)各方利益的保護(hù)與均衡？通說(shuō)不能有效地回應(yīng)上述質(zhì)疑。

在司法實(shí)踐中，根據(jù)法定契約承受說(shuō)，也已經(jīng)出現(xiàn)下列問(wèn)題：出租人與承租人在租賃合同中約定租賃期滿時(shí)承租人有優(yōu)先租賃的權(quán)利，該約定是否約束買受人不明確（是否約束買受人取決于買受人承受合同范圍的界定），案件發(fā)生爭(zhēng)議；①由于某種原因，出租人與承租人成立租金十分低廉的租賃合同，房屋轉(zhuǎn)讓后，買受人不得不向承租人收取過(guò)低租金，買受人利益受到損害；② 出租人在將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人后要求承租人搬離房屋，承租人拒絕，出租人起訴要求解除合同關(guān)系，承租人反訴要求賠償損失，新的租賃關(guān)系存在于買受人與承租人間，出租人因與本案無(wú)利害關(guān)系而被駁回訴求，承租人反訴也被駁回，承租人正當(dāng)訴求得不到解決；③職工承租單位的房屋，由于單位的房屋具有福利性質(zhì)而租金往往較市場(chǎng)價(jià)低廉，在單位將其出賣給第三人時(shí)，買受人不能單方提高租金，只能收取原來(lái)的低廉租金，這無(wú)疑意味著買受人要為單位職工的福利買單，損害買受人利益；①現(xiàn)實(shí)中不同法院對(duì)租賃合同關(guān)系的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)各異，有法院將倉(cāng)儲(chǔ)關(guān)系認(rèn)定為租賃關(guān)系，②有的法院將大樓的承包經(jīng)營(yíng)合同關(guān)系認(rèn)定為租賃合同關(guān)系，③有的法院將聯(lián)營(yíng)合同也認(rèn)定為租賃合同，④由于買受人必須承受租賃合同，而租賃合同又沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，買受人無(wú)所適從，預(yù)期受損；等等。

通說(shuō)在解讀“買賣不破租賃”規(guī)則的法律效果時(shí)在理論和實(shí)踐方面都存在問(wèn)題，已如上述。該規(guī)則的法律效果到底是什么？如何認(rèn)清該規(guī)則法律效果的本來(lái)面目？或許，通過(guò)法律解釋再次反思《合同法》229條之立法目的，會(huì)給我們帶來(lái)啟示。

二、目的解釋：《合同法》第229條之立法目的

任何法律均有其規(guī)范意義和目的，解釋法律乃在實(shí)踐法律的意旨?！傲⒎康闹角?，乃闡明疑義之鑰匙也?！盵4]關(guān)于“買賣不破租賃”規(guī)則的立法目的，學(xué)者進(jìn)行了相當(dāng)研究，存在多種說(shuō)法，尚無(wú)定論。

（一）“買賣不破租賃”規(guī)則立法目的追問(wèn)

“買賣不破租賃”規(guī)則的立法目為何？主流的看法是保護(hù)承租人，至于承租人為何值得特別保護(hù)，說(shuō)法各異。說(shuō)法一，承租人為弱者，“居住為人生之基本需要，屋價(jià)高昂，購(gòu)買不易，承租人多屬于經(jīng)濟(jì)上弱者，實(shí)有特別保護(hù)之必要”[5]。說(shuō)法二，保護(hù)承租人在租賃物上的投資，“‘買賣不破租賃規(guī)則的目的是保障承租人在租賃物上的特定性投資，激勵(lì)承租人在租賃物上投入勞力資本，以帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！盵6]另外的學(xué)者認(rèn)為，“隨著社會(huì)的發(fā)展，承租他人土地、房屋、財(cái)產(chǎn)者越來(lái)越多，強(qiáng)化承租人的法律地位，不僅是維護(hù)承租人權(quán)益的需要，也是發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)定社會(huì)秩序的需要，穩(wěn)定居住秩序的需要，更有利于對(duì)物的管理和使用，這也符合當(dāng)今世界保護(hù)用益物權(quán)的大趨勢(shì)?！盵7]

從法制史上看，羅馬法重視所有權(quán)保護(hù)，秉承的是“買賣破除租賃”原則，而“買賣不破租賃”規(guī)則則是德國(guó)在兩次世界大戰(zhàn)之后由于戰(zhàn)爭(zhēng)導(dǎo)致住房奇缺的背景下，為貫徹保護(hù)住房承租人的政策，將之規(guī)定于《德國(guó)民法典》。該規(guī)則確立之初確實(shí)有保護(hù)承租人的立法目的。但時(shí)至今日，“買賣不破租賃”規(guī)則確立的社會(huì)土壤已經(jīng)發(fā)生巨大變化，“從住房租賃到表演場(chǎng)所的租賃，到錄音帶和汽車的租賃，這些被統(tǒng)一在承租人這一抽象的概念之下的人，事實(shí)上有許多人已不是經(jīng)濟(jì)上的弱者了。”[8]因此，認(rèn)為“承租人恒為經(jīng)濟(jì)上的弱者而有特別保護(hù)的必要”，值得商榷?！氨Ｗo(hù)承租人在租賃物上的特定性投資”的論斷也值得質(zhì)疑，為何承租人在租賃物上的特定性投資一定比買受人在租賃物上的特定性投資值得保護(hù)？如果承租人在租賃物上實(shí)際上沒(méi)有任何投資和投資的想法，那么，當(dāng)租賃物被轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，買賣就破除租賃嗎？“物盡其用、發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)”的理由同樣經(jīng)不起追問(wèn)，租賃物被承租人占有時(shí)可以“物盡其用”，可以發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)，租賃物被買受人占有時(shí)，就不能“物盡其用”，發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)了嗎？為什么租賃物被承租人占有時(shí)一定會(huì)比被買受人占有時(shí)更能發(fā)揮效用？

（二）“買賣不破租賃”與意思自治——“買賣不破租賃”規(guī)則之目的

在權(quán)利體系中，以物權(quán)與債權(quán)最為基本，最屬重要。在大陸法系國(guó)家，不管是理論上還是立法中，都嚴(yán)格區(qū)分了物權(quán)與債權(quán)：物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，債權(quán)是相對(duì)權(quán)；物權(quán)是對(duì)世權(quán)，債權(quán)是對(duì)人權(quán)；相應(yīng)地，也嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為，物權(quán)行為與債權(quán)行為涇渭分明。同時(shí)，關(guān)于物權(quán)行為適用公示原則，即物權(quán)的變動(dòng)，須有一足以由外界可以辨認(rèn)的征象，以維護(hù)交易安全，避免第三人遭不測(cè)的損害，其公示的方法，在不動(dòng)產(chǎn)為登記，在動(dòng)產(chǎn)為交付。

買賣合同關(guān)系中，出賣人與買受人訂立買賣合同的行為是債權(quán)行為，標(biāo)的的移轉(zhuǎn)占有與價(jià)款的交付是物權(quán)行為，沒(méi)有疑問(wèn)。而在租賃合同關(guān)系中，出租人與承租人訂立租賃合同的行為是債權(quán)行為，租金的交付是物權(quán)行為，也無(wú)疑問(wèn)。但是，出租人移轉(zhuǎn)租賃物占有使用收益的行為如何定性？承租人占有不動(dòng)產(chǎn)的事實(shí)狀態(tài)又如何評(píng)價(jià)？ 在上述物權(quán)行為債權(quán)行為截然區(qū)分、占有與登記公示方法截然區(qū)分的體例中，出租人移轉(zhuǎn)租賃物占有使用收益的行為被簡(jiǎn)單劃歸債權(quán)行為，承租人占有不動(dòng)產(chǎn)的事實(shí)狀態(tài)被簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)為占有不動(dòng)產(chǎn)，公示效力弱。

嚴(yán)格按照“物債二分”與“公示方法二分”的體例，應(yīng)當(dāng)“買賣破除租賃”，但卻會(huì)出現(xiàn)違背當(dāng)事人私人自治的現(xiàn)象。舉例說(shuō)明之：設(shè)出租人甲在2011年6月將房屋出租給承租人乙使用收益，租期3年，后在租賃合同存續(xù)期間，又于2013年6月將房屋出賣給第三人丙，且辦理所有權(quán)變更登記。對(duì)買受人丙而言，乙是無(wú)權(quán)占有人，如果丙向承租人乙主張所有物返還請(qǐng)求權(quán)，乙基于債權(quán)合同對(duì)租賃物的占有無(wú)法對(duì)抗丙的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，基于合同相對(duì)性原理，乙只能向甲主張違約責(zé)任的損害賠償。此時(shí)，對(duì)于乙來(lái)說(shuō)，乙能否繼續(xù)占有房屋取決于買受人丙的決定，乙的利益完全受制于他人；對(duì)于出租人甲來(lái)說(shuō)，甲是否承擔(dān)對(duì)乙的違約責(zé)任，取決于買受人丙是否向承租人乙行使物權(quán)返還請(qǐng)求權(quán)，甲是否承受違約責(zé)任的不利益同樣完全受制于他人。如此，則民事主體的法律地位因他人行為而被迫改變，意思自治原則被嚴(yán)重違背。

為矯正嚴(yán)格的物債二分與公示方法二分的弊端，法律通過(guò)明文（《合同法》第229條）規(guī)定“買賣不破租賃”，以維護(hù)當(dāng)事人的意思自治：對(duì)于承租人乙而言，其繼續(xù)占有租賃物，其自主意思自然得以維護(hù)；對(duì)于出租人甲而言，其因承租人繼續(xù)有權(quán)占有租賃物而避免了遭受承擔(dān)違約責(zé)任的不利益。

綜上所述，“買賣不破租賃”規(guī)則的本質(zhì)是法律對(duì)由于物債二分與公示方法二分二元模式的僵化而造成的破壞當(dāng)事人意思自治弊端的矯正，其核心正是為了維護(hù)合同當(dāng)事人的意思自治。而“法定契約承受說(shuō)”卻在買受人與承租人都缺乏自我意志參與的情況下強(qiáng)制二者成為合同當(dāng)事人，與“買賣不破租賃”規(guī)則維護(hù)當(dāng)事人意思自治的本質(zhì)背道而馳，這也正是法定契約承受說(shuō)存在缺陷根本原因。所以，“買賣不破租賃”規(guī)則法律效果必須匹配該規(guī)則的立法目的，亦即體現(xiàn)法律對(duì)當(dāng)事人意思自治的尊重。

三、“買賣不破租賃”規(guī)則法律效果的另一種解讀

“買賣不破租賃”規(guī)則的立法目的在于維護(hù)私人自治，已如上述。為了達(dá)到此目的，最有效的方法就是使得租賃合同仍在原出租人與承租人之間維持，但承租人因該條法律規(guī)定獲得了占有租賃物的正當(dāng)性。有學(xué)者表述為：“租賃物在租賃期間權(quán)利歸屬發(fā)生變動(dòng)的，中國(guó)《合同法》之‘不影響租賃合同的效力的規(guī)定使得承租人占有租賃物的合法原因、占有本權(quán)得以維持，因此，租賃物在租賃期間權(quán)利歸屬發(fā)生變動(dòng)的，承租人對(duì)租賃物的占有性質(zhì)沒(méi)有變化，仍為有權(quán)占有，從而承租人得以對(duì)抗租賃物新的權(quán)利人（買受人）的返還原物請(qǐng)求權(quán)?！盵9]稱為“有權(quán)占有維持說(shuō)”。

相比法定契約承受說(shuō)，有權(quán)占有維持說(shuō)最大的優(yōu)越性就在于維護(hù)當(dāng)事人的意思自治，基于此優(yōu)越性還衍生出有利于買受人等優(yōu)點(diǎn)。此外，還節(jié)約了立法成本?！百I賣不破租賃”規(guī)則的法律效果即在于此。用有權(quán)占有維持說(shuō)建構(gòu)并解讀該規(guī)則的法律效果，存在以下優(yōu)點(diǎn)：

（一）維護(hù)意思自治

法定契約承受說(shuō)違背意義自治原則。與法定契約承受說(shuō)不同，有權(quán)占有維持說(shuō)認(rèn)為，《合同法》第229條之規(guī)定維持了承租人對(duì)租賃物的占有本權(quán)，使得租賃物在租賃期間所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，承租人對(duì)租賃物的占有仍為有權(quán)占有，可以對(duì)抗買受人的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。如此一來(lái)，租賃合同“效力不受影響”，繼續(xù)在出租人與承租人之間發(fā)生效力，買受人承認(rèn)承租人的有權(quán)占有，但卻不被強(qiáng)制成為租賃合同的當(dāng)事人。出租人與承租人之間的關(guān)系依照雙方自身在先訂立的租賃合同解決，出租人與買受人之間的關(guān)系則按照其自身在先訂立的買賣合同解決，承租人與買受人維持原有的陌生人狀態(tài)，各人對(duì)自己行為負(fù)責(zé)，不因他人意志承受利益或不利益，各方意思自治得以尊重與維護(hù)。

（二）有利于買受人

根據(jù)有權(quán)占有維持說(shuō)，買受人不承受租賃合同，也就擺脫了法定契約承受說(shuō)帶來(lái)的合同承受范圍不明確的困擾。由于租賃合同只在出租人與承租人之間發(fā)生效力，出租人與承租人惡意串通通過(guò)續(xù)簽期限長(zhǎng)久的租賃合同、約定過(guò)低租金、約定高額違約金等方式損害買受人利益的道德風(fēng)險(xiǎn)行為被屏蔽。不僅如此，根據(jù)有權(quán)占有維持說(shuō)，還能有效降低買受人的信息成本。在法定契約承受說(shuō)，買受人購(gòu)買租賃物之前，若得知租賃合同存在，由于買受人要承受租賃合同，為保證自身利益不受損失，買受人必定深入細(xì)致地了解租賃合同條款，除了租期長(zhǎng)短、租金高低外，還需關(guān)注雙方義務(wù)分配、有無(wú)轉(zhuǎn)租條款、違約責(zé)任如何承擔(dān)等內(nèi)容，耗費(fèi)精力。而根據(jù)有權(quán)占有維持說(shuō)，由于買受人不介入出租人與承租人的租賃合同，在購(gòu)買租賃物之前，買受人只需要關(guān)注租賃物上是否有租賃合同存在和租期長(zhǎng)短即可。

（三）節(jié)約立法成本

在德國(guó)法傳統(tǒng)的法定契約承受說(shuō)的思考框架下，中國(guó)《合同法》第229條飽受學(xué)者批評(píng)，不少學(xué)者認(rèn)為該條文語(yǔ)焉不詳，是立法者錯(cuò)誤地將“合同對(duì)買受人繼續(xù)有效”與“不影響租賃合同的效力”等同起來(lái)，將本該清晰規(guī)定“法定契約承受說(shuō)”的立法表述弄得含混不清。實(shí)際上，這些批評(píng)都是以法定契約承受說(shuō)為參照做出的。若以有權(quán)占有維持說(shuō)來(lái)理解，則《合同法》第229條是立法者匠心獨(dú)運(yùn)的結(jié)果，該條文的確定是值得肯定的立法實(shí)踐，如此則不需要修改《合同法》第229條，節(jié)省了立法成本，維護(hù)了立法的權(quán)威性。

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)《合同法》第229條的目的解釋，本文認(rèn)為“買賣不破租賃”規(guī)則的正當(dāng)性理由是立法對(duì)其自身陷承租人于他治的不利地位而進(jìn)行的矯正，其根本目的是維護(hù)當(dāng)事人的意思自治，而保護(hù)承租人只是“買賣不破租賃”規(guī)則適用的客觀結(jié)果。以此來(lái)考察“買賣不破租賃”法律效果的解讀進(jìn)路，我們發(fā)現(xiàn)，作為通說(shuō)的法定契約承受說(shuō)實(shí)際上與“買賣不破租賃”規(guī)則維護(hù)私人自治的立法目的背道而馳，這也或許是該說(shuō)在司法實(shí)踐中產(chǎn)生諸多問(wèn)題的原因。與法定契約承受說(shuō)不同，有權(quán)占有維持說(shuō)認(rèn)為“買賣不破租賃”規(guī)則的法律效果是“租賃合同仍在出租人與承租人之間維持，承租人的占有本權(quán)也得以維持，并可以對(duì)抗買受人的返還原物請(qǐng)求權(quán)”，從而維護(hù)了私人自治，并附帶有保護(hù)承租人與買受人、節(jié)約立法成本等優(yōu)點(diǎn)，值得提倡。但這并不能說(shuō)明有權(quán)占有維持說(shuō)一勞永逸地解決了所有問(wèn)題，作為一種解釋可能，其優(yōu)越性尚待司法實(shí)踐的檢驗(yàn)。通過(guò)對(duì)《合同法》第229條的目的解釋及其法律效果的厘清，我們還可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的立法者并不總是“歪嘴和尚”，盡管該條文并非無(wú)可指摘，但總體而言其立法表述還是值得肯定的。

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