公共租賃住房融資模式分析

李剛

摘 要：從沈陽(yáng)市公共租賃住房融資的現(xiàn)狀作為切入點(diǎn)，對(duì)目前沈陽(yáng)市公共租賃住房發(fā)展實(shí)踐中融資模式應(yīng)用進(jìn)行分析，包括 REITs 融資模式、PPP 模式、BOT模式和福利彩票等四種融資模式，并結(jié)合沈陽(yáng)市公共租賃房建設(shè)的特點(diǎn)，整合現(xiàn)有的各種融資方式，探索出與環(huán)境相適應(yīng)、與發(fā)展相協(xié)調(diào)、切實(shí)可行的公共租賃住房融資的模式。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房；融資模式；沈陽(yáng)市

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）04-0233-02

引言

近幾年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化和工業(yè)化進(jìn)程不斷加快，城市人口的不斷增加形成了對(duì)住房的巨大需求，而住房?jī)r(jià)格的不斷增長(zhǎng)，大大超出了廣大中低收入者住房消費(fèi)水平，購(gòu)房已經(jīng)成為普通民眾最困難的問(wèn)題。如建設(shè)資金的缺口日益加大，銀行信貸困難和融資渠道單一導(dǎo)致的滯后性等。公共租賃房作為完善中國(guó)保障體系的重要舉措，公共租賃住房建設(shè)的投融資問(wèn)題也得到了國(guó)家和各地政府的高度重視。結(jié)合我市的實(shí)際情況和公共租賃住房制度的自身特點(diǎn)，急需突破資金的瓶頸，保障廣大中低收入人群能夠?qū)崿F(xiàn)“住有所居”的愿望。

一、沈陽(yáng)市公共租賃住房建設(shè)現(xiàn)狀

公共租賃住房的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金需求大，并是一個(gè)非營(yíng)利組織，從而籌集建設(shè)資金是制約其發(fā)展的瓶頸。政府不僅要確保穩(wěn)定的資金來(lái)源是公共租賃住房制度發(fā)展的根本，當(dāng)務(wù)之急是要拓寬傳統(tǒng)單一的融資渠道，提高資金多元化發(fā)展的途徑，減少政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)。

2011年，沈陽(yáng)市正式推出公共租賃住房政策，并進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障范圍，幫助住房有困難的家庭。沈陽(yáng)市公共租賃住房重點(diǎn)支持兩種類(lèi)型的“夾心層”群體，一個(gè)是沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)商品房，也不具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件；二是既與廉租房條件不符合，又買(mǎi)不起經(jīng)適房的住房困難家庭。

沈陽(yáng)市人民政府在《2012年保障性住房建設(shè)計(jì)劃》中要求，2012年沈陽(yáng)市通過(guò)新建、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃社會(huì)房源等方式落實(shí)30 000套；收購(gòu)3 300套；企業(yè)自建、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃社會(huì)房源等方式落實(shí)17 000套。

二、沈陽(yáng)市公共租賃住房的主要融資方式分析

（一）沈陽(yáng)公共租賃住房融資中采用REITs模式的分析

REITs即房地產(chǎn)投資信托基金，通過(guò)股票或者基金受益憑證的發(fā)行，募集社會(huì)上的閑散資金，加強(qiáng)了公共租賃住房的資產(chǎn)流動(dòng)性。同時(shí)，便于投資者參與或退出，更好地化解投資風(fēng)險(xiǎn)，為公共租賃住房建設(shè)提供一個(gè)穩(wěn)定的、可持續(xù)的資金來(lái)源。目前，在北京、天津、上海等其他城市和地區(qū)已經(jīng)先后開(kāi)展了REITs試點(diǎn)工作。

沈陽(yáng)市是東北地區(qū)金融和政治中心，同時(shí)作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要地區(qū)，具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和投資環(huán)境。目前，國(guó)家提倡大力發(fā)展公共租賃住房建設(shè)，積極引進(jìn)REITs模式，拓寬融資渠道。根據(jù)沈陽(yáng)市的實(shí)際情況，目前適宜選擇封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式。

（二）沈陽(yáng)公共租賃住房融資中采用PPP模式的分析

沈陽(yáng)市公共租賃住房項(xiàng)目很長(zhǎng)一段時(shí)間都由政府財(cái)政投資建設(shè)，但越來(lái)越不能滿(mǎn)足社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。一方面，它有一個(gè)明確的公共性，社會(huì)效益大于經(jīng)濟(jì)效益，但政府資金不足，非常有必要引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，發(fā)展多元化的投資主體和拓寬融資渠道，使民營(yíng)企業(yè)參與公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，能夠有效緩解資金短缺；另一方面，可以改革政府在公共租賃住房項(xiàng)目中的角色，克服效率低下等缺陷，使政府由過(guò)去包辦一切的主角變成與民營(yíng)企業(yè)共同合作來(lái)提供工作服務(wù)中的監(jiān)督和指導(dǎo)。因此，PPP模式是適應(yīng)沈陽(yáng)市公共租賃住房項(xiàng)目融資模式的，具有更廣泛的應(yīng)用前景。涉及國(guó)際的項(xiàng)目融資，政府應(yīng)更迅速地完善投資和融資法規(guī)，以適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。在PPP模式的項(xiàng)目融資中，吸引國(guó)際大型企業(yè)和財(cái)團(tuán)的同時(shí)，充分考慮國(guó)內(nèi)企業(yè)的參與，因?yàn)閲?guó)內(nèi)企業(yè)已在很多方面比國(guó)際企業(yè)更加具有優(yōu)勢(shì)，在操作和協(xié)調(diào)商更加容易，且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

（三）沈陽(yáng)公共租賃住房融資中采用BOT模式的分析

BOT融資模式在沈陽(yáng)市公共租賃住房項(xiàng)目上具有廣闊的應(yīng)用前景，其優(yōu)點(diǎn)主要體現(xiàn)在：首先，BOT融資模式有利于解決沈陽(yáng)市政府在公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目上資金投入不足、投資效益低下、資金使用效率不高等三大難題。公共租賃住房投資大、回收時(shí)間長(zhǎng)，其發(fā)展往往依靠有限的政府財(cái)政資金。財(cái)政資金在使用過(guò)程中，不支付利息，因此，導(dǎo)致相應(yīng)的約束機(jī)制的缺乏，資金的使用效率不高。引入BOT模式不僅可以吸引大量的民營(yíng)資本、國(guó)外資金以及社會(huì)閑散資金。引入BOT融資模式可以擴(kuò)大資金來(lái)源，其借債不計(jì)入國(guó)家外債，償還只能靠項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量回收，因此不形成債務(wù)負(fù)擔(dān)。同時(shí)，在資金回收中采用先進(jìn)的項(xiàng)目管理方式，可以提高項(xiàng)目建設(shè)的效率和質(zhì)量，更高效地利用資金。其次，BOT融資模式可以拓展社會(huì)投資空間，使外資和民間資金進(jìn)入沈陽(yáng)市公共租賃住房項(xiàng)目。最后，BOT融資模式中的項(xiàng)目融資不受投資方資本規(guī)模的限制，融資的主要依據(jù)是公司對(duì)未來(lái)收入流量所擁有的合同權(quán)利，避免了民營(yíng)企業(yè)因投資有限而不能參與規(guī)模較大的公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)問(wèn)題。

（四）利彩票融資模式

公共租賃住房制度是保障中低收入者的住房困難，符合福利彩票基金的發(fā)行宗旨。福利彩票的宗旨是“救貧濟(jì)困”，正好與公共租賃住房保障低收入家庭的住房困難的宗旨是一致的，而且福利彩票銷(xiāo)售量比較大且資金本身來(lái)源持續(xù)穩(wěn)定，大量的資金可以滿(mǎn)足公共租賃住房建設(shè)的需要。一些學(xué)者認(rèn)為，可能提取福利彩票的一定比例用來(lái)建設(shè)和發(fā)展保障性住房。沈陽(yáng)市提出可以設(shè)立專(zhuān)門(mén)的住房福利彩票，吸收民間閑散資金，用于廉租房建設(shè)。政府可以根據(jù)公共租賃住房建設(shè)的資金缺口，確定提取比例，用于對(duì)沈陽(yáng)市公共租賃住房的建設(shè)。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，遼寧省2012年電腦福利彩票銷(xiāo)量已突破1 000億元，達(dá)到1 001億元，超過(guò)去年全年電腦福利彩票銷(xiāo)量99.7億元，為國(guó)家籌集福利公益金333億多元，再次刷新電腦福利彩票上市以來(lái)年銷(xiāo)售量最高記錄。由此可知，遼寧省福利彩票銷(xiāo)售籌集到的福利資金整體上呈上升趨勢(shì)。隨著彩票品種日益豐富，獎(jiǎng)金上升，人均彩票購(gòu)買(mǎi)量會(huì)有較大的上升空間，彩票市場(chǎng)總銷(xiāo)售量將會(huì)出現(xiàn)大幅增加。福利彩票銷(xiāo)售額度巨大且資金來(lái)源穩(wěn)定，可以滿(mǎn)足沈陽(yáng)公共租賃住房長(zhǎng)期融資和資金數(shù)量大的需要。

三、沈陽(yáng)市公共租賃住房融資模式的啟示

在公租房建設(shè)和管理過(guò)程中，一些比較成功的經(jīng)驗(yàn)是：政府都以各種方式提供了一定量的資金支持；其次，采取多種途徑已獲得社會(huì)資金，以此來(lái)維持公租房的不斷建設(shè)和后期的管理工作，這對(duì)每個(gè)地區(qū)推行公共租賃房制度都具有很好的借鑒。

目前從中國(guó)已經(jīng)開(kāi)始建立公共租賃住房的幾個(gè)大城市來(lái)分析，他們的公共租賃住房的資金來(lái)源仍然渠道單一，即中央和地方財(cái)政資金以及土地出讓金等。

結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際，沈陽(yáng)市公共租賃住房的建設(shè)和維護(hù)，在資金來(lái)源問(wèn)題上，應(yīng)堅(jiān)持以政府投入為主，同時(shí)在可能的范圍內(nèi)，適當(dāng)引入社會(huì)資金和市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制，多渠道滿(mǎn)足資金需求。

結(jié)束語(yǔ)

公共租賃住房是沈陽(yáng)市住房保障制度的重要內(nèi)容。作為住房保障體系的重要組成部分的租賃型住房的發(fā)展，能大大解決部分群體的住房問(wèn)題。在住房發(fā)展的實(shí)踐中，這一趨勢(shì)得到驗(yàn)證。例如，一些地方重點(diǎn)扶持和發(fā)展公共租賃住房，作為地方保障性住房的主要力量。REITs、PPP、BOT等融資模式的引入有利于保障性住房項(xiàng)目融資模式的發(fā)展和創(chuàng)新。由于目前沈陽(yáng)市公共租賃住房發(fā)展時(shí)間較短，沒(méi)有比較成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)可資借鑒，因此融資模式的構(gòu)建就更加緊迫和困難。

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[責(zé)任編輯 王曉燕]