新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房屋租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和控制分析

虞國(guó)平

摘 要：日前，受國(guó)際經(jīng)濟(jì)低速增長(zhǎng)、中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)疲軟和電子商務(wù)迅猛發(fā)展的沖擊性影響，原來(lái)“一鋪養(yǎng)三代”、“若要富，買商鋪”的投資觀念，受各種市場(chǎng)環(huán)境因素的制約，正遭遇巨大挑戰(zhàn)。以杭州房屋租賃市場(chǎng)為例，通過(guò)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的調(diào)研，分析房屋租賃市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，提出房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格的合理制定，對(duì)降低房屋租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有積極的影響，以及房屋租賃市場(chǎng)管理的對(duì)策和展望。

關(guān)鍵詞：房屋租賃；風(fēng)險(xiǎn)控制；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）04-0223-03

一、影響房屋租賃市場(chǎng)因素

（一）經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響

2013年伊始，受國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩、物價(jià)總水平回落、中央?yún)栃小鞍隧?xiàng)規(guī)定，六項(xiàng)禁令”政策等因素的影響，中高端產(chǎn)品的消費(fèi)水平急劇下降。從調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，杭州市體育場(chǎng)路某蘋果電子產(chǎn)品銷售店，2012年5月其營(yíng)業(yè)額達(dá)300萬(wàn)元左右，2013年5月其營(yíng)業(yè)額下降到150萬(wàn)元左右，同比下降50%；某蟲草燕窩專賣店2012年5月的營(yíng)業(yè)額還可達(dá)3萬(wàn)元左右，2013年5月只做了5 000元左右的營(yíng)業(yè)額，同比下降幅度更大。

（二）電子商務(wù)影響

電子商務(wù)的普及改變了人們衣食住行的消費(fèi)習(xí)慣，最明顯的就是去實(shí)體店購(gòu)物的客流量減少。由于網(wǎng)店消費(fèi)的優(yōu)勢(shì)越來(lái)越得大家認(rèn)可，足不出戶、鼠標(biāo)點(diǎn)點(diǎn)、快遞到家，便捷的消費(fèi)方式使更多的消費(fèi)人群不再滿足于實(shí)體店購(gòu)物而是更依賴于網(wǎng)購(gòu)。筆者所在單位處于杭州市黃金地段，2011年曾就單位門口的體育場(chǎng)路設(shè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，根據(jù)9月的人流量監(jiān)測(cè)，平均每小時(shí)有396位行人經(jīng)過(guò)，1 202輛非機(jī)動(dòng)車經(jīng)過(guò)，大約有10%左右的行人會(huì)進(jìn)店光顧；2013年9月，在原監(jiān)測(cè)點(diǎn)監(jiān)測(cè)，現(xiàn)在平均人流量只有210位行人經(jīng)過(guò)，進(jìn)店光顧的人數(shù)更是少之又少。在杭州市龍翔橋天陽(yáng)明珠商業(yè)中心，曾經(jīng)即使到了晚上，也是人流濟(jì)濟(jì)，上班族紛紛涌入購(gòu)物，夜間營(yíng)業(yè)額占全天營(yíng)業(yè)額的60%，但如今，因客流量的減少無(wú)生意可做，商業(yè)中心地下一層一些百般無(wú)聊的經(jīng)營(yíng)戶常聚在一起閑話家常，而旁邊一些店鋪就貼著“旺鋪出租轉(zhuǎn)讓”、“急轉(zhuǎn)，清倉(cāng)”等字樣。據(jù)該商廈一位業(yè)主介紹，“實(shí)體店生意不好，關(guān)鍵還是網(wǎng)店沖擊大，畢竟網(wǎng)上開(kāi)店不用付房租。像一些小商品，網(wǎng)上能賣幾百件、幾千件，而實(shí)體店里，一個(gè)月也賣不掉幾件?！?/p>

二、杭州房屋租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

原來(lái)“一鋪養(yǎng)三代”、“若要富，買商鋪”的投資觀念，受各種市場(chǎng)環(huán)境因素的制約，正遭遇巨大挑戰(zhàn)。杭州武林路等一些主要路段的店面，高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)等讓擁有武林路等路段商鋪的房東們激動(dòng)不已，如今這樣的機(jī)會(huì)越來(lái)越遠(yuǎn)。

（一）部分承租戶要求降租或者退租

隨著杭州地鐵一號(hào)線開(kāi)通，延安路（慶春路至西湖大道段）順利完成“單改雙”，闊別五年之久的工聯(lián)大廈重新開(kāi)業(yè)，寂寞中堅(jiān)守市場(chǎng)的商戶，以為終于盼來(lái)了春天。然而，一個(gè)月過(guò)去了，他們發(fā)現(xiàn)，即使工聯(lián)重新開(kāi)張，帶來(lái)了一定的人流增量，但在電子商務(wù)沖擊等多種因素的抑制下，自己的生意并沒(méi)有多大起色。杭州市龍翔橋某商業(yè)中心現(xiàn)有110家店鋪，據(jù)該中心負(fù)責(zé)人介紹，2013年，該中心在房屋租金普降20%的情況下，還有近40%的店鋪未租賃出去，有個(gè)別承租戶甚至要求降50%租金才愿意續(xù)租。

（二）房屋租賃面臨較大困難

進(jìn)入2013年以來(lái)，杭州多家報(bào)刊雜志上，頻頻刊登商鋪對(duì)外招租廣告。如原來(lái)可遇不可求的武林路女裝街有近50家左右店鋪要求轉(zhuǎn)租，延安路米蘭假日酒店沿街12間中有近5間，香積寺路近200米的路段有近20家商鋪、華星路上100米路段有一半的店面要求轉(zhuǎn)租或者關(guān)閉；慶春路某商廈一樓近900平方米店鋪、杭州某集團(tuán)600平方米商鋪至今關(guān)了半年多還一直未租賃出去；體育場(chǎng)路上也有關(guān)閉半年以上店面待出租，文三西路香港城和康樂(lè)新村街面，有近7家左右店面空置半年以上依舊轉(zhuǎn)讓出租中。

房屋租賃困難，導(dǎo)致房屋租賃價(jià)格也出現(xiàn)不同程度的降低。延安路原羅蒙西服店鋪，原租賃價(jià)格380萬(wàn)元，現(xiàn)在降到240萬(wàn)元也未租賃出去；延安路與慶春路交叉口原以純店面空置了近4個(gè)月，租賃價(jià)格從480萬(wàn)降到350萬(wàn)左右才得以成交。

（三）房租收繳困難問(wèn)題凸顯

受國(guó)家宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨非常大的困難，如蟲草、煙酒、茶葉等高檔禮品行業(yè)，以及服裝、手機(jī)等行業(yè)，經(jīng)營(yíng)非常困難，房租繳納的時(shí)候都一拖再拖，租賃雙方矛盾開(kāi)始凸顯。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，近一年來(lái)，涉及到商業(yè)房屋房租拖欠的官司相比前幾年增多了不少。

三、房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格制定

為了便于控制風(fēng)險(xiǎn)，本文著重在房租定價(jià)的源頭價(jià)格方面進(jìn)行了研究，同時(shí)也為廣大租賃戶在價(jià)格上有個(gè)比較，便于租賃雙方價(jià)格更加透明，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低程度。

（一）首先分析影響房屋租賃價(jià)格的因素

本文列舉了包括地理位置、交通情況、人流量情況等12個(gè)因素。特別是針對(duì)人流量情況（見(jiàn)表1），本文對(duì)杭州主要路段的人流量進(jìn)行了監(jiān)測(cè)。

（二）其次分析杭城主要路段的房屋租賃平均價(jià)格

筆者會(huì)同杭州某房屋中介機(jī)構(gòu)人員對(duì)杭城主要路段的房屋租賃價(jià)格情況進(jìn)行了調(diào)研（見(jiàn)表2），以下所示租金情況均以標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)間標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深的一層商鋪?zhàn)鳛榭剂?，基本考慮的戶型為寬6米深10米或?qū)?米深15米等常規(guī)格局，實(shí)際情況是商鋪門面有寬窄，進(jìn)深有深淺，租金水平是天差地別的。

（三）根據(jù)影響因素和平均的租金價(jià)格計(jì)算項(xiàng)目平均租金

本文對(duì)地理位置、交通情況、人流量情況等12個(gè)因素進(jìn)行了打分，求出項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)度（見(jiàn)表3）。然后根據(jù)以下公式計(jì)算出某一路段店面的項(xiàng)目平均租金，項(xiàng)目平均租金=項(xiàng)目周邊平均租金×本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度÷平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度。

就杭州體育場(chǎng)路的租金情況來(lái)看，項(xiàng)目平均租金=項(xiàng)目周邊平均租金×本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度÷平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度，即34.5×67÷81.5=28.36元/天/平方米，也就是說(shuō)，體育場(chǎng)路的房屋租金價(jià)格可以控制在29元以內(nèi)都屬于安全范圍。

四、對(duì)房屋租賃市場(chǎng)采取的對(duì)策

（一）未焚徙薪，提前做好租賃的銜接工作

出租戶要及時(shí)做好與現(xiàn)有承租戶的溝通，提前詢問(wèn)是否續(xù)租的意向，如果續(xù)租，在價(jià)格、租賃期限等方面多溝通多交流；如果不續(xù)租，那要提前找好下一承租單位，通過(guò)租賃平臺(tái)尋找合適的租賃商家，盡量做好上下承租戶的銜接工作，使空關(guān)期最短或者做到零空關(guān)。由于受電子商務(wù)平臺(tái)的影響，在尋找承租戶時(shí)，盡量找與電子商務(wù)沖擊較小的企業(yè)，同時(shí)如果有可能，找廠家或者大公司作為承租戶，在租金收繳等方面有比較好的保證。

（二）未雨綢繆，建立房屋租賃的信息平臺(tái)

強(qiáng)化調(diào)研，加強(qiáng)對(duì)一些杭城主要路段房租租賃的調(diào)研，根據(jù)主要路段的人流量情況和主要路段房租租賃價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力等進(jìn)行分析，及時(shí)做出預(yù)警分析。同時(shí)與一些中介機(jī)構(gòu)和房屋租賃單位建立半緊密的關(guān)系網(wǎng)，真正建立起房租租賃的信息平臺(tái)，做到資源共享，防患未然。

（三）強(qiáng)化管理，做好房屋出租的風(fēng)險(xiǎn)控制

房屋租賃時(shí)，一些管理者只注重房屋租賃價(jià)格的最大化，而忽視了房屋租賃業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制，造成了企業(yè)房租租賃業(yè)務(wù)的失控。做好出租的風(fēng)險(xiǎn)控制，首先要做好房屋租賃合同簽訂前的控制，要充分了解或掌握承租者的基本情況，包括充分審閱承租者提供的資料，綜合評(píng)價(jià)承租者的基本情況，其次要做好房屋租賃期間的日常控制，包括隨時(shí)了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況以及所屬行業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，做到事前、事中和事后的控制，將企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍之內(nèi)，這也是做好企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的有效保證。

[責(zé)任編輯 王曉燕]