存量房產(chǎn)稅改革及其收入測算

曲 巖 郝書辰

(齊魯師范學院 經(jīng)濟學院，山東 濟南 250013；山東財經(jīng)大學，山東 濟南 250014)

伴隨著2011年滬、渝兩地房產(chǎn)稅改革試點的推行，近幾年來房產(chǎn)稅改革備受關(guān)注。由于房產(chǎn)稅改革關(guān)系財稅體制改革的推進、地方財稅體系的構(gòu)建、收入分配的調(diào)節(jié)和民生保障，所以成為政府和公眾共同關(guān)注的焦點。黨的十八屆三中全會明確提出要加快房產(chǎn)稅立法。

國內(nèi)房產(chǎn)稅理論探討主要集中在2011年滬、渝兩地個人房產(chǎn)稅試點改革后的一些觀點，主要包括我國房產(chǎn)稅的功能定位、對地方政府財政收入的影響、個人房產(chǎn)稅進一步改革的方向和思路等。在功能定位上目前理論界大體形成了有關(guān)房產(chǎn)稅改革的三個主要功能：作為地方主體稅種培育、調(diào)控房價、調(diào)節(jié)收入分配*郭宏寶：《房產(chǎn)稅改革三種主流觀點的評述：以滬渝試點為例》，《經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理》2011年第8期。，通過試點的推行，調(diào)控房價這一功能并不顯著，所以不少學者認為試點房產(chǎn)稅稅制設(shè)計與最初的政策目標偏離，抑制房價、收入分配兩個職能不是房產(chǎn)稅的主要功能，其作用的發(fā)揮要受到諸多因素的制約，房產(chǎn)稅的功能定位還是應(yīng)該以籌集地方財政收入這一職能為主*劉成奎：《我國房產(chǎn)稅稅制優(yōu)化研究：基于公平與財政收入視角》，《稅務(wù)與經(jīng)濟》2012年第6期；陳小安：《房產(chǎn)稅的功能、作用與制度設(shè)計框架》，《稅務(wù)研究》2011年第4期。。關(guān)于房產(chǎn)稅對地方財政的貢獻這一問題討論的比較激烈。反對一派認為房產(chǎn)稅要存在免征額，稅基不大，難以成為地方的主體稅種*劉佐：《中國改革開放以來房產(chǎn)稅改革的簡要回顧與展望》，《財貿(mào)經(jīng)濟》2011年第12期。，而我國隨著城市化進程的推進、社會經(jīng)濟、人口等中長期發(fā)展可能難以維持房價持續(xù)上漲，從而難以保證房產(chǎn)稅作為未來地方主體稅種*白彥鋒：《房產(chǎn)稅未來能成為我國地方財政收入的可靠來源嗎》，《經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理》2012年第5期。，另外，房產(chǎn)稅的征管難度和我國目前的征管水平都對該稅種的征收提出了挑戰(zhàn)*張洪:《住宅房地產(chǎn)稅的功能探析》，《稅務(wù)與經(jīng)濟》2011年第7期。，當前“營改增”后地方財政的困境可以通過分稅制分成比例或者是重新調(diào)整事權(quán)來解決，房產(chǎn)稅作用有限*楊志勇：《公共政策視角下的房產(chǎn)稅改革目標》，《稅務(wù)經(jīng)濟》2012年第3期。；而支持一派則認為房產(chǎn)稅具備成為地方主體稅種的性質(zhì)，具有持續(xù)、均衡、穩(wěn)定的特點，具有一定的籌集財政收入的能力，在一定程度上可以緩解基層政府的財政困難*安體富、葛靜：《關(guān)于房產(chǎn)稅改革的若干問題探討》，《經(jīng)濟研究參考》2012年第45期。，當前房產(chǎn)稅改革意義深遠，要在深化分稅制改革的指導(dǎo)下配套改革，最終將其培育成地方稅主體稅種*賈康：《房產(chǎn)稅改革：美國模式和中國選擇》，《人民論壇》2011年第3期； 胡曼軍：《基于構(gòu)建地方稅主體稅種的房產(chǎn)稅改革研究》，《梧州學院學報》2012年第2期。。關(guān)于個人房產(chǎn)稅下一步改革方向和思路的探討也呈分化態(tài)度，有學者認為當前個人房產(chǎn)稅的開征不會影響房地產(chǎn)市場格局，卻會增加買房負擔，房產(chǎn)稅無法承擔地方政府收入體系的構(gòu)建[注]楊志勇：《公共政策視角下的房產(chǎn)稅改革目標》，《稅務(wù)經(jīng)濟》2012年第3期。， 中國目前的情況還是應(yīng)該以征收增量稅為主體，依靠交易環(huán)節(jié)征稅來抑制投機，所以建議不再擴大房產(chǎn)稅試點范圍[注]許善達：《一個好的稅制應(yīng)該兼顧窮人和富人》，《理論參考》2013年第10期。；持相反態(tài)度的學者則認為房產(chǎn)稅改革是非常必要和無可回避的，但這一改革應(yīng)是漸進的，建議在保有環(huán)節(jié)征收存量稅，但是當前應(yīng)當主要調(diào)節(jié)高端市場[注]賈康：《再談房產(chǎn)稅的作用及改革方向與路徑》，《國家行政學院學報》2013年第4期。，而房產(chǎn)稅改革的最終目標是物業(yè)稅，可以解決當前我國地方政府的土地出讓金問題，在制度的設(shè)計上可以由雙軌制向單軌制來漸進，即由物業(yè)稅和房產(chǎn)稅并行向物業(yè)稅過渡[注]劉芳：《房產(chǎn)稅的終極改革目標為物業(yè)稅——多角度考量房產(chǎn)稅與物業(yè)稅》，《赤峰學院學報》2011年第5期。。另外如何協(xié)調(diào)存量房征稅和增量房征稅，如何平衡土地出讓金和房產(chǎn)稅的關(guān)系，先試點還是先立法的問題，以及不動產(chǎn)管理信息平臺的建設(shè)和我國小產(chǎn)權(quán)房的征稅問題等等都是學術(shù)界探討的熱點。

從中我們可以看到存量房產(chǎn)稅在我國開征的長期性和復(fù)雜性以及可能遇到的阻力。本文分析了我國房產(chǎn)稅改革的必要性，房產(chǎn)稅稅種的功能定位，著重對我國存量房產(chǎn)稅稅收收入進行了測算，并對深化房產(chǎn)稅改革提出建議。

一、房產(chǎn)稅的內(nèi)涵和功能爭議分析

(一)房產(chǎn)稅的內(nèi)涵

在稅收學上，房產(chǎn)稅應(yīng)屬于財產(chǎn)稅，這是毋庸置疑的，因此房產(chǎn)稅本身具有不同于所得稅和商品稅的特征。所得稅是以企業(yè)或個人所得(包括企業(yè)利潤和個人收入)為計稅依據(jù)；商品稅的課稅環(huán)節(jié)是商品的銷售階段，以商品的銷售價格或增值額為計稅依據(jù)，像消費稅、增值稅等；財產(chǎn)稅則是以財產(chǎn)為課稅對象，被課稅的財產(chǎn)不具有流動性，是對社會財富存量進行征稅，因此它一般是對往年積累的價值進行征稅，比如土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅等。

從目前上海和重慶的房產(chǎn)稅試點方案來看，側(cè)重于房產(chǎn)稅的商品稅屬性，而財產(chǎn)稅屬性淡薄。上海房產(chǎn)稅試點[注]上海市政府網(wǎng)站：《上海開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，2011-01-28。的征稅對象是非上海市民的新購住房和上海市民的新購第二套及以上住房；以市場交易價格為計稅依據(jù)；有免稅征收面積。重慶試點[注]重慶市政府網(wǎng)站：《重慶市人民政府關(guān)于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，2011-01-28。的征收對象是主城區(qū)內(nèi)的個人房產(chǎn)，主要針對高檔和獨棟商品住房；重慶三無(無戶口、無企業(yè)和無工作)人員新購第二套(及以上)普通住宅；計稅依據(jù)仍然是市場交易價格。由此看出，試點兩地的房產(chǎn)稅都是對商品房的銷售環(huán)節(jié)征稅，計稅依據(jù)是其銷售價格，具有典型的商品稅特征；而將理應(yīng)作為房產(chǎn)稅征稅對象的財產(chǎn)存量排除在外，缺乏財產(chǎn)稅屬性。

當然，滬、渝試點的政策設(shè)計主要是考慮政策初步推行的社會阻力，所以將其設(shè)計成商品稅屬性的稅種，將其柔性切入。但經(jīng)過三年多試點，兩地個人房產(chǎn)稅的推行并未達到預(yù)期的效果，無論是取得財政收入方面還是經(jīng)濟調(diào)節(jié)方面，這其中一個重要的原因就是將本屬于財產(chǎn)稅屬性的稅種設(shè)計成了商品稅屬性。所以下一步個人房產(chǎn)稅改革的推行應(yīng)該考慮將其恢復(fù)財產(chǎn)稅屬性，即對存量房進行征收。

(二)房產(chǎn)稅的功能爭議分析

對房產(chǎn)稅的功能定位爭論較多。主要集中在收入功能和調(diào)節(jié)功能，包括收入分配和房價調(diào)控。實際上，從房產(chǎn)稅的本質(zhì)來看，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅范疇，是地方財政收入的來源，具有組織財政收入功能；只是目前我國的稅制體系造成該功能的弱化。還有，我國轉(zhuǎn)型期的經(jīng)濟特性決定了房產(chǎn)稅具有商品稅屬性，而商品稅本身具有調(diào)節(jié)經(jīng)濟的作用，因此我國的房產(chǎn)稅也具有一定的調(diào)節(jié)功能。

但是，房產(chǎn)稅其相關(guān)功能到底發(fā)揮到何種程度，還受到財政體制、賦稅水平和和房產(chǎn)供給等諸多因素的制約。結(jié)合滬、渝試點情況和我國的現(xiàn)實環(huán)境，房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用有限，即對房價的調(diào)節(jié)和收入的調(diào)節(jié)作用甚微，筆者認為其最大的功能是可將其作為地方財政潛在的籌資方式，主要原因如下：

1．房產(chǎn)稅難以有效調(diào)節(jié)收入分配

目前，在我國有調(diào)節(jié)收入分配差距功能的稅種主要有個人所得稅、消費稅和房產(chǎn)稅，但就其收入調(diào)節(jié)功能來說作用甚微，即使是籌資功能較高的個人所得稅(2012年占財政收入5.8%)，也經(jīng)常因其調(diào)節(jié)收入分配的功能不佳而受到抨擊，所以如果房產(chǎn)稅的籌資功能不高的話，那么其調(diào)節(jié)收入分配的功能則杯水車薪。另外，財政理論的基本知識告訴我們，中央政府更適宜作為收入分配功能調(diào)節(jié)的主體，但房產(chǎn)稅作為地方稅種，發(fā)揮不了全國性的收入分配職能，或者作用甚微。

2．房產(chǎn)稅房價調(diào)節(jié)作用有限

房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房價的機理主要是通過增加房屋持有成本，影響人們的持有預(yù)期，從而達到減少住房需求，降低房價的目的。但是，縱觀近幾年來我國房價上漲的一個不可忽視的原因是正常住房消費由于受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，持幣觀望所積累的大量剛性需求的釋放以及改善自住型的住房需求，而房產(chǎn)稅的開征只會加大購房者的負擔以及部分貸款購房者的還貸壓力。

而對于投資投機需求的購房者，從理論上說開征個人存量房產(chǎn)稅，等于在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)增加其持有成本，變相減少其投資投機收益，購房需求受到抑制；如果是持有多套住房，房主會因為增加成本而出售多余房屋，這樣房源供應(yīng)得以增加。這樣一方面抑制了需求，另一方面又增加了供給，供需矛盾得以緩解，從而達到抑制房價的目的。但在現(xiàn)實中，個人房產(chǎn)稅稅率偏低，計稅依據(jù)為市場評估價值或交易價格，而不是房產(chǎn)價值的增值部分等原因，使得房產(chǎn)稅很難將房產(chǎn)增值收益全部上繳，最終對房價的調(diào)控作用非常有限。[注]潘明星：《財產(chǎn)稅屬性下的房產(chǎn)稅改革研究》，《財政研究》2011年第8期。

縱觀世界各國實施個人房產(chǎn)稅的國家，很少有因為開征該稅種而使房價得到有效的抑制。比如在本世紀初的韓國，當時為了控制房價，采取了增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的負擔，如調(diào)高稅率、變按面積計征為按市場價格計征等措施，但最終未能取得預(yù)想的效果，房價沒有得到抑制，而持有者的負擔反而增加了，最終該稅種以失敗而退出。

我國本次實施的房產(chǎn)稅試點改革中，上海、重慶兩市高端住房消費在一定程度上得到了遏制，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，房價或房價增速出現(xiàn)下降趨勢或放緩，不可否認，房產(chǎn)稅在其中起到了一定的作用。但是，我們必須看到，在兩地試點的同時還有一些相關(guān)政策的配合，比如信貸政策、限購政策。所以，抑制房價是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，只有合理有效的引導(dǎo)需求和供給，堅決打擊投機需求，增加保障房供給，配合一定的信貸調(diào)控措施，才能達到穩(wěn)定房價的最終目的，而單靠房產(chǎn)稅難以承擔此重任。

3．房產(chǎn)稅可作為地方政府財政收入潛在的籌資來源

房產(chǎn)稅具有稅源的非流動性、課稅對象的穩(wěn)定性、稅收負擔的直接收益性、征管的透明性和對地方稅務(wù)部門的高度依賴性的特征，[注]丁日成：《改革和發(fā)展中國房地產(chǎn)稅：理論問題和現(xiàn)實挑戰(zhàn)》，《財政研究》2011第2期。這些特征使得房產(chǎn)稅和所得稅、營業(yè)稅等其他地方稅種相比在屬性上更適宜為地方政府籌集財政收入。從世界上已開征房產(chǎn)稅的國家看，為地方政府籌資是房產(chǎn)稅的基本功能，其稅收收入都能占到地方總稅收收入的相當比重。如在已開征房產(chǎn)稅的國家中，澳大利亞和英國這一比重為100%，美國、法國、加拿大都能占到50%以上，印度尼西亞、日本等國家也都接近40%。[注]安體富、葛靜：《關(guān)于房產(chǎn)稅改革的若干問題探討》，《經(jīng)濟研究參考》2012年第45期。

對房主而言，房產(chǎn)稅組織財政收入功能體現(xiàn)了“權(quán)利義務(wù)”對等原則。由于商品房的位置固定性，擁有該房產(chǎn)的房主必然享有地方政府提供的各種公共服務(wù)，比如交通設(shè)施、水電煤氣、公園綠化、治安保護等等。既然房主享有服務(wù)，也要為此支付代價，即向這些公共服務(wù)的提供者(地方政府)繳納一定的成本費用——房產(chǎn)稅。

當然，我國的情況更加復(fù)雜，房產(chǎn)稅的組織財政收入功能還需考慮以下因素。第一，房主的納稅能力。房產(chǎn)稅的稅源與征稅對象是分離的，房產(chǎn)稅最終的來源是房主的收入，因此征收房產(chǎn)稅要考慮房主是否具有納稅能力。我國很多商品房是集“三代”之力和銀行貸款的產(chǎn)物，房主并沒有納稅能力，這是房產(chǎn)稅改革要考慮的因素。第二，土地財政問題。我國的土地財政和房產(chǎn)稅征收有重合的內(nèi)容，因此房產(chǎn)稅改革要考慮土地出讓金問題。

總之，當前我國房產(chǎn)稅改革釋放的功能信號，更多的是要長期完善地方政府的財稅體系，在這個過程中理順房地產(chǎn)行業(yè)的稅費問題，對完善房產(chǎn)稅制和地方稅制具有重要的財政意義。

二、我國房產(chǎn)稅改革的財政意義

(一)有利于調(diào)整不合理的稅制結(jié)構(gòu)

我國目前的稅收結(jié)構(gòu)中，間接稅占比70%左右[注]賈康：《我國間接稅比重過高 低中收入階層承擔稅負》，http://money.msn.com.cn/tax/20140312/07271669368.shtml。。因此，間接稅比重偏高，直接稅比重偏低。2013年我國的稅收收入為11.05萬億元， GDP 為56.9萬億元，2013年我國宏觀稅負在寬、中、窄口徑上分別約為33%、22.7%和19.4%[注]注：窄口徑的宏觀稅負一般是指稅收收入占GDP比重，中口徑是指財政收入占GDP的比重，財政收入包括了稅收收入和非稅收入之和，寬口徑則是政府所有收入占GDP比重。。宏觀稅負的數(shù)據(jù)容易與我國民眾的“稅負痛苦”聯(lián)系起來。實際上，中國的“稅負痛苦”主要是由間接稅比重過高造成的。因為間接稅的主要承擔者是我國的消費大眾，中低收入階層是消費大眾的主要構(gòu)成部分，由此導(dǎo)致廣大民眾的稅收負擔過重，“稅負痛苦”程度較高?？傮w來看，每種消費品都含稅，只是稅負大小不同。消費大眾在消費過程中必然承擔了稅負，給國庫做了貢獻，但問題是廣大消費者的收入水平較低，恩格爾系數(shù)較高，他們讓渡了自己的生存利益，直接感受到了強烈的“稅負痛苦”。因此，我國應(yīng)該逐漸的改變稅收結(jié)構(gòu)，逐步地提升直接稅的比重和作用，讓有較強支付能力的高收入階層為國庫做出更大貢獻，即提高高收入階層的直接稅繳納比例，房產(chǎn)稅是有力的直接稅稅種之一。這也能夠適當降低全社會的“稅負痛苦”水平。

(二)有利于完善地方稅體系

我國地方稅收體系并未成型，分稅制體制改革仍需完善。1994年確立社會主義市場經(jīng)濟體制的方向后，我國財稅體系建立了分稅制財稅框架，將稅種劃分為中央稅、地方稅和中央地方共享稅。該框架下保障了中央收入，但地方收入明顯入不敷出，導(dǎo)致了地方財政的赤字虧空(見表1)，從表中看出，地方收支缺口逐漸加大；地方收入占財政收入總額的比重一直維持在50%上下；土地出讓金占地方財政收入的一半左右，甚至更多，這一切與地方稅體系不完善有關(guān)。

表1 近8年我國財政收支狀況 單位：億元

數(shù)據(jù)來源：國土資源網(wǎng)、財政部網(wǎng)站。注：2013年財政收入數(shù)據(jù)沒有經(jīng)過實際決算調(diào)整，2013年土地出讓金數(shù)據(jù)來源于中國指數(shù)研究院的“全國300個城市土地出讓金總額”。

我國地方稅的稅種收入較低。我國稅收收入的主體稅種是增值稅、營業(yè)稅、關(guān)稅、消費稅、企業(yè)及個人所得稅，這些主體稅種的收入占到稅收總額的80%，但這些都不是地方稅，屬于共享稅或中央稅。共享稅中，增值稅的3/4歸中央，地方僅占1/4。地方稅種占稅收總額的比例偏小，為15%左右，主要集中于契稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等相關(guān)的稅種上[注]國家稅務(wù)總局：稅收收入統(tǒng)計(1994-2012)，http://www.chinatax.gov.cn/n8136506/n8136593/n8137633/n8138817/index.html。。地方稅稅權(quán)劃分不清，并沒有形成真正的分稅制狀態(tài)?，F(xiàn)行的分稅制中將共享稅和少數(shù)幾個稅種劃歸地方，地方享有該項收入的使用權(quán)，但是稅收立法和政策管理權(quán)歸中央。地方稅體系老化，地方收入偏少，由此形成了地方稅收的包干制，出現(xiàn)了土地財政等現(xiàn)象，地方稅體系中規(guī)范性缺失，嚴重影響了地方財政的可持續(xù)性。因此，需要地方稅體系進行重構(gòu)，穩(wěn)定地方稅稅基，這就與房產(chǎn)稅聯(lián)系起來。

(三)可以理順房地產(chǎn)相關(guān)的稅制的不合理

房地產(chǎn)由房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分構(gòu)成，與房地產(chǎn)相關(guān)的地方稅種收入成為地方收入的主體，包括契稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅。實際上，該四個稅種的稅收最終由消費者(或使用者)承擔，這是針對同一個稅源開設(shè)多個稅種，不符合征稅的效率原則。從國際經(jīng)驗來看，采用分稅制的許多國家，一般只設(shè)置一個房產(chǎn)稅(或財產(chǎn)稅、物業(yè)稅)，像加拿大和澳大利亞。我國房地產(chǎn)的保有稅(包括土地使用稅和房產(chǎn)稅)收入的占比偏低，為總財政收入的2%，地方財政收入的5%。同時，我國房產(chǎn)保有稅環(huán)節(jié)的制度設(shè)計不合理，其稅收收入無法反映經(jīng)濟的運行狀況。土地使用稅的稅基是土地面積而不是土地使用權(quán)的持續(xù)價值，其稅收收入的增長是短期的、增長幅度是有限的。房產(chǎn)稅采用的是固定比例稅率，計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值(自住)或租金收入(出租)。但我國的房產(chǎn)稅登記、征收和監(jiān)管等各個環(huán)節(jié)還不規(guī)范，每個環(huán)節(jié)都存在問題。

三、房產(chǎn)稅收入的測算

不論從改善整體稅收結(jié)構(gòu)，健全地方稅收體系 ，還是從房產(chǎn)稅制設(shè)計角度，我國房產(chǎn)稅改革最終要觸及到存量房產(chǎn)。前面提到的房產(chǎn)稅試點也直接觸及到了存量房產(chǎn)，只是涉及的量較小。對存量房產(chǎn)的價值評估關(guān)系到房產(chǎn)稅改革的成功程度。對存量房全面征稅對財政收入的影響，本文設(shè)計了一個簡單的測算方案。該測算方案假設(shè)房產(chǎn)稅的征收范圍擴大至全部的存量住房，設(shè)定一個免稅范圍(農(nóng)村自住)和免征額度(面積或價值)；采取低稅率；其他稅種維持現(xiàn)狀。我國現(xiàn)在房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值扣減后余值，扣減比例為房產(chǎn)原值的1/10～3/10，稅率為1.2%。考慮到居民的“稅收痛苦”，將原來稅率折扣1/3，暫定為0.8%，以此來對存量房產(chǎn)進行測算。具體公式為：

T=(Vt-V0)×t

(公式1)

公式1中，T表示存量房產(chǎn)的房產(chǎn)稅收入；Vt表示應(yīng)稅的房產(chǎn)價值；V0表示免稅價值。

當按照面積設(shè)定設(shè)置免征額度時，公式1變?yōu)椋?/p>

(公式2)

當按照房產(chǎn)的價值設(shè)置免征額度時，公式1變?yōu)椋?/p>

(公式3)

在存量房產(chǎn)中，房產(chǎn)類型、結(jié)構(gòu)和建筑年限存在差異。為便于估計和測算，我們參照新房和二手房的相關(guān)交易信息，將城鎮(zhèn)存量房價格按照新商品房平均售價的60%[注]胡洪曙：《開征財產(chǎn)稅后的地方財力缺口測算研究》一文中，該比例為68%，本文采用60%。來估算。同時，存量房產(chǎn)稅開通后，房產(chǎn)價值將因為財產(chǎn)稅的存在而下降，假設(shè)房產(chǎn)稅對房產(chǎn)價格的減值比率為15%。我們假設(shè)人均20平米為免征面積，每平米3000元為免征價值，得到如下結(jié)果(見表2):

表2 中國存量房產(chǎn)稅的收入測算 單位：億元

數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計年鑒。注：房地產(chǎn)相關(guān)稅收包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅；土地出讓金來源于按照國土資源部網(wǎng)站數(shù)據(jù)；面積免征額人均20平米，免征價值額每平米3000元。

表中的結(jié)果顯示，按面積設(shè)免征額的價值一直小于按價值設(shè)免征額的價值，2009年差距為370.92億元、2010年為657.87億元、2011年為958.01億元、2012年為992.34億元，差距一直在擴大。2009到2012年的價值免征額度都是按照3000元每平米計算的，所以按照價值免征額度計算的存量房產(chǎn)稅收入增加較快，但這里包含了房價上漲的因素。還有，按照價值減免得到的存量房產(chǎn)稅收入較大，占到房地產(chǎn)相關(guān)稅收的比例在50%左右。地方財政來源中，土地出讓金總額一直居高不下，房產(chǎn)稅相關(guān)稅收總額也一直在增長。存量房產(chǎn)稅收入在土地出讓金的占比基本不超過10%(2012較大，占比為11.25%)，說明了土地出讓金在地方財政的重要性。因此要想進行存量房產(chǎn)稅征收，必須考慮地方上的土地出讓金，否則改革會遇到很大的阻力。

三、房產(chǎn)稅改革的建議

(一)逐步建立房產(chǎn)稅的制度框架

由于我國的稅收結(jié)構(gòu)和稅收體系不合理，房產(chǎn)稅改革要從規(guī)范和搭建完善健康的財稅制度框架著手[注]賈康：《建立制度框架是房產(chǎn)稅首要問題》，《中國房地產(chǎn)業(yè)》2013年第1期。。我國直接稅比重偏低，過多的依賴間接稅的現(xiàn)實造成了廣大中低收入者的稅負過大，而高收入者卻沒有承擔起應(yīng)負稅收責任。因此需要調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)，建立起合理的制度框架，以此來增加直接稅比重，體現(xiàn)稅負公平。另外，我國目前的分稅制體系在地方層面落實很難，中央和地方的稅收收入與其責任不對等，導(dǎo)致地方上入不敷出，在稅收征收過程出現(xiàn)種種 “變異”行為，比如地方上的土地財政問題，這與我國的稅收體系不合理直接相關(guān)。因此，要想推行真正意義上的存量房產(chǎn)稅，使之成為地方財源支柱，必須從根本上改變目前的地方財稅體系的畸形狀況，建立合理的稅收制度，廢止、整合原有的稅種，形成健康的地方稅收體系。

(二)房產(chǎn)稅改革要循序漸進

中國的房產(chǎn)稅改革必須與中國國情相適應(yīng)，要采取漸進式的方式，摸著石頭過河。不能一刀切，不能采用休克療法，不能照搬美歐的普遍征收模式?？梢越梃b日本模式，實行“首套房不征稅”。我國不論是城市，還是農(nóng)村，家庭人口規(guī)模在短期內(nèi)不會擴大，甚至會縮小。而且隨著人口老齡化的發(fā)展，很多家庭會把房產(chǎn)留給自己的后代，比如爺爺、奶奶、姥爺、姥姥的住房會自然過繼給自己唯一的孫子(孫女)，造成孫字輩的孩子同時擁有多套住房的情況。因此，這也是推行房產(chǎn)稅存量改革要考慮的一個因素。

目前我國的房產(chǎn)稅改革還是應(yīng)從調(diào)節(jié)高端入手，由“試點”開始，摸索經(jīng)驗和發(fā)現(xiàn)問題，逐步完善和推進房產(chǎn)稅改革，這一過程與我國新型城鎮(zhèn)化過程是融合在一起的。我國2012年的城鎮(zhèn)化水平為52.6%，與世界平均水平基本持平，目標是經(jīng)過20多年的發(fā)展，到2035年左右達到85%的水平。在新型城鎮(zhèn)化的推進過程中涉及到一系列的財稅改革，房產(chǎn)稅也不例外。

還有，我國房產(chǎn)稅改革的過程也是改善我國居民居住條件的過程，這與現(xiàn)在推行的保障房和廉租房開發(fā)建設(shè)結(jié)合起來，與現(xiàn)行的住房供應(yīng)體系(即“低端有保障、中端有支持、高端有市場”)結(jié)合起來，實現(xiàn)民眾“居有定所”的目標。

(三)重視房產(chǎn)稅改革的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

對于我國住房保有環(huán)節(jié)的稅收征收，即存量稅改革問題，要重視改革過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要從稅基、計稅依據(jù)、征管等方面著手。

首先，關(guān)于存量房產(chǎn)稅的稅基確定，要正視我國住房產(chǎn)權(quán)多樣化的現(xiàn)實(商品房、自建住房、房改房等多種形式共存)，從而確立房產(chǎn)稅的免稅范圍；要區(qū)別對待已有的存量房產(chǎn)和新購房產(chǎn)；要正確區(qū)分普通商品房和高檔別墅。

其次，對于房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的選擇，可以有三種方式供選擇，一種是按房屋面積征稅，另一種是按照住房數(shù)量(套數(shù))征稅，第三種是按照房屋價值來征稅。當然，不同的計稅方式有不同特點，適用的范圍也不相同，因此全面推行房產(chǎn)稅要綜合衡量，找到一個切實的切入點。

最后，對于房產(chǎn)稅的征管問題，要充分認識到我國房產(chǎn)信息不對稱和不共享的現(xiàn)實，確立效率較高的征收方式，確定的稅率要符合稅負對等原則，同時要重視房產(chǎn)稅與其他稅種的銜接。