中國房產(chǎn)稅的溯源、現(xiàn)狀與展望

傅 樵

改革開放以來，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)作為關(guān)乎國計民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)也實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，成為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要動力。但是，近年來，高昂的房價成為制約城鄉(xiāng)群眾改善住房條件的重要障礙，也成為我國深化經(jīng)濟體制改革的重要內(nèi)容。近期，國家陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控房市、房價的稅收政策，雖然取得了一定成效，但仍存在許多問題。在市場經(jīng)濟環(huán)境下，房價是市場機制運作的產(chǎn)物，除繼續(xù)完善市場機制，更有效地發(fā)揮市場在房產(chǎn)資源與房產(chǎn)資本配置中的基礎(chǔ)性作用外，國家還可通過房產(chǎn)稅這一調(diào)控房產(chǎn)市場的經(jīng)濟杠桿，加強政府對房市的有力干預(yù)，提升國家對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管能力，對房產(chǎn)價格形成有效調(diào)控的機制，最終實現(xiàn)國民經(jīng)濟的平穩(wěn)、健康、科學(xué)發(fā)展。

房產(chǎn)稅是當(dāng)代國家稅收體系中的基本稅種，與地產(chǎn)稅共同構(gòu)成房地產(chǎn)稅收的基本系統(tǒng)。在世界主要發(fā)達(dá)國家，房產(chǎn)稅收入占國家財政收入的比重相當(dāng)高，并成為地方財政收入和維持地方政府正常運轉(zhuǎn)的主要收入來源。然而，我國的房產(chǎn)稅征收長期存在著重視地產(chǎn)稅而忽視房產(chǎn)稅的現(xiàn)象，現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度也無法與國際接軌，導(dǎo)致房產(chǎn)稅在國家稅收收入中的比重嚴(yán)重偏低，無法發(fā)揮房產(chǎn)稅充實地方財政的基礎(chǔ)作用。房產(chǎn)稅收入偏低說明國家對房產(chǎn)市場的監(jiān)管還不到位，尚沒有能力通過房產(chǎn)稅這一經(jīng)濟杠桿對房產(chǎn)價格進(jìn)行有效管控。雖然通過征收地產(chǎn)稅也可以對房價進(jìn)行有效干預(yù)，但從國際經(jīng)驗來看，通過房產(chǎn)稅來調(diào)控房價要比地產(chǎn)稅更直接，更有效。因為房產(chǎn)稅是直接針對房產(chǎn)價值征收的財產(chǎn)稅，房價越高，繳稅越多，其稅率、稅額與房價直接相關(guān)。所以，擴大房產(chǎn)稅的征收范圍，加強房產(chǎn)稅的監(jiān)管應(yīng)是今后我國房產(chǎn)稅制度改革的方向。

因此，在當(dāng)前我國繼續(xù)深化經(jīng)濟體制改革并加快推進(jìn)經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變的大背景下，厘清房產(chǎn)稅的歷史脈絡(luò)，探尋房產(chǎn)稅征收的理論依據(jù)，分析我國房產(chǎn)稅制度的現(xiàn)狀、問題與推進(jìn)前景，并拿出切實可行的推進(jìn)方案，對推動當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收制度改革，加強國家對房市、房價的有效干預(yù)，具有重要意義。

一、房產(chǎn)稅在我國發(fā)展的歷史脈絡(luò)

以房屋為征稅對象在我國有著悠久的歷史。但是，房產(chǎn)稅僅在某些特殊時期作為增加國家財政收入的特殊手段而采用，卻沒有成為我國歷史上的主要傳統(tǒng)稅種?，F(xiàn)代意義上的房產(chǎn)稅實際是近代以來我國向西方學(xué)習(xí)的產(chǎn)物，主要是受西方土地國有思想及其國家稅收體系的影響。中國自清末開始籌議征收房產(chǎn)稅，但直到北洋政府時期才付諸實施，后經(jīng)南京國民政府不斷完善，房產(chǎn)稅逐漸成為我國現(xiàn)代稅收體系中的一個基本稅種。新中國保留了房產(chǎn)稅這一稅種，但直到改革開放以后，房產(chǎn)稅的征收才逐步走上正軌。

1.中國古代的房產(chǎn)稅

對居民房屋征稅在我國有著悠久的歷史。有學(xué)者認(rèn)為夏代的“貢”便是一種針對土地和房產(chǎn)征收的財產(chǎn)稅。據(jù)漆亮亮分析，《周禮》“掌斂廛布于泉府”的記載即是周代征收房產(chǎn)稅的直接證據(jù)?！扳堋痹诠糯侵赋鞘衅矫窬幼〉姆康?，“廛布”則是對城郭居民住房征收的一種賦稅[1]。周代的“廛布”是不是我國房產(chǎn)稅的真正起源，對此尚無定論。唐德宗建中四年(783年)戶部侍郎趙贊認(rèn)為“常平”收入不能滿足當(dāng)時軍費急需，建議“稅屋間架”。《舊唐書》記載“間架稅”的征稅標(biāo)準(zhǔn)為“上等每間兩千，中等一千，下等五百”?！疤拼摹伴g架稅”開征一年后便由于百姓激烈反對而作罷，但唐代的“間架稅”確實是一種房產(chǎn)稅，或許可以作為我國房產(chǎn)稅的真正起源。隨后，五代時期針對城鎮(zhèn)居民開征過“屋稅”，顯然也是一種房產(chǎn)稅。此后，宋、元、明、清各朝雖屢有開征“間架稅”的動議，但并未付諸實施。

2.晚清西方房產(chǎn)稅制度與思想的輸入

鴉片戰(zhàn)爭后，西方列強陸續(xù)在中國沿海沿江地區(qū)建立了一批租借地。西方列強在租界內(nèi)以充實捕房經(jīng)費為由，對居民房屋強征房捐。這是現(xiàn)代意義上的房產(chǎn)稅在中國的真正起源。此后，太平天國在其占領(lǐng)地區(qū)也曾開征過房捐。1901年，清廷為賠付“庚子賠款”也曾動議開征房捐，后因擔(dān)心激起人民的強烈反抗而作罷。但太平天國和清廷的房捐不過是我國傳統(tǒng)“間架稅”的歷史翻版，其征收的理論依據(jù)與現(xiàn)代房產(chǎn)稅并不是同一個概念。

近代房產(chǎn)稅的思想來源是西方的土地國有思想。中國現(xiàn)代意義上的房產(chǎn)稅是近代以來中國向西方學(xué)習(xí)的結(jié)果，具體來說是西方的土地國有思想傳入中國并為孫中山等資產(chǎn)階級革命派接受的結(jié)果。西方的資產(chǎn)階級理論家早在18世紀(jì)末便提出了土地國有的相關(guān)理論。19世紀(jì)時，土地國有思想開始在歐美廣泛傳播。1848年，約翰·穆勒在《經(jīng)濟學(xué)原理》中要求對全國的土地進(jìn)行估價，土地的現(xiàn)有價值歸地主所有，以后隨著經(jīng)濟發(fā)展而自然增加的土地價值以賦稅的形式交給國家。此后，亨利·喬治也在《進(jìn)步與貧困》中建議，國家應(yīng)當(dāng)取消其他一切形式的賦稅，因為只征收土地稅就可以滿足國家財政收入的需要。

據(jù)王宏斌先生考證，西方的土地國有思想在19世紀(jì)末通過加拿大傳教士馬林傳到了中國，對孫中山產(chǎn)生了重要影響，并成為孫中山“節(jié)制資本，平均地權(quán)”的民生主義的主要思想來源[2]。不僅資產(chǎn)階級革命派，資產(chǎn)階級維新派也意識到征收房產(chǎn)稅是導(dǎo)致西方國富民強的重要原因。1898年維新變法期間，戶部仿照租界的做法，要求各省登記清查都會、市鎮(zhèn)的店鋪數(shù)量，并擬定了《房捐章程》，但后因維新變法中途夭折而未付諸實施。

3.民國房產(chǎn)稅的開征與不斷完善

我國房產(chǎn)稅的征收雖有悠久的歷史，但自唐代出現(xiàn)后并未得到長時間的推行，宋、元、明、清各朝實際并未征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅沒有成為我國歷史上的主要傳統(tǒng)稅種。民國成立后，在西方國有土地思想及孫中山“平均地權(quán)、節(jié)制資本”的民生思想的影響下，民國政府才開始效仿西方國家實際征收現(xiàn)代意義上的房產(chǎn)稅。1913年11月22日，北洋政府頒布《劃分國家稅地方稅法(草案)》，將房捐和即將開征的房屋稅劃歸地方稅一類。1915年，北洋政府財政部出臺《房稅條例(草案)》，將全國各地針對房屋征收的名目繁多的稅種統(tǒng)一為房稅。1917年，北洋政府財政部正式出臺《房捐章程》，并開始在北平試行。北洋政府的房產(chǎn)稅具有這樣幾個特征：首先，只在都會、省會、繁盛城鎮(zhèn)設(shè)有巡警的地方征收，房產(chǎn)稅所得作為巡警維持地方治安的日常開銷；其次，征稅對象涉及商用房屋和民用住房兩類，并且以房屋的租價為計稅依據(jù)；最后，規(guī)定了免征對象，國有、公用、公益用房以及其他弱勢群體用房可以免征。北洋政府的房產(chǎn)稅制度已具備現(xiàn)代房產(chǎn)稅體制的雛形。

南京國民政府基本繼承了北京政府的房產(chǎn)稅制度，并不斷加以完善。1927年7月，南京政府中執(zhí)委通過《劃分國家收入地方收入暫行標(biāo)準(zhǔn)案》，繼續(xù)將房捐劃入地方收入一類。1928年，國民政府《劃分國家收入地方收入標(biāo)準(zhǔn)案》也將房捐列入地方收入。1930年，國民政府開始將房捐作為省、市縣三級稅收，初步提高了房產(chǎn)稅征收的行政檔次。1941年，國民政府財政部公布《房捐征收通則》，要求把過去以房屋名義征收的各種捐稅一律統(tǒng)一為房捐，征收地區(qū)僅限于市、鎮(zhèn)戶數(shù)超過300戶的地區(qū)，并分別以房價和租價為依據(jù)向房產(chǎn)主人和承租者征收房捐，國用、公用、慈善、宗教以及貧民草屋可以免征或減征房捐。此后，國民政府的房捐條例雖屢有調(diào)整，但基本規(guī)定變動不大。值得一提的是，國民政府還在一些地區(qū)針對土地改良物試點征稅，這種征稅方法較房產(chǎn)稅雖無本質(zhì)不同，但反映了在西方土地國有思想影響下，中國已開始在征稅思想和征稅理論上注意與國際通行的做法接軌。

二、我國房產(chǎn)稅制度的現(xiàn)狀與問題

新中國成立后，1949年底召開了第一屆全國稅務(wù)工作會議，將房產(chǎn)稅做為一個基本稅種保留了下來，并擬定了全國統(tǒng)一的房產(chǎn)稅制度。1956年社會主義改造完成后，絕大多數(shù)房產(chǎn)收歸國家或集體所有，房產(chǎn)買賣和典租也被嚴(yán)格禁止，在國家稅收體系中雖保留了房產(chǎn)稅之名，但實際征收的范圍相當(dāng)狹小，房產(chǎn)稅名存實亡。

1978年十一屆三中全會以后，隨著我國經(jīng)濟體制改革和對外開放的逐漸深入，開始對20世紀(jì)50年代確立的房產(chǎn)稅制度進(jìn)行改革，并于80年代后期開始對國內(nèi)單位和個人住房征收房產(chǎn)稅。1986年國務(wù)院出臺《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定在城市、縣城和建制鎮(zhèn)征收房產(chǎn)稅，以房產(chǎn)原值扣除適當(dāng)比例產(chǎn)生的余值或租金收入作為計稅依據(jù)，稅率為余值的1.2%和租金收入的12%，國家機關(guān)、人民團體、事業(yè)單位、軍隊用房以及宗教、公園、個人自用等非盈利性房產(chǎn)，可以免征。此條例僅適用于國內(nèi)企業(yè)及個人，外企及外國人繳納房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定仍然沿用50年代初的相關(guān)政策。

20世紀(jì)80年代出臺的房產(chǎn)稅政策基本沿用至今。由于以房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)，原值的估價隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展已經(jīng)普遍偏低，而且征收范圍僅限于經(jīng)濟比較發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)，加之將居民自住房屋排除在征稅對象之外，又規(guī)定了很多諸如保護弱勢群體的免征事項，導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入占我國稅收收入的比重長期偏低。據(jù)國家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所劉佐統(tǒng)計，1993年我國房產(chǎn)稅收入為49億元，2004年達(dá)到366億元，十年左右增長幅度超過6倍[3]。近年來，房產(chǎn)稅收入隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場的繁榮而明顯增加，但房產(chǎn)稅收入的增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。

進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展和社會的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了前所未有的繁榮景象。目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動我國經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。隨著我國加入世界貿(mào)易組織及中國參與國際經(jīng)濟與貿(mào)易的廣度與深度不斷增加，外資企業(yè)、外國人在中國的房產(chǎn)也日益增多。原有的房產(chǎn)稅制度與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的現(xiàn)實、市場體制的經(jīng)濟環(huán)境和國際主流的房產(chǎn)稅政策脫節(jié)，有越來越多的問題暴露出來。

1.與房產(chǎn)相關(guān)的稅種過多，稅種結(jié)構(gòu)不合理

房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)稅收的一種，在國外通行的做法中，一般會包括契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等納稅內(nèi)容。但在我國，與房地產(chǎn)有關(guān)的納稅名目竟多達(dá)14種，房產(chǎn)稅僅作為其中的一個具體稅種，主體性不強，重要性也沒有受到應(yīng)有的重視，更無法與國際通行的以房產(chǎn)稅統(tǒng)一各種房地產(chǎn)稅收的做法接軌。

2.房產(chǎn)稅與其他稅種重復(fù)設(shè)置，對內(nèi)對外實行兩套稅制

我國當(dāng)前推行的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，房產(chǎn)稅與契稅、城市土地使用費、土地增值稅以及與房產(chǎn)有關(guān)的營業(yè)稅、所得稅等往往重復(fù)設(shè)置，在一定程度上加重了納稅主體的負(fù)擔(dān)，也導(dǎo)致有些稅種在納稅依據(jù)上有失公平，這與市場經(jīng)濟體制要求公平競爭的特點不相吻合。此外，我國針對國內(nèi)單位及個人和外國企業(yè)及外國人施行了兩套不同的稅制，國內(nèi)企業(yè)實行的是20世紀(jì)80年代中期的房產(chǎn)稅制度，而針對外國企業(yè)及個人實行的仍然是20世紀(jì)50年代的房產(chǎn)稅制度。內(nèi)外制度不統(tǒng)一說明我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度與國際主流的做法不兼容，無法接軌，嚴(yán)重影響了我國的外資利用和房地產(chǎn)業(yè)的對外開放，無論對外企還是內(nèi)企，都易造成不公平的問題。

3.房產(chǎn)稅制度與市場經(jīng)濟體制不適應(yīng)，制約了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展

20世紀(jì)80年代的房產(chǎn)稅制度是計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型初期的產(chǎn)物。目前，隨著我國改革的不斷深入和入世成功，中國的市場經(jīng)濟環(huán)境不斷成熟，現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度的某些規(guī)定無法適應(yīng)市場經(jīng)濟尤其是房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的現(xiàn)狀，更不能充分發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房產(chǎn)、房市和房價的經(jīng)濟杠桿作用。

4.稅權(quán)過于集中

房產(chǎn)稅在中國名義上屬于地方稅種，但實際上從房產(chǎn)稅的立法權(quán)到房產(chǎn)稅制度的構(gòu)成要素的調(diào)整權(quán)都集中在中央。這導(dǎo)致地方政府無法結(jié)合本地房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀因地制宜地調(diào)整房產(chǎn)稅制度的征收對象、納稅者、征稅依據(jù)、納稅率和免征條款等房產(chǎn)稅基本要素，不利于地方政府通過調(diào)整房產(chǎn)稅來增加財政收入并調(diào)控本地房地產(chǎn)市場，更不利于房價的穩(wěn)定和降低。

5.計稅依據(jù)與國際通行做法不兼容

現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的原值，而有些老房的原值是以20世紀(jì)80年代的水平核定的，這與國際通行的以房產(chǎn)現(xiàn)值為計稅依據(jù)的做法不同，導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入無法隨著經(jīng)濟發(fā)展導(dǎo)致的房產(chǎn)增值而相應(yīng)增加，嚴(yán)重制約了我國房產(chǎn)稅收入的增長，更無法充分發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟杠桿作用，最重要的是這一規(guī)定加重了新購房產(chǎn)的納稅負(fù)擔(dān)，而相應(yīng)減輕了老房的納稅額，有失社會公平。另外，現(xiàn)行房產(chǎn)稅對個人購房貸款的利息也要征稅，而購房貸款的利息已經(jīng)超越了房價本身，并不是房產(chǎn)實際價值的組成部分。

6.稅率偏高，且存在稅負(fù)不公平現(xiàn)象

例如，以租金為計稅依據(jù)規(guī)定的房產(chǎn)稅稅率為12%，城市房產(chǎn)稅的稅率更是高達(dá)18%，這些都是20世紀(jì)80年代初，在房產(chǎn)公有制時代為限制租房收入過高而制定的稅收政策，與今天鼓勵租房和以市場調(diào)節(jié)房租收入的體制無法適應(yīng)。另外，土地增值稅的最高稅率適用60%的上限是1993年為抑制房產(chǎn)市場過熱、限制房地產(chǎn)企業(yè)利潤過高制定的政策。但這一規(guī)定在今天恰恰成了房價過高的推手，且存在明顯的不公平。

此外，目前的房產(chǎn)稅政策對流通性房產(chǎn)征稅偏高，對自用性房產(chǎn)征稅偏低，既不利于房產(chǎn)交易規(guī)模的擴大，也不利于居民既有房產(chǎn)的合理利用，導(dǎo)致出現(xiàn)大量屯房、炒房和房屋空置現(xiàn)象。

三、我國房產(chǎn)稅改革的路徑與前景展望

1.房產(chǎn)稅改革的路徑

房產(chǎn)稅本應(yīng)是我國房地產(chǎn)稅收的主要組成部分，也應(yīng)成為地方財政收入的主要來源。但是，在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系中存在重視地產(chǎn)稅而忽視房產(chǎn)稅的問題，導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入占國家稅收收入的比重偏低，造成房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房市和房價的重要作用無法得到充分發(fā)揮。近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度與房產(chǎn)市場、國家轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的步伐以及國際通行的房產(chǎn)稅政策的矛盾越來越突出。筆者贊同楊英法先生的觀點：“矛盾不斷被解決，事物才能不斷向前發(fā)展；出現(xiàn)矛盾而得不到解決，就會使事物限于停滯、倒退?！盵4]。因此，要破解我國當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迷局，加強國家對房市、房價的有效干預(yù)，加快推進(jìn)經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，就必須改革我國當(dāng)前的房產(chǎn)稅制度。

第一，將房產(chǎn)稅作為地方稅，使其與國際接軌。在世界主要發(fā)達(dá)國家，房產(chǎn)稅一般作為地方稅種，構(gòu)成地方財政收入的主要來源。例如，美國的房產(chǎn)稅收入便占到地方財政收入的50%以上。我國可以借鑒西方國家的房產(chǎn)稅制度，在房產(chǎn)稅立法權(quán)和調(diào)整權(quán)上向地方政府適當(dāng)傾斜，讓地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況因地制宜地制定本地房產(chǎn)稅的納稅范圍、繳稅主體、計稅依據(jù)、稅率和免征對象，提高地方政府房產(chǎn)稅征收和監(jiān)管的積極性，為地方財政提供長久、穩(wěn)定的收入渠道，實現(xiàn)地方經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

第二，擴大房產(chǎn)稅的征收范圍，增加房產(chǎn)稅在稅收收入中的比重。目前，我國房產(chǎn)稅主要是針對新購住房征收，對社會上的存量房、囤積房以及老房的房產(chǎn)稅征收過于寬松，形成了對既得利益群體的無形保護，有失社會公平。要破解我國房地產(chǎn)市場面對的迷局，關(guān)鍵是要針對大量的空置房和多房產(chǎn)群體征稅，這樣才能有效調(diào)控房產(chǎn)資源，加速房產(chǎn)交易和流通，并增加政府的房產(chǎn)稅收入，最終促進(jìn)社會公平。

第三，房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計要考慮地區(qū)差異，并富有彈性。當(dāng)前，我國房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計不夠科學(xué)，稅率設(shè)計不合理，既不利于房產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，也無法有效控抑房產(chǎn)投機行為。我國各地經(jīng)濟發(fā)展水平有差距，房產(chǎn)稅的設(shè)計應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)這種差異性，并要為經(jīng)濟發(fā)展帶來的房產(chǎn)增值留足未來的征稅空間，盡量實行富有彈性的累進(jìn)稅制，以充分發(fā)揮房產(chǎn)稅在增加地方財政收入、調(diào)節(jié)社會貧富差距、調(diào)控房產(chǎn)市場和改善地方財政收入結(jié)構(gòu)中的重要作用。

第四，建立科學(xué)的計稅依據(jù)，以房產(chǎn)現(xiàn)值作為征稅依據(jù)，并對房產(chǎn)的增值征稅。目前，我國的房產(chǎn)稅不僅征收范圍非常有限，而且計稅依據(jù)也不夠科學(xué)。國際通行的做法是以房產(chǎn)的現(xiàn)值作為征稅依據(jù)，而我國的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的原值作為征稅依據(jù)，這種計稅依據(jù)有利于保護既有住房者的利益，而無形中加大了新購住房的納稅率，并且無法對經(jīng)濟發(fā)展導(dǎo)致的房產(chǎn)增值部分征稅。所以，我國今后的房產(chǎn)稅制度應(yīng)當(dāng)設(shè)定科學(xué)、合理的計稅依據(jù)，以房產(chǎn)的現(xiàn)值征稅，并對房產(chǎn)隨經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的增值部分設(shè)定累進(jìn)稅率，以增加房產(chǎn)稅的稅收收入，加強房產(chǎn)稅征收的公正性與合理性。

此外，推進(jìn)房產(chǎn)稅制度改革還需要不斷完善配套的制度建設(shè)，尤其需要健全我國的產(chǎn)權(quán)登記制度、財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)評估制度，為我國的房產(chǎn)稅征收提供可靠的計稅依據(jù)和監(jiān)督管理平臺。例如，臧秀清等建議，我國應(yīng)當(dāng)“借鑒國際通行做法建立和完善房地產(chǎn)評估制度，這樣可以建立一種稅收收入隨著房地產(chǎn)價格和一般物價上漲而增長的機制。”[5]

2.房產(chǎn)稅在我國的前景展望

房產(chǎn)稅在西方發(fā)達(dá)國家是房地產(chǎn)稅收體系中的主體稅種，房產(chǎn)稅收入也是其地方財政收入的主要來源。在發(fā)達(dá)國家，房產(chǎn)稅具有增加國家財政收入、調(diào)控房地產(chǎn)價格、合理配置土地資源、限制房市投機和刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要作用，其收入完全由地方財政截留，主要用于投資教育、改善民生等地方性支出，體現(xiàn)了極大的社會公正性。在世界范圍內(nèi)還存在這樣一個現(xiàn)象，國家的經(jīng)濟社會發(fā)展水平越高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、越高端，房產(chǎn)稅占國家財政收入的比重也會越高。魏勇認(rèn)為：“任何國家發(fā)展到一定的階段都要征收房產(chǎn)稅，都要把房產(chǎn)稅的收入作為地方政府財政收入的主體?！盵6]當(dāng)前，經(jīng)過30年的改革開放，我國的經(jīng)濟和社會發(fā)展已經(jīng)取得了舉世矚目的偉大成就，正處于深化經(jīng)濟體制改革、加快推進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和全面構(gòu)建社會主義和諧社會以實現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興之“中國夢”的關(guān)鍵時期。可以說，我國開征房產(chǎn)稅的經(jīng)濟、社會、體制條件已經(jīng)基本成熟。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，成為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要動力，但也出現(xiàn)了土地資源浪費、人地矛盾突出、房地產(chǎn)價格虛高、制約產(chǎn)業(yè)升級以及全民囤房、炒房的社會病態(tài)。在這一背景下，開征房產(chǎn)稅的呼聲也越來越高，房產(chǎn)稅對于破解我國當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)迷局和加快推進(jìn)經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變具有不可替代的重要作用。因此，可以說，房產(chǎn)稅在我國有著極其廣闊的推進(jìn)前景。

一是房產(chǎn)稅可以刺激房產(chǎn)市場的發(fā)展，顯著增加地方財政收入。房產(chǎn)稅以單位和居民的房產(chǎn)數(shù)量和房產(chǎn)現(xiàn)值為計稅依據(jù)。這就意味著其房產(chǎn)越多，需要繳納的房產(chǎn)稅就會越多，需要付出的成本也會越高。在這種情況下，單位和個人一般不會愿意把多余的房產(chǎn)長期置于自己名下，而會選擇適當(dāng)?shù)臅r機將手中的房產(chǎn)迅速出手，這就會增加房產(chǎn)交易的數(shù)量和頻率，加速房產(chǎn)的市場流通，并大大增加地方政府的財政收入。

二是房產(chǎn)稅可以合理配置土地資源，防止土地資源浪費。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在一定程度上造成了對耕地資源的嚴(yán)重浪費，有些地區(qū)的人地矛盾甚至因房地產(chǎn)開發(fā)而變得異常尖銳。開征房產(chǎn)稅可以有效提高土地價格，也意味著土地閑置需要付出更多的成本，從而提高土地的開發(fā)利用效率，并加速土地的市場流通，最終對現(xiàn)有城市土地和耕地資源起到很好的保護作用。

三是房產(chǎn)稅是政府調(diào)控房市的有力杠桿，可以有效調(diào)控房產(chǎn)價格。當(dāng)前我國房產(chǎn)稅開征范圍偏小的現(xiàn)實制約了國家通過房產(chǎn)稅干預(yù)房市和房價的能力的發(fā)揮，無法有效調(diào)控樓市價格。通過開征房產(chǎn)稅，政府可以通過調(diào)整房產(chǎn)稅的納稅對象、計稅依據(jù)、稅率以及免征條款來全面干預(yù)房地產(chǎn)市場，并有效調(diào)控房地產(chǎn)價格，尤其在房價虛高的今天，房產(chǎn)稅完全可以成為政府有效控抑房價虛高的經(jīng)濟杠桿。

四是房產(chǎn)稅可以有效打擊房產(chǎn)投機。當(dāng)前導(dǎo)致房價虛高的一個重要原因是我國出現(xiàn)了全民炒房、囤房的社會病態(tài)。調(diào)整房產(chǎn)稅可以極大提高炒房、囤房的成本支出，甚至可以通過提高稅率使炒房、囤房的成本支出無限接近甚至超過其預(yù)期收益，從而加大炒房、囤房的市場風(fēng)險，最終實現(xiàn)對房產(chǎn)投機的有效控制。

五是通過調(diào)整房產(chǎn)稅，政府可以有效調(diào)控社會用工，增加就業(yè)率。通過納稅對象、計稅依據(jù)、稅率和免征條款的調(diào)整實現(xiàn)對整個房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，政府可以通過變通、調(diào)整房地產(chǎn)稅的構(gòu)成要素刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，并進(jìn)而刺激建筑、鋼材、水泥、裝修、安裝等行業(yè)的發(fā)展，從而實現(xiàn)社會用工規(guī)模的擴大，并有效推動城鄉(xiāng)居民就業(yè)規(guī)模的擴大。

六是征收房產(chǎn)稅可以有效控制房市規(guī)模，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變。我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展吸收、容納了大量社會資源，但房地產(chǎn)業(yè)屬于擴大投資、消耗資源的粗放式經(jīng)濟發(fā)展模式。通過征收房產(chǎn)稅可以有效控制房市規(guī)模，降低房產(chǎn)投資的收益率，從而將我國有限的土地、資金、人才等資源轉(zhuǎn)移到產(chǎn)業(yè)升級和加快推進(jìn)經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變的軌道上來，最終實現(xiàn)以產(chǎn)業(yè)的升級換代來促進(jìn)國民經(jīng)濟的健康、穩(wěn)定、科學(xué)、可持續(xù)發(fā)展。